Чек-лист из 50 пунктов перед подписанием договора на недвижимость в Грузии

Как пользоваться этим чек-листом из 50 пунктов

Этот список стоит распечатать и держать на столе, прежде чем вы подпишете хоть какой-то документ по недвижимости в Грузии. В нём собраны в одном месте проверки, которые наши подробные руководства разбирают по отдельности: выписка из реестра, продавец, застройщик, деньги, договор, расходы и передача квартиры. Каждая строка намеренно короткая; если проверка требует пояснений, строка ведёт на руководство, где они даны.

Не каждая строка относится к каждой покупке. При покупке квартиры на вторичном рынке у частного владельца раздел о застройщике можно пропустить, а при покупке новой квартиры на этапе строительства он становится одним из главных. Пройдите по списку дважды: первый раз до того, как внесёте любой задаток или аванс, и второй раз накануне подписания основного договора, со свежей выпиской на руках. Строка, которую вы не можете отметить, означает вопрос, который нужно задать, а не повод для паники; но сделку, в которой остаётся несколько открытых строк в первых двух разделах, лучше отложить.

Распечатать чек-лист

1. Объект по выписке из реестра

Всё начинается со свежей выписки из Публичного реестра, которую заказываете вы сами, а не получаете готовой от продавца. Наше руководство о том, как читать выписку, объясняет каждое её поле.

• Свежая выписка, выданная в последние несколько дней Онлайн за 13 лари, готова за один рабочий день.
• Имя собственника совпадает с паспортом продавца Буква в букву, с учётом любой смены фамилии или имени.
• Кадастровый код соответствует адресу и плану У каждой квартиры свой код; общий код на всё здание считается тревожным знаком.
• Зарегистрированная площадь совпадает с той, что вам показывают Измерьте её сами: разница меняет цену за м².
• Нет ипотеки или есть письменный план её снятия Согласие банка и порядок погашения прописаны в договоре.
• Нет ареста, налогового залога или иного ограничения Каждое из них блокирует или обременяет переход права.
• Земля не относится к сельскохозяйственной Для иностранцев приусадебная земля считается сельскохозяйственной.
• Каждый этаж и каждая пристройка зарегистрированы Незарегистрированные части после покупки вам не принадлежат.

2. Продавец и его полномочия

• Вы видели оригинал удостоверения личности продавца Или его представителя, вместе с оригиналом доверенности.
• Подписывают все совладельцы Каждый, кто указан в выписке, или его уполномоченный представитель.
• Согласие супруга, если имущество супружеское Нажитое в браке имущество является общим, если брачный договор не устанавливает иное.
• Доверенность распространяется именно на эту продажу Нотариально заверенная, действующая, с указанием этого объекта и права получить цену.
• Проверены полномочия, если продавцом выступает компания Её запись в реестре и лицо, которое вправе подписывать от её имени.
• Нет спора или судебного дела по объекту Спросите письменно; видимым признаком спора служит арест в выписке.

3. Новостройка и её застройщик

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, этот раздел можно пропустить. Если же дом ещё строится, наше руководство о том, как проверить застройщика, разбирает тему глубже.

• Действующее разрешение на строительство этого здания Его номер, класс и разрешённое число этажей.
• Покупаемый этаж входит в разрешение Этажи сверх разрешённого числа являются известным риском.
• Уже сданные дома застройщика Побывайте в одном из них и поговорите с его владельцами.
• Статус проекта на карте мэрии В Тбилиси приостановленные стройки отмечены на карте.
• Предварительное право собственности зарегистрировано на ваше имя По стандартному регистрационному тарифу.
• Платежи привязаны к этапам строительства А не только к календарным датам.
• Срок сдачи с неустойкой за просрочку И ваше право выйти из договора, если задержка затягивается.

4. Цена и деньги

• Валюта и курс согласованы письменно Бизнес обязан указывать цены в лари; договоритесь, сколько вы платите на самом деле.
• Источник ваших средств подтверждён документами Банки и нотариусы о нём спрашивают; подготовьте выписки и договоры заранее.
• Оплата идёт банковским переводом, никогда не наличными На счёт, открытый на имя самого продавца.
• Депозит нотариуса или банковский эскроу для крупных сумм Деньги перечисляются продавцу только после регистрации.
• Условия задатка записаны Задаток, аванс и плата за бронирование означают разные вещи.
• Квитанция или банковская запись по каждому платежу Сверенная с графиком платежей по договору.
• Цена в договоре является реальной ценой Заниженная цена ослабляет вашу позицию в любом споре.

Наше руководство по безопасной оплате сравнивает три пути: через банк, через нотариуса и поэтапную оплату.

5. Договор

• Обе стороны полностью идентифицированы Имена, номера документов, адреса, представители.
• Объект описан по кадастровому коду А также адрес, площадь и любое парковочное место или кладовая.
• Цена, график и способ оплаты Каждый платёж со своей датой или этапом.
• Дата и состояние передачи Включая мебель, технику и ключи.
• Кто оплачивает регистрацию и услуги нотариуса По умолчанию Гражданский кодекс возлагает эти расходы на продавца.
• Недостатки, гарантия и порядок предъявления претензий Условие, скрывающее известные недостатки, ничтожно.
• Неустойки и ваше право выйти из договора За позднюю сдачу, позднюю регистрацию или ложные заверения.
• Версия на языке, который вы читаете Двуязычный текст или заверенный перевод, который вы прочитали.

Руководство по договору купли-продажи объясняет каждый пункт по отдельности; если продавцом выступает застройщик, воспользуйтесь списком из 12 защитных условий.

6. Налоги и расходы

• Выбраны регистрационный сбор и срок регистрации 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один день, 350 лари в тот же день.
• Известна стоимость нотариуса и перевода Нотариальные сборы установлены фиксированным тарифом.
• Комиссия агентства, если она есть, согласована письменно Кто её платит, сколько и когда.
• Понятен ваш будущий налог на имущество Возникает лишь тогда, когда семья в минувшем году получила доход свыше 100 000 лари.
• Бюджет на первый год владения Мебель, ремонт, взносы товарищества собственников и коммунальные услуги.

7. Коммунальные услуги, дом и передача квартиры

• Задолженности по коммунальным услугам проверены по номерам абонентов Электричество, вода, газ и плата за уборку.
• Взносы товарищества собственников оплачены Долг свыше 500 лари может быть зарегистрирован в отношении квартиры.
• Показания счётчиков записаны и подписаны В тот день, когда вы получаете ключи.
• Ключи, карты и пульты пересчитаны И внесены в акт приёма-передачи.
• Опись того, что остаётся в квартире Мебель и техника с указанием их состояния.

Смотрите чек-лист приёмки квартиры и руководство о коммунальных услугах для нового владельца.

8. ВНЖ и первые дни после подписания

• Оценка аккредитованного оценщика, если вам нужен вид на жительство Стоимость объекта должна быть больше $150 000.
• Новая выписка, где собственником указаны вы Это доказательство того, что покупка завершена.
• Копии всех документов с переводом Договор, выписка, квитанции, доверенность.
• Счета и контакты переоформлены на ваше имя Коммунальные услуги, товарищество собственников, страховка, если она есть.

Какие открытые строки должны остановить сделку?

Большинство строк можно закрыть одним документом или одним разговором. Но есть несколько пунктов, которые так просто не исправить, и они требуют паузы до того, как сдвинутся какие-либо деньги. Во-первых, собственник по выписке, который не является продавцом и не выдал действительной доверенности. Во-вторых, арест или налоговый залог без письменного плана их снятия. В-третьих, сельскохозяйственная или приусадебная земля под объектом, который вы хотите купить. В-четвёртых, здание без разрешения на тот этаж, где находится покупаемая квартира. И наконец, продавец, который просит наличные или оплату на чужой счёт. Если появляется хотя бы один из этих признаков, обратитесь к юристу, прежде чем идти дальше.

Как пользоваться чек-листом, если вы покупаете из-за рубежа

Если вас нет в Грузии, многие строки за вас отметит кто-то другой, и список превращается в способ распределить работу. Передайте своему юристу или представителю разделы 1, 2 и 5, попросите инспектора или человека, которому вы доверяете, проверить на месте раздел 7, а разделы 4 и 6 оставьте за собой, потому что они касаются ваших денег. Для каждой отметки, сделанной от вашего имени, просите подтверждение в виде фотографии или скана: выписку, проверку паспорта, подписанные показания счётчиков. Представитель действует на основании доверенности, поэтому читайте её объём так же внимательно, как читали бы сам договор; наше руководство о покупке на расстоянии объясняет, как всё это организовать.

Что хранить после подписания

Храните заполненный список вместе с документами, на которых основаны отметки: выписками до и после регистрации, договором и его переводом, всеми квитанциями, актом приёма-передачи и вашими заметками. Они снова понадобятся вам, когда вы будете подавать на вид на жительство, продавать квартиру, сдавать её в аренду или отвечать на вопрос налоговой службы, и полное досье сокращает каждый из этих шагов. Храните копии в двух местах, причём одно из них должно находиться за пределами Грузии.

Сколько времени занимает чек-лист?

Для квартиры на вторичном рынке с чистыми документами разделы о реестре и продавце занимают день или два, и почти всё это время уходит на ожидание выписки и бумаг продавца. Новостройка требует больше времени, потому что нужно прочитать разрешение на строительство, историю застройщика и график платежей. Покупатели, которые начинают чек-лист, когда впервые видят объект, а не за неделю до подписания, редко вынуждены откладывать завершение сделки. Наш график покупки показывает, на какой этап приходится каждая проверка.

Частые вопросы

Нужны ли мне все 50 проверок?

Нет. Используйте разделы, которые подходят к вашей покупке; при покупке квартиры на вторичном рынке раздел о застройщике не нужен.

Когда проходить по списку?

Дважды: до внесения любого задатка и ещё раз накануне подписания, со свежей выпиской.

Можно ли его распечатать?

Да. Воспользуйтесь кнопкой печати в начале страницы; отметки, которые вы ставите на экране, сохраняются только в вашем браузере на этом устройстве.

Проверяет ли Публичный реестр эти пункты за меня?

Реестр проверяет документы, которые он регистрирует, но не состояние квартиры, не застройщика и не то, как вы платите.

Какие проверки важнее всего?

Собственник, обременения, категория земли и способ оплаты; проблемы в этих пунктах труднее всего исправить потом.

Стоит ли проходить список вместе с юристом?

Да, если речь идёт о новостройке, о покупке из-за рубежа или о любой строке, которую вы не можете отметить.

Подходит ли чек-лист для покупки дома?

В основном да; для дома добавьте границы участка, подъезд к нему и состояние здания.

Что делать, если продавец отказывается от проверки?

Считайте сам отказ информацией: продавец с чистыми документами редко возражает против свежей выписки или письменного ответа.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 183, 421-423, 479, 497, 1158), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Органический закон Грузии «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
4. Налоговый кодекс Грузии (статьи 202-206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
5. Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
6. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Опубликован чек-лист для печати, в котором собраны проверки из Гражданского кодекса, тарифов Публичного реестра и наших руководств по покупке.