Видеопросмотр: что спрашивать и что снимать

Когда видеопросмотра достаточно?

Живой видеозвонок может показать почти всё, что вы увидели бы на месте, и избавляет от перелёта ради каждого объекта, который в итоге вам не подойдёт. Такой формат хорошо работает, когда нужно сократить список вариантов, ещё раз посмотреть квартиру, которую вы уже видели вживую, а также для покупателей, которые покупают удалённо по доверенности. Но у него есть пределы: камера делает пространство плоским, скрывает запахи и сырость и показывает только то, что решит показать человек с телефоном в руках. Чек-лист ниже составлен так, чтобы обойти эти ограничения и чтобы звонок ответил на те вопросы, на которые ответил бы личный визит.

Используйте его по порядку: подготовьтесь до звонка, снимайте дом и квартиру в заранее заданной последовательности, задавайте вопросы, пока вы ещё на связи, а затем запросите документы. Отмечайте пункты по ходу дела: список рассчитан на то, чтобы держать его перед глазами прямо во время звонка.

Как организовать звонок

Качество видеопросмотра зависит не столько от приложения, сколько от человека, который держит телефон. В идеале этот человек работает на вас: друг в Грузии, помощник юриста или консультант, которому вы платите, а не агент продавца, который вполне естественно покажет квартиру с лучшей стороны. Заранее договоритесь о порядке осмотра и отправьте его сообщением, чтобы звонок шёл по вашему плану, а не по плану того, кто вас ведёт. Чем точнее порядок осмотра согласован заранее, тем меньше шансов, что важная часть дома или квартиры останется за кадром. Попросите держать телефон горизонтально, перемещать его медленно и задерживаться на несколько секунд на всём, что вы захотите рассмотреть ещё раз. Второй телефон в том же звонке, который используется только для звука, позволяет снимающему разговаривать с вами, не сбивая картинку. Проверьте разницу во времени: звонок в 11 часов утра по Тбилиси может прийтись у вас на очень раннее утро или на поздний вечер, а вам нужно быть внимательным и собранным.

До звонка

• Получите кадастровый код Прочитайте выписку из Публичного реестра до звонка и запишите собственника, площадь и любые обременения.
• Просите живой звонок, а не записанное видео Во время живого звонка вы сами направляете камеру; запись показывает то, что кто-то решил снять.
• Назначьте звонок на светлое время в будний день Освещение, шум улицы и соседи ближе к реальной жизни, чем в тихое воскресенье.
• Запросите план квартиры Сравните комнаты, которые вы видите, с планом и с площадью в выписке.
• Записывайте звонок с согласия участников Так вы сможете пересмотреть его и показать своему юристу или семье.

Сначала снимайте дом

• Улица и номер дома Затем медленно поверните камеру по полному кругу у входа в подъезд.
• Подъезд и почтовые ящики Чисто или запущено, закрыто или открыто для всех: это показывает, как управляется дом.
• Лифт в работе, изнутри И лестничная клетка, хотя бы на один этаж вверх и вниз.
• Дверь с номером квартиры Номер должен совпадать с номером в выписке.
• Парковка и двор Где вы будете ставить машину и на что выходят окна.

Затем квартира, комната за комнатой

• Медленный проход по квартире без остановок Один непрерывный дубль от входной двери, чтобы вы поняли планировку раньше, чем начнёте смотреть детали.
• Каждый угол каждой комнаты Сырость и трещины раньше всего появляются в углах под потолком и внизу стен.
• Окна открытые и закрытые Рамы, уплотнители и то, как слышна улица при закрытом окне.
• Балкон и вид В том числе то, что находится прямо внизу и по соседству.
• Кухня и ванная крупным планом Под раковиной, вокруг ванны или душа, а также работающая вытяжка.
• Рулетка на одной из стен Быстрая проверка того, что размеры совпадают с планом.

Вода, отопление, электричество и связь

• Открытые краны, горячая и холодная вода Следите за напором и за тем, сколько времени идёт до горячей воды.
• Система отопления Котёл, радиаторы или центральное отопление, а также возраст котла.
• Счётчики Электричество, газ и вода, так чтобы были видны их номера.
• Электрощиток Современный щиток или старые пробки многое говорят о состоянии проводки.
• Тест скорости на телефоне Мобильный интернет и, если она есть, уже проведённая интернет-линия.

Дополнительные проверки для новостройки

• Стадия строительства Какие этажи уже построены, установлены ли окна и фасад и работает ли кто-нибудь на объекте в этот день.
• Ваш этаж и ваша квартира Попросите снимающего дойти до той самой квартиры, а не до шоурума, и показать её номер на поэтажном плане.
• Общие зоны в обещанном виде Лобби, лифты, парковка и внутренний двор в сравнении с буклетом.
• Готовый дом того же застройщика Короткий звонок оттуда покажет, как застройщик доводит свои проекты до конца и как их потом обслуживает.

В новостройке застройщик и договор значат не меньше, чем сама квартира. В нашем руководстве о договоре с застройщиком перечислены пункты, на которых стоит настаивать.

Дополнительные проверки в старом доме

• Крыша и последний этаж Пятна на потолке верхнего этажа или на лестничной клетке показывают, где в дом попадает вода.
• Общие трубы и проводка Газовые трубы на лестничной клетке, старые кабели на фасаде и состояние водяных стояков.
• Застеклённые балконы и пристроенные комнаты Спросите, отражены ли они в зарегистрированном плане; незарегистрированные изменения могут осложнить сделку.
• Ремонт у соседей Леса или ремонт в соседних квартирах означают шум и пыль на месяцы вперёд.

Вопросы, которые нужно задать, пока вы на связи

1. Кто собственник квартиры и является ли он тем человеком, который продаёт её мне?
2. Зарегистрирован ли кто-нибудь в квартире, живёт ли в ней или снимает её сейчас?
3. Есть ли долги за коммунальные услуги или взносы на содержание дома?
4. Были ли когда-нибудь протечки, сверху или в квартиру этажом ниже?
5. Сколько в месяц стоят коммунальные услуги зимой и летом?
6. Есть ли в доме товарищество собственников и сколько оно берёт?
7. Что остаётся в квартире: мебель, бытовая техника, кондиционеры?
8. Что-нибудь перестраивали или переносили, и отражено ли это в зарегистрированном плане?
9. Для новостройки: зарегистрирована ли квартира как отдельный объект и что ещё предстоит достроить?
10. Когда можно завершить сделку и готов ли продавец обсуждать цену?

Примерный план звонка

1. Минуты 0-5 - улица и подъезд

   Номер дома, полный круг камерой снаружи, подъезд и лифт.

   Подтверждает адрес.

2. Минуты 5-15 - проход по квартире

   Один непрерывный дубль от двери, затем медленно каждая комната.

   Не перебивайте, просто смотрите.

3. Минуты 15-25 - детали

   Углы, окна, кухня, ванная, счётчики и электрощиток.

   Теперь камерой управляете вы.

4. Минуты 25-35 - вопросы

   Десять вопросов из списка выше, когда продавец или агент на связи.

   Записывайте каждый ответ.

5. Минуты 35-40 - минута тишины

   Телефон на подоконнике, окно закрыто, затем открыто.

   Настоящий звук улицы.

Чего не покажет видео

Некоторые вещи может сообщить вам только личный визит или человек, которому вы доверяете и который находится на месте. Запах, особенно сырости или канализации. Влажность зимой, когда на холодных стенах появляется конденсат. Шум по ночам, когда громче всего бары, транспорт или соседи. Температура в квартире в холодный январский день и то, как быстро отопление её поднимает. Задавайте прямые вопросы о каждом из этих пунктов, а если квартира стала серьёзным кандидатом, договоритесь, чтобы кто-нибудь побывал в ней в другое время суток и рассказал вам, что увидел и услышал. Поэтому видеопросмотр хорошо подходит для отбора вариантов, а окончательное решение лучше принимать, когда ответы на эти вопросы уже получены.

Тревожные сигналы во время видеозвонка

• Снимающий отказывается показать комнату, угол или вид из окна.
• Вам предлагают только записанное видео и ни разу не соглашаются на живой звонок.
• Номер квартиры на двери не совпадает с номером в выписке.
• Камера ни разу не показывает дом, только интерьер.
• От вас требуют задаток ещё до того, как документы проверены.

Наше руководство о мошенничестве и защите от него объясняет, какие схемы стоят за этими предупреждениями.

После звонка

В тот же день пересмотрите запись, держа рядом план квартиры, и отметьте каждый момент, где что-то выглядело не так или камера слишком быстро ушла в сторону. Превратите эти моменты в короткий список вопросов для второго звонка. Затем в течение часа запишите свои впечатления и сравните их с выпиской и планом. Если квартира всё ещё остаётся в вашем списке, попросите о втором звонке в другое время суток и подумайте о независимом осмотре: его может провести человек, который съездит на место от вашего имени. Не принимайте решение по итогам одного звонка: второй звонок или человек на месте заметят то, что мог пропустить первый. Купить недвижимость в Грузии, не приезжая, можно по доверенности и при тщательно выстроенном процессе; подробности в нашем руководстве об удалённой покупке.

Какие документы запросить после звонка

• Свежую выписку из Публичного реестра, датированную после звонка.
• План квартиры, а для новостройки также разрешение на строительство.
• Последние счета за коммунальные услуги, по которым видно отсутствие долгов.
• Копию удостоверения личности продавца, чтобы сверить её с выпиской.
• Если в квартире живут арендаторы, действующий договор аренды и дату его окончания.

Риски и исключения

• Доверие к ракурсу. Широкоугольный объектив делает комнаты больше, чем они есть; сверяйтесь с планом и измеряйте.
• Пропущенные запахи и сырость. Спрашивайте прямо и смотрите на углы.
• Дом остался за кадром. Общие части здания и управление домом значат не меньше, чем сама квартира.
• Решение после одного звонка. Второй звонок или человек, который съездит на место вместо вас, заметит то, что пропустил первый.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Грузии только по итогам видеопросмотра?

Да, многие покупатели так и делают: документы проверяет юрист, а для подписания оформляется доверенность.

Кто должен держать камеру?

В идеале человек, который работает на вас, а не агент продавца, чтобы камера была направлена туда, куда просите вы.

Сколько должен длиться звонок?

Закладывайте от 30 до 45 минут на квартиру и больше, если хотите снять дом и улицу.

Каким приложением пользоваться?

Любым, которое есть у обеих сторон и позволяет записать звонок с согласия участников.

Можно ли попросить продавца снять что-то конкретное?

Да. Отправьте список до звонка; продавец, которому нечего скрывать, обычно соглашается.

Что делать, если квартира выглядит не так, как на фотографиях?

Доверяйте живому звонку больше, чем фотографиям из объявления, и прежде чем двигаться дальше, выясните, чем объясняется разница.

Достаточно ли видео для недостроенной новостройки?

Видео покажет стадию строительства, но для незавершённого дома репутация застройщика и договор важнее всего, что можно увидеть в камеру.

Стоит ли просить о втором звонке?

Да, для любой квартиры, которую вы всерьёз рассматриваете, и в другое время суток.

Мы также можем провести всю покупку, пока вы находитесь за границей: подробнее о нашей услуге удалённой покупки.

Источники

1. Национальное агентство публичного реестра: выписки по кадастровому коду (дата обращения 13 октября 2026 г.)
2. Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)

История изменений

• 13 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе рабочих заметок AVI Estates и процедуры Публичного реестра.