Номер в апарт-отеле или собственная квартира: что выгоднее?
Номер в апарт-отеле подходит покупателю, который не хочет ни во что вникать и согласен на меньшую долю дохода; обычная квартира подходит тому, кто хочет сам всё контролировать, выбирать из более широкого круга арендаторов, а позже продавать более широкому кругу покупателей. При типичном распределении дохода 60/40 гостиничному оператору нужно собрать примерно на треть больше валового дохода, чем управляющему с вознаграждением 20%, только чтобы вам досталась та же сумма. Взамен номером управляют как гостиницей, а гостиницы в Батуми получают за ночь больше, чем квартиры, сдаваемые через платформы. Кроме того, с мая 2026 года номер внутри гостиницы при продаже не считается жильём, из-за чего налог с прироста стоимости может оказаться выше.
Как устроена модель апарт-отеля и чем различаются отдельные предложения, мы разбираем в нашем гиде по номерам в апарт-отелях Батуми. На этой странице оба варианта сопоставлены напрямую.
Две модели рядом
| Вопрос | Номер в апарт-отеле | Собственная квартира |
|---|---|---|
| Кто сдаёт | Гостиничный оператор, обычно с исключительным правом | Вы сами или управляющий, которого вы выбираете и можете заменить |
| Кто назначает цену | Оператор | Вы или ваш управляющий |
| Ваша доля дохода | Распределение, чаще всего от 60% до 80% собственнику | Весь доход за вычетом вознаграждения управляющего примерно от 15% до 30% |
| Текущие расходы | Плата за обслуживание за м², замена мебели, часть коммунальных услуг | Взнос на содержание дома, коммунальные услуги, уборка, ремонт |
| Ваше собственное проживание | Дни, установленные договором | Когда угодно |
| Долгосрочная аренда зимой | Как правило, невозможна | Возможна |
| Запись в реестре | Нередко гостиничный номер или нежилое помещение | Жилая квартира |
| Налог с прироста стоимости при продаже | Не по правилам для жилья (Публичное решение № 143, 2026 г.) | По правилам для жилья |
| Покупатели при продаже | В основном инвесторы | Инвесторы и те, кто ищет жильё для себя |
Во что вам обходится распределение дохода
Проще всего сравнить два варианта, задав вопрос: сколько больше должен заработать оператор, чтобы вам осталось столько же, сколько при управляющем? Если управляющий берёт 20%, у вас остаётся 80% валового дохода. При распределении 60/40 у вас остаётся 60%. Чтобы итоговая сумма совпала, гостиница должна получить 0,8, делённое на 0,6, то есть примерно в 1,33 раза больше валового дохода. При распределении 70/30 этот множитель составляет около 1,14.
| Доля собственника в гостинице | Необходимый валовой доход по сравнению с квартирой под собственным управлением |
|---|---|
| 60% | в 1,33 раза |
| 70% | в 1,14 раза |
| 80% | в 1,00 раза |
Плата за обслуживание за м² увеличивает разрыв: в объявлениях по Батуми называют около $1 за м² в месяц, то есть $480 в год за номер площадью 40 м², и платить её нужно независимо от того, сдан номер или нет. Выясните не только процент распределения, но и то, как оно считается: от валовой суммы бронирований, после НДС и комиссий платформ или после расходов оператора, а также выплачивается ли доход по каждому номеру отдельно или делится в общем пуле всех номеров.
Гостиницы и квартиры в Батуми: сколько зарабатывает каждый вариант
Главный довод в пользу гостиничной модели состоит в том, что гостиницы Батуми берут за ночь больше, чем квартиры на платформах, а в высокий сезон заполняют больше ночей. Разницу показывают данные Galt & Taggart:
| Период | Заполняемость гостиниц | Средняя цена ночи в гостинице | Средняя цена ночи на Airbnb |
|---|---|---|---|
| Июль-сентябрь 2025 г. | 83% | $129 | $57 |
| Январь-сентябрь 2025 г. | 67% | $103 | $45 |
| Январь-март 2026 г. | 31% | $81 | $28 |
Здесь нужны три оговорки. Гостиничные показатели относятся к выборке давно работающих гостиниц, а не к номерам в апарт-отелях, и апарт-отель под управлением местного оператора может показывать совсем иные результаты, чем брендовая гостиница. Спрос на гостиницы Батуми сильно зависит от гостей с Ближнего Востока: в 2024 году в гостиницах останавливались 90% израильских и 83% саудовских туристов, приезжавших в Аджарию, против 36% российских и 23% турецких, и падение заполняемости до 31% в начале 2026 года связывали именно с этой зависимостью. Наконец, сообщения о заполняемости около 70% и цене ночи порядка $286 касаются брендовых гостиниц верхнего сегмента рынка; в одном рыночном обзоре предупреждалось, что «псевдобрендовые» резиденции, использующие название бренда, «будут работать как обычные квартиры».
Предложение растёт с обеих сторон. По подсчётам Galt & Taggart, в 2025 году в Батуми было 3 116 номеров в брендовых гостиницах, а к 2027 году их станет 4 079; число квартир для посуточной аренды, по прогнозу, вырастет примерно с 18 000-20 000 в конце 2024 года до 35 000-40 000 к 2029 году. Из всех иностранных туристов, побывавших в Аджарии в 2024 году, 47% жили в гостиницах и 53% в квартирах.
Предложения с фиксированной доходностью
Многие апарт-отели в Батуми продаются с обещанием фиксированной доходности. В предложениях 2025 и 2026 годов застройщики рекламировали, например, 8% в год на пять лет или 10% в год с записью в договоре, иногда вместе с предложением выкупить номер обратно. Сами агенты по продажам описывают типичную схему так: фиксированные выплаты около 7-10% в год в первые один-три года, после чего доход может упасть на 30-40%, а номера с таким обещанием стоят на 10-15% дороже рынка. Это заявления агентов и застройщиков, а не проверенные аудитом данные.
Фиксированная доходность - это обязательство компании, подписавшей договор, и выплачивается она из денег этой компании. Прежде чем на неё рассчитывать, узнайте, кто именно платит, из какого дохода, чем обеспечено обязательство, зарегистрирован ли договор и сколько номер должен приносить после окончания фиксированного периода. Сравните цену за м² с похожими квартирами по соседству: если номер стоит дороже, часть обещанной доходности может оказаться просто возвратом ваших же денег.
Контроль, пользование и гибкость
Собственной квартирой вы распоряжаетесь каждый месяц сами: летом посуточная аренда, зимой долгосрочная, в сентябре приезд семьи, а когда рынок благоприятен, продажа. Если результаты слабые, управляющего можно сменить. Договор апарт-отеля обычно даёт оператору исключительное право сдавать номер, определяет дни, когда вы можете в нём жить, и заключается на фиксированный срок; в объявлениях продавцов упоминается проживание собственника, например до 20 дней или один месяц в году, но значение имеет только ваш договор. Сдать номер в гостинице арендатору на долгий срок в тихие месяцы удаётся редко. С 1 июня 2027 года вступают в силу положения Закона о туризме о таймшере, включая обязательную регистрацию договоров таймшера в Публичном реестре; подпадает ли под них конкретный договор апарт-отеля, зависит от его условий.
Но и обратная сторона выгоды вполне реальна. Владелец номера в апарт-отеле не занимается гостями, уборщиками, заселением, ремонтом и отзывами на платформах, а гостиница с ресепшеном, рестораном и брендом способна привлечь гостей, до которых отдельная квартира не дотянется. Для собственника, который живёт за границей и вообще не хочет участвовать в процессе, это может оправдать меньшую долю.
Правовой статус и налоги: в чём разница
Номера в гостиничных зданиях часто зарегистрированы иначе, чем квартиры. Например, в извещении об аукционе, опубликованном в 2021 году, заложенный объект в большой башне в Батуми назван «гостиницей» под номером 4640, а не квартирой. От записи зависит налогообложение:
- При продаже. Публичное решение министра финансов № 143 (14 мая 2026 года) устанавливает, что жильё это или нет, определяет фактическая функция объекта, а помещение, функционально входящее в нежилой объект, например номер в составе гостиничной инфраструктуры, жилой квартирой не является. Поэтому освобождение от подоходного налога при продаже жилья, которым владели более двух лет, здесь не действует, а общая льгота для активов, находившихся в собственности два года, не охватывает активы, используемые в экономической деятельности, такие как сдаваемый номер. Налоговый консультант, которого цитировала пресса, ожидает, что прирост стоимости будет облагаться по ставке 20%.
- НДС при перепродаже. Согласно Налоговому кодексу, поставка нежилого здания для целей НДС всегда считается экономической деятельностью, поэтому собственник, зарегистрированный плательщиком НДС, начислит его на сумму продажи. Перепродажа, при которой покупатель принимает на себя договор с туристическим предприятием, от НДС освобождена.
- Пока номер приносит доход. Если у оператора есть статус туристического предприятия, его выплаты вам облагаются налогом 5% у источника, и этот налог окончательный. В противном случае пониженная ставка 5% для арендного дохода касается лишь жилой площади, сданной под проживание, и доход от гостиничного номера, переданного оператору, облагается по общей ставке 20%. Режим туристического предприятия подробно описан в нашем гиде по апарт-отелям.
- Посуточная сдача собственной квартиры. Необязательный фиксированный налог за квадратный метр, продлённый до 1 января 2028 года, применяется к краткосрочной сдаче жилого помещения; варианты разобраны в нашем гиде по налогу на доход от аренды.
- Налог на имущество. Одинаков для обоих вариантов: имущество физического лица освобождается от налога, если доход семьи за предыдущий год составил 100 000 лари или меньше.
Будет добавлено командой: бухгалтер-партнёр должен подтвердить, как Решение № 143 применяется к продаже гостиничного номера, по какой ставке облагается доход от оператора без статуса туристического предприятия и может ли фиксированный налог на посуточную аренду применяться к зарегистрированному гостиничному номеру.
Ипотека и вид на жительство
Гостиничный номер может служить обеспечением банковского кредита: упомянутое выше извещение об аукционе касается номера, заложенного банку. По правилам кредитования Национального банка кредит физическому лицу на покупку нежилой недвижимости для сдачи в аренду может рассматриваться как бизнес-кредит, а на такие кредиты не распространяются ограничения соотношения платежа к доходу и кредита к стоимости залога, действующие для розничных кредитов; в этом случае банк устанавливает условия сам. Прежде чем брать обязательства, запросите ответ в письменной форме. Для вида на жительство закон требует недвижимость стоимостью более $150 000, кроме сельскохозяйственной земли, и не разделяет жилую и нежилую недвижимость; однако цена большинства отдельных номеров в апарт-отелях намного ниже. Подробнее на нашей странице о ВНЖ за недвижимость стоимостью более $150 000.
Продажа в будущем
Обычную квартиру можно продать как инвестору, так и человеку, который собирается в ней жить. Номер в апарт-отеле, как правило, покупает другой инвестор, и он попросит отчёты о доходах за прошлые годы, сведения об оставшемся сроке договора с оператором и о репутации самого оператора. Ни один источник не публикует, сколько времени занимает продажа номеров в апарт-отелях и с какой скидкой они уходят. По оценке Galt & Taggart, на рынке Батуми в целом примерно три из десяти новых квартир снова выставляются на продажу в течение двух лет после покупки, так что любому из двух вариантов придётся конкурировать с похожими объектами.
Кому что выбрать
| Профиль собственника | Более подходящий вариант | Почему |
|---|---|---|
| Живёт за границей и не хочет ни во что вникать | Номер в апарт-отеле с проверенным оператором | Всем занимается оператор; доход приходит вместе с отчётом |
| Хочет получать максимальную долю дохода | Собственная квартира | Без распределения, с управляющим по вашему выбору |
| Планирует часто пользоваться жильём сам | Собственная квартира | Никаких ограничений на ваше проживание |
| Хочет зимой получать доход от долгосрочной аренды | Собственная квартира | Гостиницы редко это допускают |
| Хочет без труда перепродать | Собственная квартира | Более широкий круг покупателей и правила, действующие для продажи жилья |
| Ценит бренд и гостиничный сервис | Номер в апарт-отеле действительно брендовой гостиницы | Цены выше там, где бренд и оператор настоящие |
Риски и исключения
- Распределение дохода. При распределении 60/40 нужно на треть больше дохода, чтобы сравняться с квартирой под управлением.
- Фиксированная доходность. Она заканчивается и зависит от компании, которая её выплачивает.
- Налог при продаже. Гостиничный номер при продаже не считается жильём.
- Гостиничный спрос. Гостиницы Батуми зависят от небольшого числа стран, откуда приезжают туристы.
- Меньше контроля. Цены и ваше проживание определяет оператор.
Частые вопросы
Приносит ли апарт-отель больше, чем квартира?
Гостиницы берут за ночь больше, но вам достаётся только ваша доля; при распределении 60/40 гостинице нужно заработать примерно на треть больше, чтобы сравняться с квартирой под управлением.
Какое распределение дохода обычно в Батуми?
В предложениях собственнику обещают от 60% до 80%; уточните, что вычитается до распределения.
Можно ли полагаться на фиксированную доходность?
Это обещания компании, которая подписывает договор, обычно на срок от одного года до пяти лет.
Облагается ли гостиничный номер при продаже так же, как квартира?
Нет; в публичном решении министра финансов от мая 2026 года сказано, что номер в составе гостиничной инфраструктуры не является жилой квартирой.
Можно ли жить в номере апарт-отеля?
Только в те дни, которые разрешает договор.
Можно ли сдать номер в апарт-отеле долгосрочному арендатору?
Обычно нет; исключительное право сдавать номер, как правило, принадлежит оператору.
Можно ли получить ипотеку на гостиничный номер?
Гостиничные номера уже служили обеспечением кредитов, но спросите в своём банке, выдаёт ли он под них жилищные кредиты.
Что легче продать?
Обычную квартиру: её можно продать и инвесторам, и тем, кто ищет жильё для себя.
Источники
- Как облагается продажа апартаментов: решение министерства (на грузинском языке), BM.ge, 20 мая 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Публичное решение министра финансов № 143 от 14 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 82, 133.2, 158, 171 и 309), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Приказ Национального банка Грузии № 44/04 о кредитовании физических лиц, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии о туризме, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Извещение о публичном аукционе по заложенному гостиничному номеру в Батуми, Законодательный вестник Грузии, декабрь 2021 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tourism in Ajara, Galt & Taggart, октябрь 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tourism Market Watch, 3Q25, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Заполняемость гостиниц и цены номеров в 1-м квартале 2026 г., Kedaro News, 21 апреля 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Real Estate Trends in Batumi, октябрь 2025 г., Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Рынок жилья Батуми: отчёт TBC Capital, International Investment, 23 февраля 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- От жилья к отелям: как меняется структура инвестиций в Батуми, International Investment, 3 ноября 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Пассивный доход от недвижимости в Батуми (статья агентства), BD Group, 11 февраля 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Инвестиции (страница застройщика), Wyndham Grand Batumi Gonio (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Объявление об апарт-отеле в Батуми с платой за обслуживание за м², Realting (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Управление недвижимостью, Wehost (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Финансовые условия, Batumi Apartment Management (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе туристических данных Galt & Taggart, отчётов TBC Capital и агентств, предложений застройщиков, Публичного решения № 143, Налогового кодекса, Приказа НБГ № 44/04 и Закона об иностранцах.