Какой район Тбилиси лучше всего подходит для инвестиций?
Это зависит от того, какую задачу должна решать квартира. По данным Galt & Taggart за июль 2026 года, более дешёвые районы новостроек на севере и востоке города (Вашлиджвари, Диди Дигоми, Глдани, Надзаладеви, Самгори и Исани) дают самую высокую арендную плату относительно цены: примерно от 8,7% до 10,4% валовой доходности. Ваке, Мтацминда и Чугурети стоят в два-три раза дороже за м² и приносят около 5-6%, но почти не получают новых разрешений на строительство. Сабуртало, Крцаниси и Дидубе находятся посередине, причём Сабуртало сочетает доходность среднего уровня со вторым по величине числом продаж в городе.
В этом руководстве двенадцать районов сравниваются по тем показателям, которые нужны инвестору: цена, аренда и вытекающая из них доходность, рост цен, количество продаваемых квартир, количество новых квартир, которые ещё появятся на рынке, и инфраструктура, способная изменить картину. Вариант таблицы доходности на конец 2025 года приведён в нашем обзоре доходности аренды, а о том, каково жить в каждом из районов, рассказывает наше руководство по Тбилиси.
Сравнительная таблица районов, июль 2026 г.
| Район | Цена в белом каркасе, $ за м² | Аренда в месяц, $ за м² | Валовая доходность | Изменение цены к июлю 2025 г. | Доля продаж, январь-июль 2026 г. |
|---|---|---|---|---|---|
| Вашлиджвари | 1 094 | 9,5 | 10,4% | +9,0% | 1,1% |
| Диди Дигоми | 1 148 | 8,7 | 9,1% | +8,9% | 21,0% |
| Глдани | 1 146 | 8,6 | 9,0% | +11,2% | 9,8% |
| Надзаладеви | 1 294 | 9,5 | 8,8% | +9,8% | 6,2% |
| Исани | 1 407 | 10,2 | 8,7% | +10,5% | 7,6% |
| Самгори | 1 178 | 8,5 | 8,7% | +9,8% | 15,0% |
| Дидубе | 1 425 | 9,8 | 8,3% | +6,3% | 7,4% |
| Сабуртало | 1 732 | 11,4 | 7,9% | +9,9% | 18,1% |
| Крцаниси | 1 671 | 10,8 | 7,8% | +15,3% | 5,8% |
| Ваке | 3 180 | 15,1 | 5,7% | +17,0% | 3,2% |
| Мтацминда* | 2 945 | 13,0 | 5,3% | -4,2% | 1,6% |
| Чугурети* | 2 323 | 9,9 | 5,1% | +15,8% | 3,0% |
| Тбилиси | 1 426 | 10,1 | 8,5% | +6,4% | 100% |
Как читать таблицу. Цены - это средние значения Galt & Taggart на конец месяца для новых квартир в белом каркасе, которые продают застройщики; аренда - средневзвешенные ставки аренды по районам из того же источника. Доходность - это арендная плата за двенадцать месяцев, разделённая на цену; именно эта формула воспроизводит собственный общегородской показатель Galt & Taggart, 8,5%. Она рассчитана до вычета расходов, без учёта месяцев простоя, меблировки и налогов, а готовая квартира стоит дороже квартиры в белом каркасе, поэтому реальная доходность квартиры с ремонтом ниже. Доля продаж учитывает все квартиры, зарегистрированные за первые семь месяцев 2026 года, как новые, так и вторичные. *Galt & Taggart отмечает, что в Мтацминде и Чугурети слишком мало продаж новостроек для надёжной оценки цены, поэтому их цены и доходность следует считать ориентировочными.
Три типа районов с точки зрения инвестора
- Доходный пояс: Вашлиджвари, Диди Дигоми, Глдани, Надзаладеви, Самгори, Исани. Цена входа около $1 100-1 400 за м², валовая доходность близка к 9% или выше, а рост цен за год до июля 2026 года составил примерно от 9% до 11%. На Диди Дигоми и Самгори вместе пришлось больше трети всех продаж в городе. Подвох в том, что большая часть новых разрешений на строительство тоже выдаётся здесь, поэтому квартира конкурирует со множеством похожих сначала за арендаторов, а позже и за покупателей.
- Середина: Сабуртало, Крцаниси, Дидубе. Цены от $1 400 до $1 750, доходность около 8%, а в Сабуртало ещё и глубокий рынок, на который приходится почти пятая часть всех продаж. За средним показателем Крцаниси скрывается самый широкий разброс цен в городе, примерно от $690 до $7 500 за м², поэтому конкретное здание здесь важнее, чем цифра по району.
- Престижный центр: Ваке, Мтацминда, Чугурети. Самые высокие ставки аренды за м² в абсолютном выражении, но доходность от 5% до 6%, мало продаж и почти нет новых разрешений. Цена новостроек в Ваке за год до июля 2026 года выросла на 17,0%, больше, чем в любом другом районе; эти районы скорее для долгосрочного сохранения стоимости и ставки на дефицит, чем для дохода.
Один бюджет, два района
Квартира площадью 55 м² в белом каркасе по средним ценам районов на июль 2026 года стоит около $63 140 в Диди Дигоми и $174 900 в Ваке. По ставкам аренды этих районов первую можно сдать примерно за $479 в месяц, а вторую примерно за $831. Квартира в Ваке дороже в 2,8 раза, но приносит примерно в 1,7 раза больше арендной платы, и именно поэтому с ростом цен доходность падает. В этом сравнении не учтена отделка, которая в процентном отношении сильнее увеличивает цену квартиры в более дешёвом районе, а также простои и качество арендаторов, которые в разных районах неодинаковы. Наш калькулятор доходности аренды работает с вашей собственной ценой, арендой и расходами.
Рост цен: два измерения
| Район | Galt & Taggart, с декабря 2024 г. по декабрь 2025 г. | Galt & Taggart, с июля 2025 г. по июль 2026 г. | TBC Capital, за год до июля 2026 г. |
|---|---|---|---|
| Ваке | +12,2% | +17,0% | +11% |
| Крцаниси | +5,4% | +15,3% | +3% |
| Глдани | 0,0% | +11,2% | +4% |
| Исани | +11,0% | +10,5% | -6% |
| Сабуртало | +5,7% | +9,9% | +3% |
| Самгори | -0,2% | +9,8% | +3% |
| Надзаладеви | +3,7% | +9,8% | +4% |
| Диди Дигоми | +3,3% | +8,9% | +4% |
| Дидубе | -1,2% | +6,3% | +1% |
| Вашлиджвари | +3,4% | +9,0% | нет данных |
Эти два источника измеряют разные вещи. Galt & Taggart отслеживает цены, которые застройщики назначают за новые квартиры в белом каркасе, а TBC Capital - цены предложения квартир, выставленных на продажу, в основном вторичных, причём в ноябре 2025 года TBC Capital изменил методику. Там, где оба источника показывают рост, как в Ваке, сигнал сильнее; там, где они расходятся, как в Исани, рынки новостроек и вторичного жилья движутся в разные стороны. Ни один из них не говорит, за сколько будет продана конкретная квартира, а данные по району всего за один год - слишком короткий ряд, чтобы строить на нём прогноз. Более длинная история цен по городу приведена на нашей странице об истории цен.
Откуда появятся новые квартиры
| Район | 2025 | Январь-июль 2026 г. |
|---|---|---|
| Исани | 316 | 89 |
| Диди Дигоми | 288 | 186 |
| Сабуртало | 255 | 139 |
| Глдани | 244 | 117 |
| Самгори | 189 | 110 |
| Крцаниси | 160 | 121 |
| Надзаладеви | 99 | 175 |
| Дидубе | 84 | 24 |
| Вашлиджвари, Ваке, Мтацминда, Чугурети | от 19 до 41 в каждом | очень мало |
Здесь выделяются два момента. Надзаладеви уже за семь месяцев 2026 года получил разрешения на гораздо большую площадь, чем за весь 2025 год, поэтому предложение там будет расти в те годы, когда эти здания достроят. А четыре центральных и нагорных района вместе получили в 2025 году менее 6% разрешений, что поддерживает цены там, но и означает меньший выбор новых квартир. В целом по городу в 2025 году было разрешено строительство 1,7 млн м², на 4,2% меньше, чем в 2024 году.
Опрос застройщиков, который проводит Galt & Taggart, даёт представление о том, как быстро продаются новые квартиры. В июле 2026 года в проектах со сроком сдачи в 2026 году было продано 79% квартир, в проектах со сроком сдачи в 2027 году - 66%, а в проектах, которые должны быть завершены в 2028-2029 годах, - 59%. Проекты, завершённые в 2025 году, были распроданы на 94%. Если здание незадолго до завершения сильно отстаёт от этих уровней, об этом стоит спросить застройщика.
Продажа в будущем: где находятся покупатели
Ни один источник не публикует, сколько времени занимает продажа квартиры в каждом районе, поэтому лучшим ориентиром ликвидности служит число продаж. За первые семь месяцев 2026 года на Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори вместе пришлось 54% всех зарегистрированных продаж, тогда как на Ваке, Мтацминду, Чугурети и Вашлиджвари вместе - около 9%. Квартиру в районе с большим числом продаж легче оценить, потому что есть недавние сопоставимые сделки, и легче продать, потому что её ищет больше покупателей.
Вторичный рынок активен: в июле 2026 года было перепродано 2 294 квартиры, это самый высокий месячный показатель с 2022 года, а TBC Capital насчитал в том же месяце 3 694 проданные квартиры в старых домах и 715 новых, то есть новые квартиры составили 16%. Покупатели в основном местные: в первые семь месяцев 2026 года на граждан Грузии пришлось 74% продаж застройщиков, на покупателей из Израиля - 11%, из России - 4%. У квартиры, которая подходит местным семьям и арендаторам, самый широкий круг будущих покупателей.
Посуточная аренда по районам
Ни один бесплатный источник не приводит заполняемость или суточные ставки для Старого города, Сололаки или Веры. Поставщик данных Airbtics оценивает, что за год до августа 2026 года в Ваке было около 583 активных объявлений со средней суточной ставкой $50, в Сабуртало - 966 по $42, в Дидубе - 965 по $37, в Исани-Самгори - 2 183 по $40 и в Надзаладеви - 421 по $33; это модельные оценки, а границы районов, которыми пользуется поставщик, не опубликованы. По городу в целом обзор туризма Galt & Taggart насчитал во втором квартале 2026 года 358 000 ночей, забронированных через Airbnb, на 14% больше, чем годом ранее, в среднем по $44 за ночь. Посуточная сдача в Тбилиси больше зависит от здания и улицы, чем от района; наше сравнение долгосрочной и посуточной аренды показывает, что остаётся после расходов.
Проекты, которые могут изменить карту
- Трамвай Диди Дигоми-Дидубе. Линия длиной 7,5 км с 11 остановками от Диди Дигоми до района станции метро «Дидубе». Контракт на проектирование и строительство стоимостью 288 млн лари был подписан в сентябре 2026 года с турецким консорциумом, на проектирование и строительство отведено 36 месяцев. Это самый конкретный транспортный проект для района с наибольшим числом продаж.
- Продление первой линии метро. В сентябре 2025 года мэр объявил о строительстве по одной новой станции за каждым концом линии: за станцией «Театр Ахметели» в Глдани и за станцией «Варкетили». В январе 2026 года городская транспортная компания провела изучение рынка для проектирования и строительства; по состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли заключённого контракта.
- Третья линия метро. В сентябре 2025 года сообщалось, что линию от Дидубе до Руставели через Сабуртало и Ваке планируется начать строить в 2026 году и что строительство займёт семь лет. Мы не нашли ни тендера, ни контракта.
- Тбилисская объездная дорога. Внешняя дорога от района Натахтари до Рустави, которую строят пятью участками. В августе 2026 года Азиатский банк развития подписал кредит на $250 млн для участков от аэропорта до Лочини и Рустави, а правительство установило срок завершения всей дороги: 31 декабря 2031 года.
- Правила градостроительства. Городской план землепользования 2019 года остаётся в силе, и в него вносят изменения по отдельным участкам: только в 2026 году городское собрание приняло несколько постановлений с такими поправками. Изменение зонирования на соседнем участке может добавить башню к виду из окна, поэтому проверьте план для участков вокруг здания.
Будет добавлено командой: мы уточняем, подписаны ли контракты на продление метро и на третью линию и каких участков касаются поправки 2026 года к плану землепользования.
Старые здания и исторический центр
В июле 2025 года мэрия сообщила деловому изданию BM.GE, что в Тбилиси более 10 000 аварийных зданий; эта цифра не меняется уже несколько лет, а разбивки по районам нет. Здания категорий III-V могут попасть в городскую программу замены, а в феврале 2026 года город запустил программу выкупа жилья в зонах культурного наследия и исторических районах: на неё могут претендовать здания категорий IV и V, если согласны все собственники, а цену определяет государственное бюро судебных экспертиз. Для инвестора это означает, что старое здание в центре может пойти под выкуп или под новую застройку, но только с согласия каждого собственника и в сроки, которые никто не может обещать.
Инструмент ThinkHazard Всемирного банка оценивает сейсмическую опасность в Тбилиси как среднюю, а официальной карты, сравнивающей районы, не существует. На практике возраст, конструкция и состояние здания важнее района; о том, что проверять, рассказывает наше руководство по Тбилиси.
Как выбрать район в Тбилиси
Сформулируйте цель
Ежемесячная аренда, рост стоимости со временем, посуточная сдача или будущее жильё для вас самих.
Составьте короткий список по таблице
Доходность и доля продаж - для дохода и перепродажи, рост цен и ограниченное предложение - для сохранения стоимости.
Проверьте, что строится рядом
Посчитайте проекты, которые строятся в радиусе нескольких улиц, и спросите, какая доля каждого из них уже продана.
Дойдите пешком до транспорта
Засеките время пешком до метро или основного автобусного маршрута и учтите планируемый трамвай или станции.
Сопоставьте цену с арендой
Сравните запрашиваемую цену с недавними продажами в этом здании и с арендной платой, которую готов платить арендатор.
Проверяйте здание, а не только район
Разрешение, репутация застройщика, конструкция и любые планируемые изменения на соседних участках.
Риски и исключения
- Предложение в доходном поясе. Большинство новых разрешений приходится на районы с самой высокой доходностью.
- Низкая доходность в центре. Ваке, Мтацминда и Чугурети приносят от 5% до 6% валовой доходности.
- Расчётные показатели. Доходность и темпы роста по районам - это расчёты, а по двум районам выборки невелики.
- Проекты, которые сдвигаются. Сроки планов по метро и дорогам уже менялись раньше.
- Старые здания. Более 10 000 зданий признаны аварийными.
Частые вопросы
В каком районе Тбилиси самая высокая доходность аренды?
В Вашлиджвари: по нашему расчёту, около 10,4% валовой доходности в июле 2026 года, но продаж там немного.
В каких районах продаётся больше всего квартир?
В Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори: на них пришлось 54% продаж в январе-июле 2026 года.
Где цены росли быстрее всего?
В Ваке, где цена новостроек за год до июля 2026 года выросла на 17,0%.
Ваке - хорошее вложение?
Ради дефицита и сохранения стоимости - возможно; для аренды его валовая доходность, около 5,7%, низкая.
Где строится больше всего нового жилья?
В 2025 году - в Исани, Диди Дигоми, Сабуртало и Глдани, а в 2026 году - в Диди Дигоми и Надзаладеви.
Появится ли новая линия метро?
О продлении линии и о третьей линии объявлено, но контракта на строительство мы не нашли.
Какова средняя цена в Тбилиси?
$1 426 за м² для новой квартиры в белом каркасе в июле 2026 года.
Обеспечивает ли выбор правильного района доход?
Ни один район этого не обеспечивает; здание, уплаченная цена и конкуренция поблизости важнее.
Источники
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2025, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Residential Real Estate in Tbilisi, July 2026 Monthly Watch (на грузинском языке), TBC Capital (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Georgia's Tourism Market Watch, 2Q26, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Turkish joint venture wins tender for Tbilisi tramway project, First Channel (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi tramway design and build contract signed, Railway Gazette (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi to extend metro line with two new stations, Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi metro to be extended: market survey announced, BM.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi plans tram and metro projects, Railway Gazette (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Georgia and ADB sign $250 million loan for Tbilisi bypass, Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi bypass completion deadline fixed for 31 December 2031, First Channel (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Постановление Тбилисского городского собрания об изменении плана землепользования, 10 июля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi City Hall confirms 10,000 dilapidated buildings, BM.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi launches buyout program for homes in cultural heritage zones, Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Earthquake hazard, Tbilisi, ThinkHazard, GFDRR (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано на основе данных Galt & Taggart по районам (июль 2026 г., итоги 2025 года), TBC Capital, Airbtics и официальных объявлений об инфраструктурных проектах.