Какую доходность приносит коммерческая недвижимость в Грузии?
По последним опубликованным данным, чистая арендная доходность офисов в бизнес-центрах Тбилиси составила в 2025 году 9,4%, а лучших магазинов на главных торговых улицах 8,6%; обе цифры взяты из отчётов Galt & Taggart за май 2026 года. Речь идёт о лучших площадях города. Слабое место приходится на самый крупный сегмент: около 1 млн м² офисов в жилых домах, то есть тех помещений на первом и втором этажах, которые застройщики продают в новых корпусах, и в 2025 году 53% этих площадей пустовали. Ставки аренды складов выросли за 2025 год на 34%, до $6,3 за м² в месяц. Для частного инвестора разница с жильём ещё и налоговая: доход от аренды коммерческих помещений облагается по ставке 20%, тогда как для жилья, сдаваемого для проживания, ставка составляет 5%.
На этой странице собраны данные о доходности, арендных ставках, вакантности и новом предложении по сегментам, объяснено, почему источники расходятся, и показано, что эти цифры значат для покупателя. О том, как купить коммерческий объект и управлять им, рассказывает наше руководство по коммерческой недвижимости в Грузии.
Опубликованная доходность по сегментам
| Сегмент | Доходность | Период | Основа расчёта |
|---|---|---|---|
| Офисы в бизнес-центрах | 9,4% | 2025 | Чистая, по прогнозу снизится до 8,4% к 2028 году |
| Лучший стрит-ритейл на главных улицах | 8,6% | 2025 | Доходность лучших объектов (prime) |
| Квартиры, 50-60 м² | 8,5% | Июль 2026 | Долгосрочная аренда к цене новостройки в белом каркасе |
Эти три показателя считаются по-разному: офисная доходность обозначена как чистая, торговая относится к лучшим помещениям на рынке, а жилая сравнивает арендную плату с ценой новой квартиры без отделки. Вместе они показывают, что лучшие коммерческие площади Тбилиси до уплаты налогов зарабатывают примерно столько же, сколько квартира, но риск, связанный с арендатором, у них сосредоточен сильнее. В том же отчёте доходности 8,6% для лучших торговых улиц Тбилиси противопоставлены 6,0% по Центральной и Восточной Европе и 4,8% по Европе в целом.
Офисы: сильный рынок сегодня, но впереди новое предложение
| Год | Высокий сегмент | Средний сегмент | Бюджетный сегмент |
|---|---|---|---|
| 2019 | 27 | 15 | 8 |
| 2021 | 26 | 16 | 11 |
| 2023 | 28 | 18 | 11 |
| 2024 | 29 | 18 | 9 |
| 2025 | 31 | 19 | 11 |
Площадь бизнес-центров, сдаваемая в аренду, удвоилась: со 178 000 м² в 2014 году до 358 000 м² в 2025 году, причём в основном она находится в Сабуртало (44%), Ваке (24%) и Мтацминде (15%). Вакантность в 2025 году составила 6,6%, меньше, чем во многих европейских столицах, поскольку с 2019 по 2025 год спрос вырос на 62%, и рост вели иностранные компании и IT: занятость в IT в Тбилиси за этот период увеличилась на 120%, а иностранные арендаторы в 2025 году заняли 67% площадей высокого сегмента. Прогноз выглядит менее благоприятно. В 2026-2028 годах ожидается около 100 000 м² новых площадей в бизнес-центрах, что увеличит предложение на 28% при ожидаемом росте спроса на 14%, поэтому Galt & Taggart прогнозирует рост вакантности до 16,8% и снижение чистой доходности до 8,4% к 2028 году, допуская при этом «небольшую коррекцию» арендных ставок.
Офисы в жилых домах: половина пустует
Больше половины из 1,9 млн м² офисных площадей Тбилиси расположено вовсе не в бизнес-центрах, а в жилых домах: это около 1,0 млн м², и две трети из них находятся в зданиях, построенных до 2013 года. В 2025 году 53% этих площадей были свободны, а по действующим договорам аренды они сдавались в среднем за $13 за м² в месяц, против $28 в бизнес-центрах высокого сегмента. Это именно те помещения на первом и втором этажах, которые застройщики часто предлагают инвесторам как «коммерческие площади» в новом жилом комплексе. Galt & Taggart ожидает, что бизнес-центры среднего сегмента и дальше будут переманивать у них арендаторов за счёт цены, управления, парковки и охраны. Покупать такое помещение стоит, имея в виду конкретного арендатора, а не исходя из предположения, что коммерческая площадь всегда приносит больше.
Магазины и торговые центры
| Год | Магазины на главных улицах, новые договоры | Крупные торговые центры, в среднем |
|---|---|---|
| 2020 | 22,7 | 15,0 |
| 2022 | 31,4 | 21,8 |
| 2023 | 37,3 | 26,4 |
| 2024 | 36,9 | 28,3 |
| 2025 | 37,6 | 30,2 |
Ставки на главных торговых улицах три года держатся на одном уровне, около $37 за м² в новых договорах; по действующим договорам в 2025 году проспект Руставели в среднем сдавался за $44, проспекты Чавчавадзе и Пекина за $32, а проспект Агмашенебели за $25. Площадей на главных улицах физически мало, и они зависят от туристов и премиальных брендов. Ставки в торговых центрах с 2020 по 2025 год выросли вдвое, однако вакантность в крупнейших из них в 2025 году поднялась до 6,6% из-за открытия новых площадей, а к 2030 году планируется ещё около 140 000 м², на треть больше нынешнего объёма. Онлайн-торговля пока невелика, 2,3% розничного товарооборота в 2025 году, поэтому серьёзной угрозы для магазинов она ещё не представляет.
Склады: самый быстрый рост ставок
| Год | Ставка аренды |
|---|---|
| 2019 | 2,6 |
| 2021 | 3,1 |
| 2022 | 4,0 |
| 2023 | 4,8 |
| 2024 | 4,7 |
| 2025 | 6,3 |
По классам склады в Тбилиси в 2025 году сдавались за $7,5 за м² (A), $4,9 (B) и $4,1 (C); в Батуми средняя ставка составила $5,4. Около 80% фонда составляют старые помещения низших классов, и именно поэтому современные объекты обходятся дороже. К 2027 году предложение должно вырасти примерно на 31%, до 1,65 млн м², причём значительную часть этих площадей владельцы будут использовать сами, и Galt & Taggart ожидает стабилизации ставок. Сторонним арендаторам сдаётся лишь 31% складских площадей Тбилиси, а компании, которым нужно больше примерно 7 000 м², всё чаще строят собственные склады, и это сужает круг крупных арендаторов.
Ставки аренды за пределами Тбилиси
| Город | Стрит-ритейл | Офисы |
|---|---|---|
| Батуми | 25,5 | 16,2 |
| Кутаиси | 19,7 | 11,8 |
| Зугдиди | 19,7 | 9,1 |
| Телави | 11,8 | 8,0 |
За пределами столицы большинство офисов расположено на нижних этажах жилых домов, а лучшие торговые улицы сдаются намного дешевле, чем в Тбилиси: на улице Горгиладзе в Батуми средняя ставка в 2024 году составляла $29,4 за м². TBC Capital ожидала, что два новых торговых центра почти удвоят площадь торговых центров Батуми и составят конкуренцию уличной торговле.
Почему источники называют разные ставки
Ставки аренды офисов и торговых площадей у Galt & Taggart включают эксплуатационный платёж и не включают НДС, а у TBC Capital не включают ни того, ни другого. Galt & Taggart делит офисы на ценовые сегменты, TBC Capital на классы, и в выборку торговых центров эти две компании включают разные объекты. Поэтому офис класса A за $28 за м² в обзоре TBC Capital за 2024 год и офис высокого сегмента за $29 у Galt & Taggart измерены не одним и тем же способом. Сравнивайте динамику цифр внутри одного источника и уточняйте у любого продавца, включены ли в названную ставку эксплуатационный платёж и НДС.
Что эти цифры значат для частного инвестора
- Налог. Доход физического лица от аренды коммерческих помещений облагается по ставке 20%, и если владелец является нерезидентом, арендатор-компания удерживает налог у источника выплаты; ставка 5% относится только к жилью, сдаваемому для проживания. Валовая доходность 9% после налога 20% превращается примерно в 7,2%, и это ещё без учёта простоя и расходов.
- НДС. Коммерческая арендная плата засчитывается в порог регистрации по НДС в 100 000 лари, после превышения которого на арендную плату начисляется НДС 18%.
- Простой. Один пустой год из пяти отнимает пятую часть дохода; в офисах, расположенных в жилых домах, в 2025 году пустовало больше половины площадей.
- Договоры аренды. Коммерческая арендная плата обычно устанавливается в долларах США по фиксированной ставке, поэтому изучите в договоре его срок, индексацию и условия досрочного расторжения.
- Цены. Цены продажи коммерческих помещений за м² не публикует ни один аналитик, поэтому проверяйте любую запрашиваемую цену через арендную плату: при $13 за м² в месяц помещение площадью 50 м² приносит $7 800 в год, а это 9% валовой доходности лишь при цене около $86 700.
Будет добавлено командой: бухгалтеру-партнёру подтвердить порядок удержания налога с коммерческой арендной платы, выплачиваемой физическому лицу-резиденту, и налогообложение нежилой недвижимости физического лица налогом на имущество после принятия Закона № 1874.
Вопросы, которые стоит задать до покупки коммерческого помещения
- Кто арендатор и на каких условиях заключён договор? Помещение, сданное известной компании по долгосрочному договору, и пустое помещение представляют собой разные инвестиции; запросите договор аренды и узнайте его срок, ставку, валюту и условия досрочного расторжения.
- Как зарегистрировано помещение? В выписке из реестра должно быть указано нежилое назначение, подходящее для того бизнеса, на который вы рассчитываете, будь то офис, магазин или кафе.
- Подходит ли помещение физически для задуманного использования? Общепиту нужны вентиляция, канализация и отдельный вход; офисам нужны парковка поблизости и хороший интернет.
- Сколько платят соседи? Спросите в соседних магазинах и офисах, за сколько они арендуют площади, и сравните ответы с приведёнными выше цифрами из источников, учитывая эксплуатационные платежи и НДС.
- Сколько похожих помещений пустует? В новых районах, прежде чем верить прогнозу арендной платы, посчитайте свободные первые этажи вдоль улицы.
- Каковы текущие расходы? Платежи за обслуживание здания, коммунальные услуги в месяцы простоя, страховка и НДС на арендную плату, если он применяется.
- Кто будет управлять объектом? Коммерческие арендаторы ждут быстрых ответов по ремонту и счетам; владельцам, живущим за рубежом, обычно нужен местный управляющий или бухгалтер.
Письменные ответы на эти вопросы превращают обещанный застройщиком «коммерческий доход» в цифру, которую можно проверить, а помещение, по которому на них ответить нельзя, как правило, продаётся слишком дорого.
Риски и исключения
- Избыток офисных площадей. По прогнозу, вакантность в бизнес-центрах к 2028 году достигнет 16,8%.
- Пустые помещения в жилых домах. Вакантность 53% в 2025 году.
- Налог. 20% с коммерческой арендной платы для физических лиц.
- Зависимость от одного арендатора. Уход единственного арендатора полностью прекращает доход.
- Нет данных о ценах. Цены продажи не публикуются, поэтому доходность трудно проверить.
Частые вопросы
Какова доходность офисов в Тбилиси?
9,4% чистыми для бизнес-центров в 2025 году, с прогнозом 8,4% на 2028 год (Galt & Taggart).
Сколько приносят лучшие магазины?
8,6% для лучшего стрит-ритейла на главных улицах Тбилиси в 2025 году.
Выгоднее ли коммерческая недвижимость, чем квартира?
Не обязательно: до налогов доходность сопоставима, а коммерческая арендная плата облагается по ставке 20% против 5% для жилой.
Хорошая ли инвестиция помещения на первых этажах новостроек?
Только при понятном арендаторе; офисы в жилых домах в 2025 году пустовали на 53%.
Сколько стоит аренда склада?
В среднем $6,3 за м² в месяц в новых договорах в Тбилиси в 2025 году и $7,5 для класса A.
Каковы ставки на главных торговых улицах?
Около $37,6 за м² в новых договорах в Тбилиси в 2025 году; $44 на проспекте Руставели по действующим договорам.
В какой валюте заключаются коммерческие договоры аренды?
Обычно в долларах США, с фиксированной ставкой.
Публикуются ли цены продажи коммерческой недвижимости?
Нет; публикуются только ставки аренды и доходность.
Источники
- Office Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, май 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Retail Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, май 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Warehouses and Logistics in Georgia, Galt & Taggart, июль 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Overview of Commercial Real Estate in Georgia 2024, TBC Capital, май 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- «Georgia's commercial real estate market sees rising demand» (TBC Capital), Investor.ge, 6 апреля 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 134, 154 и 165), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными опубликована на основе отчётов Galt & Taggart по офисам, торговым площадям и складам (2026), обзора коммерческой недвижимости TBC Capital за 2024 год и Налогового кодекса.