Кто покупает недвижимость в Грузии: статистика иностранных покупателей

Какая доля покупателей недвижимости в Грузии - иностранцы?

Примерно каждый десятый в Тбилиси и около половины в Батуми. Colliers Georgia, которая отслеживает все зарегистрированные продажи квартир, оценила долю иностранных покупателей в 10-14% сделок в Тбилиси в каждом месяце с мая по август 2026 г. и в 48-52% в Батуми, где в августе 2026 г. иностранцы впервые за всю историю ее обзоров превзошли по числу грузин. Среди иностранцев быстрее всех с 2023 г. растет число граждан Израиля; покупатели из России, Украины и Беларуси по-прежнему составляют в Батуми крупную группу. Официальные данные о покупках в разбивке по гражданству в последний раз публиковались за 2022 и 2023 гг.

На этой странице мы собрали цифры вместе, объясняем, почему разные источники называют разные доли, и показываем, что состав покупателей значит для цен, арендных ставок и перепродажи. Правовые рамки для иностранных собственников описаны в нашем руководстве о праве собственности в Грузии для иностранцев.

Три вида данных - три разных ответа

• Все зарегистрированные продажи (Colliers). Учитывается каждая продажа квартиры, внесенная в Публичный реестр, как в новостройках, так и на вторичном рынке, с разбивкой по гражданству покупателя. Это самая широкая картина.
• Опросы застройщиков (Galt & Taggart). Охватывают только продажи застройщиков, попавших в выборку: в Тбилиси это более 100 проектов, примерно половина рынка новостроек. Иностранцы покупают в основном новые квартиры, поэтому их доля здесь выше, чем во всех продажах.
• Официальные данные (Министерство юстиции). Число квартир, купленных гражданами каждой страны, обнародованное в 2023 г. в ответах на депутатские запросы. Более поздних данных не публиковалось.

Поскольку базы расчета различаются, доля иностранцев в 10% от всех продаж в Тбилиси и в 26% от продаж опрошенных застройщиков вполне могут быть верны одновременно. Приводите любую цифру вместе с ее источником и выборкой.

Тбилиси: местный рынок с растущей долей израильтян

Если брать все зарегистрированные продажи, доля иностранцев ниже: Colliers насчитала 11,4% в мае 2026 г., 10% в июне, 12% в июле и 14% в августе. Иностранцы в основном покупают новое жилье: в 2025 г., по данным Colliers, 86% их покупок в Тбилиси пришлись на новые проекты. Для вторичного рынка это означает, что покупатели старой тбилисской квартиры - почти исключительно местные жители.

Батуми: половина рынка - международная

Более ранний и меньший по охвату опрос Galt & Taggart среди восьми застройщиков показывал, что доля грузин в Батуми снижалась каждый год: с 35% в 2020 г. до 16% в 2024 г. Именно отсюда берутся заявления агентств о «84% иностранных покупателей»; более широкая выборка 2026 г. дает для 2024 г. 31%. По всем зарегистрированным продажам в Батуми Colliers оценила долю иностранцев в 49% в мае 2026 г., 48% в июле и 52% в августе. Покупатели в Батуми приезжают из большего числа стран, чем в Тбилиси, а опубликованная статистика объединяет Украину, Россию и Беларусь в одну группу, поэтому сдвиги внутри этой группы не видны.

Как менялся состав покупателей Батуми в 2020-2024 гг.

Этот более старый ряд показывает направление перемен в охваченных им проектах: спрос со стороны россиян достиг пика в 2022 г., израильтяне в 2024 г. снова нарастили покупки, а расширяющаяся группа других национальностей заняла наибольшую долю. В том же отчете отмечено, что продажи застройщиков из выборки упали в 2024 г. на 42,7%, главным образом из-за того, что меньше покупали местные жители и россияне. Выборка здесь намного меньше, чем в опросе 2026 г. выше, поэтому два ряда стоит читать параллельно, а не сшивать в один.

Волна 2022 года и что было потом

Война в Украине резко все изменила в 2022 г. В том году Грузия зафиксировала 179 778 иммигрантов, более чем вдвое больше, чем годом ранее, и лишь 30,3% из них были гражданами Грузии; большинство остальных прибыли из России, Украины и Беларуси. Чистая миграция составила +54 509 человек в 2022 г., затем -39 207 в 2023 г., когда многие снова уехали, +14 386 в 2024 г. и +17 127 в 2025 г. Опрос сектора девелопмента, проведенный Национальным банком и процитированный исследовательским институтом IDFI, показал, что с января по ноябрь 2022 г. доля россиян в покупках квартир выросла с 0,9% до 5% в Тбилиси и с 5% до 17,6% в Батуми.

Урок для рынка недвижимости таков: одно событие способно за считанные месяцы сдвинуть и арендные ставки, и состав покупателей, а часть эффекта затем уходит, когда люди переезжают дальше. Аренда в Тбилиси резко подорожала в 2022 г. и с тех пор стабилизировалась; доли покупателей в таблицах выше показывают, что спрос со стороны россиян в Тбилиси заметно ниже уровня 2022 г., а его место заняли израильтяне.

Последние официальные данные: 2022 и 2023 гг.

Цифра за 2022 г., около пятой части всех продаж жилья, отражает приток людей из России, Украины и Беларуси после начала войны. Российский итог включает лиц, у которых есть и грузинское гражданство; только граждане России купили в 2022 г. 5 424 квартиры, а за январь-ноябрь 2023 г. сообщалось уже о примерно 5 780, то есть больше, чем за весь 2022 г. Другая цифра Публичного реестра, которую приводит один исследовательский институт, учитывает регистрации иначе, и сравнивать ее с этими данными не следует. Сопоставимых данных по гражданству с 2023 г. не публиковалось.

Откуда приезжают покупатели

• Израиль. Самая быстрорастущая группа в обоих городах. В 2025 г. Израиль был четвертым по величине источником визитов в Грузию: 402 426 визитов, на 29,4% больше, чем в 2024 г.
• Россия, Украина и Беларусь. Волна переездов 2022 г. подстегнула покупки и аренду; по данным Национального банка, в 2022 г. из России в Грузию было переведено более $2 млрд. В 2025 г. в Грузию прибыли 20 139 граждан России, а выехали 19 226, то есть чистый прирост составил 913 человек.
• Европа, Турция и страны Персидского залива. Заметны в Батуми, где в первом полугодии 2026 г. на европейских покупателей пришлось 15% продаж из опроса, а на покупателей из арабских стран - 7%.
• Прежние волны. С 2015 г. до середины 2019 г. иностранцы купили около 7% квартир, проданных в Тбилиси, и крупнейшей иностранной группой были граждане Ирана, согласно исследованию TBC того времени. Страны, откуда идет спрос, меняются вместе с политикой и визовым режимом.

Иностранные деньги в недвижимости

Официальной статистики о том, сколько иностранные физические лица тратят на жилье в Грузии, нет. В данных Геостата о прямых иностранных инвестициях есть строка «операции с недвижимым имуществом»: USD 254,7 млн в 2025 г., или 13,4% всех ПИИ, однако она отражает вложения компаний этого сектора, а не квартиры, купленные иностранными семьями. Банковское кредитование нерезидентов невелико: по сообщению GBC, в декабре 2025 г. нерезиденты оформили около 220 ипотечных кредитов в иностранной валюте и 55 в лари.

Правила, которые формируют иностранный спрос

• Равные условия, с одним исключением. Иностранцы могут покупать квартиры, дома и несельскохозяйственную землю на тех же условиях, что и граждане; на сельскохозяйственную землю действуют ограничения.
• ВНЖ. С 1 марта 2026 г. основанием для краткосрочного ВНЖ может служить недвижимость стоимостью более $150 000; прежде порог составлял $100 000.
• Предложения, которые не прошли. В 2023 г. оппозиционные депутаты предложили временно запретить покупку недвижимости гражданами России без вида на жительство; сведений о принятии этого запрета мы не нашли.

Правила получения ВНЖ разобраны на нашей странице о пути через недвижимость дороже $150 000.

Что состав покупателей значит для инвестора

• Вторичный рынок Тбилиси - местный. Около девяти из десяти покупателей - грузины, поэтому, если вы собираетесь продавать, покупайте то, что нужно местным семьям.
• Батуми зависит от туризма и политики. Половина спроса приходится на иностранцев, поэтому потрясение в одной из стран-источников ощущается быстро, а подушкой безопасности служит разнообразие этих стран.
• Цены в новостройках следуют за иностранным спросом. Иностранцы сосредоточены на новых проектах, и это поддерживает цены застройщиков сильнее, чем цены на вторичном рынке.
• Следите за трендом, а не за одним месяцем. Месячные доли колеблются на несколько пунктов; квартальные и годовые цифры надежнее.

Риски и исключения

• Пробелы в данных. Официальных данных по гражданству нет с 2023 г.
• Зависимость от источников спроса. Спрос в Батуми держится на нескольких зарубежных рынках.
• Изменения политики. Правила ВНЖ и покупки могут изменить иностранный спрос.
• Разнородные выборки. Цифры опросов и реестра несопоставимы.
• Узкий выход. У квартиры, рассчитанной только на иностранцев, при перепродаже меньше покупателей.

Частые вопросы

Какая доля покупателей в Тбилиси - иностранцы?

10-14% всех зарегистрированных продаж в мае-августе 2026 г., по данным Colliers.

Какая доля покупателей в Батуми - иностранцы?

Около половины: 48-52% в середине 2026 г., по данным Colliers.

Граждане какой страны покупают больше всего?

В охваченных опросом проектах Тбилиси - граждане Израиля (11% в январе-июле 2026 г.); в Батуми - покупатели из Украины, России и Беларуси вместе (18% в январе-июне 2026 г.).

Сколько квартир купили иностранцы в 2022 году?

14 875, по данным Министерства юстиции, около пятой части продаж жилья.

Есть ли более свежие официальные данные по гражданству?

Нет; последние опубликованные данные охватывают 2022 и 2023 гг.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?

Да, на тех же условиях, что и граждане, кроме сельскохозяйственной земли.

Иностранцы покупают новые или старые квартиры?

В основном новые: 86% их покупок в Тбилиси в 2025 г. пришлись на новые проекты.

Почему источники называют разные доли?

Одни учитывают все зарегистрированные продажи, другие - только продажи опрошенных застройщиков.

Источники

1. Foreign buyers' share of Tbilisi apartment market rises to 14% (Colliers), BM.ge, 22 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
2. Foreign buyers drive half of Batumi housing demand (Colliers), BM.ge, 16 июня 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
3. Foreign buyers 10% of Tbilisi purchases in June (Colliers), BM.ge, 22 июля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
4. Record year for Georgia's real estate market (данные Colliers), GBC, февраль 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
5. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
6. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
7. Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
8. Russian nationals purchased 10,000 apartments in the last 16 months, FactCheck Georgia, 15 мая 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
9. Russians lead among foreign property buyers in Georgia (данные Министерства юстиции), Homesoverseas, 14 апреля 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
10. Russian citizens elevate real estate purchases in Georgia, Frontnews, 5 декабря 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
11. Russian capital and Russian connections in Georgian business, IDFI, 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
12. Migration in 2022 (данные Геостата), Civil.ge, 28 апреля 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
13. Two myths about foreign ownership of real estate in Georgia, Myth Detector, 16 января 2020 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
14. International visits to Georgia in 2025 (данные GNTA), Civil.ge, 18 января 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
15. More than $2 billion transferred from Russia to Georgia in 2022, RFE/RL, 17 января 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
16. Georgia posts positive migration balance in 2025 (данные Геостата), Georgia Today, 24 апреля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
17. Прямые иностранные инвестиции в 2025 г. (уточненные данные), Геостат (дата обращения 19 октября 2026 г.)
18. Mortgage issuances to non-residents have increased, GBC, февраль 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
19. Opposition MPs propose temporary ban on property purchases by Russian citizens, Interpressnews, 10 мая 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
20. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)

История изменений

• 19 октября 2026 - Страница данных опубликована на основе данных Colliers и Galt & Taggart о покупателях, данных Министерства юстиции за 2022-2023 гг., GNTA, Геостата и Национального банка.