Как менялись цены на недвижимость в Грузии со временем?
В долларах квартира в Тбилиси в 2012-2014 годах продавалась примерно по $810-835 за квадратный метр, во второй половине десятилетия цена в долларах оставалась в целом стабильной, пока лари слабел, а с 2021 года резко пошла вверх. По данным Galt & Taggart, цена новых квартир в белом каркасе, которые продают застройщики, выросла с $902 за м² в январе 2022 года до $1 266 в январе 2024 года и $1 373 в декабре 2025 года, причем в 2025 году рост замедлился до 4,0%. Батуми прошел похожий путь, но с более низкого уровня: около $650 за м² по зарегистрированным сделкам в 2012-2014 годах и $1 960 за м² за новые квартиры под ключ в июне 2026 года.
Эти цифры взяты из разных источников с разной методикой, поэтому на этой странице каждый ряд данных приводится отдельно и с пометкой. Если присоединить цифру одного источника за 2014 год к цифре другого за 2025 год, получится темп роста, который никто не измерял. Когда источник сам указывает темп роста, мы его цитируем; рост между разными рядами мы не рассчитываем. Текущий уровень рынка и доходность описаны на наших страницах о доходности аренды и о выборе между Тбилиси и Батуми.
Сначала прочтите это: почему цифры расходятся
| Источник | Что измеряется | Годы |
|---|---|---|
| Colliers International Georgia | Средняя цена зарегистрированных сделок по всему жилью, в долларах | 2012-2015 |
| Galt & Taggart | Первичный рынок (продажи застройщиков) и вторичный рынок, в долларах; в Тбилиси белый каркас, в Батуми под ключ или белый каркас | 2016-2026 |
| TBC Capital | Средняя цена продажи по сделкам | 2018-2025 |
| ISET-PI | Цены предложения в объявлениях, Тбилиси; программа с тех пор прекращена | 2015-2021 |
| Индекс цен на жилую недвижимость Геостата | Официальный индекс цен предложения на новое жилье в Тбилиси, в лари, 2020 = 100 | 2020-2026 |
Большую часть расхождений между источниками объясняют четыре различия. Цена сделки - это то, что было уплачено; цена предложения - то, что было указано в объявлении. Первичный рынок - это продажи застройщиков, вторичный рынок - перепродажи между владельцами. Белый каркас и квартира под ключ - разные продукты: квартира под ключ уже отделана и стоит дороже за квадратный метр. И наконец, ряд в лари меняется вместе с обменным курсом, даже когда цены в долларах стоят на месте.
Тбилиси, 2012-2014 годы: ровные цены, растущие продажи
| Квартал | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|
| I кв. | 826 | 815 | 827 |
| II кв. | 815 | 819 | 834 |
| III кв. | 817 | 823 | 835 |
| IV кв. | 810 | 835 | 830 |
По оценке Colliers, средняя цена за 2014 год составила $832 за м². Цены почти не двигались, зато росла активность: число зарегистрированных сделок с жильем в Тбилиси увеличилось с 14 574 в 2009 году до 18 641 в 2012 году и 20 088 в 2014 году. Разброс между районами уже в 2014 году был широким: от $1 115 за м² в Мтацминде и $923 в Ваке до $577 в Глдани.
Тбилиси, 2015-2020 годы: стабильность в долларах, рост в лари
С 2015 года лари заметно обесценился, и цены в долларах держались, а цены в лари росли. Colliers сообщала, что к концу 2015 года цены в новых домах снизились на 10%, до $596 за м², а в старых домах на 5%, до $560, причем на базе, несопоставимой с ее прежним рядом по сделкам. В 2019 году Galt & Taggart описывала этот период как время, когда цены в долларах оставались стабильными, что объяснялось расходами, привязанными к доллару, и обесцениванием лари, а TBC Capital зафиксировала в 2018 году среднюю цену 1 764 лари за м², что в лари на 6% выше, чем в 2017 году.
Пандемия оставила на ценах лишь небольшой след. Цены на новые квартиры по данным Galt & Taggart в марте 2020 года были в долларах на 5,4% ниже, чем в марте 2019 года, а цены в объявлениях по данным ISET в течение 2020 года колебались от $914 до $958 за м², проседая во время локдаунов с апреля по июнь и с сентября по ноябрь.
Тбилиси с 2021 года: скачок и замедление
| Месяц | Первичный рынок, белый каркас | Вторичный рынок, более новые дома | Вторичный рынок, старые дома |
|---|---|---|---|
| Янв. 2022 | 902 | 898 | 793 |
| Янв. 2023 | 1 066 | 1 099 | 905 |
| Янв. 2024 | 1 266 | 1 182 | 1 032 |
| Дек. 2025 | 1 373 | 1 316 | 1 238 |
«Более новыми» считаются дома, построенные по разрешениям, выданным начиная с 2013 года, «старыми» - дома с более ранними разрешениями. Заявленный Galt & Taggart годовой рост цены на первичном рынке составил 20,2% за 2023 год, 11,6% за 2024 год и 4,0% за 2025 год; ее годовые ключевые показатели равны $1 233 за 2023 год, $1 320 за 2024 год и $1 373 за 2025 год. Заявленные темпы роста и ключевые показатели измеряются по-разному, поэтому пересчитывать одно через другое не следует. TBC Capital, учитывающая все сделки, оценила среднюю цену за 2025 год в $1 312 за м², на 4,1% выше, чем в 2024 году. В феврале 2026 года цена первичного рынка по Galt & Taggart составляла $1 398.
Вместе с ценами рос и рынок. По подсчетам Galt & Taggart, в Тбилиси было продано 39 200 квартир в 2021 году, 43 000 в 2022 году и 42 388 в 2025 году, а объем рынка составил $2 063 млн в 2021 году и $3 132 млн в 2024 году.
Официальный индекс: индекс цен на жилую недвижимость Геостата
С 2021 года Геостат ежеквартально публикует индекс цен на жилую недвижимость для нового жилья в Тбилиси. Он строится по ценам предложения на двух основных сайтах объявлений, рассчитывается в лари, а за 100 принят средний уровень 2020 года. Поскольку индекс ведется в лари, он отражает и изменение цен в долларах, и обменный курс.
| Квартал | Изменение к тому же периоду прошлого года | Изменение к среднему уровню 2020 года |
|---|---|---|
| I кв. 2021 | +13,6% | +9,4% |
| IV кв. 2022 | +14,3% | +24,0% |
| I кв. 2024 | +13,0% | +41,3% |
| IV кв. 2024 | +10,4% | +54,3% |
| IV кв. 2025 | +3,3% | +59,4% |
| II кв. 2026 | +4,9% | +63,8% |
Во втором квартале 2026 года квартиры стоили на 61,2% выше своего среднего уровня 2020 года, а отдельные дома на 68,2%. Национальный банк Грузии с августа 2024 года также публикует ежемесячные индексы цен и арендных ставок для типичных квартир в двух районах Тбилиси, Сабуртало и Варкетили, по данным, собираемым с 2006 года; значения индексов показаны на интерактивной панели.
Батуми: от $650 почти до $2 000
| Период | Цена | Что измеряется |
|---|---|---|
| I кв. 2012 / IV кв. 2014 | 646 / 684 | Зарегистрированные сделки, все жилье (Colliers) |
| 2016 / 2017 / 2018 | 695 / 609 / 657 | Новые квартиры, средняя цена продажи (Galt & Taggart) |
| 2019 | 824 | Новые квартиры, средневзвешенная цена (Property Georgia) |
| Конец 2022 / 2023 / 2024 | 1 148 / 1 328 / 1 470 | Первичный рынок, белый каркас (Galt & Taggart) |
| 2023 / 2024 / 2025 | 1 569 / 1 699 / 1 865 | Первичный рынок, под ключ (Galt & Taggart) |
| Июнь 2026 | 1 960 | Первичный рынок, под ключ (Galt & Taggart) |
Строки о белом каркасе и о квартирах под ключ описывают разные продукты, и читать их нужно по отдельности. Остальное показывают продажи: в Батуми было продано 12 100 квартир в 2019 году, 8 400 в пандемийном 2020 году, 17 000 в 2022 году и 17 500 в 2025 году. Доходность аренды по мере роста цен двигалась в обратную сторону: 10,0% в декабре 2023 года, 8,8% годом позже и 7,4% в декабре 2025 года, а средняя цена за ночь при посуточной аренде снизилась с $41,7 в 2023 году до $35,6 в 2025 году.
Курорты и другие города
| Место | Раньше | Недавно |
|---|---|---|
| Бакуриани | 817 (2016), 842 (2017), 944 (2018) | 1 035 (III кв. 2024) |
| Гудаури | 927 (2016), 1 028 (2017), 963 (2018) | 1 417 (III кв. 2024) |
| Кобулети | ряда данных до 2025 года нет | 1 721 (2025, под ключ); 1 731 (II кв. 2026) |
| Рустави | 236 (I кв. 2011) с ростом до 386 (IV кв. 2014) | свежего ряда данных нет |
| Гори, новые квартиры | 434 (2018), 370 (2019) | свежего ряда данных нет |
| Зугдиди, новые квартиры | 349 (2018), 448 (2019) | свежего ряда данных нет |
Опубликованного ряда цен по Кутаиси мы не нашли. Цифры по курортам охватывают немного сделок, поэтому даже несколько продаж способны заметно их сдвинуть.
Аренда: скачок 2022 года
Арендные ставки в Тбилиси рассказывают более резкую историю, чем цены. Средняя ставка аренды новых квартир площадью 50-60 м² по данным Galt & Taggart составляла $5,3 за м² в месяц в январе 2022 года и $11,6 в январе 2023 года, то есть выросла более чем вдвое; академическое исследование 2025 года связывает этот рост с миграцией в Грузию после начала войны в Украине. Пик ставок пришелся на март 2023 года, а к январю 2024 года они снизились до $10,4; годовые ключевые показатели равны $11,0 за 2022 год, $10,7 за 2023 год и $9,7 за 2024 год, а в декабре 2025 года средняя ставка составила $9,8, оставаясь в диапазоне $9-10, который держится с 2024 года. Более ранние цифры получены другими методами: TBC Capital зафиксировала $5,34 в 2018 году, а ставки в объявлениях по данным ISET в начале 2021 года составляли около $5,8-5,9 за м².
Инфляция и лари
| Год | Грузия | США |
|---|---|---|
| 2019 | 4,9% | 1,8% |
| 2020 | 5,2% | 1,2% |
| 2021 | 9,6% | 4,7% |
| 2022 | 11,9% | 8,0% |
| 2023 | 2,5% | 4,1% |
| 2024 | 1,1% | 2,9% |
| 2025 | 3,9% | 2,6% |
Поскольку большая часть недвижимости в Грузии оценивается в долларах, для иностранного покупателя значима обычно инфляция доллара или его собственной валюты. Грузин, получающий доход в лари, видит ту же квартиру иначе: в конце 2013 года курс составлял около 1,74 лари за доллар, в марте 2020 года, в худшей для лари точке пандемии, 3,4842, а в августе 2026 года 2,624. Цена, которая с 2015 по 2020 год стояла на месте в долларах, за те же годы существенно выросла в лари.
Стоимость строительства и разрешения
Стоимость строительства, которую Геостат измеряет в лари, выросла на 14,1% за год до третьего квартала 2021 года и на 12,8% за год до первого квартала 2022 года, а затем росла медленнее: на 4,7% за год до декабря 2024 года и на 5,2% за год до декабря 2025 года, когда стоимость жилищного строительства увеличилась на 6,3%, а индекс стоимости строительства был на 29,2% выше уровня февраля 2022 года. Последние повышения были вызваны заработной платой, которая в 2025 году выросла на 23,9%, тогда как материалы не подорожали.
| Год | Разрешения | Год | Разрешения |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1 231 | 2021 | 1 530 |
| 2017 | 1 513 | 2023 | 1 940 |
| 2018 | 913 | 2024 | 1 810 |
| 2020 | 1 374 | 2025 | 1 734 |
Что показывает история, а чего не показывает
- Долгие периоды затишья. С 2012 по 2020 год цены в Тбилиси в долларах менялись мало.
- Один резкий подъем. Скачок 2021-2023 годов совпал с ростом стоимости строительства и с приездом новых жителей после 2022 года.
- Замедление. В 2025 году рост в Тбилиси снизился до 4,0%, тогда как цены на квартиры под ключ в Батуми продолжали расти: на 9,8% за год до июня 2026 года.
- Аренда менялась быстрее цен, поэтому доходность снижалась, когда цены ее догоняли.
- Никакого прогноза. Прошлые ряды описывают то, что произошло; они не говорят, сколько будет стоить конкретная квартира.
Риски и исключения
- Склеивание источников. Разные методики дают темпы роста, которые никто не измерял.
- Лари против долларов. Официальный индекс ведется в лари и включает колебания курса.
- Цена предложения против уплаченной. Цены в объявлениях опережают цены сделок.
- Малые выборки на курортах. Несколько продаж способны сдвинуть среднюю.
Частые вопросы
Насколько выросли цены в Тбилиси с 2022 года?
Цена первичного рынка в белом каркасе по данным Galt & Taggart выросла с $902 за м² в январе 2022 года до $1 373 в декабре 2025 года.
Падали ли цены во время пандемии?
Лишь немного: в марте 2020 года цены на новые квартиры в долларах были на 5,4% ниже, чем годом ранее.
Существует ли официальный индекс цен?
Да, квартальный индекс Геостата для нового жилья в Тбилиси, в лари, который публикуется с 2021 года.
Сколько стоила квартира в Батуми десять лет назад?
В 2012-2014 годах зарегистрированные сделки в среднем шли примерно по $650-685 за м²; новые квартиры под ключ в июне 2026 года стоили $1 960.
Почему в 2022 году аренда подорожала вдвое?
С января 2022 по январь 2023 года ставки выросли с $5,3 до $11,6 за м², и исследователи связывают этот скачок с миграцией после начала войны в Украине.
Были ли цены стабильными до 2021 года?
В долларах с 2012 по 2020 год в целом да; в лари они росли по мере ослабления валюты.
Есть ли данные по Кутаиси?
Опубликованного ряда цен по Кутаиси мы не нашли.
Можно ли напрямую сравнивать цифры 2014 и 2025 годов?
Не вполне, потому что они взяты из разных источников с разной методикой.
Источники
- Georgia Residential Market Report 2014, Colliers International Georgia (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Colliers International Georgia market research 2015, Property Georgia (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Real Estate Market Outlook, December 2019, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, January 2024, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Market Watch, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Residential Market Georgia 2019, Property Georgia (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Real estate prices will continue to grow in Tbilisi, JAMnews (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Georgia's real estate market grows in 2025 (данные TBC Capital), Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Real Estate Market Highlights, January-December 2020, ISET Policy Institute (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Цена квадратного метра квартир в Тбилиси по районам, CBW (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Residential Property Price Index, II quarter of 2026, Геостат (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Residential Property Price Index, I quarter of 2021, Геостат (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- The National Bank of Georgia starts to publish residential price and rent indices, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Consumer price index (inflation), Геостат (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Consumer Price Index, 1913-, Федеральный резервный банк Миннеаполиса (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Абесадзе и соавт., исследование рынка жилья Тбилиси (материалы конференции IMCIC 2025), International Institute of Informatics and Cybernetics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Construction Cost Index in Georgia, December 2025, Геостат (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Опубликована страница с данными Colliers, Galt & Taggart, TBC Capital, ISET, Геостата, Национального банка и Бюро статистики труда США; каждый ряд приведен отдельно по своей методике.