Что можно купить в Грузии за $100 000?
Квартиру для семьи в хорошем районе Тбилиси, квартиру с одной спальней у моря в Батуми или две небольшие квартиры вместо одной. По средним ценам июля 2026 г. на $100 000 можно взять около 58 м² в новостройке без отделки в Сабуртало, около 70 м² по средней цене Тбилиси, около 78 м² в старом тбилисском доме или около 55 м² квартиры под ключ в районе Нового бульвара в Батуми, не считая расходов. При таком бюджете главный вопрос меняется: уже не «какую маленькую квартиру взять», а «одну квартиру или две». И всё же этой суммы заметно не хватает до более чем $150 000, которые требуются для ВНЖ на основании недвижимости.
В этом руководстве мы сравниваем одну квартиру с двумя, показываем, какая часть бюджета уходит на расходы, проверяем, помогает ли заём, и объясняем, какие возможности $100 000 открывает, а какие нет. Меньший бюджет разобран в нашем руководстве об инвестициях на $50 000.
Что можно купить за $100 000
| Место и тип жилья | Средняя цена, $ за м² | Площадь за $100 000 |
|---|---|---|
| Тбилиси, новостройка в Диди Дигоми | 1 148 | около 87 м² |
| Тбилиси, старый дом (вторичный рынок) | 1 280 | около 78 м² |
| Тбилиси, новостройка, средняя по городу | 1 426 | около 70 м² |
| Тбилиси, новостройка в Сабуртало | 1 732 | около 58 м² |
| Тбилиси, новостройка в Ваке | 3 180 | около 31 м² |
| Батуми, район Нового бульвара, под ключ | 1 800 | около 55 м² |
| Батуми, Старый Батуми, под ключ | 3 239 | около 31 м² |
Цены по Тбилиси относятся к квартирам в белом каркасе, которые ещё нужно отделывать; цены по Батуми относятся к готовым квартирам (под ключ). Чтобы сравнивать сопоставимое, прибавьте к тбилисским цифрам стоимость отделки.
Одна квартира или две?
| Вариант | Цена | Аренда в месяц | Валовая доходность к цене |
|---|---|---|---|
| Одна квартира 55 м² в Сабуртало | $95 260 | $627 | 7,9% |
| Две квартиры по 40 м² в Диди Дигоми | $91 840 | $696 | 9,1% |
На бумаге две квартиры поменьше в более дешёвом районе приносят больше, а если одна из них пустует, доход не пропадает целиком. На практике это ещё и две отделки, два комплекта мебели, два арендатора и два набора платежей за дом, к тому же именно в Диди Дигоми сейчас строится значительная часть нового жилья Тбилиси. У одной квартиры в сложившемся районе вроде Сабуртало больше покупателей при перепродаже, и управлять ею из-за границы проще. Есть и третий путь: поделить деньги между городами и взять около 35 м² в тбилисской новостройке и около 33 м² на вторичном рынке Батуми, сдавая первую круглый год, а вторую летом. Как с ростом числа квартир меняются налоги и управление, объясняет наше руководство по портфелю.
Сколько уходит на расходы
Чем больше квартира, тем заметнее статья на отделку. Если брать среднюю цифру примерно $250 за м², о которой сообщалось в 2024 г., отделка квартиры 55 м² в белом каркасе обойдётся примерно в $13 750, а двух квартир по 40 м² вместе - примерно в $20 000. Сверх этого нужны мебель, сборы и резерв. Регистрация в стандартный срок стоит 150 лари, а нотариальное заверение присяжного перевода - 6 лари за подпись на документе в одну страницу; юридические фирмы не публикуют стандартных цен на юридическую проверку, поэтому просите письменное предложение; в одном агентском примере 2022 г., куда входила вся юридическая работа, сумма составила 2,5% от цены, что здесь было бы около $2 500. На практике покупка в белом каркасе с общим бюджетом $100 000 означает квартиру ценой примерно $80 000-85 000; готовая квартира на вторичном рынке оставляет на саму покупку большую часть бюджета.
Батуми за $100 000
В Батуми те же деньги позволяют купить готовую квартиру с одной спальней площадью около 55 м² в районе Нового бульвара, где средняя ставка долгосрочной аренды в июне 2026 г. составляла $12,3 за м², или около 30 м² в Старом Батуми, где цены самые высокие. Что касается краткосрочной аренды, AirROI установил, что за год до июля 2026 г. верхняя четверть объявлений в Батуми зарабатывала больше $786 в месяц, тогда как медианное объявление - $423; значит, дом, вид и управление важнее размера бюджета. Сузить выбор помогут наши страницы об инвестиционных зонах Батуми и о видах на море.
Как разделить $100 000 между Тбилиси и Батуми
| Статья | Тбилиси, новостройка 35 м² | Батуми, вторичный рынок 33 м² |
|---|---|---|
| Цена | $49 910 | $49 401 |
| Отделка | Около $8 750 | Обычно не нужна |
| Модель сдачи | Долгосрочная аренда круглый год | Краткосрочная аренда, в основном летом |
| Ориентировочный валовой доход | Около $4 240 в год при $10,1 за м² | Около $3 105 в год (среднее объявление по AirROI) |
Такое разделение распределяет деньги между двумя видами спроса: местными арендаторами в Тбилиси, которые платят каждый месяц, и приезжими в Батуми, которые платят в основном с июня по сентябрь. Суммарный валовой доход ниже, чем у двух квартир в более дешёвом районе Тбилиси, тбилисскую квартиру всё равно надо отделывать, а двумя квартирами придётся управлять по отдельности. Зато разделение даёт устойчивость: неудачное лето в Батуми не затрагивает тбилисскую аренду, а слабый арендный рынок Тбилиси не оставит батумскую квартиру пустой в августе. Кроме того, у вас появляются два независимых пути выхода: один через местных покупателей, другой через международный рынок.
Помогает ли заём растянуть $100 000?
Теоретически $100 000 могли бы стать первоначальным взносом 30% за объект стоимостью около $333 000, который к тому же прошёл бы порог для ВНЖ. На практике расчёт редко сходится. Кредит примерно на $233 000 составляет около 606 000 лари, что ниже лимита в 1 000 000 лари, поэтому для гражданина Грузии с доходом в лари он должен выдаваться в лари, а средняя ставка по новым ипотечным кредитам в лари в июле 2026 г. составляла 11,4%; заёмщик без грузинского гражданства освобождён от этого правила, и ему могут предложить доллары, где средняя ставка была 7,7%. Даже при 7,7% проценты на $233 000 составляют около $17 900 в год, примерно 63% от $28 300 валовой аренды, которую принесла бы доходность 8,5% на $333 000, ещё до расходов, налога, погашения основного долга и месяцев простоя; при 11,4% это около $26 600, почти вся аренда. Заём под процент выше доходности объекта добавляет риск, но не добавляет дохода; он оправдан только тогда, когда кредит дешевле, например в валюте зарубежного дохода, или когда цель - собственное жильё, а не доход.
Будет добавлено командой: мы уточняем у банков, могут ли иностранные граждане с доходом из-за рубежа брать кредит в долларах или евро и с каким первоначальным взносом.
$100 000 и ВНЖ
- Путь через недвижимость. Для краткосрочного ВНЖ нужна недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, которую аккредитованный оценщик оценил более чем в $150 000. Квартира за $100 000 под это условие не подходит.
- Инвестиционный путь. Для инвестиционного ВНЖ нужна инвестиция не менее $300 000 или недвижимость стоимостью более $300 000.
- Сложение объектов. Можно ли сложить два объекта, чтобы превысить $150 000, не подтверждено: закон говорит об одном объекте, а мнения консультантов расходятся. Надёжнее всего один объект, стоимость которого явно выше порога.
Если ВНЖ входит в ваши планы, стройте покупку вокруг оценочной стоимости, а не уплаченной цены, и оставляйте запас. Как проводится оценка, рассказывает наша страница о пути через недвижимость за $150 000.
Будет добавлено командой: юрист-партнёр должен подтвердить, как агентство засчитывает несколько объектов в порог $150 000.
Какой вариант подходит какому инвестору
| Цель | Вариант |
|---|---|
| Стабильный доход при минимуме усилий | Одна готовая квартира в сложившемся районе Тбилиси |
| Максимальная валовая доходность | Две небольшие квартиры в более дешёвом районе и местный управляющий |
| Отдых летом и доход от краткосрочной аренды | Одна готовая квартира в районе Нового бульвара в Батуми |
| Распределение риска | Одна небольшая квартира в Тбилиси и одна в Батуми |
| ВНЖ в будущем | Одна квартира сейчас, а позже один объект стоимостью явно выше $150 000 |
Как вложить $100 000: пошагово
Решите: одна или две
Выберите между простотой и распределением риска ещё до того, как начнёте смотреть объявления.
Сначала отложите на расходы
Отделка, мебель, сборы и резерв, а уже потом цена, которую вы можете заплатить.
Выбирайте район под арендатора
Семьи, специалисты или приезжие, и те районы, которые они предпочитают.
Сравните реальные сделки
Недавние зарегистрированные продажи в этом доме, а не цены в объявлениях.
Проверьте застройщика и документы
Разрешения, ввод в эксплуатацию и репутацию застройщика, если речь о новостройке.
Продумайте выход
Кто купит у вас квартиру через пять или десять лет и почему.
Риски и исключения
- Недостаточно для ВНЖ. Для пути через недвижимость нужно более $150 000.
- Дорогой заём. Ставки по ипотеке в лари выше типичной доходности.
- Предложение в более дешёвых районах. Двум небольшим квартирам приходится конкурировать с большим объёмом новостроек.
- Перерасход на отделку. Чем больше квартира, тем больше счёт за отделку.
- Нагрузка по управлению. Две квартиры - это два комплекта арендаторов и ремонтов.
Частые вопросы
Что можно купить за $100 000 в Тбилиси?
Около 70 м² в новостройке по средней цене города или около 58 м² в Сабуртало, без учёта отделки.
Что можно купить за $100 000 в Батуми?
Около 55 м² готовой квартиры в районе Нового бульвара.
Что лучше: одна квартира или две?
Две приносят больше на бумаге; одна проще в управлении и легче продаётся.
Даёт ли $100 000 право на ВНЖ?
Нет; для пути через недвижимость нужна недвижимость стоимостью более $150 000.
Можно ли сложить несколько объектов, чтобы набрать $150 000?
Это не подтверждено; закон говорит об одном объекте, поэтому текущую практику должен проверить юрист.
Стоит ли брать кредит, чтобы купить больше?
Обычно нет, если ставки в лари около 11,4%, а доходность около 8,5%.
Сколько отложить на отделку?
Около $250 за м² для отделки среднего уровня по данным 2024 г.; запросите актуальные предложения.
На какую доходность можно рассчитывать?
Около 8-9% валовых в наших примерах по Тбилиси, до расходов и налога.
Источники
- Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Жилая недвижимость Батуми, обзор II квартала 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Сколько стоит ремонт одного квадратного метра? (на грузинском), BM.ge, 24 февраля 2024 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Сборы за регистрацию недвижимого имущества, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 272 от 30 мая 2022 г. о тарифах на нотариальные действия, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Примеры покупок (страница агентства), ExpatHub (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Данные о краткосрочной аренде в Батуми, AirROI (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Ипотечное кредитование в Грузии выросло почти на 50%, International Investment, 8 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Грузия обязывает выдавать в национальной валюте все кредиты до 1 млн лари, Первый канал, 1 июля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Ипотека для лиц с доходом из-за рубежа, Halyk Bank Georgia (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Грузия повысит порог для ВНЖ на основании недвижимости до $150 000, IMI Daily, 2 февраля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано по ценам и ставкам аренды Galt & Taggart, данным AirROI и BM.ge, сборам Публичного реестра и нотариальным тарифам, правилам кредитования Национального банка и Закону об иностранцах.