Одна квартира или несколько: как собрать портфель недвижимости в Грузии

Одна квартира или несколько: что меняется по мере роста портфеля?

Большинству частных инвесторов лучше начинать с одной удачно выбранной квартиры, чем с двух посредственных, а вторая квартира оправдывает себя лишь тогда, когда даёт то, чего нет у первой: другой город, другой тип арендатора или другой сезон. Переход от одной квартиры к нескольким меняет и правила, по которым вы живёте. Арендная плата со всех ваших квартир суммируется при подсчёте порога регистрации плательщиком НДС в 100 000 лари, аренда входит в доход семьи, от которого зависит, действует ли ваше освобождение от налога на имущество, а каждый банковский кредит учитывается в установленном Национальным банком пределе того, какую часть дохода можно направлять на погашение долгов.

В этом руководстве разобрано, как сочетать квартиры так, чтобы они распределяли риск, а не повторяли его, как меняются налоги и финансирование с каждой новой квартирой, когда имеет смысл компания и как заранее продумать владение и наследование. О покупке нескольких квартир одной сделкой рассказывает наше руководство по оптовым покупкам на стадии предпродаж.

Сосредоточить вложения или распределить?

Несколько квартир в одном здании или одном районе - это не диверсификация: у них общие арендаторы, общая конкуренция со стороны нового предложения и общие риски самого здания. Распределение работает, когда каждая квартира опирается на собственный источник спроса.

Что даёт каждый рынок

• Тбилиси: местный спрос. По данным Национального банка, около 90% спроса на жильё в Тбилиси создают жители Грузии, а TBC Capital установил, что 80% покупок совершаются для собственного проживания. Долгосрочная сдача местным арендаторам идёт круглый год. Доходность в Тбилиси по оценке Galt & Taggart, 8,5% в июле 2026 г., рассчитана по долгосрочной аренде.
• Батуми: международный и сезонный рынок. В июне 2025 г. почти 40% спроса в Батуми приходилось на нерезидентов, а TBC Capital выяснил, что 85% покупок в Батуми делались ради инвестиций. Пик дохода приходится на лето: средняя суточная ставка в Батуми в первом квартале примерно вдвое ниже, чем в третьем. Доходность в Батуми по оценке Galt & Taggart, 7,1% в июне 2026 г., рассчитана по ставкам посуточной аренды, поэтому напрямую сравнивать её с тбилисской цифрой нельзя.
• Горнолыжные курорты: зима. Гудаури и Бакуриани зарабатывают больше всего в январе и феврале, в самые тихие месяцы на побережье. Эти рынки невелики, а последние опубликованные данные о продажах относятся к 2024 г.

Цены тоже росли с разной скоростью. С 2023 по 2025 г. средняя цена новостроек по данным Galt & Taggart выросла примерно на 11,4% в Тбилиси («белый каркас», с $1 233 до $1 373 за м²) и примерно на 18,9% в Батуми («под ключ», с $1 569 до $1 865). Ни один аналитик не публикует показатель того, насколько согласованно движутся эти два рынка, поэтому довод в пользу их сочетания держится на разных покупателях и разных сезонах, а не на статистике.

Как строить портфель шаг за шагом

1. Начните с опорной квартиры

   Квартира, которую местные арендаторы хотят снимать весь год, в районе с большим числом сделок, чтобы её было легко и сдать, и продать.

2. Поработайте с ней год

   Реальные доход, расходы, простой и налоги по одной квартире скажут вам больше, чем любой прогноз по следующей.

3. Добавьте другую экспозицию

   Второй город, другую модель сдачи или другой сезон, а не копию первой квартиры.

4. Проверьте пороги

   Перед каждой покупкой сложите всю арендную плату и сравните её с порогом НДС, а доход семьи - с критерием налога на имущество.

5. Держите резерв

   Расходы и платежи по кредитам за несколько месяцев по всем квартирам, в лари, чтобы одна пустующая квартира не вынудила вас продавать.

6. Продумайте владение заранее

   Решите, на чьё имя оформляется каждая квартира и подходят ли компания или совместная собственность, до покупки, а не после неё.

Как меняются налоги с каждой квартирой

• Подоходный налог с аренды. Для ставки 5% на арендную плату за жильё, которую получает физическое лицо, Налоговый кодекс не ограничивает число квартир. Вычеты при этой ставке не допускаются.
• НДС. Использование имущества для получения регулярного дохода считается экономической деятельностью для целей НДС, и в действующем Налоговом кодексе мы не нашли освобождения от НДС для аренды жилья. При таком прочтении арендная плата со всех ваших квартир суммируется, и как только за любые 12 месяцев подряд она превысит 100 000 лари, вы обязаны в течение двух рабочих дней встать на учёт как плательщик НДС и с этого момента начислять 18%.
• Налог на имущество. Физическое лицо не платит налог на своё имущество, когда семья в прошлом году заработала 100 000 лари или меньше. Аренда считается доходом семьи, поэтому растущий портфель может перейти эту черту, и тогда налогом по ставке от 0,8% до 1% рыночной стоимости облагается каждая квартира, а не только самая новая.
• Статус малого бизнеса. Режим 1% для малого бизнеса не распространяется на доход от сдачи имущества в аренду.
• Продажа. Каждую квартиру оценивают по отдельности: налог с прироста стоимости не взимается, если вы владели ею больше двух лет. Публичное решение № 175 от июня 2026 г. указывает, что количество принадлежащих владельцу жилых объектов, срок их удержания и их последующая продажа сами по себе не делают владельца предпринимателем.

Для грубой оценки: квартиры, которые сдаются по $500 в месяц каждая, приносят примерно по 15 600 лари в год каждая по официальному курсу 2,5982 лари за доллар на 17 октября 2026 г., так что порог НДС только за счёт аренды превысят примерно семь таких квартир. В критерий налога на имущество входит и другой доход семьи, поэтому этот порог можно достичь гораздо раньше.

Лично или через компанию?

Большинству владельцев нескольких квартир личное владение обходится проще и дешевле. Компания может иметь смысл, если прибыль вкладывается в новую недвижимость, а не выплачивается, если вкладываются сразу несколько партнёров или если портфель настолько велик, что оправдывает затраты на бухгалтерию; одна бухгалтерская фирма указывает пакеты для компаний от 350 лари в месяц плюс НДС. Перевод в компанию уже принадлежащих вам квартир порождает собственные налоговые вопросы. Подробно эта модель описана в нашем руководстве о покупке недвижимости через компанию.

Финансирование второй или третьей квартиры

• Предел платежей. Национальный банк ограничивает общую сумму платежей по кредитам как долю дохода: по кредитам в лари 25% при доходе до 1 500 лари в месяц и 50% при более высоком доходе; по кредитам в иностранной валюте 20% и 30%. Учитывается каждый кредит, в том числе полученный у других кредиторов, а с 2027 г. граница 25% будет охватывать доходы до 2 000 лари, а затем до 2 500 лари.
• Отношение кредита к стоимости. До 90% по ипотеке в лари и до 70% по ипотеке в иностранной валюте.
• Доход из-за рубежа. Эти ограничения не применяются к ипотеке, если доход заёмщика из источников за пределами Грузии подтверждён, а не менее 20% стоимости вносится деньгами.
• Вторая сдаваемая квартира. Кредит на покупку квартиры для сдачи в аренду может считаться бизнес-кредитом вне розничных лимитов, только если заёмщик уже сдаёт хотя бы один другой объект; тогда банк применяет собственные критерии.
• Валюта. С июля 2026 г. кредиты на сумму 1 000 000 лари или меньше выдаются обязательно в лари, кроме случаев, когда вы не являетесь гражданином Грузии или ваш доход поступает в валюте кредита.

Собственные рассрочки застройщиков - ещё один способ растянуть платежи за несколько квартир, но это договор с одной компанией, а не банковский кредит, и квартира не становится вашей, пока её не зарегистрируют. Почему валюта кредита имеет значение, объясняет наша страница о валютном риске.

Управление несколькими квартирами

Каждая квартира добавляет арендаторов, ремонты, лицевые счета за коммунальные услуги, взносы на содержание дома и налоговые записи. Управляющие компании в Тбилиси и Батуми публикуют тарифы примерно от 15% до 30% дохода в зависимости от вида аренды; опубликованной скидки за несколько объектов мы не нашли, так что попросите её сами. Один управляющий для всех квартир в одном городе обеспечивает единообразную отчётность; для квартир в разных городах обычно нужны разные управляющие. Страхуйте каждую квартиру отдельно и проверяйте, покрывает ли полис ущерб, причинённый арендаторами.

Владение, партнёры и наследование

• Супруги. По Гражданскому кодексу квартира, которую супружеская пара приобрела в браке, принадлежит обоим супругам, если в брачном договоре они не договорились об ином.
• Совладельцы. Доли равны, если не согласовано иное, арендная плата делится пропорционально долям, при продаже одним из совладельцев своей доли остальные имеют преимущественное право её купить, и любой совладелец может потребовать прекращения общей собственности. Закрепите правила письменно.
• Товарищества. По Налоговому кодексу товарищество физических лиц может впоследствии распределить имущество между своими участниками без НДС и подоходного налога, если состав его участников не менялся и оно не зарегистрировано плательщиком НДС.
• Наследование. Наследники первой и второй линии не платят подоходный налог с имущества, которое они унаследовали или получили в дар, а наследник первой линии может засчитать годы владения прежнего собственника в двухлетний срок владения. Наследство нужно принять в течение шести месяцев после смерти наследодателя.

Какое право какой страны применяется, объясняет наше руководство о наследовании для иностранных владельцев.

Планирование выхода

Портфель можно продавать по одной квартире, и тогда продажи распределяются между более и менее удачными периодами рынка, а каждая сделка укладывается в правило двух лет. Первыми продавайте квартиры, которые труднее всего сдать или которые сильнее всего страдают от нового предложения, и оставляйте те, что всегда будут нужны местным покупателям. Как быстро и где продаются квартиры, рассказывает наша страница о ликвидности на вторичном рынке.

Риски и исключения

• Мнимая диверсификация. У нескольких квартир в одном районе одни и те же риски.
• Пороги. Совокупная арендная плата может повлечь НДС и налог на имущество.
• Кредитное плечо. Каждый кредит учитывается в одном и том же пределе платежей.
• Нагрузка на управление. Больше квартир - больше простоев, ремонтов и бумажной работы.
• Неясное владение. Совместная собственность без письменных правил ведёт к спорам.

Частые вопросы

Что лучше: купить одну квартиру или несколько?

Начните с одной хорошей квартиры; добавляйте другие, только если они приносят другой рынок, другого арендатора или другой сезон.

Применяется ли налог 5% на аренду к каждой квартире?

Для ставки 5% на аренду жилья Налоговый кодекс не устанавливает ограничения по числу квартир.

Когда мне нужно регистрироваться плательщиком НДС?

При нашем прочтении Налогового кодекса - когда общая арендная плата за 12 месяцев превышает 100 000 лари; это должен подтвердить бухгалтер.

Становлюсь ли я предпринимателем, если владею несколькими квартирами?

Само по себе нет, согласно Публичному решению № 175 от июня 2026 г.

Стоит ли использовать компанию?

Обычно только если прибыль реинвестируется или вкладываются несколько партнёров; распределения облагаются налогом примерно в 19,25%.

Можно ли взять несколько ипотек?

Да, но все кредиты учитываются в лимите Национального банка на отношение платежей к доходу.

Облагается ли налогом наследование квартир?

Для наследников первой и второй линии нет.

Стоит ли держать квартиры в разных городах?

Так риск распределяется лучше, чем при нескольких квартирах в одном районе.

Источники

1. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 82, 88-90, 97, 98, 130, 158, 160, 165, 171, 202 и 206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
2. Публичное решение министра финансов № 175, 8 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
3. Публичное решение министра финансов № 143, 14 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
4. Постановление Правительства № 415 о специальных налоговых режимах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
5. Сборы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 19 октября 2026 г.)
6. «Accounting pricing», ExpatHub (дата обращения 19 октября 2026 г.)
7. Отчёт о финансовой стабильности за 2025 год, Национальный банк Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
8. «TBC Capital presents research at International Real Estate Forum», Georgia Today, 10 февраля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
9. «Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview», Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
10. «Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook», Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
11. «Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview», Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
12. Приказ Национального банка Грузии № 44/04 о кредитовании физических лиц, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
13. «Georgia to tighten lending rules from February 2027», Georgia Today, 30 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
14. Гражданский кодекс Грузии (статьи 954-961, 1158, 1336, 1424), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)

История изменений

• 19 октября 2026 - Руководство опубликовано на основе Налогового кодекса, Публичных решений № 143 и 175, Постановления № 415, Приказа НБГ № 44/04, Гражданского кодекса, данных Galt & Taggart, TBC Capital и Национального банка.