Сколько приносит квартира на Airbnb в Батуми?
Ответ сильно зависит от того, чьим цифрам вы доверяете и насколько грамотно ведётся сдача. Аналитический сервис Airbtics, который учитывает только активные объявления Airbnb с сентября 2025 по август 2026 года, оценивает среднюю загрузку в 54%, среднюю цену за ночь в $46, а медианную выручку примерно в $9 000 в год. По рынку в целом Galt & Taggart даёт более скромную картину: средняя суточная ставка с апреля по июнь 2026 года составила $34,6, на 4,2% меньше, чем в те же месяцы 2025 года, а валовая доходность аренды по городу равна 7,1%. За вычетом комиссии платформы, оплаты управляющему, налога и текущих расходов типичная студия оставляет владельцу где-то от 2% до 7% своей цены в год.
Чтобы сдавать квартиру посуточно в Батуми, не требуется ни лицензия, ни регистрация объекта, однако встать на налоговый учёт необходимо, а итог в основном определяют сезонность города и новое предложение. На этой странице разобраны правила, сезон, конкуренция и расчётный бюджет на примере. Как краткосрочная сдача соотносится с долгосрочной по всей Грузии, рассказано в нашем руководстве долгосрочная или посуточная аренда.
Почему цифры расходятся
| Источник | Что учитывает | Загрузка | Цена за ночь | Объявления |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | Активные объявления Airbnb | 54% | $46 | 3 647 |
| AirDNA | Airbnb, Vrbo и Booking.com | 55% | $46 | 9 791 |
| BnbCalc | Airbnb и Vrbo | 22%-37% | 156-167 лари | 5 320 |
| Galt & Taggart | Рынок квартир в целом | - | $34,6 (2Q26) | - |
Сервисы, которые считают только активные объявления с хорошими отзывами, показывают более высокую загрузку, чем те, что включают каждую выставленную квартиру, а их оценки годовой выручки различаются больше чем вдвое. Решение о покупке принимайте по нижним цифрам, а верхние воспринимайте как цель для хорошо управляемой квартиры в удачном месте.
Сезон длиной в четыре месяца
Батуми живёт летом. Кривую хорошо видно по прилётам в аэропорт Батуми в 2025 году: около 40 000 в феврале против 213 000 в августе, то есть в пять раз больше, причём на июль-сентябрь пришлось 44% годового потока. Туристический сезон 2026 года открылся 21 июня, а 10-12 июля город заполнили гости джазового фестиваля Black Sea Jazz Festival.
| Месяцы | Прилёты |
|---|---|
| Январь-март | 57, 40, 58 |
| Апрель-июнь | 78, 95, 121 |
| Июль-сентябрь | 176, 213, 154 |
| Октябрь-декабрь | 101, 69, 64 |
Аналитические сервисы сходятся в том, что лучший месяц - август, а самые слабые - ноябрь и февраль. Цены идут по той же кривой: по данным Galt & Taggart, в первом квартале 2026 года суточная ставка снизилась на 7,3% к тому же периоду годом ранее. С ноября по апрель многие владельцы переходят на помесячную сдачу, на что указывают и длинные средние сроки проживания у BnbCalc, от 12 до 15 ночей.
Кто бронирует
По данным Airbtics, 93,8% гостей Airbnb в Батуми приезжают из-за границы, и больше всего среди них жителей России. Собственная разбивка аэропорта за 2025 год показывает Израиль с 36% пассажиров, Россию с 26% после роста на 85%, Турцию с 17% и страны СНГ с 9%. Израильтяне в основном останавливаются в гостиницах, в 2024 году так поступили около 90% из них, поэтому квартиры больше зависят от гостей из России, Турции, Центральной Азии и соседних стран региона. Летом 2026 года открылись новые рейсы из Астаны и Каира, а с сентября 2026 года полёты иранских авиакомпаний приостановлены. Средняя продолжительность пребывания иностранных гостей в Грузии во втором квартале 2026 года составила 5,48 ночи.
Правила посуточной сдачи
- Лицензия на размещение не нужна. Закон Грузии «О туризме» в редакции от 28 мая 2026 года предусматривает регистрацию гидов, туроператоров и турагентств, но не квартир, и ни в Батуми, ни в Аджарии мы не нашли какого-либо разрешения для такой сдачи. Номер лицензии указан менее чем в 1% батумских объявлений.
- Налоговая регистрация нужна. До 1 января 2028 года собственник может выбрать фиксированный налог в размере 10 лари в месяц за каждый м² сдаваемой площади, на отдельные месяцы или на весь год, если оборот не превышает 100 000 лари; в остальных случаях доход декларируется по общим правилам. Почему ставка 1% здесь не применяется, объясняет наша страница о статусе малого бизнеса и аренде.
- Соседи не могут просто так запретить сдачу. По Закону Грузии «О товариществах собственников квартир» собственник пользуется квартирой без согласия других членов товарищества, а ограничение становится обязательным только в силу письменного соглашения, зарегистрированного в Публичном реестре, поэтому до покупки изучите выписку и договор управления домом.
- Шум. Ночное время длится с 23:00 до 08:00; за повторное нарушение в течение года физическое лицо платит 150 лари, а затем 300 лари. До июля 2026 года Муниципальная инспекция Батуми получила 94 жалобы на шум и оштрафовала 24 оператора.
- Гости. Обязанности хозяина регистрировать иностранных гостей в полиции мы не обнаружили.
- Безопасность. Особого правила именно для посуточной сдачи нет, но датчик дыма, сигнализатор угарного газа при наличии газового котла и огнетушитель относятся к базовым мерам предосторожности.
Конкуренция: с каждым годом квартир больше
Жилой фонд Батуми вырос с 86 000 единиц в 2020 году до 119 000 в 2024 году, а Galt & Taggart насчитывает ещё около 58 000 единиц, которые должны появиться в 2025-2029 годах, из них 46 300 спроектированы под краткосрочную сдачу. В новых проектах у Нового бульвара и на Аллее Героев под посуточную аренду рассчитаны от 93% до 96% квартир. В середине 2026 года почти 13 000 готовых или запланированных единиц всё ещё оставались непроданными, и компания предупреждает, что чистая доходность, обычно составляющая 3%-4%, может опуститься до 1,5%-2%, если число квартир для посуточной сдачи удвоится. Каждая новая башня приводит на ту же улицу несколько сотен конкурентов.
Что приносит больше на переполненном рынке
- Площадь. У студий самая высокая загрузка, 56% по Airbtics; квартиры побольше зарабатывают больше на каждом бронировании, но заполняются реже: по данным BnbCalc, это около 11 000 лари в год для квартиры с одной спальней и 22 000 лари для квартиры с тремя.
- Расположение. Airbtics отмечает надбавку примерно в 40% у объявлений рядом с Ботаническим садом; пешая доступность пляжа значит больше, чем название башни.
- Оснащение. Кондиционер есть в 98% объявлений, а кухня в 99%, так что это необходимый минимум, а не преимущество.
- Управление. BnbCalc относит 63% объявлений к профессионально управляемым; поднять квартиру выше среднего уровня помогают быстрые ответы, динамические цены и безупречная уборка.
- План на межсезонье. Помесячная ставка для зимних жильцов позволяет квартире приносить доход, когда спрос на посуточную аренду обваливается.
Расходы при посуточной сдаче
| Статья расходов | Размер |
|---|---|
| Комиссия Airbnb для хозяина | Около 15,5% от суммы бронирования |
| Управление | 20% с полным набором услуг (Wehost), 20% плюс около 50 лари за каждый заезд (Gruziaexpert), 30% при посуточной сдаче (Batumi Apartment Management) |
| Уборка, оплачиваемая гостями | Примерно от 18 лари за студию до 31 лари за квартиру с тремя спальнями |
| Фиксированный налог по выбору | 10 лари в месяц за м², за выбранные вами месяцы |
| Электроэнергия в Аджарии | Примерно от 19,7 до 28,2 тетри за кВт·ч, с ростом по мере потребления |
| Взнос за содержание дома | В новых комплексах часто от $0,5 до $0,7 в месяц за м² |
Бюджет студии в двух вариантах
| Статья, USD | Среднее по данным сервиса: $46, 54% | Среднее по рынку: $34,6, 40% |
|---|---|---|
| Проданные ночи | 197 | 146 |
| Валовая выручка | 9 067 | 5 052 |
| Комиссия платформы | -1 405 | -783 |
| Управление | -1 813 | -1 010 |
| Фиксированный налог, 3 600 лари | -1 386 | -1 386 |
| Взнос за содержание дома и коммунальные платежи | -696 | -696 |
| Чистый доход | 3 766 | 1 177 |
| Чистая доходность от цены | 7,0% | 2,2% |
В этом разрыве и заключается вся история посуточной аренды в Батуми: одна и та же квартира способна дать хорошую отдачу или лишь немногим больше банковского вклада, в зависимости от загрузки и цены за ночь. В слабый год фиксированный налог ложится тяжёлым грузом; если выбрать его только на летние месяцы, для этой студии это 1 200 лари за 4 месяца, нагрузка снижается. Подставьте собственные цифры в калькулятор дохода от посуточной аренды.
Зима: от посуточной сдачи к помесячной
С ноября по апрель рынок посуточной аренды редеет, и многие владельцы в Батуми переходят на помесячных жильцов, например студентов и удалённых работников, которые остаются на весь сезон; зимой температура редко опускается ниже 7-10 °C. По оценке Galt & Taggart, средняя ставка долгосрочной аренды в районе Нового бульвара во втором квартале 2026 года составляла $12,3 за м² в месяц. Для студии площадью 30 м² из примера выше это около $369 в месяц, или примерно $2 200 за шесть зимних месяцев, причём коммунальные услуги обычно оплачивает жилец, а уборка между гостями не нужна. За ночь это меньше, чем летнее бронирование, зато стабильнее, чем ждать зимних гостей, и квартира остаётся проветренной, отапливаемой и под присмотром. Если вы собираетесь переключаться, заключайте договор на определённый срок, который истекает до начала сезона, чтобы к июню квартира снова освободилась.
Как начать посуточную сдачу в Батуми: шаг за шагом
Проверьте дом
Выписку из реестра на предмет ограничений и внутренние правила комплекса.
Встаньте на налоговый учёт
Выберите месяцы с фиксированным налогом или общие правила.
Оснастите квартиру
Кондиционер, кухня, быстрый интернет, средства безопасности.
Решите, кто будет заниматься сдачей
Вы сами, знакомый или управляющий за 20%-30%.
Продумайте зиму
Помесячная ставка с ноября по апрель.
Риски и исключения
- Избыток предложения. На 2025-2029 годы запланировано 46 300 квартир для посуточной сдачи.
- Снижение цен. Суточная ставка снижалась в начале и в середине 2026 года.
- Короткий сезон. Основная часть дохода приходится на 3 месяца.
- Срок действия налогового режима. Фиксированный налог действует только до 1 января 2028 года.
- Потрясения в туризме. Приостановка рейсов и события в регионе быстро меняют спрос.
Частые вопросы
Сколько зарабатывает квартира на Airbnb в Батуми?
Около $9 000 в год для активного объявления по данным Airbtics; средние показатели по рынку предполагают гораздо меньшую сумму.
Какая загрузка в Батуми?
Около 54% для активных объявлений Airbnb; по всем квартирам ниже.
Нужна ли лицензия для посуточной аренды в Батуми?
Лицензия на размещение не нужна, но встать на налоговый учёт необходимо.
Какие месяцы лучшие?
С июля по сентябрь, с пиком в августе.
Может ли мой дом запретить краткосрочную аренду?
Только письменным соглашением, зарегистрированным в Публичном реестре.
Сколько стоит управление?
Примерно 20%-30% дохода, иногда плюс уборка за каждый заезд.
Что лучше: студия или квартира побольше?
Студии заполняются чаще всего; квартиры побольше зарабатывают больше на одном бронировании.
Не перенасыщен ли рынок Батуми?
Нового предложения много, а суточная ставка в 2026 году снизилась.
Источники
- Доход от Airbnb в Батуми, Airbtics, 16 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Данные о краткосрочной аренде в Батуми, AirDNA, июнь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Рынок Батуми, BnbCalc, октябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Квартиры в Батуми подорожали, суточные ставки снизились на 7,3%, GBC со ссылкой на Galt & Taggart, 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Рынок жилья Батуми: рост продаж и риски избытка предложения, International Investment со ссылкой на Galt & Taggart, 1 июня 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Как меняются инвестиции в Батуми, International Investment со ссылкой на Galt & Taggart, 3 ноября 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Буклет Международного аэропорта Батуми, TAV Airports, 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Новые рейсы в Батуми, Georgia Today, 4 мая 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О туризме», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Правила об акустическом шуме, Министерство внутренних дел Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Жалобы на шум в Батуми, Georgia Today, 23 июля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Управление недвижимостью, Wehost (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Управление арендой, Gruziaexpert (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Новые тарифы на электроэнергию, Первый канал со ссылкой на GNERC, 30 марта 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано по данным Airbtics, AirDNA, BnbCalc, Galt & Taggart, TAV Airports, Закона «О туризме», Закона «О товариществах собственников квартир» и опубликованных прайс-листов управляющих компаний.