Сколько зарабатывает квартира на Airbnb в Тбилиси?
Активное объявление на Airbnb приносит около $11 000 в год по данным Airbtics, которая с сентября 2025 по август 2026 года измерила загрузку 64% и среднюю цену за ночь $45. Другие сервисы аналитики измеряют загрузку по всем ночам, в которые квартира предлагается гостям, и получают заметно меньшие цифры: AirROI оценивает средний доход в $6 180 при загрузке 42%, а BnbCalc примерно в 26 000 лари при 38%. Тбилиси зарабатывает больше и стабильнее, чем Батуми, поскольку деловые поездки, короткие городские путешествия и длительные проживания распределяют спрос по всему году, однако, по подсчёту Airbtics, количество объявлений за год увеличилось примерно на 43%.
На этой странице разобраны доход по районам и размеру квартиры, сезонность, гости, правила и загрузка, при которой посуточная сдача начинает выигрывать у долгосрочной аренды. Общее сравнение двух стратегий приведено в нашем руководстве о том, что выбрать: долгосрочную или посуточную аренду.
Три сервиса аналитики, три ответа
| Источник | Активные объявления | Загрузка | Цена за ночь | Доход за год |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | 6 892 | 64% | $45 | Около $11 000 |
| AirROI | 6 080 | 42% | $57 | $6 180 |
| BnbCalc | 5 128 | 38% | 184 лари | Около 26 000 лари |
Расхождения объясняются методикой: Airbtics учитывает только объявления, которые действительно бронируются, BnbCalc считает каждую ночь, когда квартира выставлена для гостей, и каждый сервис формирует выборку по-своему. Лучшие объявления в данных Airbtics зарабатывают от $10 000 до $15 000 в год; самые слабые у BnbCalc получают около 8 000 лари. Стройте план по средним значениям, а верхние считайте тем уровнем, которого способно добиться отличное управление.
Цены по районам
| Район | Объявления | Цена за ночь | Долгосрочная аренда, $ за м² в месяц |
|---|---|---|---|
| Ваке | 583 | $50 | 15,1 |
| Сабуртало | 966 | $42 | 11,4 |
| Исани-Самгори | 2 183 | $40 | 10,2 / 8,5 |
| Дидубе | 965 | $37 | 9,8 |
| Надзаладеви | 421 | $33 | 9,5 |
Старый центр (Сололаки, Вера, Мтацминда и Чугурети в окрестностях Марджанишвили), где хочет жить большинство приезжих, в открытых данных, которые нам удалось изучить, отдельно не выделен; цены за ночь там выше средних по городу, как и цены при покупке. Самое большое скопление объявлений в Исани-Самгори связано с более дешёвыми квартирами недалеко от старого города и метро, а не с самыми высокими ценами за ночь.
Доход по размеру квартиры
Лучшую загрузку показывают студии и квартиры с одной спальней: для студий Airbtics фиксирует 65%. Большие квартиры приносят больше за год, но заполняются реже. По данным BnbCalc за последние 12 месяцев, доход составляет около 21 000 лари для квартиры с одной спальней, 29 000 лари для квартиры с двумя и 48 000 лари для квартиры с тремя, а плата за уборку, которую вносят гости, колеблется примерно от 19 лари для студии до 34 лари для квартиры с тремя спальнями. Средний срок проживания на этих платформах составляет от 7 до 10 ночей, это дольше, чем 5,6 ночи у среднего посетителя Грузии, потому что в эти цифры входят и помесячные проживания удалённых работников.
Год ровнее, чем на побережье
Спрос сильнее всего в июле и ниже всего в феврале, а по оценке BnbCalc наибольший заработок на каждую доступную ночь дают август и сентябрь, наименьший же приходится на февраль и март. Число посещений Тбилиси в 2025 году выросло с 665 700 в первом квартале до 1 306 300 в третьем, то есть примерно вдвое, тогда как в Аджарии рост был четырёхкратным. Всего в 2025 году Тбилиси принял 3,8 миллиона посещений, или 36,2% от общего числа по стране, а ночи на выходных заполняются на 6% чаще, чем в будни. Фестивали вроде Тбилисобы в начале октября и новогодние праздники дают короткие всплески спроса.
Кто останавливается
По данным Airbtics, около 78% гостей Airbnb в Тбилиси приезжают из-за рубежа, причём больше всего из России. В 2026 году потоки приезжих изменились: в первом полугодии число посетителей из ЕС и Великобритании выросло на 23,4%, тогда как из Израиля оно снизилось на 14,4%, из Индии на 59,7% и из Ирана на 48,7%. Израильтяне по-прежнему составляют крупнейшую группу иностранцев в гостиницах Грузии. Удалённые работники и семьи в длительных поездках бронируют жильё на месяц, и благодаря этому зимняя загрузка остаётся выше, чем в Батуми.
Правила в Тбилиси
- Разрешение не требуется. Мы не нашли у мэрии Тбилиси ни лицензии, ни регистрации, ни запрета для посуточной аренды, а Закон Грузии «О туризме» не предусматривает регистрации квартир.
- Налог. Встаньте на налоговый учёт и либо платите фиксированные 10 лари за м² в месяц за выбранные вами месяцы, до 1 января 2028 года, либо декларируйте доход по общим правилам.
- Соседи. Собственник остаётся ответственным за поведение своих гостей по отношению к другим собственникам, а товарищество может обратиться в суд за возмещением ущерба; для запрета сдачи нужно зарегистрированное письменное соглашение.
- Шум. Часы тишины действуют с 23:00 до 08:00, а физическому лицу грозит штраф 150 лари и затем 300 лари при повторных нарушениях.
- Старый город. Правила охраны наследия в историческом Тбилиси регулируют строительство и вывески; правил, которые мешали бы сдавать квартиру гостям, мы не обнаружили.
Конкуренция со стороны гостиниц и новых объявлений
Если верить подсчёту Airbtics, за год объявлений стало примерно на 43% больше, тогда как BnbCalc отметил сокращение активных объявлений на 6%: это признак того, что многие новые квартиры выходят на рынок, а часть из них быстро с него уходит. Гостиницы тоже наращивают номерной фонд: в феврале 2026 года в Мзиури открылся ibis Styles на 114 номеров, а в сентябре 2026 года для Чугурети объявили о Le Méridien на 152 номера. В мае 2026 года цены тбилисских гостиниц на Booking.com были на 7,9% выше, чем годом ранее, и это оставляет место для квартир, которые конкурируют площадью и кухней, а не только ценой.
Когда посуточная сдача выгоднее долгосрочной аренды
Проще всего принять решение, если выяснить, какая загрузка нужна квартире посуточной сдачи с управляющей компанией только для того, чтобы сравняться с долгосрочной арендой той же самой квартиры.
| Район | Долгосрочная аренда, чистыми за год | Нужная загрузка, с управляющей компанией | Нужная загрузка, при самостоятельной сдаче |
|---|---|---|---|
| Ваке | $7 890 | 91% | 69% |
| Сабуртало | $5 957 | 88% | 68% |
| Исани | $5 330 | 86% | 66% |
| Дидубе | $5 121 | 91% | 69% |
При полном управлении квартире со средней для своего района ценой понадобилась бы загрузка намного выше значений от 38% до 64%, которые фиксируют сервисы аналитики. Владельцу, который сам ведёт квартиру, нужна загрузка около двух третей, и это ещё без учёта уборки и собственного времени. Посуточная сдача окупается там, где цена за ночь заметно выше средней по району: квартира в старом центре, необычный вид или дизайн, либо квартира с тремя спальнями для групп. Фиксированный налог за целый год составляет значительную часть этого порога; если выбрать его только для самых загруженных месяцев, порог снижается.
Помесячная сдача: золотая середина
Между гостями на несколько ночей и арендатором на 12 месяцев существует третий рынок: люди, которые снимают меблированную квартиру на срок от 1 до 3 месяцев. Им пользуются удалённые работники, консультанты на время проекта, семьи, которые ждут собственную квартиру, и путешественники в длительных поездках, и именно поэтому средний срок проживания на тбилисских платформах доходит до 7-10 ночей. Гость на месяц платит больше, чем долгосрочный арендатор, но требует гораздо меньше работы, чем непрерывный поток гостей на выходные.
| Вариант | Цена в месяц | Остаётся владельцу |
|---|---|---|
| Помесячно, скидка 25% | 945 | 759 |
| Помесячно, скидка 35% | 819 | 652 |
| Помесячно, скидка 45% | 693 | 546 |
| Долгосрочная аренда | 570 | 542 |
Даже при большой скидке помесячная сдача в этом примере немного опережает долгосрочную аренду, если не учитывать налог с дохода от посуточной сдачи и не платить за управление, поскольку владелец принимает всего одного гостя в месяц. Подвох кроется в паузах между бронированиями: квартира для помесячной сдачи, которая пустует 1 месяц из каждых 4, зарабатывает меньше долгосрочной аренды. Владельцы часто совмещают оба подхода: летом принимают гостей посуточно, а с ноября по март сдают квартиру помесячно.
Текущие расходы, которые стоит заложить в план
- Платформа. Комиссия Airbnb, которую платит только хозяин, составляет около 15,5% от суммы бронирования.
- Управление. 20% за полный пакет услуг у Wehost, 25% у Property Host, 20% плюс около 50 лари за каждый заезд у Gruziaexpert; частичное обслуживание Airbtics оценивает в пределах от 10% до 15%.
- Коммунальные услуги. При посуточной сдаче их оплачивает владелец; 1 апреля 2026 года электроэнергия подорожала на 5 тетри за кВт·ч.
- Сбор за вывоз отходов. 2,50 лари в месяц за используемую квартиру, в которой никто не зарегистрирован.
- Износ. Постельное бельё, полотенца и мебель изнашиваются быстрее, когда каждую неделю заезжает новый гость.
Как наладить посуточную сдачу в Тбилиси: пошагово
Смотрите на цену, а не на среднее
Изучите объявления на своей улице, чтобы понять, сколько просят за похожие квартиры.
Рассчитайте точку безубыточности
Сравните результат со ставкой долгосрочной аренды в вашем районе.
Встаньте на налоговый учёт
Фиксированный налог за выбранные месяцы или общие правила.
Предлагайте помесячное проживание
Для удалённых работников в более спокойные месяцы.
Сохраняйте хорошие отношения с соседями
Правила дома, часы тишины и номер для связи.
Риски и исключения
- Оптимистичные средние. Цифры сервисов аналитики расходятся почти в 2 раза.
- Больше объявлений. Новые квартиры и гостиницы продолжают появляться.
- Колебания турпотока. Поток гостей из некоторых стран в 2026 году резко сократился.
- Налоговые расходы. Фиксированный налог нужно платить при любой загрузке.
- Жалобы соседей. За гостей отвечает владелец.
Частые вопросы
Сколько приносит квартира на Airbnb в Тбилиси?
Около $11 000 в год для активного объявления по данным Airbtics; другие сервисы аналитики показывают меньше.
Какова загрузка квартир на Airbnb в Тбилиси?
От 38% до 64% в зависимости от сервиса аналитики.
Какой район приносит больше всего за ночь?
Среди районов с опубликованными данными это Ваке, около $50.
Нужна ли лицензия для посуточной аренды в Тбилиси?
Лицензия не нужна; обязательна только постановка на налоговый учёт.
Выгоднее ли в Тбилиси посуточная аренда, чем долгосрочная?
Только при цене за ночь намного выше средней или при очень высокой загрузке.
Когда в Тбилиси низкий сезон?
В феврале и марте.
Хорошо ли сдаются студии?
Да, у них самая высокая загрузка, около 65%.
Могут ли соседи запретить мне посуточную сдачу?
Только на основании зарегистрированного письменного соглашения, но они вправе требовать возмещения ущерба.
Источники
- Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics, 16 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Georgia short-term rental market report 2025, Airbtics, 22 января 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi Airbnb data, AirROI, 1 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi market, BnbCalc, октябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Inbound tourism statistics, 2025, Геостат (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Hotel price index, May 2026, PMCG Research (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- ibis Styles opens in Tbilisi, Eurobuild CEE, 25 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Law of Georgia on Tourism, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Law of Georgia on Homeowners' Associations, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Rules on acoustic noise, Министерство внутренних дел Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tax Code of Georgia, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Property management, Wehost (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Rental management, Gruziaexpert (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- What it costs to rent an apartment in Tbilisi, Georgia Today, 17 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано по данным Airbtics, AirROI, BnbCalc, Геостата, Galt & Taggart, индекса гостиничных цен PMCG, Закона о туризме и опубликованных прайс-листов управляющих компаний.