Арендные пулы апарт-отелей: как доход делится между собственниками

Что такое арендный пул апарт-отеля?

Арендный пул (по-английски rental pool) означает общий котёл доходов, а вовсе не бассейн. В апарт-отеле оператор сдаёт все номера, включённые в программу управления, суммирует их доход от проживания, вычитает согласованные расходы и собственную долю, а остаток делит между собственниками по фиксированному ключу. Значит, ваш доход определяется результатами всего здания и формулой договора, а не тем, насколько часто бронировали именно ваш номер.

В Грузии объявления о продаже номеров в апарт-отелях указывают только заголовочную пропорцию, например 60% или 70% собственнику, а один батумский брокер пишет, что доля собственников после комиссии оператора обычно составляет от 60% до 80%. Ни одного грузинского проекта, который раскрывал бы свою формулу целиком, мы не нашли. Ниже мы объясняем, как пулы устроены на практике, опираясь на опубликованные договоры и отчёты консультантов с других рынков (каждый раз с соответствующей пометкой), и перечисляем условия, которые стоит запросить до покупки. Сама модель и налоговый статус туристического предприятия описаны в нашем руководстве о номерах в апарт-отелях Батуми.

От оплаты гостя до вашей доли

Почему «65% собственникам» может означать разное

Условное здание: гости платят за номера, входящие в пул, $1 000 000 в год. Комиссии систем бронирования и платёжные сборы забирают $170 000, а резерв на мебель составляет 4% валовой выручки, то есть $40 000. Есть два договора, и оба обещают собственникам 65%.

Во второй колонке 65% берутся от $790 000, оставшихся после комиссий, сборов и резерва. Разница между двумя котлами собственников составляет $73 500, примерно 14%, при одинаковой заголовочной цифре. В обоих вариантах собственник может дополнительно платить за обслуживание и нести другие расходы вне пула.

Что вычитается до распределения

Договоры о пуле различаются прежде всего тем, что из выручки вычитается. В одном опубликованном договоре американского курорта база определена как валовая выручка за вычетом комиссий агентов, расходов на аудит, замены белья и платы за обработку карт. Консультанты, изучавшие программы азиатских курортов, обнаружили, что резервы на мебель и оборудование часто составляют от 3% до 5% выручки, а ещё одно давно действующее американское соглашение устанавливает 4%. Доходы ресторана, спа и конференц-залов, как правило, остаются у гостиницы и в пул не входят.

Если оператор берёт вознаграждение, а не процент распределения, в гостиничной отрасли принята схема «базовое вознаграждение плюс поощрительное». По данным HVS за 2024 год, базовое вознаграждение в США составляет от 2% до 4% общей выручки, чаще всего 3%, а поощрительное составляет от 10% до 20% денежного потока сверх доходности собственника на уровне от 8% до 12%. В обзоре той же компании по Ближнему Востоку и Африке базовое вознаграждение в основном находилось в пределах от 1,5% до 2%.

Вне пула собственники, как правило, по-прежнему оплачивают собственные расходы. В Батуми в одном объявлении апарт-отеля плата за обслуживание указана в размере $1 за м² в месяц, а местный брокер отмечает, что капитальный ремонт, замена оборудования, а иногда и коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Как делится котёл собственников

Размер вашей части определяет ключ распределения. В опубликованных договорах встречаются три метода:

• По площади и категории. Каждый номер получает баллы за площадь, вид или тип, и котёл делится пропорционально баллам. Проект Wyndham Grand в Гонио описывает объединение поступлений по категориям номеров после вычета расходов.
• Сначала по занятым дням. Один американский курорт платит каждому собственнику фиксированную сумму за каждый день, когда номер был занят, с поправкой на площадь, а остаток делит по коэффициенту участия.
• По дням в пуле. Нидерландский оператор курортных парков делит котёл по долям в пуле, причём дни июля и августа весят больше зимних, поэтому снять номер с пула летом обходится дороже.

Уточните, как на вашу долю влияют дни вашего собственного проживания и дни, когда номер выведен из эксплуатации: большинство ключей её в таких случаях уменьшают.

Проживание в собственном номере

Договоры о пуле ограничивают личное использование, поскольку номер, в котором живёт сам собственник, ничего не приносит пулу. Программы азиатских курортов, рассмотренные в 2007 году, давали собственникам от 30 до 60 дней в году с оплатой уборки и коммунальных услуг; одно американское соглашение разрешало 10 ночей, причём ни одной летом. В Грузии одно батумское объявление предлагает собственникам до месяца в году, а курорт в Гонио предлагал скидку 80% на собственный номер владельца в период отпусков. Отдельное налоговое правило освобождает до 60 дней бесплатного проживания в году, если оператор является туристическим предприятием; фактическую квоту устанавливает договор.

Отчёты, аудит и выплаты

Ищите ежемесячные отчёты, в которых видны выручка от номеров, каждый вычет и ключ распределения, а также годовой отчёт, проверенный независимым аудитором. Одно американское соглашение о пуле предусматривает ежеквартальные выплаты в течение 30 дней после окончания квартала, аудированный годовой отчёт и право собственников знакомиться с бухгалтерскими книгами; ознакомление с книгами не равнозначно аудиту, то есть дорогостоящей проверке, которую проводит бухгалтер. В Грузии один тбилисский апарт-отель сообщает, что каждый месяц отчитывается перед инвесторами о выручке, операционных расходах и чистой прибыли, а один батумский проект даёт собственникам онлайн-доступ к данным о бронированиях и доходах. Выясните, в какой валюте, как часто и с какого счёта вам будут платить.

Срок, выход и перепродажа

Операторам нужна уверенность, что в пуле останется достаточно номеров, поэтому договоры нередко заключаются на долгие сроки и ограничивают выход; британская юридическая фирма отмечает, что собственник может быть обязан покрывать базовые расходы даже тогда, когда номер не сдаётся. Курорт в Гонио установил срок полномочий своего оператора не менее 20 лет. По опросу HVS, лишь 10,5% договоров управления прекращались при продаже объекта.

Грузинское право добавляет три момента, и каждый из них зависит от того, как составлен ваш договор:

• Аренда в пользу оператора сохраняется при продаже. По Гражданскому кодексу покупатель сданного номера занимает место арендодателя, так что договор аренды связывает и следующего собственника, а аренда сроком более 1 года с участием компании регистрируется в Публичном реестре.
• Договор поручения на управление можно прекратить. Статья 720 позволяет любой стороне расторгнуть договор поручения в любой момент по своему усмотрению, а соглашение об отказе от этого права ничтожно; уже выполненная работа всё равно оплачивается.
• Доверительное управление. По статьям 724-729 управляющий действует от своего имени, но на риск и за счёт собственника, а доход принадлежит собственнику.

Как тип договора влияет на налоги

Если у оператора есть статус туристического предприятия, его выплаты собственнику-физическому лицу облагаются налогом 5% у источника выплаты и повторно не облагаются. Если статуса нет, Налоговый кодекс обязывает компанию, которая платит физическому лицу за услугу (а к услугам относится и сдача имущества), удержать налог у источника, причём пониженная ставка 5% распространяется лишь на жильё, сданное для проживания, так что может применяться ставка 20%. При чистом договоре управления доход может, напротив, считаться собственным доходом владельца и требовать декларирования. Попросите оператора письменно объяснить, как он поступает с налогом на ваши выплаты, и прочитайте наше руководство о декларировании дохода от аренды.

Когда заканчивается фиксированная доходность

Многие батумские проекты продают номера с фиксированной доходностью на первые годы, а затем переводят их в пул. Один брокер из Батуми написал в феврале 2026 года, что такая фиксированная доходность обычно составляет от 7% до 9% в год на срок от 1 до 3 лет и что после перехода на пул доход может снизиться на 30-40%. Изучайте формулу пула так же внимательно, как пункт о фиксированной доходности: именно она будет определять ваш доход на протяжении большей части лет владения номером.

Сколько пул может реально принести

Savills замечает, что заполняемость номеров в арендных программах брендированных резиденций часто примерно на 20 процентных пунктов ниже, чем у соседней гостиницы. В Батуми выборка гостиниц Galt & Taggart за первые 9 месяцев 2025 года показала заполняемость 67% при средней цене $103, а сервисы, отслеживающие квартиры для посуточной аренды, дают более низкие цифры: 54% по данным Airbtics. К заявлениям застройщиков о заполняемости 90% относитесь осторожно и считайте формулу на консервативных цифрах.

Вопросы, которые стоит задать до покупки

• Распределение считается от валовой выручки от номеров или после вычетов?
• Какие расходы вычитаются? Нужен их полный перечень.
• Каков размер резерва на мебель и кому он принадлежит?
• Какой ключ распределения применяется и как на него влияет моё собственное проживание?
• Какие расходы я оплачиваю вне пула?
• Как часто, в какой валюте и с какого счёта мне платят?
• Получаю ли я ежемесячные отчёты и годовой отчёт, прошедший аудит?
• Каков срок договора и как его можем прекратить я или оператор?
• Что произойдёт с договором, если я продам номер?
• Это договор аренды, договор управления или доверительное управление и как удерживается налог?

Как читать договор о пуле шаг за шагом

1. Определите тип договора

   Аренда, поручение на управление или доверительное управление.

2. Проследите путь денег

   От выручки от номеров до перевода на ваш счёт, строка за строкой.

3. Смоделируйте слабый год

   Возьмите заполняемость заметно ниже цифры застройщика.

4. Проверьте условия выхода

   Срок, уведомление, продажа и права оператора.

5. Попросите образцы отчётов

   У нынешнего собственника, если гостиница уже работает.

6. Дайте договор юристу

   До подписания договора купли-продажи и договора с оператором.

Риски и исключения

• Неясная база. Высокий заголовочный процент от валовой суммы может дать меньше, чем более низкий процент от чистой.
• Скрытые расходы. Ремонт и замена оборудования оплачиваются вне пула.
• Долгая привязка. Выход может оказаться дорогим или долгим.
• Смена оператора. У батумских проектов бренды и операторы уже менялись до открытия.
• Удержание налога. Ставка зависит от статуса оператора.
• Оптимистичная заполняемость. Номера в программах часто отстают от гостиницы.

Частые вопросы

Что такое арендный пул в апарт-отеле?

Общий котёл доходов, который делится между собственниками после вычета расходов и доли оператора.

Какое распределение предлагают апарт-отели Батуми?

В объявлениях называют от 60% до 80% собственникам; база, от которой считается процент, указывается редко.

Выгодно ли распределение 70/30?

Только если вы знаете, что вычитается до распределения.

Получу ли я доход, если мой номер пустовал?

Да, в пуле ваша доля зависит от дохода всего здания.

Могу ли я жить в своём номере?

Столько дней, сколько разрешает договор, часто с оплатой уборки.

Можно ли выйти из арендного пула?

Это зависит от договора; чистый договор поручения на управление по Гражданскому кодексу можно прекратить в любой момент.

Что будет, если я продам номер?

Договор аренды с оператором переходит к покупателю; другие договоры могут прекратиться или потребовать подписи покупателя.

Как облагается доход от пула?

По ставке 5% у источника выплаты, если оператор является туристическим предприятием; в остальных случаях уточните у оператора, какой налог удерживается.

Источники

1. Branded residences and rental programmes, Savills, 12 октября 2023 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
2. Lifestyle investment: rents and raves, C9 Hotelworks, 11 апреля 2007 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
3. A new approach to hotel management fees, HVS, 25 апреля 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
4. Hotel management agreements in the Middle East and Africa, HVS через Hospitality Net (дата обращения 20 октября 2026 г.)
5. Innisbrook rental pool, notes to financial statements, Salamander Innisbrook LLC, отчётность в SEC (дата обращения 20 октября 2026 г.)
6. Rental pooling and agency agreement, Wilderness Development Corp., приложение к отчётности в SEC, 1997 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
7. How does the rental pool work?, EuroParcs (дата обращения 20 октября 2026 г.)
8. Investing in branded residences, Lewis Silkin, 1 сентября 2023 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. Passive income from real estate in Batumi, BD Group, 11 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
10. Объявление апарт-отеля Subtropic, Realting, февраль 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
11. Объявление Boulevard Point, Homesoverseas (дата обращения 20 октября 2026 г.)
12. Pontus Rotana Resort and Spa Gonio, Entrepreneur Georgia, 30 октября 2023 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
13. What to know before buying at Wyndham Grand Batumi Gonio, RESIDENT Magazine, 9 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
14. Aura Tbilisi Living, Entrepreneur Georgia, 1 июля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
15. Tourism Market Watch, 3Q25, Galt & Taggart (дата обращения 20 октября 2026 г.)
16. Airbnb revenue in Batumi, Airbtics (дата обращения 20 октября 2026 г.)
17. Гражданский кодекс Грузии (статьи 209, 572, 709, 720, 724-729), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
18. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 133-2, 154), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)

История изменений

• 20 октября 2026 - Разъяснение подготовлено на основе опубликованных договоров о пуле, отчётов Savills, C9 Hotelworks и HVS, батумских объявлений и рекомендаций брокеров, Гражданского и Налогового кодексов.