Декларирование дохода от аренды в Грузии: процедура по шагам

Как задекларировать доход от аренды в Грузии?

Иностранный собственник, который сдаёт квартиру в Грузии и чей арендатор не удерживает налог, декларирует арендную плату раз в год. Порядок такой: встать на учёт в Службе доходов как налогоплательщик, получить доступ к её онлайн-порталу, вступить в реестр арендодателей, если вам нужна ставка 5%, вести ежемесячный учёт, а затем подать годовую декларацию о доходах и заплатить налог до 1 апреля следующего года, что на практике означает не позднее 31 марта. Те, кто сдаёт жильё посуточно, могут вместо этого выбрать фиксированный ежемесячный налог с квадратного метра: заявление на него подаётся заранее, платежи вносятся раз в квартал, а годовая декларация по этой деятельности не подаётся.

Сами ставки, 5% и 20%, и условия для пониженной ставки разобраны в нашем руководстве о налоге на доход от аренды. Эта страница посвящена процедуре: формам, срокам, оплате и тому, что нерезиденту нужно делать иначе.

Какой порядок применяется

Шаг 1: встаньте на налоговый учёт

Граждане Грузии пользуются своим личным номером. Иностранец, у которого возникло налоговое обязательство, должен обратиться в Службу доходов за налоговой регистрацией, а человек, не проживающий в Грузии, может зарегистрироваться с иностранным адресом. Заявление подаётся по форме I-01 вместе с паспортом: лично в сервисном центре Службы доходов, через представителя с нотариально заверенной доверенностью или дистанционно, по видеозвонку с удалённой идентификацией. Регистрация занимает до 5 рабочих дней, после чего Служба доходов выдаёт свидетельство по форме I-03 с 9-значным идентификационным номером; этот номер указывается в каждой декларации и в каждом платеже.

Шаг 2: получите доступ к онлайн-порталу

Декларации подаются на портале Службы доходов для авторизованных пользователей, eservices.rs.ge. Если вы регистрировались по видеозвонку, учётная запись активируется одновременно с регистрацией; в противном случае её запрашивают по видеозвонку или по форме I-07, и Служба доходов активирует её в течение 3 рабочих дней. Имя пользователя и временный пароль приходят в SMS, а пароль нужно сменить при первом входе.

Одно условие застаёт врасплох многих иностранных собственников: по правилам для учётной записи нужен мобильный номер, зарегистрированный в Грузии, поскольку именно через него официально приходят коды и уведомления. У собственника без грузинской SIM-карты три варианта: купить её на своё имя во время поездки, поручить подачу бухгалтеру или представителю либо подать декларацию на бумаге или заказным письмом, что Налоговый кодекс по-прежнему допускает.

Шаг 3: вступите в реестр арендодателей

Для ставки 5% при сдаче жилья для проживания нужна запись в реестре арендодателей. Заявление подаётся по форме VII2-01: в нём указываются адрес и кадастровый код каждого объекта, имя и идентификационный номер арендатора, а также срок аренды. Копию договора аренды и документ о праве собственности прикладывают только тогда, когда арендатор - компания или организация. Служба доходов принимает решение в течение 2 рабочих дней и подтверждает запись; любое изменение, например новый арендатор, требует нового заявления, и та же форма служит для исключения объекта, когда вы перестаёте его сдавать. Вступление в реестр не заменяет налоговую регистрацию, поэтому нужно и то и другое.

Сроки важнее всего, когда арендатор - компания. Компания удерживает 5% только в том случае, если на момент выплаты арендной платы вы уже внесены в реестр; в примере из самого Приказа арендная плата выплачена 27 мая, регистрация состоялась 29 мая, и удержано 20%. Если арендатор - частное лицо, запись должна появиться до 1 апреля следующего года, чтобы применялась ставка 5%.

Шаг 4: ведите учёт каждый месяц

• Каждый полученный платёж: дата, сумма, валюта и плательщик.
• Сумма в лари по официальному курсу Национального банка на дату поступления денег, как того требует Налоговый кодекс для дохода в иностранной валюте.
• Договор аренды, его продления и условия залога.
• Банковские выписки, а при посуточной сдаче также отчёты платформ о выплатах.
• Справка от арендатора-компании об удержанном ею налоге, если она есть.

Налоговый кодекс обязывает хранить документы не менее 3 лет после окончания года, к которому они относятся, и срок для начисления налога тоже составляет 3 года, а в некоторых случаях продлевается на 1 год, поэтому надёжнее всего хранить записи 4 года или дольше.

Шаг 5: подайте годовую декларацию

Годовая декларация о подоходном налоге - это форма из приложения II-04 к Приказу № 996. Арендная плата, полученная вне предпринимательской деятельности, отражается в её приложении B: там указываются вид дохода (сдача имущества в аренду по ставке 5% или 20% без учёта расходов), арендная плата, уже обложенная налогом у источника выплаты, ставка, сумма налога и муниципалитет, в котором находится квартира. Суммы считаются в целых лари.

Закон устанавливает срок до 1 апреля года, следующего за годом получения дохода, а в брошюре Службы доходов за 2026 г. последним днём подачи декларации и уплаты налога за 2025 г. названо 31 марта 2026 г., причём отдельно упомянуты лица, сдающие имущество в аренду, если их арендная плата не облагалась у источника выплаты. Письменное заявление, поданное до истечения срока, позволяет продлить срок подачи декларации не более чем на 3 месяца, но срок уплаты при этом не переносится. Уточнённая декларация, поданная до истечения срока, заменяет первоначальную.

Уплата налога

Все налоги перечисляются на единый казначейский код 101001000, а в качестве ссылки плательщика указывается ваш идентификационный номер; в приложениях грузинских банков для этого есть функция казначейского платежа. Платёж считается внесённым в день, когда деньги поступают на бюджетный счёт, и заплатить за вас может другой человек. Официальных инструкций по уплате грузинского налога напрямую из иностранного банка мы не нашли, поэтому большинство иностранных собственников платят с грузинского счёта или через своего бухгалтера. Переведите деньги за несколько дней до 31 марта, чтобы учесть время прохождения платежа.

Фиксированный налог для посуточной сдачи

Физическое лицо, которое сдаёт собственное жильё посуточно, может до 1 января 2028 г. вместо декларирования дохода платить фиксированную сумму 10 лари в месяц за каждый сдаваемый квадратный метр, если оно не зарегистрировано плательщиком НДС в добровольном порядке, а оборот от этой деятельности за любые 12 месяцев не превышает 100 000 лари. Процедура выглядит так:

1. Подайте заявление заранее

   По форме VII-01, а если вы ещё не зарегистрированы, то вместе с формой I-01; Служба доходов принимает решение в течение 3 рабочих дней и выдаёт свидетельство по форме VII-02.

2. Выберите месяцы

   Весь год или любые месяцы, не обязательно подряд; площадь в разные месяцы может различаться.

3. Платите раз в квартал

   За январь-март до 15 апреля, за апрель-июнь до 15 июля, за июль-сентябрь до 5 октября по Налоговому кодексу и за октябрь-декабрь до 15 января.

4. Вносите изменения до начала месяца

   Чтобы добавить месяцы, отказаться от них или прекратить режим, подайте заявление до того, как месяц начнётся.

После начала месяца налог не пересчитывается, даже если гостей не было, а о сдаче площади больше заявленной нужно сообщить заранее. За месяцы на фиксированном налоге декларация о подоходном налоге по этой деятельности не подаётся.

Частный арендодатель не платит ежемесячно

Ежеквартальные авансовые платежи по Налоговому кодексу касаются компаний и индивидуальных предпринимателей. Физическое лицо, сдающее жильё вне предпринимательской деятельности, платит один раз, вместе с годовой декларацией, и ежемесячных деклараций по этому доходу не подаёт. Картина меняется, если вы регистрируетесь как индивидуальный предприниматель или сдаёте жильё через компанию: тогда действуют правила для бизнеса.

Что меняется для нерезидента

Вы являетесь налоговым резидентом Грузии, если провели в стране не менее 183 дней за любые непрерывные 12 месяцев, которые заканчиваются в налоговом году; большинство иностранных собственников резидентами не являются. Грузинская арендная плата нерезидента облагается по ставке из статьи 81, так что для жилья, сданного для проживания, при выполнении условий действует ставка 5%. Если налог удерживает арендатор-компания, подавать ничего не нужно, хотя декларацию можно подать, чтобы запросить перерасчёт. Если арендатор - частное лицо или арендная плата поступает через платформу, нерезидент подаёт годовую декларацию и платит налог в тот же срок, что и резидент.

Чтобы получить зачёт налога у себя на родине, попросите Службу доходов подтвердить уплаченный вами налог. Согласно Приказу № 633, нерезидент заполняет первые части Формы № 3, а налоговый орган подтверждает платёж в последней части и отвечает в течение 30 календарных дней; форма может быть на грузинском или английском языке. Другую сторону вопроса освещает наше руководство о декларировании грузинской недвижимости в своей стране.

Штрафы и проценты

Штраф за позднюю подачу не применяется, если налог к уплате равен нулю. Проценты 0,05% в день дают около 18% в год, поэтому опоздание с уплатой обходится дорого даже при небольшой сумме.

Самостоятельно или с бухгалтером

Собственник одной квартиры, у которого есть грузинская SIM-карта и счёт в грузинском банке, может подавать декларацию сам, когда освоится с формами, хотя портал в основном на грузинском языке. Бухгалтеру можно дать доступ, чтобы он подавал декларацию за вас под собственным логином, и тогда не придётся делиться паролями. Опубликованные цены встречаются редко: в одном обзоре по Тбилиси за июль 2026 г. нашлась фирма, которая берёт 180 лари в год плюс НДС за отдельную годовую декларацию. О том, что спросить у бухгалтера, рассказывает наше руководство о том, как найти бухгалтера в Грузии.

Арендная плата влияет и на налог на имущество: физические лица декларируют его до 1 ноября и платят до 15 ноября, если доход их семьи за предыдущий год превысил 100 000 лари.

Налоговый календарь арендодателя

• Когда начинается сдача. Налоговая регистрация, доступ к порталу, реестр арендодателей.
• Каждый месяц. Запишите арендную плату и её стоимость в лари.
• 15 апреля, 15 июля, 5 октября, 15 января. Фиксированный налог за посуточную сдачу, если вы его выбрали.
• 31 марта. Последний день для годовой декларации и уплаты налога.
• 1 и 15 ноября. Декларация и уплата налога на имущество, если он причитается.

Риски и исключения

• Пропущенный срок 31 марта. За ним следуют штрафы и ежедневные проценты.
• Поздняя регистрация при арендаторе-компании. Вместо 5% удерживается 20%.
• Нет грузинского номера телефона. Доступ к порталу закрыт.
• Не отменённые месяцы фиксированного налога. Налог остаётся к уплате и без гостей.
• Утерянные записи. Служба доходов может начислить налог косвенным методом.

Частые вопросы

Когда декларируется доход от аренды в Грузии?

До 1 апреля следующего года, то есть не позднее 31 марта.

Нужен ли иностранцу грузинский налоговый номер?

Да, при регистрации Служба доходов присваивает 9-значный номер.

Можно ли зарегистрироваться, не приезжая в Грузию?

Да, по видеозвонку или через представителя с нотариально заверенной доверенностью.

Нужен ли мне грузинский номер телефона?

Для онлайн-портала да; без него подавайте декларацию на бумаге или через бухгалтера.

Платится ли налог с долгосрочной аренды ежемесячно?

Нет, частный арендодатель платит раз в год вместе с декларацией.

Как платится фиксированный налог за посуточную сдачу?

Раз в квартал, за месяцы, выбранные заранее.

Что будет, если подать декларацию с опозданием?

Штраф 5% от налога при опоздании до 2 месяцев, 10% при большем опоздании, плюс проценты за просрочку уплаты.

Как заплатить налог?

На казначейский код 101001000 с указанием вашего идентификационного номера.

Источники

1. Налоговый кодекс Грузии (статьи 4, 34, 66-73, 81, 134, 153, 155, 272-279, 309), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
2. Приказ министра финансов № 996 о налоговом администрировании, консолидированный текст, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
3. Брошюра о годовой декларации о подоходном налоге, 2026 г., Служба доходов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
4. Служба доходов о сроке 31 марта и казначейском коде, Sputnik Georgia, 24 марта 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
5. Видеоинструкции, Служба доходов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
6. Georgia: information on tax identification numbers, OECD (дата обращения 20 октября 2026 г.)
7. Приказ министра финансов № 633 от 28 декабря 2011 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
8. How to register and log in to rs.ge as a foreigner, Gegidze (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. How to pay taxes to the treasury, ExpatHub.GE (дата обращения 20 октября 2026 г.)
10. Accounting services cost in Georgia, TbilisiExperts, июль 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
11. Налоговый календарь для физических лиц, Служба доходов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)

История изменений

• 20 октября 2026 - Руководство подготовлено на основе Налогового кодекса, приказов министра финансов № 996 и № 633, брошюры и сообщения Службы доходов за 2026 г., а также опубликованных цен бухгалтеров.