Сколько приносит сдача квартиры в Гудаури?
В Гудаури, крупнейшем горнолыжном курорте Грузии, среднее активное объявление посуточной аренды заработало 17 502 лари за 12 месяцев, закончившихся в сентябре 2026 г., по данным AirROI, при загрузке 36,4% и средней цене 336 лари за ночь. Основная часть этой суммы набирается за три зимних месяца: в феврале 2026 г. среднее объявление принесло 6 729 лари при загрузке 64,2%, а в августе всего 1 737 лари при 17,4%. Квартира с одной спальней за год в среднем давала около 14 200 лари, с двумя спальнями около 31 400 лари. Бакуриани зарабатывает меньше, зато у него есть второй сезон в июле.
Здесь собраны помесячные цифры по обоим курортам, доход в зависимости от размера квартиры, факты о сезоне и дороге, от которых зависят зимние бронирования, пример расчета доходности и то, что нужно для сдачи квартиры в горах. Сравнение двух курортов как объектов вложений приводится в нашем материале Гудаури или Бакуриани.
Гудаури по месяцам
| Месяц | Доход, лари | Загрузка | Цена за ночь, лари | Бронирование заранее, дней | Проживание, ночей |
|---|---|---|---|---|---|
| Сентябрь | 1 424 | 23,3% | 303 | 15 | 6,7 |
| Октябрь | 1 521 | 18,1% | 313 | 16 | 7,3 |
| Ноябрь | 1 785 | 21,4% | 321 | 57 | 7,3 |
| Декабрь | 2 581 | 21,5% | 346 | 48 | 6,3 |
| Январь | 5 148 | 44,4% | 358 | 43 | 5,4 |
| Февраль | 6 729 | 64,2% | 359 | 61 | 6,4 |
| Март | 4 201 | 37,5% | 340 | 46 | 5,0 |
| Апрель | 1 675 | 18,0% | 314 | 32 | 4,7 |
| Май | 1 738 | 22,0% | 319 | 22 | 7,4 |
| Июнь | 1 918 | 19,8% | 323 | 14 | 5,4 |
| Июль | 2 522 | 23,0% | 325 | 21 | 5,9 |
| Август | 1 737 | 17,4% | 325 | 34 | 3,8 |
Не складывайте помесячные доходы: каждая цифра - это среднее по объявлениям, активным в данном месяце, а многие из них выставляются только зимой, поэтому годовое среднее составляет 17 502 лари, а не сумму двенадцати месяцев. AirROI пересчитывает доллары в лари по курсу 2,69 и пересматривает данные за прошлые периоды, поэтому в нашем сравнении Гудаури и Бакуриани, построенном на более раннем периоде и в долларах, цифры немного другие. Зимний отдых гости бронируют рано: с ноября по март за 43-61 день, а летом за 14-34 дня.
Доход в зависимости от размера квартиры
| Размер | Гудаури, лари | Загрузка в Гудаури | Бакуриани, лари | Загрузка в Бакуриани |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 13 100 | 35% | - | - |
| 1 спальня | 14 200 | 38% | 4 230 | 23% |
| 2 спальни | 31 400 | 37% | 6 540 | 19% |
| 3 спальни | 46 000 | 37% | 11 000 | 22% |
В Гудаури загрузка почти не зависит от размера, зато цена за ночь резко растет: примерно 282 лари за квартиру с одной спальней, 506 лари с двумя и 820 лари с тремя, поэтому большие квартиры зарабатывают намного больше. Квартиры с двумя и тремя спальнями заполняют компании лыжников; основная часть рынка, 343 из 515 объектов жилья целиком, которые AirROI учитывает по размеру, приходится на квартиры с одной спальней. Медиана в каждой категории ниже среднего, так что типичная квартира зарабатывает несколько меньше этих цифр.
Бакуриани: два сезона
Среднее объявление в Бакуриани заработало 6 773 лари за 12 месяцев по сентябрь 2026 г., на 10,1% меньше, чем годом ранее, при загрузке 21,5% и цене 236 лари за ночь. В году у этого курорта два пика: зимой январь и февраль с 2 392 и 2 282 лари на объявление, а летом июль с 2 578 лари, лучший месяц года. Гости останавливаются в среднем на 5,8 ночи и бронируют примерно за 37 дней. По Годердзи, самому новому курорту, объявлений слишком мало, чтобы аналитические сервисы публиковали цифры.
Сезон и подъемники
Зимой 2025-2026 гг. зона Кохта в Бакуриани заработала 20 декабря 2025 г., а шесть канатных дорог Гудаури, Годердзи и Хацвали - 27 декабря. Зимние подъемники Гудаури работали до 19 апреля 2026 г., а летние открылись 18 июля 2026 г. На 20 октября 2026 г. государственный оператор еще не объявил даты сезона 2026-2027 гг.; туристические путеводители ожидают его открытия примерно 20 декабря.
Стоимость ски-пассов влияет на спрос и продолжительность поездок. В сезоне 2025-2026 гг. дневной взрослый абонемент в Гудаури стоил 70 лари, абонемент на 6 дней 340 лари, а сезонный, действующий на всех четырех государственных курортах, 650 лари; день катания в Годердзи обходился примерно в 30 лари. Самыми загруженными неделями путеводители называют период с конца декабря до середины января, на новогодние праздники.
Дорога: закрытия и новый тоннель
Гудаури расположен на главной трассе из Тбилиси к российской границе, и участок к северу от курорта, через Крестовый перевал (Джвари) до Коби, закрывают при сильных снегопадах. Зимой 2025-2026 гг. дорожный департамент перекрывал участок Гудаури-Коби для любого транспорта не менее 13 раз с января по апрель, и самое долгое закрытие длилось около 4 дней, с 10 по 14 апреля 2026 г. Большинство закрытий приходится на участок севернее Гудаури, поэтому из Тбилиси, до которого 122 км и около 2 часов пути, до курорта обычно можно доехать, однако в феврале 2026 г. ограничения действовали и на дороге ниже курорта.
Новая дорога Квешети-Коби с тоннелем длиной 9 км в обход перевала в октябре 2026 г. еще не открылась. Официальные сроки сдвигались с 2025 г. на начало 2027 г., а в публикации октября 2026 г. упоминался 2028 г.; не закладывайте ее открытие в цену квартиры. В Бакуриани ведет автодорога через Боржоми, а движение по узкоколейной железной дороге из Боржоми, как ожидается, возобновится в декабре 2026 г.
Пример расчета доходности
| Статья | Лари |
|---|---|
| Цена, 64 000 USD | 172 160 |
| Средний доход | 14 200 |
| Управление, 20% | -2 840 |
| Фиксированный налог, 10 лари за м² за 4 месяца | -1 600 |
| Остаток до коммунальных платежей и взноса здания | 9 760 |
| Валовая доходность от цены | 8,2% |
| После управления и налога | 5,7% |
Из последней строки еще вычитаются зимнее отопление, плата за обслуживание здания и уборка, если ее не берет на себя управляющий, так что реальная чистая цифра будет ниже. В рекламе застройщиков звучат куда более высокие цифры: один застройщик в Гудаури называет загрузку 85-95% в январе и феврале и доходность 12-18% годовых, тогда как AirROI показывает для этих месяцев 44,4% и 64,2%. Относитесь к таким цифрам как к рекламным обещаниям и посчитайте собственный вариант в калькуляторе дохода от посуточной аренды.
Как сдавать квартиру в горах
- Управление. Gudauri Travel публикует ставку 15% за полное администрирование и 15% за бронирования; Wehost берет 25% за одну квартиру или 20% за две и более и управляет 64 квартирами в Гудаури. По подсчетам BnbCalc, 37% объявлений в Гудаури находятся под профессиональным управлением.
- Отопление. Отопление предлагают почти все объявления, и зимние счета - самая крупная статья текущих расходов. До покупки попросите у управляющей компании здания счета за прошлую зиму: опубликованных цифр по комплексам Гудаури мы не нашли.
- Безопасность. В декабре 2024 г. 12 работников ресторана в Гудаури погибли от отравления угарным газом из-за генератора, запущенного в помещении во время отключения электричества после бури. Установите датчик угарного газа и никогда не допускайте использования генераторов или газовых обогревателей в помещении.
- Хранение и сушка лыж. Гости рассчитывают, что им будет где оставить лыжи и просушить ботинки; здания с лыжной комнатой или шкафчиками имеют преимущество.
- Поздние заезды. Из-за закрытия дорог гости задерживаются на часы или дни, поэтому самостоятельное заселение и четкие правила на случай перекрытой дороги избавляют от споров.
Общие расходы на содержание сдаваемой квартиры разобраны в нашем материале о текущих расходах.
Лето и межсезонье
Летом в Гудаури приезжают любители пеших походов и параглайдинга, а также туристы с однодневными поездками в район Казбеги, но загрузка держится около 20%. Владельцы, которые не хотят пустых месяцев, могут сдавать на более долгий срок: местная туристическая компания называет цены на студии примерно от 200 USD в месяц, а на квартиры с одной-тремя спальнями примерно от 300-500 USD в месяц при проживании от 2 месяцев. Июльский пик Бакуриани делает его более естественным выбором для владельца, которому нужны два сезона.
Сколько стоят квартиры
В октябре 2026 г. выборка запрашиваемых цен на квартиры в Гудаури на портале Korter давала в среднем около 1 600-1 660 USD за м², а новые проекты выставлялись примерно по 990-1 650 USD за м². В Бакуриани среднее по выборке составило около 1 556 USD за м². Запрашиваемая цена не равна цене сделки, а разброс большой, поэтому сопоставляйте конкретное здание с его ценами за ночь и расстоянием до подъемников.
Аналитические сервисы расходятся и в оценке размера рынка: для Гудаури AirDNA насчитывает 214 активных объявлений, AirROI 663, а BnbCalc 729, поскольку каждый по-своему определяет активное объявление. Сравнивая месяцы или годы, пользуйтесь одним источником.
Проверка горнолыжной квартиры шаг за шагом
Узнайте зимние цены по соседству
Похожие квартиры в том же здании на январь и февраль.
Запросите счета за прошлую зиму
Отопление, плата за обслуживание и электричество.
Пройдите путь до подъемника
Квартира у самого склона или в нескольких шагах от него зарабатывает больше.
Решите, что делать летом
Посуточная сдача, долгосрочная или закрыть квартиру.
Выберите управляющего
Сравните комиссии и то, что в них входит.
Просчитайте слабую зиму
Меньше снега или больше закрытий дороги.
Риски и исключения
- Снег и длина сезона. Неудачная зима урезает те 3 месяца, на которых держится весь год.
- Закрытие дороги. Не менее 13 полных закрытий к северу от курорта в 2025-2026 гг.
- Расходы на отопление. Значительные и нигде не опубликованные; проверьте реальные счета.
- Оптимистичные обещания. Загрузка в рекламе намного выше данных аналитических сервисов.
- Новое предложение. Число объявлений в Гудаури за год выросло на 14%.
Частые вопросы
Сколько в год зарабатывает квартира в Гудаури?
Около 17 500 лари для среднего активного объявления и 14 200 лари для квартиры с одной спальней, по данным AirROI.
Какие месяцы в Гудаури лучшие?
С января по март, с пиком в феврале при загрузке 64,2%.
Стоит ли сдавать квартиру в Гудаури летом?
Загрузка около 20%; альтернатива - долгосрочная сдача.
Бакуриани зарабатывает больше летом?
Июль стал его лучшим месяцем в 2026 г.
Когда начинается горнолыжный сезон?
Обычно в конце декабря; в 2025 г. подъемники открылись 20 и 27 декабря.
Как часто закрывают дорогу в Гудаури?
Участок к северу от курорта закрывали не менее 13 раз зимой 2025-2026 гг.
Какую доходность может дать квартира в Гудаури?
Около 8% валовой в нашем примере и около 5,7% после управления и налога.
Реальна ли доходность 12-18%?
Данные аналитических сервисов не подтверждают загрузку, на которой строятся такие обещания.
Источники
- Gudauri market report и Bakuriani market report, AirROI, 1 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Gudauri short-term rental market, BnbCalc (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Gudauri overview, AirDNA (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Горнолыжные зоны открываются 20 и 27 декабря, Первый канал, 18 декабря 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Агентство горных трасс (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Gudauri ski guide и road status, The Georgian Guide (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Строительство трассы Квешети-Коби, Первый канал, 22 сентября 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Bridge on the road to Russia nears completion, Caspian Post, октябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Borjomi-Bakuriani railway to resume in December, Georgia Today, 9 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Apartment management in Gudauri, Gudauri Travel (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Property management, Wehost (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Gudauri investment guide, Petra Group, 13 ноября 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Apartments for sale in Gudauri, new projects in Gudauri и apartments in Bakuriani, Korter (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Summer mountain life, Gudauri.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- 2024 Gudauri carbon monoxide poisoning, Wikipedia (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница данных опубликована на основе данных AirROI, AirDNA и BnbCalc, сообщений Агентства горных трасс и Первого канала о сезоне, сводок о состоянии дорог, запрашиваемых цен Korter и опубликованных тарифов на управление.