Кто снимает квартиры в Тбилиси на долгий срок?
Основную часть рынка долгосрочной аренды образуют пять групп: иностранные студенты, большинство из которых учится на медиков; приезжие, сменившие страну ради работы или безопасности, многие из России, Украины и Беларуси; семьи экспатов и дипломаты; грузины из регионов, которые приезжают в столицу учиться или работать; а также молодые местные домохозяйства. Перепись 2024 года насчитала в Грузии 133 857 иностранных жителей, впереди граждане России (37 715), Индии (23 925) и Украины (11 542), а в 2025-26 учебном году в вузах страны числились 44 400 иностранных студентов. По оценке Galt & Taggart, в июле 2026 г. квартира площадью 50-60 м² сдавалась в среднем за $10,1 за м² в месяц, то есть примерно за $500-600.
На этой странице описана каждая группа: где она ищет жильё, сколько платит и чего ждёт от квартиры, чтобы вы могли подобрать объект под конкретного арендатора ещё до покупки. Как организовать сдачу, оформить договор и какие правила действуют для залога, рассказано в нашем руководстве о том, как сдать квартиру, если вы нерезидент.
Группы арендаторов вкратце
| Группа | Что известно о численности | Где ищут | Обычный бюджет в месяц |
|---|---|---|---|
| Иностранные студенты | 44 400 в 2025-26 учебном году; в 2024-25 гг. из 37 125 человек 20 319 приехали из Индии, около 91% учатся на медицинских специальностях | Сабуртало и кварталы рядом с медицинскими университетами | Невысокий; квартиры часто снимают вскладчину |
| Приезжие из России, Украины, Беларуси | По переписи: 37 715 жителей с российским, 11 542 с украинским и 4 473 с белорусским гражданством | Сабуртало, Ваке, Вера, Исани | Около $500 у многих, кто приехал в 2026 г. |
| Семьи экспатов и дипломаты | Опубликованных данных нет | Ваке, Вера, Сололаки, а также окрестности международных школ в Диди Дигоми, Зурговани и Лиси | От $1 300 за просторные квартиры |
| Грузины из регионов | Всего 195 400 студентов, 64,1% вузов находятся в Тбилиси | Сабуртало, Дидубе, Исани, Глдани | До $600 |
| Молодые местные домохозяйства | Данных переписи о форме владения жильём пока нет | Исани, Самгори, Диди Дигоми, Глдани | От $300 до $650 в спальных районах |
Границы между группами размыты и со временем смещаются. Бум 2022 года создали приезжие, студенты поддерживают спрос вокруг университетов, а семьи платят больше всех, но это самая малочисленная и самая придирчивая группа.
Иностранные студенты
Число иностранных студентов в Грузии выросло до 44 400 в 2025-26 учебном году, на 19,7% за год. В 2024-25 гг. из 37 125 иностранных студентов 20 319 были из Индии, за ней шли Иордания, Израиль и Судан, и около 91% изучали медицину. Больше всего таких студентов было в Тбилисском государственном медицинском университете; среди частных вузов лидировали Европейский университет и Кавказский международный университет. Студенты ищут небольшие квартиры рядом с кампусом или линией метро, нередко делят их с соседями и заключают договор на учебный год. Политика меняется: государственные университеты не принимали новых иностранных студентов на 2026-27 учебный год, а законопроект позволил бы правительству ограничивать число иностранных студентов в каждом вузе, включая частные. Поэтому спрос вокруг государственных кампусов может ослабнуть, тогда как частные университеты продолжают расти.
Приезжие, переехавшие ради работы
Приезд десятков тысяч россиян, а затем украинцев и белорусов начиная с 2022 года вызвал самый резкий рост арендных ставок в новейшей истории Тбилиси. С тех пор потоки выровнялись: в 2025 году в страну иммигрировали 20 139 граждан России, а уехали 19 226, то есть чистый прирост составил 913 человек, тогда как украинцев прибавилось 3 279, а индийцев 1 229. Многие приезжие удалённо работают в IT и хотят меблированную квартиру, в которую можно въехать в ту же неделю. В сентябре 2026 г. риелторы, которых цитировала «Медуза», рассказывали о новой волне арендаторов из России с бюджетом около $500, при которой хорошие квартиры сдавались за день-два, и ожидали, что через несколько месяцев она сойдёт на нет. С 1 марта 2026 г. большинству иностранцев к тому же требуется отдельное право на работу, и это может замедлить приезд новых людей, которые едут ради удалённой работы.
Семьи экспатов и дипломаты
Самая малочисленная группа платит больше всех. Ваке и Вера традиционно считаются районами экспатов, а Сололаки и Мтацминда привлекают тех, кто хочет жить в старом центре. Семьи выбирают жильё по школе: QSI International School находится в Зурговани, British International School у озера Лиси, а другие международные школы работают в Сабуртало, в полосе Дигоми и в Цхнети. Плата за обучение на 2026-27 учебный год составляет примерно от $7 000 до $27 000 в год, поэтому такие арендаторы готовы отдавать $1 300 и больше за отремонтированную квартиру с двумя или тремя спальнями, но и ждут они качества: надёжного отопления, парковки, исправного лифта и хозяина, который отвечает на звонки.
Арендные ставки по районам
| Район | $ за м² в месяц | Запрашиваемый диапазон в месяц |
|---|---|---|
| Ваке | 15,1 | от $700 до $1 500+ |
| Мтацминда | 13,0 | от $650 до $1 400+ |
| Сабуртало | 11,4 | от $550 до $1 100+ |
| Крцаниси | 10,8 | от $400 до $850 (Ортачала) |
| Исани | 10,2 | от $400 до $800 |
| Чугурети | 9,9 | от $500 до $1 100+ |
| Дидубе | 9,8 | от $400 до $800 |
| Диди Дигоми | 8,7 | от $400 до $900 |
| Глдани | 8,6 | от $300 до $650 |
| Самгори | 8,5 | от $300 до $650 |
Показатели за м² усреднены по квартирам площадью 50-60 м², а запрашиваемые диапазоны отражают цены в объявлениях и охватывают как меньшие, так и большие квартиры. По данным краудсорсинговой базы Numbeo, обновлённым в октябре 2026 г., квартира с одной спальней стоит около $676 в центре и $451 за его пределами, а квартира с тремя спальнями соответственно $1 297 и $876. Доходность по районам сравнивается в нашем руководстве о доходности аренды.
Как менялись ставки аренды с 2022 года
- 2022. По данным TBC Capital, за год средние ставки выросли на 77%, а в декабре 2022 г. они на 103% превышали уровень годичной давности.
- 2023. Показатель Galt & Taggart в марте достиг пика, почти $12 за м².
- 2024. По мере того как спрос со стороны приезжих ослабевал, а новые дома сдавались, ставки снизились до $9,7 в декабре, на 18% ниже пика.
- 2026. На протяжении года ставки держались на уровне от $9,9 до $10,1 за м², тогда как индекс потребительских цен на фактически уплачиваемую аренду в августе 2026 г. вырос на 8,4% в годовом выражении.
Два показателя расходятся, потому что один отслеживает запрашиваемую плату за типовую квартиру, а другой учитывает всю фактически выплачиваемую аренду. Вместе они рисуют рынок, который переварил потрясение 2022 года и снова понемногу растёт.
Что важно арендаторам
Ни одна платформа или исследовательская компания не публиковала опрос о предпочтениях арендаторов в Тбилиси, поэтому список ниже сочетает то, о чём сообщают риелторы и путеводители для переезжающих, с причинами, по которым ставки различаются от района к району.
- Мебель и готовность к заселению, особенно для приезжих и студентов.
- Отопление: индивидуальный газовый котёл ценится выше старых централизованных систем или полного отсутствия отопления.
- Кондиционер, без которого летом теперь уже не обойтись; электричество для него составляет одну из главных текущих статей расходов.
- Стабильный напор воды и горячая вода, с которыми в старых домах часто бывают проблемы.
- Быстрый интернет и возможность выбрать провайдера.
- Станция метро или крупный автобусный маршрут в пешей доступности.
- Парковка, важная для семей и труднодоступная в старом центре.
- Тишина по ночам, подальше от ресторанных улиц.
- Дом с домофоном, работающим лифтом и ухоженным подъездом.
Как обычно устроен договор аренды
| Пункт | Обычная практика |
|---|---|
| Срок | 12 месяцев с возможностью продления; студенты подписывают договор на учебный год |
| Залог | Обычно равен месячной плате; Гражданский кодекс ограничивает его 3 месяцами |
| Валюта | Цену, как правило, называют в долларах США; частные лица вправе договориться об иностранной валюте, но хозяин, сдающий жильё как предприниматель, обязан указывать цены в рекламе в лари |
| Коммунальные услуги | Оплачивает арендатор сверх арендной платы |
| Комиссия агента | Бывает по-разному; устоявшегося правила о том, кто платит, арендатор или хозяин, мы не нашли |
| Договор | Двуязычный, при споре преимущественную силу имеет грузинский текст |
Какой из двух платежей, взнос на содержание дома или сбор за вывоз мусора, берёт на себя арендатор, определяет договор; зафиксируйте это письменно. О выборе между долларами и лари читайте в нашем руководстве об оплате в долларах или в лари.
Когда спрос достигает пика
Спрос подчиняется ритму учебного года. Студенты возвращаются в сентябре, и именно тогда владельцы квартир рядом с университетами быстрее всего находят арендаторов и могут просить больше всего; лето для долгосрочной аренды спокойнее, потому что студенты разъезжаются, а владельцы в центральных районах переходят на посуточную сдачу. Месячные показатели Galt & Taggart за 2026 год менялись от месяца к месяцу не более чем на 2%, так что выбор момента сильнее влияет на то, как быстро сдастся квартира, чем на саму ставку. Опубликованных данных о доле пустующих квартир или о среднем сроке экспозиции в Тбилиси мы не нашли.
Что может изменить спрос
- Новое предложение. Galt & Taggart ожидает рекордные 35 000 завершённых квартир в Тбилиси в 2026 году и 27 000 в 2027 году, хотя площадь, фактически введённая в эксплуатацию в первой половине 2026 года, оказалась на 19,9% меньше, чем годом ранее.
- Политика в отношении студентов. Сокращение набора иностранных студентов в государственные университеты может ослабить спрос рядом с их кампусами.
- Колебания миграции. Поток приезжих из России растёт и падает вслед за событиями в этой стране, что показали 2022 и 2026 годы.
- Правила трудоустройства. Правила трудовой миграции 2026 года добавляют ещё один шаг для приезжих, которые хотят работать.
Какая квартира для какого арендатора
| Квартира | Наиболее вероятный арендатор |
|---|---|
| Студия или квартира с одной спальней рядом с метро в Сабуртало | Студенты и молодые IT-специалисты |
| Меблированная квартира с одной спальней в Вере или Сололаки | Удалённые работники и одинокие экспаты |
| Квартира с двумя или тремя спальнями в Ваке с парковкой | Семьи экспатов и дипломаты |
| Квартира с двумя спальнями в Исани, Дидубе или Диди Дигоми | Местные семьи и приезжие с ограниченным бюджетом |
| Небольшая квартира в Глдани или Самгори | Местные арендаторы и студенты из регионов |
Подготовка квартиры к долгосрочной сдаче по шагам
Сначала выберите арендатора
Решите, какой группе подходит квартира, прежде чем её обставлять.
Назначьте цену по району
Ориентируйтесь на среднюю ставку за м² и актуальные объявления.
Приведите в порядок главное
Отопление, кондиционер, вода и интернет.
Выберите время для объявления
Для студенческих районов это август; для семей подходит любой месяц.
Зафиксируйте всё письменно
Валюта, залог, коммунальные услуги и взносы за дом в двуязычном договоре.
Риски и исключения
- Зависимость от одной группы. Спрос студентов или приезжих может быстро измениться.
- Новостройки по соседству. Свежее предложение конкурирует отделкой и ценой.
- Неясные расходы. Не прописанные в договоре условия о коммунальных услугах и взносах ведут к спорам.
- Валюта. Для арендатора, получающего доход в лари, долларовая ставка меняется вместе с курсом лари.
- Тихое лето. В студенческих районах квартиры могут пустовать с июня по август.
Частые вопросы
Сколько стоит аренда квартиры в Тбилиси?
В среднем около $10 за м² в месяц, то есть примерно $500-600 за 50-60 м².
Кто снимает квартиры в Тбилиси?
Иностранные студенты, приезжие из-за рубежа, семьи экспатов и грузины из регионов.
В каком районе самая высокая арендная плата?
В Ваке, около $15 за м² в месяц.
Продолжает ли аренда дешеветь после 2022 года?
Нет; ставки снижались в 2023-2024 гг., а с тех пор держатся на месте или медленно растут.
Какой залог платят арендаторы?
Обычно в размере месячной платы; закон допускает до 3 месяцев.
Нужно ли обставлять квартиру мебелью?
Для студентов и приезжих да; семьи иногда привозят свою мебель.
Когда лучше всего искать арендатора?
В конце августа и в сентябре в студенческих районах.
Можно ли установить арендную плату в долларах?
Между частными лицами обычно да; предприниматели обязаны указывать цены в рекламе в лари.
Источники
- Census 2024 results: population and foreign residents, Civil Georgia со ссылкой на Геостат, 22 июня 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Higher education indicators, 2025-2026, Геостат, 27 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Foreign students in Georgia, JAMnews, 14 июля 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Foreign students and state universities, APA, 11 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Migration balance in 2025, Georgia Today со ссылкой на Геостат, 24 апреля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- A new housing rush, «Медуза», 24 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- What it costs to rent an apartment in Tbilisi, Georgia Today, 17 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Cost of living in Tbilisi, Numbeo, октябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Rent prices increased by 77% in Tbilisi, CBW со ссылкой на TBC Capital (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi rents expected to stabilise, CBW со ссылкой на Galt & Taggart (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Inflation rate in Georgia, August 2026, Геостат (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- International school fees in Tbilisi, 2026, iSchoolAdvisor, 2 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Record housing completions expected in 2026, International Investment со ссылкой на Galt & Taggart, 30 апреля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Commissioned area in the first half of 2026, Georgia Today со ссылкой на Геостат, 30 июля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение подготовлено по данным переписи 2024 года, миграционной и образовательной статистики Геостата, данным Galt & Taggart и TBC Capital об арендных ставках и публикациям СМИ за 2025-2026 гг.