Управление недвижимостью в Грузии: что делают управляющие и сколько они стоят

Сколько берёт управляющий недвижимостью в Грузии?

В Грузии управляющие, которые ведут посуточную сдачу через Airbnb и Booking.com, обычно забирают от 15% до 30% дохода от аренды, а те, кто обслуживает долгосрочную аренду, берут примерно от 8% до 15% арендной платы или фиксированную ежемесячную сумму, плюс разовое вознаграждение за поиск каждого арендатора. Сам процент в объявлении говорит меньше, чем кажется. Два предложения «по 20%» могут оставить собственнику очень разные суммы, если выяснить, от какой базы считается процент, кто оплачивает уборку после каждого гостя и на чьём аккаунте размещено объявление.

Лицензия для управления недвижимостью или работы агентом здесь не нужна, поэтому эту услугу может предложить кто угодно. В этом руководстве мы сопоставляем условия, которые публикуют грузинские управляющие, показываем, что собственник оплачивает и после этого, и перечисляем пункты договора и вопросы, по которым надёжную схему можно отличить от дорогой. Поиск по этой теме выдаёт в основном страницы об американском штате Джорджия; всё, что написано ниже, касается Тбилиси, Батуми и горнолыжных курортов.

Опубликованные тарифы по компаниям

Большинство фирм из опубликованных рейтингов, в том числе несколько крупных тбилисских компаний, называют цену только после консультации. Используйте таблицу как ориентир, когда получите предложение, а не как прайс-лист.

Насколько велик рынок профессионального управления

Большую часть квартир для посуточной сдачи уже ведут профессиональные управляющие. По подсчётам BnbCalc, за 12 месяцев по сентябрь 2026 г. профессионально управлялись 52% активных объявлений в Тбилиси и 63% в Батуми. Airbtics в июне 2026 г. насчитал в Тбилиси 281 управляющую компанию с 2 317 объявлениями, а в Батуми 201 компанию с 1 997 объявлениями; у самых крупных отдельных операторов было около 50 объявлений у каждого. Значит, большинство управляющих невелики, и вопросы, приведённые дальше в этом руководстве, важнее известности бренда.

Независимые обзоры приводят похожие диапазоны. TbilisiExperts оценивает управление долгосрочной арендой примерно в 7%-12% собранной арендной платы, а посуточной сдачей в 15%-25% выручки; одно батумское агентство называет 8%-12% и 15%-25%. Airbtics отмечает, что премиальные тбилисские управляющие могут брать до 40%-45% от суммы бронирования, а одно агентство из Батуми считает, что качественное обслуживание посуточной сдачи стоит 30%-40%, и называет предложение полного сервиса за 10%-15% тревожным признаком. Это последнее мнение принадлежит одному агентству, но оно справедливо напоминает: очень низкая комиссия обычно означает, что и работы будет сделано меньше.

Что входит в вознаграждение и что вы оплачиваете сами

Полный пакет для посуточной сдачи обычно включает фотосъёмку и объявление, переписку с гостями и их заселение, уборку с бельём гостиничного уровня, пополнение расходных материалов, ежедневную корректировку цен и ежемесячный отчёт. Именно так описывает свой пакет Wehost, и остальные опубликованные предложения от него почти не отличаются. А вот то, что остаётся за рамками процента, у всех разное, и именно это определяет реальную стоимость:

• Комиссии платформ. Комиссия Airbnb, которую платит только хозяин, в размере 15,5% удерживается из бронирования ещё до того, как кто-либо получит деньги; один управляющий из Батуми просит собственника покрывать половину комиссий платформ при посуточной сдаче.
• Уборка после каждого проживания. Одни управляющие включают её в вознаграждение, другие берут за неё отдельно при каждом заезде, в Батуми около 50 лари.
• Коммунальные услуги. При посуточной сдаче за электричество, воду и газ обычно платит собственник, при долгосрочной аренде платит арендатор.
• Платежи по дому. Плата за обслуживание жилого комплекса, по оценке одного агентства около $1,50-$2,50 за м² в месяц в батумских высотках, начисляется и тогда, когда квартира пустует.
• Ремонт и износ. Запчасти и работа оплачиваются отдельно; одно агентство советует откладывать 5%-7% годового дохода на бельё, косметический ремонт и мелкий ремонт.
• Налог. Он остаётся расходом собственника, кто бы ни подавал декларацию.

Одна и та же квартира при четырёх вариантах вознаграждения

Чтобы показать, почему важна база расчёта комиссии, возьмём квартиру, гости которой за год платят через Airbnb 20 000 лари за 60 проживаний. Платформа удерживает 15,5%, поэтому на счёт хозяина поступает 16 900 лари. В таблице сравнивается, сколько остаётся собственнику при четырёх видах условий, до вычета коммунальных услуг, платежей по дому и налога.

Между первой и последней строкой доход собственника падает более чем на четверть, хотя каждое из этих предложений можно рекламировать как «20%». Попросите образец ежемесячной выписки и проверьте, как реальное бронирование проходит путь от оплаты гостя до перевода вам. Наш калькулятор дохода от посуточной сдачи позволяет добавить расходы, которые идут следом.

Долгосрочная аренда: плата за поиск арендатора и фиксированные тарифы

При долгосрочной аренде платят два вида вознаграждения. Первое платится за поиск арендатора. Никаких правил или потолков для него нет, а называемые нормы расходятся: один справочник для экспатов пишет о 50% месячной арендной платы с каждой стороны, другой говорит примерно об арендной плате за месяц, причём первый добавляет, что по традиции платит арендодатель. Tbilisi Home берёт с собственника арендную плату за 1 месяц при договоре на 12 месяцев и за полмесяца при договоре на 6 месяцев; STRATOS берёт плату за 1 месяц за каждого арендатора. Агенты, которые ищут жильё для арендаторов, берут плату отдельно; один из них взимает 85% месячной арендной платы, но не меньше $850, плюс НДС, и ничего не берёт с арендодателей.

Второе вознаграждение платится за текущее управление: сбор арендной платы, мелкий ремонт, осмотры квартиры и продление договоров. Здесь приходится выбирать между процентом и фиксированной платой. Фиксированные 260 лари в месяц обходятся дешевле 10% арендной платы, как только аренда превышает 2 600 лари, и дешевле 8%, когда она превышает 3 250 лари; ниже этих уровней дешевле процент. Уточните также, берётся ли плата за поиск заново при каждой смене арендатора: при договорах на год это со временем может стоить больше, чем ежемесячный тариф. Сам процесс долгосрочной сдачи, от договора до передачи квартиры, описан в нашем руководстве о том, как сдать квартиру нерезиденту.

Что должно быть в договоре управления

Свой договор публикуют очень немногие управляющие; большинство предлагает запросить его. Читая договор, проверьте следующие пункты:

• Размер вознаграждения, база расчёта (полная стоимость бронирований, доход после комиссий платформ или прибыль) и включён ли НДС 18% или начисляется сверху.
• Полный перечень того, что входит в вознаграждение, и прайс-лист на всё остальное.
• Лимит расходов на ремонт, которые можно тратить без вашего согласия.
• Проживание собственника: за сколько нужно предупредить и что вы за него платите.
• Дата выплаты, валюта и счёт, с которого приходят деньги.
• Отчётность: ежемесячные доходы и расходы, а также регулярные фото или видео состояния квартиры.
• Срок, срок уведомления о расторжении и любая плата при выходе из договора.
• Что происходит с будущими бронированиями, залогами и ключами после прекращения договора.

По Гражданскому кодексу соглашение, по которому одно лицо действует от вашего имени и за ваш счёт, является договором поручения (статья 709). Управляющий обязан держать вас в курсе и отчитываться о своей работе (статья 713), а также передавать вам всё, что получил, действуя за вас (статья 715); деньги, которые он хранит для вас, в отношениях с кредиторами управляющего считаются вашими (статья 716). Статья 720 позволяет любой стороне отказаться от поручения в любое время и признаёт недействительным отказ от этого права, при этом собственник оплачивает уже выполненную работу и необходимые расходы. Является ли конкретный договор с условиями о минимальном сроке или штрафами чистым поручением, решает юрист, поэтому посоветуйтесь с ним, прежде чем подписывать что-либо долгосрочное.

На чьём аккаунте размещено объявление

Об этом пункте часто вспоминают только тогда, когда сотрудничество заканчивается. Airbnb указывает, что аккаунт нельзя передать другому хозяину и что бронирования нельзя перенести с одного аккаунта на другой. Если управляющий разместил вашу квартиру на своём аккаунте, при расставании отзывы и история бронирований остаются у него, а вы начинаете с нуля.

Другой вариант: оставить объявление на вашем собственном аккаунте и добавить управляющего в качестве соорганизатора (co-host). Airbnb разрешает до 10 соорганизаторов на одно объявление, и только владелец объявления настраивает выплаты соорганизаторам: в виде платы за уборку, процента, фиксированной суммы или их сочетания. Соорганизатор с полным доступом может вести календарь, цены, переписку и запросы о возмещении ущерба, но не может видеть или менять ваш способ получения выплат. Заявку о повреждениях нужно подать в течение 14 дней после выезда гостя. Платная сеть соорганизаторов Airbnb (Co-Host Network) в Грузии не работает, поэтому соорганизатора вы выбираете сами.

Booking.com устроен иначе: объект привязан к договору того юридического лица, которое его разместило, и Booking.com платит этому держателю договора. Если объект разместил управляющий, то при уходе от него нужно перезаключить договор на объект на ваше имя, и до завершения оформления формы о смене владельца объект будет недоступен для бронирования. Прежде чем соглашаться, спросите, по какой модели работает управляющий.

Доверенность: какие полномочия давать

Управляющему, который ведёт только посуточную сдачу на вашем аккаунте, доверенность нужна редко. Тому, кто подписывает от вашего имени долгосрочные договоры аренды, регистрирует аренду или имеет дело с коммунальными компаниями и товариществом собственников, она обычно нужна. Гражданский кодекс не требует особой формы полномочий на подписание обычного письменного договора аренды (статья 107), но нотариусы и Публичный реестр работают с нотариально заверенными документами, поэтому на практике разумнее оформить нотариальную доверенность. Одна тбилисская фирма оценивает её стоимость примерно в 400 лари, если доверенность составляется на месте, и в 600 лари, если она подготовлена за границей; документу, подписанному за рубежом, нужны апостиль и нотариально заверенный перевод на грузинский язык.

Ограничьте доверенность теми задачами, которые вы передаёте, и укажите дату окончания её действия. Если вы её отзываете, сообщите об этом арендаторам и поставщикам услуг, потому что отзыв не имеет силы в отношении третьих лиц, которые не были о нём уведомлены (статья 108), и потребуйте вернуть оригинал (статья 110). Нотариальные шаги описаны в нашем руководстве по доверенности.

Налог: плательщиком остаётся собственник

Если вы нанимаете управляющего, налог на него не переходит. Арендная плата является доходом из источника в Грузии, и собственник декларирует её через свой личный кабинет на портале Службы доходов. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам обычно облагается по ставке 5%. При посуточной сдаче собственник может выбрать фиксированный ежемесячный налог в размере 10 лари за м², который действует до 1 января 2028 г., или декларировать доход на общих основаниях; подробности приведены на нашей странице о налоге на доход от аренды. Кроме того, доход от аренды учитывается при расчёте порога регистрации плательщиком НДС в 100 000 лари за любые 12 месяцев.

Некоторые управляющие включают в перечень своих услуг «работу с налогами» или уплату налогов. Это административная задача, которую выполняют за вас, и в договоре должно быть точно указано, что она охватывает. Что касается самого вознаграждения, мы не нашли ни опубликованного правила, ни прайс-листа, по которому к комиссии грузинского управляющего добавлялся бы НДС. Компания, зарегистрированная плательщиком НДС, как правило, начисляла бы его на услугу, связанную с недвижимостью в Грузии, поэтому спросите, включает ли названный процент НДС 18%.

Арендные пулы апарт-отелей и фиксированная доходность

В батумском апарт-отеле всеми номерами обычно управляет оператор здания, который делит доход с собственниками. По объявлениям о продаже, собственники получают от 60% до 70%: 60/40 в Strada, 65/35 в Boulevard Point и 70/30 в Subtropic City. В пуле доход от схожих номеров объединяется и распределяется по площади и категории, поэтому ваш номер приносит средний результат, а не доход от собственных бронирований.

Некоторые проекты дополнительно обещают фиксированную доходность. Застройщик Wyndham Grand Batumi Gonio заявляет, что обязуется выплачивать инвесторам 10% в год независимо от загрузки. Такие обещания являются договорными обязательствами застройщика или оператора, а не страховкой, поэтому они надёжны ровно настолько, насколько надёжна стоящая за ними компания. В анализе одного российского агентства недвижимости отмечается, что они обычно действуют первые 2-3 года, что после этого собственники редко сохраняют прежнюю доходность и что их стоимость часто заложена в более высокую цену покупки. Перед покупкой прочитайте условия о сроке, графике выплат и правилах пользования номером для собственника; модель объясняется в нашем руководстве об апартаментах в апарт-отелях Батуми.

Вопросы, которые стоит задать управляющему

• Сколькими объектами вы управляете и в каких зданиях?
• Является ли ваша компания грузинским юридическим лицом и кто подписывает документы от её имени?
• От какой базы считается вознаграждение и включает ли оно НДС?
• Берётся ли плата за поиск арендатора заново за каждого нового арендатора?
• На чьих аккаунтах Airbnb и Booking.com будет размещено объявление?
• В какой день, в какой валюте и с какого счёта вы перечисляете деньги?
• Можно ли посмотреть образец отчёта для собственника и образец договора аренды?
• Разрешена ли в этом здании посуточная сдача?
• Сколько вы можете потратить на ремонт, не спрашивая меня?
• Как расторгнуть договор и что будет с уже сделанными бронированиями?

Тревожные признаки

• Нет письменного договора, или в нём не указан срок уведомления о расторжении.
• Минимальный срок больше 12 месяцев со штрафом за досрочный выход.
• Неограниченные полномочия тратить деньги на ремонт.
• Широкая доверенность, которая охватывает продажу квартиры или её залог.
• Высокая обещанная доходность как главный аргумент продажи.
• Нет ежемесячной выписки, или в выписках нет данных о бронированиях.
• Управляющий, который сам продал вам квартиру и не раскрывает оба своих вознаграждения.

Как нанять управляющего: пошагово

1. Выберите модель

   Посуточная сдача, проживание на несколько месяцев или долгосрочная аренда; вознаграждение будет разным.

2. Запросите предложения у трёх управляющих

   В письменном виде, с базой расчёта вознаграждения и дополнительными платежами.

3. Сравните чистый результат

   Прогоните один год бронирований через каждое предложение.

4. Проверьте компанию

   Юридическое лицо, отзывы нынешних собственников, образцы отчётов.

5. Решите вопрос с аккаунтом объявления

   По возможности ваш аккаунт, а управляющий в роли соорганизатора.

6. Подпишите договор

   Со сроком, условием об уведомлении, лимитом на ремонт и датой выплаты.

7. Выдайте ограниченную доверенность

   Только если она нужна для договоров аренды или коммунальных услуг, и с датой окончания.

8. Проверьте первые выписки

   Сверьте их с календарём бронирований.

Риски и исключения

• База расчёта. Процент от полной стоимости бронирований обходится дороже, чем тот же процент от чистого дохода.
• Потеря истории объявления. Отзывы на аккаунте управляющего остаются у управляющего.
• Задержки выплат. Деньги гостей сначала поступают держателю аккаунта.
• Неконтролируемый ремонт. Без лимита расходов затраты растут.
• Обещания фиксированной доходности. Они зависят от компании, которая их даёт.
• Отсутствие регулирования. Управляющим может назвать себя кто угодно.

Частые вопросы

Сколько стоит управление Airbnb в Тбилиси?

Обычно от 20% до 25% дохода, премиальные фирмы берут больше.

Сколько берёт управляющий в Батуми?

Опубликованные предложения варьируются от 15% за долгосрочную аренду до 30% за посуточную сдачу.

Кто платит агенту за поиск арендатора?

Обычно арендодатель; твёрдого правила нет.

Нужна ли управляющим недвижимостью лицензия в Грузии?

Нет, системы лицензирования не существует.

Можно ли досрочно расторгнуть договор управления?

Прочитайте пункт об уведомлении; Гражданский кодекс позволяет отказаться от поручения в любое время, а юрист скажет, распространяется ли это на ваш договор.

Сохранятся ли мои отзывы на Airbnb, если я сменю управляющего?

Только если объявление размещено на вашем собственном аккаунте.

Платит ли управляющий мой налог с аренды?

Некоторые подают декларацию за вас, но налогоплательщиком остаётесь вы.

Нужна ли мне доверенность?

Только для договоров аренды, подписываемых от вашего имени, для регистрации или коммунальных услуг.

Источники

1. What we do и Property management, Wehost (дата обращения 20 октября 2026 г.)
2. Property Host (дата обращения 20 октября 2026 г.)
3. Financial conditions, Batumi Apartment Management (дата обращения 20 октября 2026 г.)
4. Best Host Batumi (дата обращения 20 октября 2026 г.)
5. Управление арендой, Gruziaexpert (дата обращения 20 октября 2026 г.)
6. Apartment management in Gudauri, Gudauri Travel (дата обращения 20 октября 2026 г.)
7. What is property management, PB Services Georgia, 15 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
8. Property management, Tbilisi Home (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. Pricing, STRATOS (дата обращения 20 октября 2026 г.)
10. Gingerbread Haus (дата обращения 20 октября 2026 г.)
11. Рынки краткосрочной аренды Тбилиси и Батуми, BnbCalc, октябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
12. Крупнейшие управляющие компании Airbnb в Тбилиси и Батуми, Airbtics, июнь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
13. Best property management in Tbilisi, TbilisiExperts, июль 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
14. Batumi real estate investments: returns and risks, Batumi.estate, 26 ноября 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
15. Calculating the return on a Batumi apartment, Cappuccino Estate (дата обращения 20 октября 2026 г.)
16. Renting an apartment, GeorgiaExpats, 16 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
17. Стоимость услуг по аренде и налоги и другие расходы, ExpatHub.GE (дата обращения 20 октября 2026 г.)
18. Что могут делать соорганизаторы, выплаты соорганизаторам и передача права собственности на аккаунт, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
19. Защита хозяев от ущерба и Co-Host Network, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
20. Managing properties in your primary account, Booking.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
21. Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
22. Налоги при сдаче в аренду квартир и апартаментов, JUST Advisors, 15 марта 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
23. VAT in Georgia, IBCCS, сентябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
24. Объявления о продаже Strada, Boulevard Point и Subtropic City, Homesoverseas (дата обращения 20 октября 2026 г.)
25. Investing, Wyndham Grand Batumi Gonio (дата обращения 20 октября 2026 г.)
26. Брендированные гостиничные резиденции в Грузии, Palmera, 20 июня 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)

История изменений

• 20 октября 2026 - Руководство подготовлено по опубликованным прайс-листам управляющих, данным BnbCalc и Airbtics, справочным страницам Airbnb и Booking.com, Гражданскому кодексу, налоговым источникам и объявлениям о продаже в Батуми.