Сколько на самом деле приносит аренда квартиры в Грузии?
Гораздо менее равномерно, чем обещает реклама. Данные Службы доходов, которые опубликовала Business Media Georgia, показывают: в июле 2025 года доход от аренды получали 28 300 человек, а за первые семь месяцев 2025 года все арендодатели вместе декларировали в среднем около 49 млн лари в месяц, то есть 1 835 лари в месяц на одного арендодателя, причём в эту цифру входят не только квартиры, но и магазины с офисами. По посуточным квартирам данные бронирований AirROI за период с октября 2025 по сентябрь 2026 года таковы: медианное объявление в Тбилиси получало 1 680 лари за месяц, в котором оно было активным, верхние 10% зарабатывали от 4 620 лари, а нижняя четверть не более 799 лари. В Батуми те же точки распределения составили 1 310, 3 790 и 575 лари.
Здесь собраны цифры, которые описывают фактический доход, а не обещания: что арендодатели указывают в декларациях для налоговой, как выручка от бронирований распределяется между сильными и слабыми объявлениями, что в действительности измеряют банковские исследования долгосрочной аренды и какие немногочисленные частные случаи доступны публично. Кроме того, мы объясняем, как будем добавлять результаты собственных клиентов, и только с их письменного согласия. Средние показатели по каждому городу вы найдёте в наших материалах о доходности аренды и об Airbnb в Тбилиси.
Насколько сильно различаются квартиры?
| Рынок | Активные объявления | Нижняя четверть, не более | Медиана | Верхняя четверть, не менее | Верхние 10%, не менее |
|---|---|---|---|---|---|
| Тбилиси | 6 075 | 799 | 1 680 | 2 890 | 4 620 |
| Батуми | 3 813 | 575 | 1 310 | 2 370 | 3 790 |
| Гудаури | 663 | 995 | 1 960 | 3 280 | 5 780 |
| Бакуриани | 273 | 405 | 902 | 1 720 | 3 400 |
На любом из этих рынков объявление из верхних 10% получает за месяц примерно в 5-8 раз больше, чем объявление из нижней четверти. Одним только размером квартиры такой разрыв не объясняется: если взять только тбилисские квартиры с одной спальней, среднее значение у AirROI равно 14 100 лари в год при медиане 10 300 лари, то есть небольшая группа сильных объявлений поднимает среднее заметно выше того, что получает обычная квартира. AirROI пересчитывает долларовые данные в лари по курсу 2,69 лари и уточняет прошлые месяцы по мере улучшения данных, поэтому воспринимайте эти цифры как картину разброса, а не как точные суммы.
Что арендодатели декларируют в Службе доходов
Ближе всего к переписи арендных доходов подходят декларации физических лиц. Согласно статистике Службы доходов, которую Business Media Georgia опубликовала 7 августа 2025 года:
- Общая сумма. С января по июль 2025 года физические лица получили 344 млн лари от сдачи квартир, коммерческих помещений и офисов, на 12% больше, чем годом ранее.
- Уровень за месяц. В среднем около 49 млн лари в месяц: от 44 млн лари в январе до 52,1 млн лари в июле.
- Число арендодателей. 23 900 человек в январе 2025 года и 28 300 в июле 2025 года против 26 300 в июле 2024 года.
- На одного арендодателя. В среднем 1 835 лари в месяц, что по тогдашнему курсу составляло около $680.
Сама статья предупреждает, что в системе арендодатели не разделены по категориям, поэтому человек, сдающий одну квартиру, и владелец целого ряда магазинов попадают в одно и то же среднее. Сумма налога, уплаченного с этого дохода, не приводится, а разбивка на жилую и коммерческую аренду не публикуется. Более старые данные показывают, насколько вырос задекларированный рынок: в 2014 году налог с арендного дохода заплатили 10 918 физических лиц, а в бюджет поступило около 28,43 млн лари, по данным Службы доходов, которые Interpressnews привёл в феврале 2015 года.
Нам не удалось найти ни опубликованного числа лиц, зарегистрированных в режиме 5% для арендодателей жилья, ни годовой суммы налога по ставке 5% за 2023-2026 годы, ни числа владельцев посуточного жилья на фиксированном налоге. Эти сведения можно запросить в Службе доходов как публичную информацию, и, если их предоставят, мы добавим их сюда.
Посуточные квартиры: почему медиана важнее среднего
| Размер | Объявления в Тбилиси | Медиана в Тбилиси | Среднее в Тбилиси | Объявления в Батуми | Медиана в Батуми | Среднее в Батуми |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 388 | 10 200 | 12 800 | 558 | 5 090 | 7 370 |
| 1 спальня | 3 263 | 10 300 | 14 100 | 1 915 | 5 220 | 8 730 |
| 2 спальни | 1 234 | 13 900 | 20 400 | 556 | 9 220 | 15 700 |
| 3 спальни | 308 | 24 200 | 36 000 | 122 | 11 800 | 24 500 |
Медиана - это квартира посередине ряда: половина объявлений получила меньше, половина больше. В обоих городах среднее значение для каждого размера заметно выше медианы, в Тбилиси на 25-49%, в Батуми на 45-108%, потому что небольшая группа востребованных объявлений с грамотным управлением зарабатывает намного больше остальных. Кто называет среднее тем, что «приносит квартира», на деле описывает квартиру лучше типичной. Сильнее всего разрыв в Батуми: там среднее объявление с 3 спальнями получило более чем вдвое больше медианного.
Загрузка распределяется так же неравномерно. В Тбилиси, по оценке AirROI, медианное объявление забронировано примерно на 45% ночей, верхние 10% на 85% и выше, нижняя четверть на 22% и ниже; в Батуми медиана около 33%, верхние 10% от 79%, нижняя четверть не более 15%. Медианная цена за ночь составила около 115 лари в Тбилиси и 120 лари в Батуми. Всё это выручка от бронирований до вычета комиссии платформы, управления, уборки, коммунальных платежей и налога, и рассчитана она моделью по календарям объявлений, а не взята из банковских выписок владельцев.
Другие сервисы измеряют те же города по-другому. BnbCalc оценивает среднее объявление в Тбилиси в 26 000 лари в год, а в Батуми в 13 000 лари, причём сводные цифры на его собственных страницах противоречат друг другу; Airbtics даёт для Батуми медиану $9 000 в год. Почему источники расходятся, объясняет наша страница о загрузке в Батуми. Опирайтесь на один источник и сравнивайте квартиру с медианой для её размера.
Долгосрочная аренда: запрашиваемая ставка, а не полученная плата
По квартирам, сдаваемым помесячно, публикуемые цифры отражают то, сколько просят арендодатели, а не то, сколько платят арендаторы. Galt & Taggart отслеживает арендные ставки для новых квартир площадью 50-60 м² в Тбилиси; TBC Capital называет свой ряд «средней запрашиваемой арендной платой» и берёт уровни из объявлений на myhome.ge. Ни одна из компаний не публикует ставки из подписанных договоров аренды, и источника, который бы это делал, мы не нашли.
| Месяц | Источник | Ставка, $ за м² в месяц | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Январь | Galt & Taggart | 10,2 | 8,9% |
| Январь и февраль | TBC Capital | 10,0 | 8,1% |
| Май | Galt & Taggart | 9,9 | 8,4% |
| Июнь | Galt & Taggart | 10,1 | 8,5% |
| Июль | Galt & Taggart | 10,1 | 8,5% |
Запрашиваемая ставка может отличаться от той, о которой стороны в итоге договорились, а в недели между арендаторами квартира не приносит ничего. Национальный банк Грузии с августа 2024 года публикует собственный индекс арендных ставок и ставку капитализации, но охватывает он лишь два района Тбилиси, Сабуртало и Варкетили, и тоже строится по ценам предложения для типовых однокомнатных и трёхкомнатных квартир. В Батуми ставки долгосрочной аренды у Galt & Taggart за 2025 год составляли от $9,3 за м² в месяц во внутренних районах до $10,9 в Старом Батуми, причём источником для них служит Numbeo, сайт, наполняемый самими пользователями.
Отдельные случаи, доступные публично
Мы искали в английских, русских и грузинских источниках владельцев, которые называли доход конкретной квартиры. Свежие случаи с проверенной цифрой, о которых сообщали независимые издания, встречаются редко: за 2024-2026 годы мы не нашли ни одного. Всё, что удалось обнаружить, перечислено ниже вместе с указанием, к какому типу доказательств относится каждый пример.
| Случай | Что сообщалось | Тип доказательства |
|---|---|---|
| Квартиры в новостройках Батуми, 2020 г. | Покупателям говорили, что вложения вернутся за 2-3 года; фактическая цена за ночь вне сезона не превышала $15, а около 2-3 летних месяцев составляла $60-70 | Слова местного предпринимателя, названного по имени, в материале новостного издания |
| 4 квартиры в Батуми, купленные около 2011 г. | Проданы немного дешевле цены покупки; с учётом полученной арендной платы итогом стала небольшая прибыль | Слова блогера, названного по имени, в том же издании |
| Квартира в Батуми, купленная в 2019 г. | Около $30 000 вместе с ремонтом; $550 в месяц чистыми при долгосрочной аренде; в 2023 г. оценена в $50 000 | Запись в блоге самого владельца, без проверки |
| Проекты в Батуми с фиксированной доходностью, 2022 г. | Обещание от 7% до 10% в год в 6 проектах; в статье отмечено, что выплаты ещё ни разу не производились, поскольку здания не были достроены | Платная публикация в деловом журнале |
Цифры по квартире 2019 года означали бы около 22% в год от уплаченной цены, что намного выше любого рыночного среднего на этой странице, и известны они только со слов владельца, без площади квартиры, расходов и периода. Рассказы 2020 года описывают противоположный опыт. Ни тот, ни другой случай не стоит считать типичным; вместе они показывают, как далеко отдельные истории могут отстоять от данных.
Мы также искали фактические выплаты из арендных пулов батумских апарт-отелей, в том числе проектов Orbi City, Alliance, Pullman, Wyndham, Radisson и Holiday Inn, и не нашли опубликованной истории выплат, только рекламируемые целевые показатели. Как распределяется доход пула, рассказано в нашем материале об арендных пулах апарт-отелей.
От валовой арендной платы к тому, что получает владелец
| Строка | Долгосрочная аренда, квартира 55 м² в Тбилиси | Посуточная сдача, медианное объявление с 1 спальней в Тбилиси |
|---|---|---|
| Валовой доход за год | $6 666 (12 месяцев по $556) | 10 300 лари |
| 1 пустой месяц между арендаторами | -$556 | Уже учтён в данных бронирований |
| Управление, 20% | Не используется | -2 060 лари |
| Налог | -$306 (5% от полученной арендной платы) | Зависит от выбранного режима |
| Остаток до текущих расходов | $5 804 | 8 240 лари до налога |
При цене квартиры 55 м² в белом каркасе $78 430 долгосрочная аренда даёт 8,5% валовой доходности, что совпадает с общегородской цифрой Galt & Taggart, и около 7,4% после одного пустого месяца и налога. Отделка и мебель, взносы на содержание дома, ремонт и возможная комиссия агента за поиск арендатора добавляются сверху. В колонке посуточной сдачи взято медианное объявление, а не среднее; при среднем значении 14 100 лари те же вычеты оставили бы 11 280 лари. По курсу Национального банка 2,5979 лари за доллар на 20 октября 2026 года $6 666 от долгосрочной аренды составляют около 17 318 лари в год, однако две колонки описывают разные квартиры, и сравнивать их напрямую нельзя. Как облагается налогом каждый вид сдачи, подробно разобрано в нашем руководстве о налоге на доход от аренды, а полный список расходов приведён на странице о текущих расходах.
Результаты наших клиентов
В этом разделе будут размещены реальные результаты квартир, в покупке или сдаче которых помогла AVI Estates, и публиковаться они будут только с письменного согласия каждого владельца. Пока здесь нет ни одного случая.
Будет добавлено командой: случай клиента 1, долгосрочная аренда в Тбилиси: полученная за 12 месяцев арендная плата, пустые недели, налог и расходы по выпискам владельца, с подписанной формой согласия.
Будет добавлено командой: случай клиента 2, посуточная сдача в Батуми: отчёты платформы о выплатах за 12 месяцев, вознаграждение управляющего, уборка, коммунальные платежи и налог, с подписанной формой согласия.
Будет добавлено командой: случай клиента 3, квартира, которая заработала меньше запланированного, и что владелец после этого изменил, с подписанной формой согласия.
Для каждого случая будут действовать одни и те же правила:
- Отдельное письменное согласие. По Закону Грузии «О защите персональных данных» согласие, включённое в более широкий документ, должно быть выделено и изложено простым языком (статья 32), а владелец вправе отозвать его в любой момент (статья 20). По запросу мы уберём случай со страницы.
- Никаких имён без разрешения. Закон Грузии «О рекламе» запрещает использовать в рекламе имя или изображение человека без его согласия (статья 4(9)); по умолчанию владелец будет обозначен только городом, площадью квартиры и годом покупки.
- Документы, а не воспоминания. Цифры будут браться из банковских выписок, отчётов платформ о выплатах или налоговых деклараций за указанный 12-месячный период.
- С учётом расходов. В каждом случае будут показаны простой, комиссии, ремонт и налог, а не одна лишь арендная плата.
- Слабые результаты тоже. Закон Грузии «О защите прав потребителей» признаёт вводящей в заблуждение информацию об ожидаемых результатах, если она способна обмануть, даже когда она фактически верна (статья 25), и так же квалифицирует умолчание о том, что читателю нужно знать для принятия решения (статья 26). Страница, где показаны только лучшие квартиры, поступала бы именно так.
Как проверить заявленный доход до покупки
Продавец, застройщик или агент, который называет доход квартиры, должен уметь его подтвердить. Запрашивайте доказательства в таком порядке:
Попросите данные за 12 месяцев
Отчёты платформы о выплатах или банковские выписки за полный год, а не за самый удачный месяц.
Убедитесь, что речь об этой квартире
Объявление, адрес и даты должны соответствовать продаваемой квартире.
Выясните, что было вычтено
Комиссия платформы, управление, уборка, коммунальные платежи и налог.
Сопоставьте с медианой
Сравните с медианой для того же размера в таблицах выше.
Прочитайте условия обещанной доходности
Кто платит, как долго и что будет, если выплат не последует.
Сделайте собственный расчёт
Пересчитайте цифры по медиане, а не по заявленному доходу.
История квартиры больше говорит о доме, объявлении и управляющем, чем о результатах следующего владельца, поэтому считайте сильные показатели признаком того, что квартира способна хорошо зарабатывать, а не прогнозом.
Риски и исключения
- Среднее, завышенное лучшими. Средняя квартира в этих данных зарабатывает больше типичной.
- Запрошено, а не получено. Цифры по долгосрочной аренде показывают, сколько просят арендодатели.
- Смешанные налоговые данные. В задекларированном арендном доходе объединены жильё, магазины и офисы.
- Единичные истории. Рассказ одного владельца может сильно отклоняться от рынка в любую сторону.
- Невыполненные обещания. Обещанная доходность надёжна ровно настолько, насколько надёжна стоящая за ней компания.
Частые вопросы
Сколько зарабатывает типичная квартира на Airbnb в Тбилиси?
Медианное объявление с 1 спальней получило 10 300 лари от бронирований за 12 месяцев до сентября 2026 года по данным AirROI, до вычета расходов.
Сколько приносит посуточная сдача типичной квартиры в Батуми?
Медианное объявление с 1 спальней получило 5 220 лари за год, а медианное объявление в целом 1 310 лари за месяц, когда оно было активным.
Сколько человек в Грузии декларируют доход от аренды?
28 300 в июле 2025 года по данным Службы доходов, приведённым в прессе.
Каков средний доход от аренды на одного арендодателя?
1 835 лари в месяц в 2025 году, но в этой цифре смешаны жильё, магазины и офисы.
Ставки долгосрочной аренды в отчётах - это то, что платят арендаторы?
Нет. Это запрашиваемые ставки из объявлений.
Публиковали ли арендные пулы апарт-отелей свои выплаты?
Ни по одному пулу в Батуми мы не нашли опубликованной истории выплат.
Почему на этой странице пока нет случаев клиентов?
Мы публикуем их только при наличии письменного согласия и подтверждающих документов.
Что спросить у продавца, который называет доход от аренды?
Отчёты о выплатах или выписки за 12 месяцев по этой квартире с указанием вычетов.
Источники
- Арендодатели недвижимости получили 344 млн лари за январь-июль, Business Media Georgia, со ссылкой на Службу доходов, 7 августа 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Налог со сдачи квартир в 2014 году, официальные данные, Interpressnews, 24 февраля 2015 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi market report, AirROI, обновлено 1 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Batumi market report, AirROI, обновлено 1 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Gudauri market report и Bakuriani market report, AirROI, обновлено 1 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Страницы рынков Тбилиси и Батуми, BnbCalc (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Airbnb revenue in Batumi, Airbtics (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, January 2026, Galt & Taggart, 27 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential market monthly watch, February 2026, TBC Capital, 20 марта 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Average rent held steady at USD 9.9 per m², GBC, со ссылкой на Galt & Taggart, 1 июля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Вышел отчёт по рынку недвижимости Тбилиси за июнь 2026 года, Homesoverseas, со ссылкой на Galt & Taggart, 10 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Batumi residential real estate, 2025 review, Galt & Taggart, 6 марта 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Индексы цен и арендных ставок на жильё, Национальный банк Грузии, 13 августа 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Почему инвесторы бегут из Батуми, Strana, 30 мая 2020 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Запись владельца о квартире в Батуми, smart-lab.ru, 8 марта 2023 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Batumi investment proposals with an income guarantee, Forbes Georgia, платная публикация, 23 февраля 2022 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О рекламе», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О защите прав потребителей», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О защите персональных данных», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- The value of apartment sales in Tbilisi reached USD 2.5 billion, GBC, со ссылкой на июльский обзор Galt & Taggart за 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Официальный курс лари, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными опубликована на основе цифр Службы доходов, приведённых в прессе, рыночных данных AirROI, BnbCalc и Airbtics, отчётов Galt & Taggart и TBC Capital, индексов Национального банка Грузии, опубликованных рассказов владельцев и законов о рекламе, о защите прав потребителей и о персональных данных.