Как сдать квартиру в Грузии, если вы нерезидент

Сдача грузинской квартиры из-за рубежа на одном экране

Иностранный собственник может сдавать квартиру в Грузии ровно на тех же правовых условиях, что и грузинский. Наём регулирует Гражданский кодекс Грузии, арендную плату с точки зрения налогов - Налоговый кодекс Грузии, жизнь дома - товарищество собственников квартир, а при посуточной аренде доход определяют платформа и сезон. Ни одно из этих звеньев не требует резидентства в Грузии или грузинского паспорта. Зато требуется другое: письменный договор, который использует закон в ваших интересах, наниматель, которого вы проверили, способ получать плату за наём и оплачивать счета, человек на месте на случай, если прорвёт трубу, и налоговый порядок, который работает без напоминаний. Это руководство разбирает каждое из этих звеньев по очереди и для каждого правила указывает статью Гражданского или Налогового кодекса, на которой оно основано. Так вы сможете сдавать квартиру сами, передать её управляющему с ясными инструкциями или проверить, делает ли управляющий то, за что вы ему платите.

Важно понимать логику, на которой построен грузинский наём. Закон исходит из того, что стороны сами договариваются об условиях, а там, где договор молчит, действуют нормы кодекса. Многие из этих норм написаны в пользу нанимателя, поэтому собственник, который сдаёт квартиру «на словах» или по короткому шаблону, фактически соглашается на условия, которых не выбирал. Ниже в таблице собраны правила, которые чаще всего определяют исход сдачи; каждое из них подробно разобрано в следующих разделах.

Инвестиционная сторона сдачи, то есть выбор города, модели и ожидаемой доходности, разобрана в руководстве по инвестициям в недвижимость Грузии. Полная налоговая картина изложена в руководстве по деньгам и налогам. Эта страница посвящена самой сдаче: тому, что происходит между решением сдавать квартиру и днём, когда наниматель возвращает ключи.

Как сдать квартиру из-за рубежа: шаг за шагом

Порядок имеет значение. Большинство проблем при первой сдаче возникает оттого, что более поздний шаг сделан раньше предыдущего: договор с нанимателем подписан до того, как прочитаны правила дома, или ключи переданы до того, как подписана опись. Каждый шаг ниже опирается на результат предыдущего, поэтому их стоит проходить именно в этой последовательности, даже если часть работы за вас выполняет управляющий.

1. Выберите модель

   Решите, что вам подходит: долгосрочная аренда местным жителям, посуточная аренда приезжим или сезонное сочетание обоих вариантов. От модели зависят мебель, договор, объём работы и налоговый режим.

2. Проверьте дом

   Запросите у товарищества собственников квартир или управляющей компании правила дома, размер ежемесячного взноса и сведения о любых ограничениях на посуточную аренду, домашних животных или ремонтные работы.

3. Подготовьте квартиру

   Приведите в порядок лицевые счета за коммунальные услуги, устраните недостатки, обставьте квартиру на уровне, которого ожидает ваш наниматель, и сфотографируйте каждую комнату и каждый прибор до того, как кто-либо въедет.

4. Определите плату и валюту

   Сравните фактически достигнутые ставки по похожим квартирам в том же районе, решите, будет ли плата в долларах или в лари, и решите, вносится ли она вперёд.

5. Найдите и проверьте нанимателя

   Подтвердите личность, доход или работодателя и опыт предыдущего наймодателя. При посуточной аренде опирайтесь на проверку и отзывы платформы.

6. Подпишите договор и примите обеспечение

   Используйте письменный договор на языке, понятном обеим сторонам, с обеспечением в пределах законного лимита и приложенной описью имущества.

7. Передайте квартиру

   Передавайте ключи только по подписанной описи, с показаниями счётчиков и фотографиями, чтобы проверка при выезде имела ясную точку отсчёта.

8. Наладьте налоговый порядок

   Выясните, будет ли наниматель-компания удерживать налог или вы будете декларировать его сами, и занесите срок в календарь.

9. Управляйте и продлевайте

   Получайте плату, оплачивайте счета, организуйте ремонт и заблаговременно решайте, продлевать ли договор, повышать ли плату или прекращать наём в письменной форме.

Последний шаг на практике замыкает круг: решение о продлении или прекращении найма возвращает вас к первому шагу, потому что к концу срока вы уже знаете, как работает выбранная модель, и можете её изменить. Если вы планируете сдавать квартиру несколько лет подряд, имеет смысл один раз выстроить этот порядок в виде собственного короткого списка дел и проходить его перед каждым новым нанимателем.

Долгосрочная или посуточная аренда: разница в работе

Финансовое сравнение двух моделей приведено в руководстве по инвестициям. С точки зрения повседневной работы это почти два разных бизнеса: у них разные договоры, разные расходы, разный ритм и разные риски. Собственнику, который живёт за границей, полезно оценить не только ожидаемый доход, но и то, сколько решений в неделю придётся принимать на расстоянии.

Из таблицы видно, где проходит главная граница. При долгосрочной аренде основная работа сосредоточена в начале и в конце найма, а между ними квартира требует внимания только при поломках. При посуточной аренде работа идёт непрерывно: каждый заезд означает уборку, смену белья, встречу гостя и ответ на отзыв, а расходы на коммунальные услуги остаются на собственнике. Поэтому посуточная модель почти всегда требует человека или компании на месте, а долгосрочную при надёжном нанимателе можно вести самостоятельно.

Сезонное сочетание, то есть посуточная аренда летом и более долгий наём или собственное проживание зимой, распространено в Батуми и на курортах. Оно работает, если договор долгосрочной аренды заключён на определённый срок, который заканчивается до начала сезона, потому что наниматель, продолжающий пользоваться квартирой после окончания срока без возражений наймодателя, считается нанимателем по договору на неопределённый срок (Гражданский кодекс, статья 559(2)). Иными словами, молчание собственника в день окончания договора имеет правовые последствия, и об этом подробнее говорится в разделах о договоре и о расторжении.

До первого нанимателя: дом, товарищество и лицевые счета

Квартира - часть дома, а у дома есть собственные правила. Гражданский кодекс делает товарищества собственников квартир правопреемниками прежних жилищных кооперативов (статья 1512), и на практике товарищество, а в новых домах управляющая компания, назначенная застройщиком, решает вопросы взносов, ремонта, доступа и правил проживания. Прочитайте эти правила до сдачи. Запрет на посуточную аренду, домашних животных или шумные работы может выбрать модель за вас, а взнос, который не платит наниматель, становится статьёй расходов в вашем бюджете.

Правила дома редко лежат на виду, особенно если вы покупали квартиру удалённо. Попросите их в письменном виде, вместе с размером ежемесячного взноса и контактом человека, который отвечает за дом. Если товарищество или управляющая компания ведут общий чат жильцов, полезно, чтобы в нём был ваш представитель: так сведения о работах в доме или жалобах соседей дойдут до вас без задержки.

Затем идут три практические задачи. Первая: приведите в порядок лицевые счета за электричество, газ, воду и интернет, чтобы знать, кто оплачивает каждый из них и как наниматель будет видеть показания. Вторая: проверьте состояние квартиры. Наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного договором, и поддерживать её в таком состоянии в течение всего срока найма (статья 532), поэтому недостаток, устранённый до въезда нанимателя, обходится дешевле, чем устранённый позже в спешке. Третья: решите, обставлять ли квартиру полностью. Помимо удобства, мебель имеет правовое значение: наймодатель вправе в любое время прекратить наём меблированной квартиры, соблюдая срок предупреждения и не доказывая наличие уважительной причины (статья 562(3)), что даёт собственнику больше свободы, чем при сдаче пустой квартиры.

Решение о мебели стоит принимать сознательно, а не только исходя из вкусов будущих нанимателей. Пустая квартира может привлечь нанимателя, который хочет обустроиться надолго, но связывает собственника более строгими правилами расторжения. Меблированная квартира требует вложений и периодической замены вещей, зато оставляет за собственником возможность освободить её с предупреждением, если изменятся его планы.

Страхование для собственника квартиры не обязательно, но полис, покрывающий конструктивные элементы, вашу мебель и вашу ответственность перед соседями, стоит сравнить, особенно при посуточной аренде, где гости меняются каждые несколько дней. Спросите страховщика письменно, покрывается ли сдача квартиры, и в частности посуточная аренда. Письменный ответ, а лучше прямая формулировка в полисе, надёжнее устного заверения.

Размер платы, валюта и дата платежа

Лучший ориентир для арендной платы - то, сколько фактически получают за похожие квартиры в том же доме или на той же улице, а не то, сколько за них просят в объявлениях. В качестве мерила для всего города Galt & Taggart называет для Тбилиси с 2024 г. примерно $9-10 за квадратный метр в месяц и $9,8 в декабре 2025 г. для квартир площадью 50-60 квадратных метров; в Батуми средняя суточная ставка посуточной аренды в 2025 г. составила $35,6. Это средние значения по городу; вид из окна, этаж, дом и мебель сдвигают эту цифру для вашей конкретной квартиры.

Разница между ценой в объявлении и фактической ставкой может быть заметной, потому что объявление показывает ожидания собственника, а не результат переговоров. Если у вас нет доступа к данным о заключённых договорах, спросите управляющих или агентов, которые работают в вашем районе, за сколько в итоге сдавались похожие квартиры и как долго они стояли пустыми. Слишком высокая ставка, из-за которой квартира простаивает лишний месяц, может обойтись дороже, чем небольшая уступка в цене.

Наряду с суммой в договоре нужно принять три решения.

• Валюта. В зависимости от сегмента плату согласуют в долларах или в лари. Долларовая плата защищает собственника, чьи расходы в долларах; плата в лари может больше подойти местному нанимателю. Что бы вы ни выбрали, запишите это в договор, а если плата указана в долларах, но вносится в лари, укажите, какой курс и на какую дату применяется.
• Дата платежа. По Гражданскому кодексу плата вносится по окончании каждого периода, если стороны не договорились об ином (статья 553(1)). Большинство наймодателей хотят получать плату вперёд; это должно быть прямо сказано в договоре.
• Дополнительные расходы. Дополнительные платежи, например за коммунальные услуги или взнос в товарищество, можно требовать с нанимателя, только если это предусмотрено договором (статья 553(2)). Перечислите их.

Обратите внимание на то, как работает правило о дате платежа. Если договор не говорит, что плата вносится вперёд, наниматель вправе платить в конце месяца, и собственник фактически кредитует его на месяц. Для собственника за рубежом, который из платы покрывает взнос в товарищество или собственные расходы, такой сдвиг ощутим, поэтому формулировку о предоплате стоит включить с самого начала.

Пересмотру платы тоже нужно правило. Отказ нанимателя платить повышенную плату, соответствующую рыночным ставкам, входит в число уважительных причин, по которым наймодатель может расторгнуть наём жилого помещения (статья 562(2)(c)), но договор, в котором указано, когда и как пересматривается плата, позволяет вовсе избежать этого противостояния. Наниматель, который заранее знает порядок пересмотра, воспринимает повышение как часть условий, а не как неожиданное требование.

Поиск и проверка нанимателя

Долгосрочных нанимателей в Тбилиси и посуточных гостей в Батуми ищут в разных местах, и проверяют их тоже по-разному. При долгосрочной аренде вопросы простые: кто этот человек, может ли он платить и как он обращался со своим прежним жильём? Копия паспорта или удостоверения личности, название работодателя или источник дохода и отзыв предыдущего наймодателя отвечают на большую часть этих вопросов. Если квартиру снимает компания для своего сотрудника, запросите реквизиты компании и узнайте, кто подписывает договор.

Проверка не обязана быть формальной процедурой. Короткий разговор по видеосвязи, в котором наниматель рассказывает, зачем он переезжает, на какой срок и кто будет жить вместе с ним, часто говорит не меньше, чем документы. Звонок прежнему наймодателю позволяет узнать то, чего нет ни в одной справке: вовремя ли поступала плата, в каком состоянии осталась квартира и вернул ли наймодатель обеспечение полностью. Если наниматель-компания снимает жильё для сотрудника, полезно понять, кто будет фактически жить в квартире и к кому обращаться при проблемах, потому что стороной договора остаётся компания.

Копии документов нанимателя являются персональными данными. Закон Грузии «О защите персональных данных», действующий с 1 марта 2024 г., требует, чтобы персональные данные обрабатывались для ясно определённой цели и хранились не дольше, чем это необходимо. Запрашивайте только то, что нужно для принятия решения и подписания договора, храните это надёжно и удаляйте то, что больше не нужно, после окончания найма. Для собственника за рубежом это означает, в частности, не пересылать копии паспортов по случайным каналам и договориться с управляющим или представителем о том, где хранятся документы и кто их удаляет.

При посуточной аренде большую часть проверки выполняет платформа бронирования: подтверждённая личность, оплата и отзывы о госте. Ваша часть работы - ясные правила проживания, условия об обеспечении или порядке возмещения ущерба в объявлении и процедура заселения, которая подтверждает, кто именно останавливается в квартире. Количество гостей и любой запрет на вечеринки должны быть указаны в объявлении, а не только в сообщении после бронирования. Условия, которые гость видел до оплаты, гораздо легче применить, если возникнет спор, чем правила, о которых он узнал уже после бронирования.

Договор найма: что закон допишет за вас, если вы промолчите

Грузинский договор найма не обязан быть длинным, но каждый пробел в нём заполняется Гражданским кодексом, а правило кодекса по умолчанию не всегда совпадает с тем, чего ожидает иностранный собственник. В таблице перечислены основные правила и то, что стоит записать в договор.

Таблицу удобно читать как список вопросов к собственному договору. Если по какой-то строке ваш договор молчит, действует правило из средней колонки, и стоит заранее решить, устраивает ли оно вас. Некоторые правила, например лимит обеспечения, договором нельзя изменить в ущерб нанимателю; другие, например дату платежа или срок предупреждения, стороны вправе согласовать по-своему.

Составляйте договор на языке, понятном обеим сторонам; двуязычный договор на грузинском и английском языках встречается часто. Если вы не сможете приехать в Грузию для подписания, договор может подписать представитель по доверенности, в которой указана квартира, а полномочия ограничены сдачей в наём. Типовой договор на пяти языках запланирован как отдельное руководство в списке ниже.

Обеспечение: не более трёх месяцев и с процентами

Статья 552 Гражданского кодекса - одно из правил грузинского права о найме, наиболее защищающих нанимателя, и многие иностранные собственники не знают о его существовании. Если договор найма обязывает нанимателя предоставить обеспечение, оно не может превышать трёх месячных плат. Если обеспечение вносится деньгами вперёд, наниматель вправе внести его равными ежемесячными частями в течение трёх месяцев. На обеспечение, внесённое вперёд, начисляются проценты по ставке, установленной законом, и по окончании найма обеспечение возвращается вместе с этими процентами. Любое соглашение об ином, ставящее нанимателя в невыгодное положение, недействительно.

Последнее предложение особенно важно. Оно означает, что подпись нанимателя под условием о более крупном обеспечении или об отказе от процентов не делает такое условие обязательным: если оно ухудшает положение нанимателя по сравнению с законом, оно ничтожно. Поэтому попытка «перестраховаться» более высоким обеспечением не даёт собственнику реальной защиты, а лишь создаёт условие, на которое нельзя опереться в споре.

На практике большинство наймодателей просят в качестве обеспечения плату за один или два месяца, что укладывается в лимит. Правило имеет значение в трёх ситуациях: когда наймодатель просит больше трёх месяцев, чтобы «подстраховаться», когда наниматель просит внести обеспечение частями и когда обеспечение возвращается в конце найма. Договор, в котором сказано, что может быть удержано, например неуплаченная плата за наём, неоплаченные счета или ущерб сверх нормального износа, и к какому сроку возвращается остаток, превращает окончание найма в расчёт, а не в спор.

Хранить обеспечение стоит так, чтобы его можно было вернуть без задержек: отдельно от текущих поступлений или с ясной записью о сумме и дате получения. Если обеспечение принимает управляющий, договор с ним должен указывать, где хранятся эти деньги и по каким правилам они возвращаются нанимателю.

Передача квартиры, опись и состояние в конце найма

Передача квартиры - момент, который предопределяет исход большинства споров при окончании найма. По статье 564 наниматель возвращает квартиру в том состоянии, в котором её получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, предусмотренном договором, а статья 547 говорит, что наниматель не отвечает за изменения, вызванные нормальным использованием. Без записи о состоянии на начало найма «нормальный износ» становится делом мнения.

Хорошая передача занимает час и экономит недели. Пройдите по квартире вместе с нанимателем, сфотографируйте или снимите на видео каждую комнату, составьте перечень мебели и техники с указанием их состояния, запишите показания счётчиков, проверьте ключи и сигнализацию и попросите обе стороны подписать этот перечень. Приложите его к договору. В конце найма повторите тот же обход с тем же перечнем и сравните. Ущерб сверх нормального использования удерживается из обеспечения с подтверждающими чеками; обычный износ, например выцветшая краска или вытертый ковёр после нескольких лет использования, остаётся расходом собственника.

Если вы не присутствуете при передаче лично, акт приёма-передачи и опись имущества подписывает ваш представитель. В этом случае попросите прислать вам подписанный документ и все фотографии в тот же день и храните их вместе с договором. Фотографии с датой, снятые при въезде, и такие же снимки при выезде - самое простое доказательство того, где заканчивается нормальный износ и начинается ущерб.

Во время найма: ремонт, доступ и недостатки

Гражданский кодекс распределяет обязанности между собственником и нанимателем так, что это легко запомнить: наймодатель поддерживает квартиру в пригодном для использования состоянии, а наниматель заботится о ней в повседневной жизни.

• Наймодатель поддерживает состояние. Квартира должна оставаться пригодной для согласованного использования в течение всего срока найма (статья 532), а недостаток, снижающий её пригодность, может дать нанимателю право на уменьшение платы (статья 536).
• Наниматель сообщает. Наниматель, обнаруживший недостаток или угрозу для квартиры, обязан немедленно сообщить об этом наймодателю (статья 543). Просите фотографии к каждому такому сообщению.
• Наниматель выполняет текущий ремонт. Как правило, наниматель выполняет текущий ремонт за свой счёт и не вправе переделывать или перестраивать квартиру без согласия (статья 548).
• Работы нужно терпеть, но с предупреждением. Наниматель терпит работы, необходимые для содержания квартиры или дома, а наймодатель по возможности заранее предупреждает о них и избегает лишних неудобств (статья 540).
• Серьёзная опасность прекращает наём. Если квартира серьёзно угрожает здоровью проживающих в ней, наниматель может расторгнуть договор без предупреждения (статья 542).

Эти правила связаны между собой. Обязанность нанимателя немедленно сообщать о недостатках существует именно для того, чтобы наймодатель мог выполнить свою обязанность по поддержанию квартиры. Если о протечке сообщили сразу, её можно устранить до того, как пострадают потолок соседей или пол; если наниматель промолчал, вопрос о том, кто отвечает за последствия, становится предметом спора. Право на уменьшение платы по статье 536 напоминает о том, что недостаток, который собственник не устраняет, обходится ему не только ремонтом, но и доходом.

Из-за рубежа практическое решение - конкретный человек в Грузии с ключом и полномочием вызвать сантехника или электрика в пределах согласованной суммы, а также короткий список проверенных мастеров. Будет ли это друг, сосед или управляющая компания, договор с нанимателем должен называть этого человека контактным лицом по вопросам ремонта. Тогда наниматель знает, кому звонить в первую очередь, а вы получаете сообщение о проблеме вместе с предложением, как её решить.

Прекращение найма любой из сторон

Большинство договоров найма спокойно заканчивается по истечении срока. Когда этого не происходит, Гражданский кодекс определяет, кто и каким образом может прекратить наём.

• По окончании срока. Договор, заключённый на определённый срок, прекращается с его истечением (статья 559(1)). Если наниматель продолжает жить в квартире, а наймодатель не возражает, договор становится бессрочным (статья 559(2)), поэтому внесите дату окончания в календарь и подтвердите передачу квартиры письменно.
• Досрочно, по инициативе нанимателя. Наниматель жилого помещения может досрочно прекратить договор, заключённый на определённый срок, предупредив за один месяц и предложив платёжеспособного нанимателя на замену, приемлемого для наймодателя, на оставшийся срок (статья 555).
• Досрочно, по инициативе наймодателя. Наймодатель может досрочно расторгнуть договор, если наниматель, несмотря на предупреждение, существенно повреждает квартиру (статья 557) или если наниматель не платил за наём три месяца (статья 558).
• По уважительным причинам. В остальных случаях наймодатель может расторгнуть наём жилого помещения только по уважительным причинам: существенное нарушение со стороны нанимателя, собственная потребность наймодателя или его близких родственников, отказ нанимателя от повышения платы до рыночного уровня, противоправные или аморальные действия против наймодателя (статья 562(2)). Исключение составляет меблированная квартира: наём её всегда можно прекратить, соблюдая срок предупреждения (статья 562(3)).
• Предупреждение и форма. Срок предупреждения составляет три месяца, если договор или обстоятельства не предусматривают иное (статья 561), а расторжение должно быть оформлено в письменной форме (статья 563).

Из этого перечня следует простой вывод для собственника. Для жилого помещения закон не даёт наймодателю права прекратить наём просто потому, что он передумал: нужна либо истёкшая дата, либо одно из названных оснований, либо меблированная квартира. Поэтому решения, которые кажутся техническими при подписании договора, такие как срок, мебель и порядок пересмотра платы, на деле определяют, насколько свободны вы будете через год или два.

Продажа сданной квартиры не прекращает наём. Покупатель занимает место наймодателя (статья 209), поэтому продажа квартиры с нанимателем - это продажа квартиры вместе с договором найма. Сообщите об этом потенциальным покупателям и передайте им договор. Покупатель, который заранее знает условия найма, срок и размер обеспечения, может оценить квартиру как доходный объект; покупатель, узнавший о нанимателе после сделки, может впоследствии предъявить вам претензии.

Когда что-то идёт не так

Плата поступает с опозданием или не поступает вовсе. Начните с письменного напоминания, затем направьте официальное письменное требование. После трёх месяцев без оплаты наймодатель может досрочно расторгнуть договор по статье 558. Сохраняйте каждое сообщение и каждую банковскую выписку. Требования о периодических платежах, таких как арендная плата, подчиняются трёхлетнему сроку исковой давности (Гражданский кодекс, статья 129(2)), поэтому неуплаченную плату не стоит оставлять без движения годами.

Последовательность здесь важна не меньше, чем сами шаги. Письменное напоминание и требование создают запись о том, что вы обращались к нанимателю и когда; если дело дойдёт до расторжения или суда, именно эта запись покажет, что три месяца без оплаты действительно прошли, а вы не молчали.

Наниматель не уезжает. Не пытайтесь выселить нанимателя самостоятельно, меняя замки или вынося его вещи. Прекращение найма против воли нанимателя проходит через суд и исполнительное производство, поэтому письменный договор, письменные уведомления и ясная история платежей стоят больше любого пункта о штрафах. Отдельное руководство о спорах с нанимателями находится в списке ниже.

Ущерб. Зафиксируйте его на фотографиях, сравните с описью при передаче, получите смету на ремонт и удержите стоимость из обеспечения с объяснением. Ущерб сверх суммы обеспечения можно взыскать с нанимателя. Если наниматель после предупреждения существенно повреждает квартиру, доступно досрочное расторжение по статье 557.

Посуточный гость создаёт проблемы. Быстро воспользуйтесь процедурой урегулирования на платформе, приложив фотографии, и сообщите управлению дома, если пострадали соседи. Большинство платформ устанавливают сроки для заявлений об ущербе, поэтому промедление здесь может стоить права на возмещение.

Посуточная аренда: дополнительные вопросы

Посуточная сдача поднимает вопросы, которых не возникает при долгосрочной аренде. Закон Грузии «О туризме», принятый 14 мая 2025 г. и изменённый 28 мая 2026 г., определяет средство размещения как объект туристического обслуживания, предназначенный для ночлега туриста, и предусматривает, что Национальное агентство публичного реестра передаёт Национальной администрации туризма Грузии данные о субъектах, осуществляющих туристическую деятельность и зарегистрированных в его Реестре экономической деятельности (статья 11(4)). В прочитанном нами английском тексте закон не вводит отдельной лицензии для частных владельцев квартир, принимающих гостей; нужно ли частному собственнику, сдающему жильё посуточно, регистрироваться и каким образом, - вопрос, который мы направили нашему партнёру-юристу.

Обратите внимание на формулировку: мы говорим о том, чего нет в прочитанном нами тексте, а не утверждаем, что никаких требований не существует. Отсутствие отдельной лицензии не отвечает на вопрос о регистрации, и до ответа юриста разумно исходить из того, что этот вопрос открыт.

Второй вопрос - налоги. Собственник, который сам как физическое лицо сдаёт своё жильё посуточно, вправе по заявлению перейти на необязательный фиксированный подоходный налог: 10 лари в месяц за каждый квадратный метр сдаваемой площади. Закон № 1061 продлил этот режим до 1 января 2028 г. Вне его налогообложение дохода от посуточной аренды требует подтверждения для каждого собственника отдельно, поэтому закладывайте налог с этого дохода в бюджет, а не исходите из того, что налога нет.

Третья группа вопросов практическая: правила дома, терпимость соседей, безопасность квартиры для постоянно меняющихся гостей (датчик дыма, аптечка, понятные инструкции на случай чрезвычайной ситуации), а также надёжный уборщик и порядок передачи ключей. Сами платформы сравниваются в отдельном руководстве ниже.

Для собственника за рубежом практические вопросы часто оказываются решающими. Посуточная сдача требует, чтобы кто-то на месте встречал гостей или организовывал бесконтактное заселение, проверял квартиру после каждого выезда и реагировал на жалобы соседей в тот же день. Если такого человека нет, модель, которая выглядит выгоднее на бумаге, может на практике оказаться менее надёжной, чем спокойная долгосрочная аренда.

Налог с арендной платы вкратце

Налоговые правила полностью изложены в руководстве по деньгам и налогам. Для наймодателя большую часть работы выполняют три из них.

• 5% за жильё, сданное для проживания. Плата, которую физическое лицо получает за жилое помещение, сданное в наём для жилых целей, облагается по ставке 5%, если вычеты не производятся (Налоговый кодекс, статья 81(2)).
• Удержание у источника нанимателями-компаниями. Когда предприятие, организация или предприниматель выплачивает арендную плату нерезиденту-физическому лицу, налог удерживается у источника выплаты (статья 134(1)(d1)).
• Декларирование платы от частных нанимателей. Плату, с которой налог не удержан у источника, декларирует собственник; по данным PwC, физические лица подают декларацию до 1 апреля за предыдущий год.

Пример: квартира площадью 55 квадратных метров, сданная по $9,8 за квадратный метр, приносит $539 в месяц, или $6 468 в год. В пересчёте по курсу Национального банка Грузии на 5 августа 2026 г., когда доллар стоил 2,624 лари, выходит 16 972 лари, а 5% от них - примерно 849 лари. Храните договор, банковские выписки и любые справки об удержании налога вместе; это ваше налоговое досье.

Пример показывает, от чего зависит порядок уплаты. Если квартиру снимает компания, налог удерживает она сама при выплате, и задача собственника - получить подтверждение удержания и сохранить его. Если наниматель - частное лицо, удержания нет, и обязанность задекларировать доход и уплатить налог лежит на собственнике. Во втором случае дату подачи декларации стоит внести в календарь сразу после подписания договора, а не вспоминать о ней весной.

Ставка 5% относится к жилому помещению, сданному для проживания, и применяется без вычетов. Это означает, что расходы на ремонт, мебель или взнос в товарищество в этом режиме не уменьшают налогооблагаемую сумму, и считать налог нужно от полной полученной платы. Вопрос о том, как облагается доход от посуточной аренды, остаётся открытым до подтверждения бухгалтером, как сказано в предыдущем разделе.

Управление из-за рубежа: сами, через знакомого или через управляющего

Есть три способа вести сдачу грузинской квартиры из-за рубежа, и каждый подходит определённым собственникам.

Сами, с помощью на месте. Вы находите нанимателя, подписываете договор удалённо или через представителя, получаете плату на счёт, которым распоряжаетесь сами, и держите в Грузии одного доверенного человека для ключей и экстренных случаев. Это самый дешёвый вариант и самый затратный по времени, и лучше всего он работает при долгосрочной аренде надёжному нанимателю. Его слабое место - зависимость от одного человека на месте: если он уезжает или занят, срочный вопрос остаётся без ответа, поэтому полезно заранее иметь запасной контакт.

Друг или родственник. Распространённый вариант, и он хорош, пока работает. Всё равно оформите договорённость письменно: что этот человек вправе решать, сколько он может тратить, куда поступает плата и как он отчитывается. Дружба чаще всего заканчивается из-за неясностей с деньгами, а не из-за чего-либо другого. Короткий письменный список полномочий защищает обе стороны: вашему знакомому не приходится угадывать, что вы одобрите, а вам не приходится задним числом выяснять, почему был оплачен тот или иной счёт.

Профессиональный управляющий. Управляющий находит и проверяет нанимателей или гостей, подписывает договоры по доверенности, хранит обеспечение по согласованным правилам, оплачивает счета из полученной платы и присылает ежемесячный отчёт с чеками. Вознаграждение составляет процент от платы или фиксированную сумму; попросите указать его письменно вместе с тем, что входит в услугу, а что оплачивается отдельно. Проверьте, что плата поступает на счёт, который вы видите сами, а не только отражается в отчёте для вас. Наша услуга управления арендой описывает, как мы это делаем и что включаем в отчёт.

Сравнивая управляющих, смотрите не только на размер вознаграждения. Важно, что именно входит в услугу: поиск нанимателя, передача квартиры, организация ремонта, работа с товариществом, подготовка документов для налоговой отчётности. Две компании с одинаковым процентом могут предлагать очень разный объём работы, и разница становится видна только тогда, когда что-то ломается.

Какой бы вариант вы ни выбрали, доверенность должна быть узкой: укажите квартиру, перечислите разрешённые действия (сдача в наём, получение платы, оплата счетов, заказ ремонта в пределах лимита), укажите, вправе ли представитель получать деньги, и установите срок действия. Узкая доверенность не мешает представителю работать, но не позволяет использовать её для действий, на которые вы не давали согласия.

Три случая сдачи и правило, которое решает каждый из них

Долгосрочная аренда в Тбилиси и встревоженный собственник. Собственник, живущий за границей, сдаёт двухкомнатную квартиру в Тбилиси молодому специалисту на год и, чтобы чувствовать себя спокойнее, просит обеспечение в размере четырёх месячных плат. Статья 552 ограничивает обеспечение тремя месяцами, позволяет нанимателю внести его тремя ежемесячными частями и делает ничтожным любое условие во вред нанимателю, поэтому требовать дополнительный месяц нельзя. Через шесть месяцев нанимателю предлагают работу в другом городе, и он хочет съехать. По статье 555 наниматель может досрочно прекратить наём, предупредив за один месяц и предложив платёжеспособного нанимателя на замену, приемлемого для собственника, на оставшийся срок. Разумный собственник встречается с кандидатом, проверяет его так же тщательно, как первого нанимателя, и подписывает новый договор, а не допускает неформальной передачи квартиры от одного нанимателя другому.

В этом случае видно, как два правила работают вместе. Лимит обеспечения не позволяет собственнику защитить себя крупной суммой, а право нанимателя на досрочный выход с заменой не оставляет квартиру пустой. Новый договор с новым нанимателем нужен для того, чтобы все условия, включая обеспечение и опись, начинались с чистого листа, а не переходили по устной договорённости.

Сезонное сочетание в Батуми. Собственник хочет сдавать квартиру посуточно с июня по сентябрь, а в остальную часть года - спокойно в долгосрочную аренду. Договор долгосрочной аренды заключается на определённый срок с октября до конца мая, с указанием даты передачи квартиры и порядка выезда. Если зимний наниматель остаётся в квартире в июне, а собственник молчит, статья 559(2) считает договор продлённым на неопределённый срок, и летний сезон оказывается под угрозой. Поэтому собственник письменно подтверждает передачу квартиры за месяц до даты окончания и принимает бронирования первых летних гостей только после того, как ключи возвращены.

С мебелью или без. Два собственника в одном доме сдают одинаковые квартиры, одну меблированную, другую пустую. Позже оба хотят прекратить наём, чтобы продать квартиру свободной. Собственник пустой квартиры должен опереться на одну из уважительных причин статьи 562(2), а желание продать к ним не относится; реалистичный путь - согласовать с нанимателем дату окончания или продать квартиру вместе с нанимателем, поскольку покупатель занимает место наймодателя по статье 209. Собственник меблированной квартиры может прекратить наём, соблюдая срок предупреждения по статье 562(3). Мебель не просто повышает плату; она меняет возможности собственника.

Все три случая объединяет одно: решающим оказывается не спор, а условие, выбранное до его возникновения. Размер обеспечения, дата окончания срока и решение о мебели принимаются при подписании договора, а их последствия проявляются через месяцы.

Двенадцать пунктов грузинского договора найма

Этот список не заменяет договор, составленный юристом, но позволяет быстро проверить, не пропущено ли в вашем договоре что-то существенное. Каждый пункт соответствует одному из правил, разобранных выше.

1. Стороны с номерами удостоверений личности или регистрационными номерами компаний и адреса для уведомлений.
2. Квартира с адресом и кадастровым кодом и опись имущества в качестве приложения.
3. Срок с датами начала и окончания и то, что происходит по его окончании.
4. Плата, её валюта, правило о курсе обмена, если оно есть, дата платежа и счёт.
5. Обеспечение в пределах трёх месячных плат и порядок его возврата.
6. Коммунальные услуги, интернет и взнос в товарищество, и кто оплачивает каждый из них.
7. Ремонт: что делает наниматель, что делает наймодатель и лимит согласования расходов.
8. Использование: только для проживания, число проживающих, домашние животные, курение.
9. Запрет поднайма и посуточной сдачи нанимателем без письменного согласия.
10. Доступ для осмотров и работ с предварительным уведомлением.
11. Сроки предупреждения для обеих сторон и письменная форма расторжения.
12. Порядок передачи квартиры и выезда, а также язык, имеющий преимущественную силу.

Сдача и управление: подробные руководства

Риски и исключения

• Нет письменного договора. Каждый пробел заполняется правилами Гражданского кодекса по умолчанию, которые в вопросах обеспечения и расторжения благоприятны для нанимателя.
• Завышенное обеспечение. Обеспечение свыше трёх месячных плат нарушает статью 552; условия во вред нанимателю ничтожны.
• Нет описи имущества. Без подписанной записи о состоянии при передаче невозможно отличить нормальный износ от ущерба.
• Сдача вопреки правилам дома. Посуточная аренда в доме, где она ограничена, ведёт к конфликту с товариществом и соседями.
• Молчаливое продление. Наниматель, оставшийся после окончания срока без возражений, превращает срочный договор в бессрочный наём.
• Плата поступает на чужой счёт. Плата должна приходить на счёт, который вы видите сами, а не только отражаться в отчёте.
• Расчёт на то, что доход от посуточной аренды не облагается налогом. Применяется либо фиксированный налог с квадратного метра, либо подоходный налог; заложите в бюджет один из них.
• «Гарантированный» доход от аренды. Относитесь к любой обещанной загрузке или плате как к рекламной фразе, а не как к условию договора, исполнения которого вы можете потребовать.

Частые вопросы

Могу ли я сдавать квартиру в Грузии, если не живу там?

Да. Иностранный собственник сдаёт жильё на тех же условиях, что и грузинский. Вы можете подписать договор удалённо или через представителя по доверенности и получать плату на счёт за рубежом или в Грузии.

Какое обеспечение я могу потребовать?

Не более трёх месячных плат по статье 552 Гражданского кодекса. Наниматель может внести его тремя ежемесячными частями, на него начисляются проценты, а условия во вред нанимателю ничтожны.

Могу ли я прекратить наём, когда захочу?

Для жилого помещения - только по уважительным причинам, перечисленным в статье 562, после трёх месяцев неуплаты или при существенном повреждении квартиры после предупреждения. Наём меблированной квартиры всегда можно прекратить, соблюдая срок предупреждения, который составляет три месяца, если не согласовано иное.

Что будет с нанимателем, если я продам квартиру?

Наём продолжается. Покупатель занимает место наймодателя по статье 209 Гражданского кодекса.

Как облагается арендная плата?

Плата за жилое помещение, сданное для проживания, облагается по ставке 5% без вычетов (Налоговый кодекс, статья 81(2)). Наниматель-компания удерживает налог при выплате нерезиденту; в остальных случаях вы декларируете доход до 1 апреля за предыдущий год.

Нужна ли лицензия для посуточной аренды?

В прочитанном нами тексте Закон «О туризме» не вводит отдельной лицензии для частных владельцев квартир, принимающих гостей. Требования о регистрации и налогообложение посуточной аренды вне необязательного фиксированного режима сейчас уточняют наш юрист и бухгалтер.

Может ли наниматель сдать квартиру в поднаём или разместить её на сайте бронирования?

Только с вашего согласия (статья 549). В отношении жилья наниматель, у которого есть уважительная причина, может попросить разрешения на поднаём, и вы вправе отказать, если поднаниматель нежелателен, квартира окажется перенаселённой или поднаём неприемлем для вас по иным причинам (статья 550). Впишите в договор ясный запрет на посуточную сдачу квартиры нанимателем.

Кто платит за ремонт?

Наймодатель поддерживает квартиру в пригодном для использования состоянии; наниматель обычно выполняет текущий ремонт и обязан немедленно сообщать о недостатках. Установите в договоре сумму, сверх которой наниматель должен спросить вас, прежде чем тратить деньги.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 129, 170, 209, 531-564, 1512), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 134), консолидированный текст с изменениями по 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
3. Закон Грузии «О туризме», принят 14 мая 2025 г., в редакции от 28 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
4. Закон Грузии «О защите персональных данных», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. «Georgia: individual, income determination», PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
6. «Georgia: individual, tax administration», PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
7. «Galt&Taggart predicts single-digit growth in apartment prices in Tbilisi in 2026», GBC, 22 января 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
8. «Sector snapshot: Batumi residential real estate», Investor.ge, 20 апреля 2026 г., со ссылкой на Galt & Taggart (дата обращения 12 октября 2026 г.)
9. «Geostat reports foreign visitors spent 15 billion GEL in Georgia in 2025», Первый канал, 30 января 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
10. «Lari strengthens in July too», GBC, 4 августа 2026 г., со ссылкой на официальные курсы Национального банка Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Опубликовано полное руководство на основе статей Гражданского кодекса о найме, Налогового кодекса, Закона Грузии «О туризме» и данных Galt & Taggart; правовые и налоговые положения проверяют партнёр-юрист и бухгалтер.