Сколько стоит аренда в каждом районе Тбилиси?
В июле 2026 г. запрашиваемая арендная плата за новую квартиру площадью 50-60 м² колебалась от $8,5 за м² в месяц в Самгори до $15,1 в Ваке, а среднее значение по городу составило $10,1, по данным Galt & Taggart. Для квартиры в 55 м² это примерно $468 в месяц в Самгори, $556 по среднегородскому уровню и $831 в Ваке. Во всех районах, кроме Мтацминды, ставки оказались выше, чем в июле 2025 г., на 4,1-10,5%, а средний показатель по городу вырос на 6,3%. В лари общенациональный индекс потребительских цен на аренду за год по сентябрь 2026 г. прибавил 10,9%.
Здесь собраны подробные данные, на которых держатся эти цифры: помесячная динамика каждого района в 2026 г., насколько каждый из них сдвинулся с конца 2023 г., почему аналитики двух банков расходятся в оценке направления, сколько просят за квартиры разной площади и можно ли указать арендную плату в долларах. О том, кто арендаторы, рассказано в нашем материале о долгосрочных арендаторах в Тбилиси, а доходность по районам разобрана в обзоре арендной доходности.
Район за районом, июль 2026 г.
| Район | Июль 2025 | Июль 2026 | Изменение за год | Квартира 55 м², $ в месяц |
|---|---|---|---|---|
| Ваке | 14,5 | 15,1 | +4,1% | 831 |
| Мтацминда | 13,1 | 13,0 | -0,8% | 715 |
| Сабуртало | 10,6 | 11,4 | +7,5% | 627 |
| Крцаниси | 9,9 | 10,8 | +9,1% | 594 |
| Исани | 9,7 | 10,2 | +5,2% | 561 |
| Чугурети | 9,5 | 9,9 | +4,2% | 545 |
| Дидубе | 9,3 | 9,8 | +5,4% | 539 |
| Вашлиджвари | 8,6 | 9,5 | +10,5% | 523 |
| Надзаладеви | 9,1 | 9,5 | +4,4% | 523 |
| Диди Дигоми | 8,2 | 8,7 | +6,1% | 479 |
| Глдани | 8,0 | 8,6 | +7,5% | 473 |
| Самгори | 7,9 | 8,5 | +7,6% | 468 |
| Среднее по городу | 9,5 | 10,1 | +6,3% | 556 |
Квадратный метр в Ваке сдаётся примерно в 1,8 раза дороже, чем в Самгори. Колонка для 55 м² получена умножением районного среднего на площадь, поэтому она описывает новую квартиру типичного размера; за старую квартиру, квартиру у оживлённой дороги или без мебели могут просить меньше, а за отремонтированную квартиру с видом - больше. Изменения рассчитаны по округлённым цифрам. Galt & Taggart публикует ставки только по новым квартирам, и его отчёт за июль 2026 г. на 20 октября 2026 г. оставался самым свежим.
Помесячно в 2026 году
| Район | Янв. | Фев. | Март | Апр. | Май | Июнь | Июль |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | 15,0 | 13,8 | 14,3 | 14,2 | 14,6 | 16,1 | 15,1 |
| Мтацминда | 12,7 | 11,7 | 12,3 | 12,7 | 13,0 | 13,4 | 13,0 |
| Сабуртало | 11,8 | 11,7 | 11,5 | 11,3 | 11,2 | 11,4 | 11,4 |
| Крцаниси | 10,9 | 11,3 | 10,6 | 10,5 | 10,3 | 10,3 | 10,8 |
| Исани | 10,7 | 10,2 | 9,8 | 9,9 | 9,8 | 9,8 | 10,2 |
| Чугурети | 9,9 | 9,6 | 9,9 | 10,0 | 9,6 | 9,7 | 9,9 |
| Дидубе | 9,9 | 9,7 | 9,7 | 9,9 | 10,0 | 9,9 | 9,8 |
| Надзаладеви | 9,6 | 9,7 | 9,3 | 9,6 | 9,6 | 9,5 | 9,5 |
| Вашлиджвари | 9,3 | 8,9 | 8,8 | 8,9 | 8,7 | 8,8 | 9,5 |
| Диди Дигоми | 8,7 | 8,7 | 8,6 | 8,6 | 8,5 | 8,6 | 8,7 |
| Глдани | 8,6 | 8,4 | 8,4 | 8,6 | 8,5 | 8,4 | 8,6 |
| Самгори | 8,5 | 8,4 | 8,2 | 8,2 | 8,4 | 8,3 | 8,5 |
| Среднее по городу | 10,2 | 10,1 | 9,9 | 10,0 | 9,9 | 10,1 | 10,1 |
Окраинные районы почти не двигались: Диди Дигоми весь год держался в пределах $8,5-8,7, а Самгори - в пределах 8,2-8,5. Центральные колебались сильнее, Ваке - от 13,8 в феврале до 16,1 в июне. Сам Galt & Taggart отмечает, что выборки по Мтацминде и Чугурети невелики, поэтому к данным одного месяца по центральным районам стоит относиться осторожно и при оценке квартиры там брать среднее за несколько месяцев. На протяжении 2026 г. среднегородской показатель был на 4-7% выше, чем в тот же месяц 2025 г.
Насколько изменился каждый район с 2023 года
| Район | Дек. 2023 | Дек. 2024 | Дек. 2025 | Июль 2026 | С дек. 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | 15,9 | 14,5 | 14,2 | 15,1 | -5,0% |
| Мтацминда | 14,8 | 12,4 | 12,0 | 13,0 | -12,2% |
| Сабуртало | 12,4 | 11,4 | 11,3 | 11,4 | -8,1% |
| Крцаниси | 12,0 | 10,0 | 10,5 | 10,8 | -10,0% |
| Чугурети | 11,7 | 10,0 | 9,9 | 9,9 | -15,4% |
| Исани | 11,1 | 10,1 | 10,2 | 10,2 | -8,1% |
| Дидубе | 10,3 | 9,4 | 8,5 | 9,8 | -4,9% |
| Надзаладеви | 9,8 | 8,9 | 9,4 | 9,5 | -3,1% |
| Вашлиджвари | 9,8 | 8,3 | 9,3 | 9,5 | -3,1% |
| Глдани | 9,0 | 8,1 | 8,4 | 8,6 | -4,4% |
| Диди Дигоми | 8,8 | 8,0 | 8,5 | 8,7 | -1,1% |
| Самгори | 8,6 | 8,0 | 8,4 | 8,5 | -1,2% |
| Среднее по городу | 10,7 | 9,7 | 9,8 | 10,1 | -5,6% |
В 2024 г. подешевели все районы без исключения; Galt & Taggart назвал годовое снижение во всех них значительным. С тех пор картина разделилась. Окраинные районы, Диди Дигоми, Самгори, Глдани и Надзаладеви, почти вернулись к уровню конца 2023 г., а центральные по-прежнему заметно ниже: Чугурети на 15,4%, Мтацминда на 12,2% и Крцаниси на 10,0%. Значение 8,5 по Дидубе за декабрь 2025 г. напечатано в отчёте, но выбивается на фоне 9,4 в сентябре 2025 г. и 9,9 в январе 2026 г., так что доверять ему стоит с осторожностью.
Форму этой кривой объясняет более длинная история среднегородского показателя. По методике Galt & Taggart он составлял $5,3 за м² в конце 2021 г., а с апреля 2022 г. ставки резко пошли вверх с приездом людей, покинувших Россию после её вторжения в Украину; в отчёте за апрель 2023 г. долларовый индекс аренды несколько месяцев подряд более чем вдвое превышал уровень годом ранее. Пик пришёлся на март 2023 г. и составил $11,8. К декабрю 2024 г. аренда была на 17,9% ниже этого пика, дно было пройдено в мае 2025 г. на отметке $9,3, а в течение всего 2026 г. среднее держится в пределах $9,9-10,2.
Почему TBC Capital и Galt & Taggart расходятся
Аналитические подразделения двух крупнейших банков Грузии дали противоположные ответы для начала 2026 г. У Galt & Taggart в первом квартале аренда была на 4-5% выше, чем годом ранее; у TBC Capital - на 5-6% ниже, на уровне $10,1 за м² в марте 2026 г. при доходности 8,1%, после падения на 11% в 2025 г., причём TBC Capital прогнозировал на 2026 г. дальнейшее небольшое снижение примерно на 2,1%. Разница объясняется тем, что именно они измеряют:
- Galt & Taggart отслеживает новые квартиры площадью 50-60 м² и указывает в качестве источника Национальный банк и собственные данные.
- TBC Capital берёт уровень цен из всех объявлений об аренде на myhome.ge, а изменения - из данных Национального банка; в ноябре 2025 г. он сменил методику, из-за чего его уровень цен немного повысился.
- Геостат измеряет аренду в лари по всей стране в рамках индекса потребительских цен: на 3,5% выше, чем годом ранее, в апреле 2026 г., на 8,2% в июле и на 10,9% в сентябре.
За тот же период доллар подешевел относительно лари: 2,5979 лари на 20 октября 2026 г. против 2,7079 лари годом ранее, поэтому аренда, зафиксированная в долларах, давала меньше лари, а аренда, зафиксированная в лари, стоила больше в долларах. Из-за этого ряды в лари и в долларах в один и тот же год могут меняться на разную величину или даже в разные стороны. Все три показателя основаны на запрашиваемых ценах или индексах; ни один не взят из подписанных договоров аренды.
Аренда в зависимости от размера квартиры
Ни один банк, исследовательская компания или статистическое ведомство не публикует данные об аренде в Тбилиси по числу спален. Ближе всего к этому Numbeo, сайт, который наполняют сами пользователи; на 20 октября 2026 г. он приводил следующие цифры по 1 680 записям от 159 участников за 12 месяцев:
| Квартира | $ в месяц | Лари в месяц | Указанный диапазон, $ |
|---|---|---|---|
| 1 спальня, центр | 676 | 1 755 | 500-899 |
| 1 спальня, вне центра | 451 | 1 171 | 350-600 |
| 3 спальни, центр | 1 297 | 3 365 | 992-1 927 |
| 3 спальни, вне центра | 876 | 2 273 | 700-1 252 |
Квартира с 3 спальнями стоит примерно в 1,9 раза дороже квартиры с 1 спальней в любой из двух зон, а не в 3 раза. Сравнивая объявления, следите за подсчётом: в грузинских объявлениях считают комнаты, а не спальни, поэтому в «2-комнатной» квартире обычно 1 спальня и гостиная.
Два агентства публикуют собственную статистику по объявлениям; она полезна для перекрёстной проверки, но независимым исследованием не является. Отчёт Tbilisi Home за третий квартал 2026 г., построенный, по его описанию, более чем на 219 000 наблюдений за объявлениями, даёт медианную запрашиваемую аренду за м² в $11,1 в Старом Тбилиси, 10,5 в Ваке и Сабуртало, 9,5 в Дидубе и Чугурети и 8,8 как в Глдани-Надзаладеви, так и в Исани-Самгори. Georgia Aparts по объявлениям на ss.ge, myhome.ge и в Telegram за август 2026 г. оценивает медианную запрашиваемую аренду в самых дешёвых кварталах в $279 в Орхеви, $320 в Поничале, $373 на Третьем массиве, $419 в Вазисубани и $442 в Самгори, не указывая площадь квартир.
Есть ли у аренды сезон?
Свежие данные показывают лишь небольшие сезонные колебания. Среднегородской показатель Galt & Taggart на протяжении большей части 2025 и 2026 гг. менялся от месяца к месяцу меньше чем на 2%, за исключением роста на 4,6% в январе 2026 г., а в 2024 г. с февраля по сентябрь стоял на уровне $9,8-9,9. В лари индекс аренды Геостата вырос на 1,4% в апреле 2026 г. и на 2,3% в июле 2026 г. по сравнению с предыдущим месяцем. Прежняя закономерность, которую ISET Policy Institute описал для 2014 г., состояла в том, что летом аренда дешевела, когда студенты разъезжались, и дорожала в сентябре, когда они возвращались. Сохраняется ли она сейчас, не измеряет ни один актуальный источник.
Долгосрочная или посуточная аренда: сравнение
Квартиры, которые сдают посуточно, оцениваются за проживание, а не за м². Данные AirROI по Тбилиси за период с октября 2025 г. по сентябрь 2026 г. показывают среднюю цену за ночь в 153 лари и занятость 41,6% ночей, причём цена менялась от 147 лари в феврале до 173 лари в августе. По размеру средняя цена за ночь составляла 110 лари за студию, 120 лари за квартиру с 1 спальней, 187 лари с 2 и 307 лари с 3. AirROI не публикует цифры по районам; Airbtics, который считает по-другому, оценивает среднюю цену за ночь в $50 в Ваке и $33 в Надзаладеви. Выгоднее ли посуточная сдача долгосрочной после вычета расходов, подробно разобрано в нашем материале об Airbnb в Тбилиси.
Аренда в долларах или в лари?
Galt & Taggart и TBC Capital приводят ставки аренды в долларах, и, по словам авторов руководств по аренде, большинство арендодателей в центре Тбилиси называют цену именно так, хотя единственным законным платёжным средством в Грузии является лари (Органический закон Грузии «О Национальном банке Грузии», статья 34(2)). Для арендодателя важны три правила:
- Цены в рекламе. Согласно статье 34(2-1) того же закона, предприниматель, который предлагает или рекламирует имущество либо услуги, обязан указывать цену только в лари; Национальный банк распространил требование указывать цены только в лари на юридических лиц с 1 июля 2017 г. Считается ли частное лицо, сдающее одну квартиру, предпринимателем для целей этого правила, ни в одном найденном нами источнике не решено, поэтому компании или арендодателю, сдающему несколько квартир, следует называть цену в лари.
- Сумма в договоре. Гражданский кодекс позволяет сторонам выразить денежное обязательство в иностранной валюте, если закон этого не запрещает (статья 383), поэтому в договоре аренды плату можно указать в виде суммы в долларах.
- Оплата. Оплата в лари по согласованному курсу не выходит за рамки правила о законном платёжном средстве; пропишите в договоре, по какому курсу и на какой день производится расчёт.
Долларовая аренда защищает иностранного собственника от ослабления лари, но обходится арендатору дороже, когда лари падает, и авторы руководств по аренде советуют арендаторам предлагать взамен фиксированную сумму в лари.
Что входит в арендную плату
Запрашиваемая аренда в Тбилиси, как правило, не включает коммунальные услуги, которые, по данным руководств по аренде, арендатор оплачивает сверху. Numbeo оценивает базовые коммунальные платежи за квартиру 85 м², то есть электричество, отопление, кондиционирование, воду и вывоз мусора, примерно в 228 лари в месяц при указанном диапазоне 134-350 лари, а широкополосный интернет обходится ещё примерно в $19. Взносы на содержание дома и ремонт остаются за собственником, если договор не предусматривает иное; их перечень приведён на нашей странице о расходах на содержание. Сопоставляя свою квартиру с таблицами выше, сравнивайте аренду с арендой: объявление, в цену которого включены коммунальные услуги, на деле просит за саму аренду меньше, чем можно подумать по заявленной сумме.
Как назначить цену квартиры для долгосрочной аренды: по шагам
Найдите показатель района
Возьмите последний месяц и среднее за предыдущие 6.
Умножьте на площадь
Получится ориентир для новой квартиры.
Сделайте поправку на свою квартиру
Возраст дома, этаж, вид, мебель и парковка.
Проверьте актуальные объявления
Тот же район, то же число комнат, этот месяц.
Выберите валюту
Доллары или лари и курс для оплаты.
Пересмотрите цену через 2 недели
Если серьёзных обращений нет, цена завышена.
Риски и исключения
- Запрошено, а не согласовано. Каждый ряд на этой странице построен по запрашиваемым ставкам или по индексу.
- Только новостройки. Районные показатели Galt & Taggart относятся к новым квартирам площадью 50-60 м².
- Малые выборки. Показатели центральных районов могут скакать от месяца к месяцу.
- Валюта. Аренда в долларах и аренда в лари могут меняться по-разному.
- Источники расходятся. В начале 2026 г. TBC Capital и Galt & Taggart показывали противоположные тенденции.
Частые вопросы
Какова средняя аренда в Тбилиси за м²?
$10,1 в месяц за новую квартиру площадью 50-60 м² в июле 2026 г., по данным Galt & Taggart.
В каком районе Тбилиси самая высокая аренда?
В Ваке: $15,1 за м² в месяц в июле 2026 г.
В каком районе аренда самая низкая?
В Самгори: $8,5 за м², а сразу за ним идут Глдани и Диди Дигоми.
Сколько стоит квартира с 1 спальней в Тбилиси?
Около $676 в месяц в центре и $451 за его пределами, по собранным пользователями данным Numbeo.
Растёт ли аренда в Тбилиси?
В долларах среднегородской показатель в июле 2026 г. был на 6,3% выше, чем годом ранее; в лари общенациональный индекс аренды в сентябре 2026 г. был выше на 10,9%.
Вернулась ли аренда к пику 2023 года?
Нет. В июле 2026 г. среднее по городу было на 5,6% ниже уровня конца 2023 г. и ниже пика марта 2023 г. в $11,8.
Можно ли установить аренду в долларах?
В договоре аренды можно указать сумму в долларах согласно статье 383 Гражданского кодекса; законным платёжным средством для оплаты остаётся лари.
Платят ли арендаторы в Тбилиси за коммунальные услуги?
Как правило, да, сверх арендной платы, если договор не предусматривает иное.
Источники
- Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart, опубликовано 31 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, July 2025, Galt & Taggart, 10 сентября 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Ежемесячные отчёты Galt & Taggart за январь, февраль, март, апрель, май и июнь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, 2023 overview, Galt & Taggart, 26 января 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, 2024 overview, Galt & Taggart, 7 февраля 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, 2025 overview, Galt & Taggart, 30 января 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, April 2023, Galt & Taggart, 6 июня 2023 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential market monthly watch, March 2026, TBC Capital (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- TBC Capital presents research at an international real estate forum, Georgia Today, 10 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Inflation rate in Georgia, September 2026, Геостат, 2 октября 2026 г., а также выпуски за апрель, май, июнь, июль и август 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Cost of living in Tbilisi, Numbeo, обновлено 20 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Market report, third quarter of 2026, Tbilisi Home (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Cheapest areas to rent in Tbilisi, Georgia Aparts, 17 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Where to stay in Tbilisi, The Georgian Guide, 20 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Renting an apartment in Georgia, Georgia Expats, 16 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Real estate prices index, September 2014, ISET Policy Institute (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Tbilisi short-stay data, AirROI (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Органический закон Грузии «О Национальном банке Грузии», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Larization measures, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Официальный курс лари, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными подготовлена по ежемесячным и годовым отчётам Galt & Taggart, ежемесячному обзору TBC Capital, публикациям Геостата о потребительских ценах, Numbeo, статистике объявлений агентств, AirROI и Airbtics, Органическому закону «О Национальном банке Грузии» и Гражданскому кодексу.