Шаблон договора аренды в Грузии: образец договора найма с пояснениями

Что должно быть в договоре аренды квартиры в Грузии?

Договор найма жилья в Грузии (речь о стране) может быть кратким, потому что любой пробел Гражданский кодекс восполняет диспозитивными нормами. Беда в том, что ряд этих норм для наймодателя неудобен: плата вносится в конце каждого месяца, срок предупреждения равен 3 месяцам, а наниматель, который остаётся в квартире после даты окончания, превращает договор в бессрочный. Хороший договор заменяет такие нормы условиями, которые выбираете вы, в пределах, установленных Кодексом для защиты нанимателя.

Ниже приведён образец договора на квартиру, сдаваемую физическому лицу на 6 месяцев или дольше, а за ним пояснения к каждому пункту и к необязательным шагам: нотариальному удостоверению, регистрации и подписанию на расстоянии. На каждой языковой версии этой страницы образец дан на соответствующем языке, так что для двуязычного договора две версии можно поставить рядом. Приспособьте текст к своей квартире и дайте юристу прочитать окончательную редакцию: это отправная точка, а не юридическая консультация по вашему делу.

Правовые вопросы вкратце

Образец договора

Текст в квадратных скобках вы заполняете или выбираете сами. Неиспользуемые варианты удалите.

1. Стороны

   Наймодатель: [полное имя], [номер паспорта или личный номер], [адрес], [электронная почта], действующий [лично / через [имя представителя] на основании доверенности от [дата]]. Наниматель: [полное имя], [номер паспорта или личный номер], [адрес], [электронная почта].

2. Квартира

   Наймодатель передаёт нанимателю в наём квартиру по адресу [адрес], кадастровый код [код], площадью [площадь] м², на [этаж] этаже, с [местом для парковки / кладовой], с мебелью и оборудованием согласно Приложению 1.

3. Использование

   Наниматель использует квартиру исключительно для проживания нанимателя и ещё [число] лиц: [имена]. Без письменного согласия наймодателя в квартире не допускается предпринимательская деятельность, а по её адресу не допускается регистрация какой-либо компании.

4. Срок

   Договор действует с [дата] по [дата]. Квартира передаётся [дата]. Продление согласовывается в письменной форме не позднее чем за [30] дней до даты окончания.

5. Арендная плата

   Арендная плата составляет [сумма] [лари / долларов США] в месяц и вносится авансом не позднее [число] числа каждого месяца на счёт [IBAN], открытый на имя наймодателя. [Плата, установленная в долларах США, вносится в лари по официальному курсу Национального банка Грузии на день платежа.] За просрочку платежа наниматель уплачивает проценты в размере [ставка]% от просроченной суммы за каждый день.

6. Пересмотр платы

   Арендная плата неизменна в течение всего срока. [При продлении плата изменяется на [процент]% / до суммы, которую стороны согласуют в письменной форме.]

7. Коммунальные услуги и платежи

   Наниматель оплачивает электроэнергию, газ, воду, интернет и [плату за уборку здания] исходя из показаний счётчиков, зафиксированных в Приложении 1. Наймодатель уплачивает налог на имущество, взносы на капитальный ремонт здания и [иное].

8. Обеспечение

   Наниматель вносит обеспечение в размере [сумма], не превышающем плату за 3 месяца, [при подписании / [2 или 3] равными ежемесячными частями]. Наймодатель возвращает его в течение [14] дней после возврата квартиры вместе с процентами в порядке, установленном законом, за вычетом документально подтверждённой неоплаченной платы, неоплаченных счетов и стоимости повреждений сверх нормального износа.

9. Ремонт

   Наймодатель поддерживает квартиру в пригодном для проживания состоянии и ремонтирует её конструкции, инженерные системы и технику из Приложения 1, если они повреждены не по вине нанимателя. Наниматель выполняет мелкий текущий ремонт стоимостью до [сумма] за каждый случай, немедленно сообщает о любом недостатке или протечке и не производит переделок без письменного согласия наймодателя.

10. Доступ

    Наймодатель вправе осматривать квартиру [два раза в год], предупредив за [24] часа, в согласованное с нанимателем время, а входить без предупреждения вправе только для устранения аварии, например протечки или пожара.

11. Поднаём и краткосрочное проживание

    Без письменного согласия наймодателя наниматель не вправе передавать квартиру в поднаём полностью или частично, а также сдавать её посуточно или на короткие сроки через какие-либо платформы.

12. Правила проживания

    [Содержание домашних животных допускается / не допускается.] Курение в помещении запрещено. Наниматель соблюдает правила здания, приведённые в Приложении 2.

13. Страхование

    Наймодатель страхует квартиру [от пожара и повреждения водой]. Наниматель вправе застраховать собственное имущество и несёт ответственность за ущерб, причинённый соседям им самим или его гостями.

14. Досрочное прекращение

    Каждая из сторон вправе прекратить договор, письменно предупредив другую сторону за [число] месяцев. [Наниматель вправе прекратить договор по истечении [число] месяцев, предупредив за [число] месяцев.] Наймодатель вправе прекратить договор досрочно по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, в том числе при неуплате платы в течение 3 месяцев и при существенном повреждении квартиры после предупреждения.

15. Возврат квартиры

    В последний день срока наниматель возвращает квартиру, ключи и имущество по Приложению 1 в том состоянии, в котором их получил, с учётом нормального износа. Стороны подписывают акт возврата с показаниями счётчиков и фотографиями. За каждый день просрочки возврата наниматель уплачивает плату, приходящуюся на этот день.

16. Уведомления

    Уведомления направляются по адресам и адресам электронной почты, указанным в пункте 1. Письмо, отправленное с этих адресов электронной почты, признаётся письменным уведомлением.

17. Язык

    Настоящий договор подписан на грузинском и [английском] языках. При расхождении текстов преимущественную силу имеет текст на [грузинском] языке.

18. Споры

    Стороны сначала стремятся урегулировать любой спор путём переговоров. При недостижении согласия спор передаётся в суд города [город], где находится квартира.

19. Подписи

    Подписано в [место] [дата] в [2] экземплярах, имеющих равную силу. [Стороны признают электронные подписи для настоящего договора и приложений к нему.] Приложения: 1 Опись имущества, показания счётчиков и фотографии; 2 Правила здания; 3 Копия доверенности.

Пояснения к денежным условиям

Плата авансом. Если условия нет, плата вносится в конце каждого периода (статья 553), поэтому укажите день платежа. Размер процентов за просрочку стороны определяют сами (статья 403), но проценты на проценты требуют отдельной прямой оговорки, а договор найма, явно несправедливый по отношению к нанимателю, ничтожен (статья 536), так что ставку лучше держать умеренной.

Валюта. Гражданский кодекс разрешает выражать денежное обязательство в иностранной валюте (статья 383), и плата в долларах встречается часто. Однако единственным законным платёжным средством является лари, а предприниматели обязаны объявлять цены в лари; поэтому многие договоры устанавливают плату в долларах, а принимают её в лари по курсу Национального банка, как во фразе в скобках выше.

Пересмотр платы. В Кодексе нет нормы, позволяющей наймодателю повысить плату в течение фиксированного срока. Отказ нанимателя от повышения до рыночного уровня служит для наймодателя основанием прекратить наём с предупреждением, поэтому любой пересмотр нужно согласовать в самом договоре.

Коммунальные услуги. Никакой закон не решает, кто какой счёт оплачивает; платёж сверх арендной платы обязывает нанимателя только при наличии договорённости (статья 553(2)). Перечислите все платежи и зафиксируйте показания счётчиков при передаче квартиры.

Пояснения к обеспечению

Обеспечение не может превышать плату за 3 месяца, а наниматель, вносящий его деньгами, вправе разбить сумму на 3 равных ежемесячных платежа (статья 552). Та же статья предусматривает, что на внесённое вперёд обеспечение начисляются проценты по ставке, определённой законом, и возвращаются вместе с ним, а любое соглашение во вред нанимателю ничтожно. Закона, который устанавливал бы эту ставку, мы не нашли, поэтому в образце написано «в порядке, установленном законом», а не конкретная цифра; условие о том, что проценты не выплачиваются, было бы рискованным. Назначьте срок возврата и перечислите, что может быть удержано, чтобы окончание найма свелось к расчёту.

Пояснения к сроку, предупреждению и прекращению найма

Если срок договора истёк, а наниматель продолжает жить в квартире и наймодатель не возражает, договор продолжает действовать без определённого срока (статья 559), поэтому внесите дату окончания в календарь. Срок предупреждения по умолчанию составляет 3 месяца, если договор не предусматривает иного (статья 561), и любое прекращение должно быть письменным (статья 563).

Нанимателю жилья Кодекс позволяет съехать до истечения фиксированного срока с предупреждением за 1 месяц только при условии, что он предложит приемлемого платёжеспособного нового нанимателя, который примет на себя оставшийся срок (статья 555). Условие о досрочном выходе, как вариант в скобках в пункте 14, даёт обеим сторонам более понятный способ выйти из договора. Наймодатель вправе прекратить договор досрочно, если наниматель, несмотря на предупреждение, существенно повреждает квартиру (статья 557) или не платит в течение 3 месяцев (статья 558). При найме жилья для иных случаев прекращения нужна уважительная причина, например серьёзное нарушение или собственная потребность наймодателя в квартире, за исключением меблированной квартиры: такой наём наймодатель вправе прекратить с предупреждением в любом случае (статья 562). Наниматель также вправе съехать без предупреждения, если квартира представляет серьёзную опасность для здоровья (статья 542).

Пояснения к состоянию квартиры, доступу и поднайму

Наймодатель обязан передать квартиру в пригодном для использования состоянии и поддерживать её в таком состоянии (статья 532); текущий ремонт, как правило, выполняет наниматель (статья 548), он же обязан сразу сообщать о недостатках (статья 543) и не отвечает за износ от обычного использования (статья 547). Денежный предел в пункте 9 делает понятие «текущий ремонт» измеримым для обеих сторон.

Общего права на осмотр Кодекс наймодателю не предоставляет, он лишь обязывает нанимателя допускать работы, необходимые для содержания квартиры (статья 540), поэтому осмотры возможны, только если их предусматривает договор. Для поднайма требуется согласие (статья 549), причём члены семьи нанимателя в смысле этой нормы третьими лицами не считаются. Прямое упоминание платформ краткосрочной аренды в запрете снимает любые сомнения.

На каком языке подписывать

Органический закон о государственном языке не применяется к личным отношениям, а в Гражданском кодексе нет нормы о языке договора, поэтому договор найма может быть составлен только на английском. Вместе с тем суды работают на грузинском языке и предоставляют переводчика стороне, которой он нужен, а нотариусы совершают свои действия на грузинском. Двуязычный договор с условием о том, какой текст имеет преимущественную силу, избавляет от работы над переводом, если дело дойдёт до спора. В местных шаблонах и руководствах для экспатов преимущество обычно отдают грузинскому тексту; при иностранном нанимателе стороны могут выбрать английский, хотя любой грузинский суд всё равно будет читать перевод.

По желанию: нотариальное удостоверение договора

Нотариально удостоверенный договор обходится дороже, зато даёт один сильный инструмент. Если в акте зафиксировано согласие сторон на выдачу исполнительного листа, а нотариус письменно разъяснил его последствия, нотариус позднее может выдать исполнительный лист на наступивший долг по арендной плате без судебного разбирательства, и Национальное бюро исполнения взыскивает его так же, как по судебному решению (Закон о нотариате, статьи 38(5) и 40). Может ли такой лист также обязать нанимателя освободить квартиру, не подтверждено; выселение обычно проходит через суд.

Размер сбора определяется по правительственной шкале нотариальных тарифов исходя из платы за весь срок, но не более чем за 5 лет. По нашему расчёту договор на 12 месяцев с платой 1 500 лари в месяц, то есть стоимостью 18 000 лари, обойдётся в 114,50 лари плюс НДС, а при плате 2 500 лари в месяц в 152,50 лари плюс НДС. Выдача исполнительного листа впоследствии стоит 140 лари. Удостоверение одних только подписей дешевле, от 4 лари за подпись на коротком документе, но исполнительного листа оно не даёт.

По желанию: регистрация договора

Регистрация в Публичном реестре обязательна лишь для договора сроком более 1 года, в котором участвует частная компания; между двумя физическими лицами она добровольна, и прежде должно быть зарегистрировано право собственности наймодателя. Зарегистрированный договор отражается в выписке о недвижимости и без изменений переходит к новому собственнику. Общий сбор реестра за регистрацию права на недвижимость составляет 150 лари при сроке 4 рабочих дня, 270 лари при сроке 1 рабочий день и 350 лари в тот же день; подписи можно подтвердить в реестре за 7 лари вместо нотариуса. Учтите, что для исключения зарегистрированного договора реестр может потребовать согласия обеих сторон.

Подписание, если вы за границей

Договор можно подписать в двух бумажных экземплярах, когда каждая сторона подписывает экземпляр, предназначенный другой (статья 71), либо в электронном виде. Квалифицированная электронная подпись имеет силу собственноручной, а более простые электронные подписи обладают такой же силой между частными лицами, договорившимися их применять; именно поэтому об этом сказано в пункте 19. Публичный реестр принимает только квалифицированные подписи, а их выдают на грузинские удостоверения личности и карточки вида на жительство, поэтому собственник-нерезидент, желающий зарегистрировать договор, обычно подписывает его на бумаге или действует через представителя. Доверенность, подписанная за границей, требует апостиля и нотариально заверенного перевода на грузинский язык; порядок действий описан в нашем материале о доверенностях.

Условия, касающиеся налогов

Доход от сдачи жилья физическому лицу или компании для проживания облагается по ставке 5%, если собственник не заявляет вычетов; в противном случае к чистому доходу применяется ставка 20% (Налоговый кодекс, статья 81). Если наниматель является компанией, она удерживает налог из арендной платы и уплачивает его за наймодателя, причём обязана удержать 20%, если на момент выплаты наймодатель не состоит в реестре наймодателей Налоговой службы. Наниматель, являющийся физическим лицом, ничего не удерживает, и доход декларирует сам наймодатель. При найме компанией укажите плату как сумму до налогообложения и заранее зарегистрируйтесь. Реестр подробно описан в нашем материале о налоге на доход от аренды.

Налог на имущество обычно платит собственник, а физическое лицо, чей семейный доход за предыдущий год не превысил 100 000 лари, от него освобождено. Налоговый кодекс упоминает также налог на имущество, полученное в наём от нерезидента; пока не подтверждено, как это действует в отношении квартиры, сдаваемой иностранцем, являющимся физическим лицом, укажите в пункте 7, кто несёт налог на имущество.

Если возник спор

Споры о неоплаченной арендной плате и об обеспечении рассматривает суд по месту жительства ответчика или по месту исполнения договора; если наймодатель находится за границей, наниматель может подать иск по месту нахождения квартиры. Денежные требования до 5 000 лари рассматривает магистратский судья, а за подачу иска в суд первой инстанции платят пошлину 3% от заявленной суммы, минимум 100 лари. Имущественный спор с ценой до 20 000 лари судья может без согласия сторон направить на судебную медиацию, которая длится 45 дней. Возможен и арбитраж, но с физическим лицом для него нужна отдельная письменная арбитражная оговорка, подписанная обеими сторонами. О выселении рассказано в нашем материале о правах и обязанностях наймодателя.

Частые ошибки при составлении

• Шаблон из другой страны с правилами о выселении или обеспечении, которых здесь нет.
• Обеспечение больше платы за 3 месяца или условие об отказе в процентах на него.
• Не указан день платежа, и плата остаётся подлежащей уплате в конце месяца.
• Не приложены опись имущества и показания счётчиков.
• Запрет поднайма, в котором ничего не сказано о краткосрочной сдаче.
• Две языковые версии без условия о том, какая из них имеет преимущественную силу.
• Дата окончания без плана действий, из-за чего договор незаметно становится бессрочным.

Как пользоваться шаблоном: шаг за шагом

1. Заполните скобки

   Стороны, квартира, срок, плата и обеспечение.

2. Выберите варианты

   Валюта, досрочный выход, домашние животные, пересмотр платы.

3. Подготовьте приложения

   Опись с фотографиями, показания счётчиков, правила здания.

4. Подготовьте вторую языковую версию

   Возьмите её с той же страницы на другом языке, затем проверьте, совпадают ли оба текста.

5. Дайте текст юристу

   Особенно условия об обеспечении, предупреждении и налогах.

6. Решите вопрос с нотариусом и реестром

   Нотариус нужен для исполнительного листа на плату, реестр для публичности.

7. Подпишите и сохраните экземпляры

   На бумаге или электронно, с парафированными приложениями.

Риски и исключения

• Ничтожные условия. Условия, противоречащие защите нанимателя по Кодексу, не имеют обязательной силы.
• Изменения на словах. Продление и изменение платы согласовывайте письменно.
• Расхождения в переводе. Две несовпадающие версии провоцируют спор.
• Самоуправство. Смена замков или удержание вещей нанимателя незаконны.
• Налог. Наниматель-компания удерживает 20%, если вас нет в реестре.

Частые вопросы

Действителен ли в Грузии устный договор аренды?

Да, но письменный договор гораздо проще доказать и исполнить.

Должен ли договор быть на грузинском языке?

Нет; двуязычный договор удобен тем, что суды работают на грузинском.

Нужен ли нотариус для договора аренды?

Нет; это по желанию, зато позволяет взыскать неоплаченную плату по исполнительному листу.

Обязан ли я регистрировать договор?

Только при сроке более 1 года, если одной из сторон является компания.

Можно ли установить плату в долларах США?

Установить в долларах можно; обычно платят в лари по официальному курсу.

Какое обеспечение допустимо?

Не более платы за 3 месяца.

Можно ли повысить плату во время найма?

Только если это предусмотрено договором или наниматель согласен.

Можно ли подписать договор электронно?

Да, если обе стороны согласны; для регистрации нужна квалифицированная подпись.

Источники

1. Civil Code of Georgia (Articles 69, 71, 383, 403, 531-575), consolidated 25 June 2026, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
2. Law of Georgia on the Public Registry (Article 11), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
3. Immovable property registration fees, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 20 октября 2026 г.)
4. Law of Georgia on Notaries (Articles 6, 38, 40), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
5. Постановление Правительства № 507 о нотариальных тарифах в редакции Постановления № 272 от 2022 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
6. Organic Law of Georgia on the State Language, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
7. Law of Georgia on Electronic Documents and Electronic Trust Services, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
8. Organic Law on the National Bank of Georgia (Article 34), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. Tax Code of Georgia (Articles 81, 134, 154, 201, 206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
10. Приказ министра финансов № 473 от 31 декабря 2015 г. о реестре наймодателей, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
11. Civil Procedure Code of Georgia (Articles 14-21, 39, 187-3), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
12. Law of Georgia on Arbitration (Article 8), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
13. Electronic signatures in Georgia, REVERA Law Group (дата обращения 20 октября 2026 г.)
14. Registration of lease agreements, Andersen Georgia, 4 сентября 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)

История изменений

• 20 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе Гражданского кодекса (ст. 531-575), законов о публичном реестре, нотариате, государственном языке, электронных документах и арбитраже, Налогового кодекса и постановления о нотариальных тарифах.