Продать или сдавать дальше: как решить судьбу сданной квартиры в Грузии

Продавать сданную квартиру в Грузии или продолжать её сдавать?

Сопоставьте 2 числа: сколько квартира приносит за год, если вы её оставите (это плата за наём за вычетом расходов плюс возможный рост цены), и сколько принесли бы деньги после продажи с учётом затрат на сделку. В Тбилиси в июле 2026 г. средняя новая квартира сдавалась на долгий срок за $10,1 за м² в месяц, что по данным Galt & Taggart давало валовую доходность 8,5%, тогда как 12-месячный долларовый депозит в двух крупнейших банках приносил 1,40-1,50%, а депозит в лари 8,85-9,25%. Продажа обходится в комиссию агента примерно 3-5% и сбор Публичного реестра от 150 лари; прибыль с жилья, которым вы владели более 2 лет, налогом не облагается, а при более коротком сроке облагается по ставке 5%, причём неважно, сдавалась квартира или нет. Нанимателю не нужно съезжать при продаже: договор найма переходит к покупателю.

На этой странице оба варианта поставлены рядом: актуальные цифры по каждому, расчётный пример, правила продажи квартиры, в которой живёт наниматель, и то, как финансирование покупателей и состояние рынка влияют на скорость продажи. Порядок сделки по шагам описан на странице нашей услуги по перепродаже.

Оставить или продать: краткое сравнение

Ни один из столбцов не выигрывает во всех случаях. Исход сравнения зависит от того, где находится квартира, сколько она приносит на деле, как долго вы ею владеете и в какой валюте вы считаете.

Сколько приносит квартира, если её оставить

Сданная квартира зарабатывает дважды: платой за наём и изменением своей цены. В Тбилиси ориентировочная ставка Galt & Taggart для новой квартиры площадью 50-60 м² весь 2026 год держалась около $10 за м² в месяц: $9,9 в марте и мае и $10,1 в июне и июле, при валовой доходности 8,4-8,5%. Цены на новостройки за год до мая 2026 г. выросли на 6,1%, и Galt & Taggart ожидает роста на 5-7% в год. В июле 2026 г. квартира в доме недавней постройки перепродавалась в среднем за $1 372 за м² против $1 426 за новую.

В Батуми картина иная. По расчётам Galt & Taggart, доходность в городе составляла 8,8% в 2024 г. и опустилась до 7,4% в 2025 г., а рост цен в 2026 г., по её ожиданиям, замедлится до 4-6%. Аналитики, которых цитирует International Investment, оценивают чистую доходность посуточной сдачи в Батуми примерно в 3-4% после оплаты управления, уборки, комиссий площадок, коммунальных услуг и пустых ночей. По данным Colliers, в июне 2026 г. новостройки стоили на 22% дороже, чем годом ранее, а перепродажи в городе сократились на 26,4%.

Валовая доходность - это не то, что остаётся у вас в руках. Вычтите пустые недели, налог 5% с платы за наём, взносы на содержание дома, ремонт и, если он у вас есть, вознаграждение управляющего; на нашей странице о реальном доходе от сдачи видно, насколько велик бывает разрыв между средней и типичной квартирой.

Сколько приносят деньги, если продать

21 октября 2026 г. Национальный банк сохранил ключевую ставку на уровне 8,25%, повысив её в мае с 8,0%; инфляция в сентябре составляла 5,6%. Следующее решение ожидается 16 декабря 2026 г., поэтому в день, когда вы принимаете решение, проверьте текущие предложения банков. Вклады застрахованы в пределах 50 000 лари на одного вкладчика в каждом банке.

Высокие ставки в лари несут валютный риск для тех, кто измеряет своё состояние в долларах или евро. За последний год лари укрепился с 2,7079 лари за доллар 20 октября 2025 г. до 2,5979 лари 20 октября 2026 г., что было на руку вкладчикам в лари, однако курс может пойти и в обратную сторону. Долларовый депозит избавляет от этого риска, но в двух крупнейших банках приносит меньше пятой части валовой доходности тбилисской квартиры.

Расчётный пример

При этих цифрах квартира, если её оставить, приносит около 7,7% своей стоимости до текущих расходов, а долларовый депозит около 1,5%, и рост цен на 5% добавил бы ещё $4 116. Та же выручка на депозите в лари под 9,25% принесла бы около $7 381 в пересчёте из лари, больше платы за наём, но лишь при условии, что курс не изменится. Текущие расходы сокращают преимущество квартиры: вознаграждение управляющего в размере 15-25% забрало бы $1 000-1 667 платы за наём, а снижение цен или год слабого спроса на наём свели бы его на нет. Подставьте в таблицу цифры своей квартиры, а не полагайтесь на средние значения.

Важен и момент продажи. Если вы купили квартиру за $70 000 менее 2 лет назад, то продажа за $82 320 повлечёт налог 5% с прибыли, около $616 по этим цифрам, причём расчёт ведётся в лари по курсам Национального банка на даты покупки и продажи. Если дождаться, пока пройдёт более 2 лет, налог отпадёт, как объясняет наше руководство по налогу на прирост стоимости.

Во что обходится продажа

• Агент. Размер комиссии законом не установлен, и обычно её платит продавец. Topbroker указывает 3% от цены продажи; Tbilisi Home указывает 3% за размещение на портале, 4% за полное сопровождение и 5% за премиальную услугу, причём оплата взимается только в случае продажи. По Гражданскому кодексу маклер получает вознаграждение, только если сделка заключена (статья 744). Опубликованных ставок для Батуми мы не нашли; о договоре с агентом рассказывает наше руководство по выбору агента.
• Публичный реестр. Регистрация перехода права стоит 150 лари со сроком ожидания 4 рабочих дня, 270 лари при регистрации на следующий рабочий день или 350 лари при регистрации в день подачи; заверение подписей сторон в реестре стоит 7 лари. Полный перечень сборов приведён на нашей странице о сборах Публичного реестра.
• Нотариус. Для обычной продажи не обязателен, но нужен, если одна из сторон подписывает по доверенности, выданной за границей. По Постановлению Правительства № 507 за сделку на сумму от 100 001 до 500 000 лари взимается 362,5 лари плюс 0,2% от суммы сверх 100 000 лари, то есть около 687 лари при продаже примерно за $100 000.
• Налог. 5% с прибыли от продажи жилья, которым вы владели 2 года или меньше (статья 81(3) Налогового кодекса); после более чем 2 лет владения налога нет (статья 82). Публичное решение Министерства финансов № 143 от 14 мая 2026 г. подтверждает, что сдача квартиры внаём сама по себе не лишает её статуса жилья, а документально подтверждённые расходы на ремонт прибавляются к цене покупки. Подать декларацию и заплатить налог продавцу нужно до 15-го числа месяца после продажи.

Продажа квартиры вместе с нанимателем

Продажа квартиры не прекращает договор найма. По Гражданскому кодексу тот, кто приобретает сданную квартиру, занимает место наймодателя (статья 209), а если квартира уже передана нанимателю, права и обязанности по договору найма переходят к покупателю (статья 572). Таким образом, вместе с квартирой покупатель получает нанимателя, плату за наём и обязанность вернуть залог.

Расторгнуть договор досрочно, чтобы продать квартиру пустой, можно лишь в ограниченных случаях. Общий срок предупреждения составляет 3 месяца (статья 561), а наймодатель вправе прекратить наём жилья только по основаниям, перечисленным в статье 562(2), например при серьёзном нарушении со стороны нанимателя или если квартира нужна ему самому или близким родственникам; желания продать в этом перечне нет. Если квартира сдана с мебелью, наймодатель всегда может расторгнуть договор, направив предупреждение (статья 562(3)), и любое расторжение оформляется письменно (статья 563). Права купить квартиру первым у нанимателя нет: по Гражданскому кодексу преимущественное право покупки возникает только из договора (статьи 516-519) или между сособственниками (статья 173(4)).

На практике квартира с нанимателем подходит инвестору, которому нужен доход с первого дня, а свободная квартира подходит покупателю, который будет в ней жить. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, письменно согласуйте с нанимателем время показов.

Кто покупает и могут ли покупатели взять кредит?

Вторичный рынок Тбилиси в 2026 г. был оживлённым. В июле было перепродано 2 294 квартиры, на 18,8% больше, чем годом ранее, и это максимальный месячный показатель с 2022 г.; это примерно половина из 4 475 квартир, проданных в городе в том месяце. За первые 7 месяцев продажи составили $2,5 млрд, на 27,3% больше, чем годом раньше, и Galt & Taggart связывает этот рост с укреплением лари и снижением процентных ставок. В середине 2026 г. около трёх четвертей новых квартир купили граждане Грузии.

В Батуми картина неоднозначная: Colliers насчитала 1 468 сделок в июне 2026 г., на 8% больше, чем годом ранее, однако перепродажи упали на 26,4%, а продажи новостроек выросли на 11%, так что квартире на вторичном рынке там приходится конкурировать с рассрочкой от застройщиков. Ни один источник не публикует, сколько дней квартира остаётся в продаже ни в одном из двух городов; то, что данные всё же показывают, собрано на нашей странице о ликвидности вторичного рынка.

Имеет значение и то, сможет ли ваш покупатель взять кредит. Правила Национального банка позволяют банкам выдавать до 90% стоимости в лари и до 70% в иностранной валюте, а с 1 июля 2026 г. кредиты до 1 млн лари должны выдаваться в лари, с исключениями, в число которых входят заёмщики, не являющиеся гражданами Грузии. Поэтому большинство местных покупателей обычной квартиры возьмут ипотеку в лари. Предельное отношение платежей к доходу составляет 25% для заёмщиков, зарабатывающих меньше 1 500 лари в месяц, а с 1 февраля 2027 г. эта граница поднимается до доходов ниже 2 000 лари, что может уменьшить сумму, которую некоторые покупатели смогут занять.

Признаки в пользу того или другого решения

Ниже перечислены факторы, которые сдвигают сравнение; они выведены из приведённых выше цифр, а не из какого-то правила:

• В пользу продажи. Чистый доход квартиры после всех расходов ниже того, что платит депозит в вашей собственной валюте. Капитал понадобится вам в ближайшие год-два. Предстоит крупный ремонт или новая закупка мебели. В доме есть проблемы, которые позже снизят его цену. Вы владеете квартирой более 2 лет, а на квартиры вроде вашей сейчас хороший спрос.
• В пользу сохранения. Чистая доходность заметно выше долларового депозита, а наниматель надёжен. Вы владеете квартирой менее 2 лет, поэтому продажа сейчас обошлась бы в 5% от прибыли. Хлопоты берёт на себя управляющий за вознаграждение, которое вам по силам. Цены в районе продолжают расти.
• В обоих случаях. Если квартира сдаётся посуточно, перед решением сравнивайте её выплаты за последние 12 месяцев, а не рекламируемую доходность.

Для квартиры с посуточной сдачей перед продажей есть ещё один вариант: перейти с посуточной сдачи на помесячную; цифры приведены в нашем сравнении долгосрочной и краткосрочной аренды.

Как перевести деньги домой

Грузия не ограничивает перевод выручки от продажи за границу: с 20 декабря 1996 г. она приняла на себя обязательства по статье VIII Устава МВФ в отношении платежей и переводов, а её закон об инвестициях даёт иностранному инвестору право без ограничений репатриировать доход после уплаты налогов. Наличные свыше 30 000 лари при пересечении границы нужно декларировать. Банк может спросить о происхождении крупного перевода, поэтому держите наготове договор купли-продажи, выписку из реестра и подтверждение уплаты налога, если он уплачивался. Способы перевода и комиссии сравниваются в нашем руководстве по переводу денег за границу.

Решение по шагам

1. Соберите цифры за 12 месяцев

   Полученная плата за наём, пустые недели, расходы и налог.

2. Оцените квартиру

   Ориентируйтесь на недавние продажи в районе, а не на цены в объявлениях.

3. Посчитайте стоимость продажи

   Агент, реестр, нотариус при необходимости и налог, если он возникает.

4. Проверьте дату начала владения

   Налог зависит от того, прошло ли 2 года с регистрации.

5. Сравнивайте в своей валюте

   Чистая доходность против сегодняшней ставки по депозиту.

6. Решите вопрос с нанимателем

   Продайте вместе с договором найма или направьте письменное предупреждение.

Риски и исключения

• Продажа в течение 2 лет. Прибыль облагается налогом 5%.
• Валюта. Депозит в лари может потерять в долларовом выражении.
• Сравнение валового дохода с чистым. Плату за наём нужно оценивать после всех расходов.
• Наниматель, который остаётся. Желание продать не является основанием для расторжения договора найма.
• Узкий вторичный рынок. В середине 2026 г. перепродажи в Батуми снизились.

Частые вопросы

Что выгоднее в Грузии: продать квартиру или сдавать её?

Это зависит от чистой доходности квартиры, срока владения и вашей валюты; сравните их так, как показано на этой странице.

Плачу ли я налог при продаже квартиры, которую сдавал?

Нет, если вы владели ею более 2 лет; при продаже в течение 2 лет - 5% от прибыли.

Лишает ли сдача квартиры внаём налоговой льготы при продаже?

Нет. Публичное решение № 143 от 2026 г. подтверждает, что сдача внаём сама по себе не меняет жилого статуса квартиры.

Можно ли продать квартиру, в которой живёт наниматель?

Да. Договор найма переходит к покупателю.

Могу ли я расторгнуть договор найма, потому что хочу продать квартиру?

Только по этой причине нельзя, если квартира не сдана с мебелью.

Сколько платят грузинские банки по депозитам?

В октябре 2026 г. примерно 1,40-4,00% в долларах и 8,00-10,70% в лари на 12 месяцев.

Сколько берёт агент за продажу квартиры?

Обычно 3-5% от цены, платит продавец.

Можно ли вывести деньги от продажи из Грузии?

Да, без ограничений после уплаты налогов.

Источники

1. Объём продаж квартир в Тбилиси достиг $2,5 млрд, GBC, со ссылкой на обзор Galt & Taggart за июль 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
2. Продажи квартир и арендные ставки в Тбилиси, май 2026 г., GBC, со ссылкой на Galt & Taggart (дата обращения 20 октября 2026 г.)
3. Арендные ставки и доходность в Тбилиси, март 2026 г., GBC, со ссылкой на Galt & Taggart (дата обращения 20 октября 2026 г.)
4. Отчёт о рынке недвижимости Тбилиси за июнь 2026 г., Homesoverseas, 10 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
5. Цены и инфляция в Тбилиси, Trend, со ссылкой на Galt & Taggart, 7 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
6. Обзор сектора: жилая недвижимость Батуми, Investor.ge, со ссылкой на Galt & Taggart, 20 апреля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
7. Цены на жильё в Батуми выросли на 17% в 2025 г., International Investment, 23 февраля 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
8. Рынок жилья Батуми в июне 2026 г., Homesoverseas, со ссылкой на Colliers, 7 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. Эффективные процентные ставки по депозитам, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
10. Банковские депозиты на конец июля 2026 г., 1TV, со ссылкой на Национальный банк Грузии, 26 августа 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
11. Ключевая ставка сохранена на уровне 8,25%, Национальный банк Грузии, 21 октября 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
12. Требования PTI и LTV, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
13. Порог кредитования в лари с 1 июля повышается до 1 млн лари, GBC (дата обращения 20 октября 2026 г.)
14. Грузия ужесточит правила кредитования с февраля 2027 г., Georgia Today, 30 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
15. Сборы за регистрацию недвижимого имущества, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 20 октября 2026 г.)
16. Постановление Правительства № 507 о нотариальных сборах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
17. Услуги и комиссия, Topbroker, и Продайте свою недвижимость, Tbilisi Home (дата обращения 20 октября 2026 г.)
18. Публичное решение № 143, 14 мая 2026 г., и Публичное решение № 175, 8 июня 2026 г., Министерство финансов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
19. Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
20. Официальный курс лари, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
21. Грузия принимает обязательства по статье VIII, Международный валютный фонд, 27 января 1997 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
22. Пересечение таможенной границы Грузии, Служба доходов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)

История изменений

• 20 октября 2026 - Сравнение опубликовано на основе рыночных отчётов Galt & Taggart и Colliers, данных Национального банка Грузии о депозитах и кредитовании, сборов Публичного реестра и нотариусов, опубликованных комиссий агентств, Налогового кодекса, решений Министерства финансов и Гражданского кодекса.