Ущерб и споры с нанимателем в Грузии: как их урегулировать

Как урегулировать ущерб или спор с нанимателем в Грузии?

Большинство споров между наймодателями и нанимателями в Грузии (речь о стране) сводится к деньгам: повреждения сверх нормального износа, неоплаченные счета или аренда и то, какая часть залога вернётся. Порядок действий в Тбилиси и Батуми одинаков. Зафиксируйте проблему, направьте письменное требование, попробуйте договориться, при необходимости с помощью медиатора, и лишь после этого прибегайте к быстрой процедуре бюро исполнения для бесспорных долгов или к суду. На всех этапах наймодатель не вправе действовать самоуправно: менять замки или удерживать вещи нанимателя. Если ущерб причинили гости краткосрочной аренды, сначала используются собственные механизмы платформ по претензиям за ущерб, и подать такую претензию нужно в течение 14 дней.

В этом руководстве разобраны доказательства, удержания из залога, способы получить деньги с их стоимостью и сроками, действия в ситуации, когда наниматель уехал из Грузии, а также ущерб от гостей краткосрочной аренды. Выселение нанимателя, который отказывается съезжать, описано в нашем руководстве о правах и обязанностях наймодателя.

Сравнение способов

Доказательства: что решает исход спора

Каждая сторона обязана доказать собственные требования, а суды принимают объяснения сторон, показания свидетелей, документы, вещественные доказательства и заключения экспертов. На практике самые сильные доказательства готовятся ещё до того, как что-то пошло не так:

• Подписанная опись с датированными фотографиями или видео каждой комнаты в момент передачи квартиры.
• Такая же фиксация при окончании найма, по возможности в присутствии нанимателя.
• Показания счётчиков на обе даты, подписанные обеими сторонами.
• Чеки или письменные сметы на каждый ремонт, стоимость которого вы требуете.
• Сообщения и письма, в которых наниматель сообщил о повреждении или признал его.

При крупных требованиях сторона может заказать экспертное заключение и приложить его к иску. По тарифам государственного Бюро судебной экспертизы 2023 года визуальный осмотр состояния здания стоил 300 лари, за определение стоимости ремонтных работ брали 2,5% от стоимости, но не менее 500 лари, а за исследование бытового прибора 100 лари; с 1 марта 2026 года действуют новые тарифы, поэтому уточните актуальную цену перед заказом. Доказательства, полученные незаконно, например при входе в квартиру без согласия, юридической силы не имеют.

Удержания из залога

Залог может покрыть то, что наниматель должен по договору: неоплаченную арендную плату, счета, которые договор возлагает на нанимателя, и стоимость повреждений сверх износа, возникающего при обычном пользовании. Он не может покрыть обычное старение краски, полов или мебели, а также счета, о которых договор вообще не упоминал. Гражданский кодекс не устанавливает срок возврата залога, поэтому его должен установить договор; кодекс также указывает, что на внесённый заранее залог начисляются проценты, но ставку не называет, а любое условие, ухудшающее положение нанимателя, ничтожно. Будьте готовы к возражению в виде зачёта: наниматель может, предварительно уведомив вас, удержать из арендной платы собственные требования, связанные с наймом, например оплаченные им расходы на ремонт, даже если договор это запрещает.

Отправьте нанимателю постатейный расчёт с фотографиями и чеками и без промедления верните остаток. Понятный расчёт снимает большинство споров о залоге ещё до их начала; условия договора, которые это позволяют, есть в нашем шаблоне договора аренды.

Как составить письменное требование

Грузинское право не требует направлять претензию до обращения в суд, но письменное требование всё равно остаётся правильным первым шагом: в нём закрепляются сумма, срок и доказательства, и нередко на нём спор и заканчивается. Направьте его по адресу и на электронную почту, указанные в договоре; Гражданский процессуальный кодекс признаёт способ вручения, о котором стороны договорились заранее. Чтобы получить доказательство, которое трудно оспорить, поручите требование нотариусу: он составит его за 10 лари, вручит за 10 лари и ещё за 10 лари удостоверит, что оно было вручено или что вручить его не удалось.

Урегулирование через медиацию

Согласно Закону о медиации 2019 года, стороны могут выбрать медиатора из национального реестра, который ведёт Ассоциация медиаторов Грузии. Вознаграждение согласуется с медиатором, а общие расходы делятся поровну, если не договорились иначе. Мировое соглашение составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами и медиатором. Если одна из сторон затем его не выполняет, городской суд по заявлению обращает соглашение к исполнению, как правило без заседания и в течение 10 дней, и выдаёт исполнительный лист; это определение обжалованию не подлежит. Медиация также приостанавливает течение сроков исковой давности на срок до 2 лет, что важно, поскольку требования наймодателя о возмещении ущерба погашаются через 6 месяцев после возврата квартиры.

Медиатором может выступить и нотариус, если обе стороны согласны; нотариус утверждает мировое соглашение и, если оно не исполняется, может выдать исполнительный лист за 140 лари. Кроме того, после подачи иска судья вправе направить имущественный спор на сумму до 20 000 лари на судебную медиацию даже без согласия сторон.

Быстрый путь для бесспорных долгов

Для документально подтверждённого долга, срок уплаты которого уже наступил, например неоплаченной арендной платы или счетов по письменному договору, Национальное бюро исполнения ведёт упрощённое производство. Бюро проверяет заявление, уведомляет нанимателя и даёт ему 10 календарных дней, чтобы заплатить, возразить или предложить мировое соглашение. Если наниматель молчит или признаёт долг, председатель бюро издаёт приказ о взыскании долга, который исполняется так же, как судебное решение; письменное возражение прекращает процедуру, и наймодатель обращается в суд. Есть 2 ограничения: этот путь закрыт, если наймодатель сам ещё что-то должен взамен, например залог, а уведомление нельзя вручить путём публичного объявления, поэтому до исчезнувшего нанимателя оно не дойдёт.

Обращение в суд

Иск, основанный на договоре найма, можно подать по месту нахождения квартиры. Магистратские судьи рассматривают денежные требования до 5 000 лари; более крупные иски идут в городской суд. Подача иска в первой инстанции стоит 3% от заявленной суммы, минимум 100 лари. В первой инстанции вас может представлять по доверенности любой дееспособный совершеннолетний, например управляющий или знакомый; в апелляции выступать могут только адвокаты. Проигравшая сторона возмещает победителю расходы на представителя лишь в разумных пределах и не более 4% от цены иска, так что по иску на 3 000 лари вернётся не больше 120 лари.

Процессуальный кодекс рассчитывает, что дело будет рассмотрено за 2 месяца, а сложное за срок до 5 месяцев, но на деле всё идёт медленнее: по данным комиссии Совета Европы по эффективности правосудия, в 2023 году гражданские дела первой инстанции в Грузии рассматривались около 325 дней. Ответчик, не представивший возражения в срок, назначенный судом (не более 14 дней, а по сложным делам 21 день), может проиграть заочно, без заседания. Электронная система подачи исков требует грузинского личного номера и квалифицированной электронной подписи, поэтому большинство иностранных собственников подают документы на бумаге в канцелярии суда или через представителя.

Если наниматель уехал из Грузии

Нанимателя, который покинул страну с долгами, всё равно можно привлечь к суду в Грузии, по месту нахождения квартиры. Если известен его адрес за рубежом, иск направляют по Гаагской конвенции о вручении за границей судебных и внесудебных документов, и он считается врученным, если подтверждение не пришло в течение 6 месяцев, несмотря на разумные усилия. Если местонахождение нанимателя неизвестно, суд может распорядиться о вручении через публикацию, и тогда документ считается врученным на 7-й день. Дальше взыскание зависит от того, что у нанимателя есть в Грузии, например банковский счёт; решение против человека, у которого в стране ничего нет, исполнить может быть трудно.

Взыскание после решения суда

Национальное бюро исполнения взыскивает деньги по судебным решениям, приказам о взыскании долга и нотариальным исполнительным листам. Должник платит сбор за исполнение в размере 7% от суммы требования, не менее 50 лари. Наймодатель при подаче исполнительного листа вносит аванс 2%, по требованиям от 50 000 лари 1,5%, а от 100 000 лари 1%, и этот аванс возвращается пропорционально взысканной сумме. Должника вносят в открытый Реестр должников: это блокирует продажу и ипотеку его зарегистрированного имущества и обязывает банки заморозить его счета в пределах суммы долга. Запрета на выезд за обычный гражданский долг нет. За выселение нанимателя бюро берёт 1% рыночной стоимости недвижимости, не менее 100 лари.

Ущерб от гостей краткосрочной аренды

• Airbnb. Запросите оплату в Resolution Center (Центре урегулирования) в течение 14 дней после выезда гостя, приложив фото или видео и сметы либо чеки на ремонт. У гостя есть 24 часа на ответ; если он отказывается платить или молчит, попросите Airbnb вмешаться. Нормальный износ не покрывается.
• Booking.com. Запросите возмещение ущерба через платформу в течение 14 дней после проживания. Booking.com списывает деньги с гостя только с его согласия и сам никакой ответственности не несёт, поэтому, если вам нужна защита, берите страховой депозит по своим правилам проживания.
• Полиция. Кража является преступлением независимо от суммы, а повреждение имущества становится преступлением, когда ущерб превышает 150 лари; заявите в полицию и сохраните полицейский протокол для любой претензии.
• Шум. Муниципальные инспекторы штрафуют за шум в жилых домах: 150 лари для физического лица, 500 и 1 000 лари за повторные нарушения и в 10 раз больше для компании или зарегистрированного индивидуального предпринимателя.

Чего делать не следует

• Не меняйте замки и не выносите вещи нанимателя: владение нанимателя защищено законом, в том числе от собственника.
• Не входите в квартиру без согласия, за исключением экстренных случаев, предусмотренных договором.
• Не удерживайте весь залог из-за небольшой претензии: чрезмерное удержание провоцирует встречный иск.
• Не тяните: требования к нанимателю о возмещении ущерба погашаются через 6 месяцев после возврата квартиры.

Как действовать в споре: по шагам

1. Зафиксируйте

   Фото, опись, показания счётчиков, чеки, переписка.

2. Посчитайте

   Постатейное требование с обоснованием каждого удержания.

3. Потребуйте письменно

   Со сроком, через канал уведомлений из договора или через нотариуса.

4. Предложите договориться

   Напрямую или через медиатора.

5. Выберите путь

   Упрощённое производство для бесспорных долгов, суд для остального.

6. Взыщите

   Через Национальное бюро исполнения.

Риски и исключения

• Слабые доказательства. Без акта при передаче квартиры ущерб трудно доказать.
• Медленные суды. В 2023 году гражданские дела первой инстанции длились в среднем около 325 дней.
• Скромное возмещение расходов. Расходы на юриста возмещаются только в пределах 4% от цены иска.
• Наниматель за границей. Вручение и взыскание занимают гораздо больше времени.
• Самоуправство. Замена замков или удержание вещей открывает путь для претензий к наймодателю.

Частые вопросы

Можно ли оставить себе залог в счёт ущерба?

За повреждения сверх нормального износа, при наличии постатейного расчёта и доказательств.

Обязательно ли направлять претензию перед подачей иска?

Нет, но это лучший первый шаг и хорошее доказательство.

Есть ли в Грузии суд по мелким искам?

Магистратские судьи рассматривают иски до 5 000 лари; для бесспорных долгов есть упрощённое производство в бюро исполнения.

Сколько длится гражданское дело?

Закон рассчитывает примерно на 2 месяца; в 2023 году в среднем уходило около 325 дней.

Нужен ли мне адвокат?

В первой инстанции нет; представлять вас может любой человек с доверенностью.

Можно ли подать в суд на нанимателя, который уехал из Грузии?

Да, по месту нахождения квартиры; вручение за границей может занять 6 месяцев.

Сколько времени есть на требование о возмещении ущерба?

6 месяцев с момента возврата квартиры; медиация приостанавливает этот срок.

Можно ли вызвать полицию из-за ущерба от гостя?

Да, при краже, а также при ущербе свыше 150 лари.

Источники

1. Civil Procedure Code of Georgia (Articles 14-18, 53, 59, 70-78, 94, 102-103, 162, 186, 201, 230-233, 363-31 to 363-33), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
2. Civil Code of Georgia (Articles 547, 552, 553, 556, 564, 573), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
3. Law of Georgia on Enforcement Proceedings (Articles 19-1 to 19-4, 38, 91-2 to 91-8), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
4. Приказ министра юстиции № 144 о сборах за исполнение, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
5. Law of Georgia on Mediation, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
6. Law of Georgia on Notaries (Article 38-1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
7. Постановление Правительства № 507 о нотариальных тарифах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
8. Постановление Правительства № 14 от 2023 г. о тарифах Бюро судебной экспертизы, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. Georgia: beneficiary profile, CEPEJ Совета Европы, 15 июля 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
10. Concealed court statistics, IDFI, 4 августа 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
11. Электронная подача исков, Общие суды Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
12. Mediation in Georgia, Kluwer Mediation Blog, 11 октября 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
13. Host damage protection, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
14. Damage policy, Booking.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
15. Criminal Code of Georgia (Articles 177, 187), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
16. Code of Administrative Offences (Article 77-1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)

История изменений

• 20 октября 2026 - Руководство подготовлено по Гражданскому процессуальному кодексу, Гражданскому кодексу, законам об исполнительном производстве, медиации и нотариате, приказу о сборах за исполнение, данным Совета Европы о судах и правилам платформ о возмещении ущерба.