Ликвидность вторичного рынка в Грузии: сколько времени продается квартира

Сколько времени занимает продажа квартиры в Грузии?

Точного ответа никто не публикует. Ни аналитики, следящие за рынком (Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers), ни сайты объявлений не сообщают, сколько дней квартиры остаются в продаже, поэтому любая точная цифра, которая вам попадется, - это догадка. Зато данные показывают глубину каждого рынка: в 2025 году в Тбилиси зарегистрировали 21 427 сделок на вторичном рынке, примерно половину всех продаж квартир в городе, а вторичный рынок Батуми примерно втрое меньше и сильнее зависит от сезона. В обоих городах квартира с полным пакетом документов, цена которой соответствует недавним сделкам, в районе с большим числом покупателей продается намного быстрее, чем необычная квартира, квартира с проблемами в документах или квартира, цена которой назначена в расчете на удачу.

Здесь собрано, что данные о сделках говорят о ликвидности: какие квартиры продаются легче всего, как цены вторичного жилья соотносятся с ценами новостроек, как рынок вел себя во время прошлых потрясений и что замедляет продажу. Наши услуги по продаже описаны на странице услуги по перепродаже.

Насколько глубок вторичный рынок?

Заметны две тенденции. Перепродажи квартир в новых зданиях держались на одном уровне и в 2024 году выросли на 8,1%, а перепродажи квартир в старых, в основном советских домах в том же году сократились на 12,5%, а за два года - примерно на четверть. По оценке Galt & Taggart 2019 года, около 78% жилого фонда Тбилиси построено до 1991 года, так что старый сегмент велик по количеству квартир, но покупателей в нем меньше. В 2025 году общее число перепродаж в Тбилиси восстановилось до 21 427, а в июле 2026 года месячный объем вторичных сделок достиг максимума с 2022 года.

По всей Грузии TBC Capital насчитал в 2025 году около 78 500 сделок с недвижимостью, из них 49 200 пришлись на вторичный рынок. Основная активность сосредоточена в двух главных городах: по оценке Национального банка, на Тбилиси приходится около 60% активности на рынке жилья.

Какие квартиры продаются легче всего

• Квартиры средней площади. На квартиры от 51 до 80 м² в 2025 году пришлось 53,0% продаж в Тбилиси, на квартиры от 35 до 50 м² - 25,5%, а на квартиры от 81 до 150 м² - 19,6%. Galt & Taggart объясняет такой выбор доступностью и тем, что такие квартиры проще сдавать.
• Середина ценового диапазона. В 2025 году 56,6% квартир в Тбилиси были проданы дешевле $1 100 за м², а 37,7% - по цене от $1 101 до $2 000; доля сделок дороже $3 000 за м² составила 1,2%. Чем дороже квартира, тем меньше покупателей на нее в каждый конкретный момент.
• Оживленные районы. В Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори в 2025 году было зарегистрировано больше 6 000 продаж в каждом, а в Ваке, Чугурети, Мтацминде и Вашлиджвари - меньше 1 400 в каждом. Доли показаны в нашем рейтинге районов.
• Готовые зарегистрированные квартиры. Когда в конце 2024 года политическая неопределенность усилилась, Galt & Taggart отметил, что покупатели переключились на готовые квартиры с проектов, которые еще строятся.

За сколько продаются квартиры на вторичном рынке

В Тбилиси квартира на вторичном рынке в новом здании продается почти по цене новостройки, хотя новые квартиры предлагаются без отделки; в Батуми вторичное жилье стоит заметно дешевле готовых новых квартир. Продавцу приходится соперничать с застройщиками, которые предлагают рассрочку: по данным Galt & Taggart, в тбилисских проектах, завершенных в 2025 году, было продано 94% квартир, большей частью по собственным программам рассрочки застройщиков. Насколько реальная цена сделки ниже запрашиваемой, никто не измеряет; одно тбилисское агентство сообщает, что его собственные сделки закрываются примерно на 5% ниже запрашиваемой цены, но это опыт одной фирмы, а не рыночные данные.

Как платят покупатели

Продать проще, когда покупатель может взять кредит. В 2019 году Galt & Taggart оценивал долю тбилисских сделок, профинансированных ипотекой, примерно в 40%; к декабрю 2024 года на ипотеку приходился 21,0% стоимости продаж, поскольку большинство покупателей новых квартир пользовались рассрочкой от застройщиков. На вторичном рынке застройщики ничего не финансируют, поэтому возможность покупателя получить ипотеку здесь важнее. Правила Национального банка допускают кредит до 90% стоимости при ипотеке в лари и до 70% при ипотеке в иностранной валюте, а банк обычно кредитует только под квартиру, которая зарегистрирована и находится в доме, введенном в эксплуатацию.

Как ликвидность пережила прошлые потрясения

• Пандемия, 2020 год. Во время локдауна продажи в Тбилиси упали в апреле 2020 года на 92,7%, а в мае на 74,3% по сравнению с тем же месяцем годом ранее; в июне падение сократилось до 21,0%.
• Правила ипотеки, 2019 год. В 2018 году продажи подскочили на 33,4%: покупатели спешили купить до вступления в силу более жестких правил кредитования с января 2019 года, после чего в 2019 году рынок остыл.
• Политическая неопределенность, 2024-2025 годы. В январе 2025 года продажи квартир в старых зданиях были на 29,2% ниже, чем годом ранее. Продажи застройщиков за первые четыре месяца 2025 года снизились на 4,1%, затем за следующие восемь выросли на 42,0%, а вторичный рынок завершил 2025 год с ростом на 3,5%.

Закономерность такова: во время потрясения объемы быстро падают, а когда условия нормализуются, восстанавливаются за срок от нескольких месяцев до нескольких кварталов; в эпизоде 2024-2025 годов вторичному рынку, по нашему прочтению цифр, понадобилось примерно два-три квартала, чтобы вернуться к росту. Продавец, вынужденный продавать в разгар потрясения, расплачивается за это более низкой ценой или более долгим ожиданием.

Что замедляет продажу

• Документы. Квартиру в доме без акта ввода в эксплуатацию нельзя зарегистрировать как отдельный объект, а значит, большинство покупателей с ипотекой отпадают.
• Договоры на строящееся жилье. Чтобы продать договор на недостроенную квартиру, обычно нужно согласие застройщика на передачу ваших обязательств, а покупатель берет на себя риск, связанный с застройщиком.
• Ипотека на квартире. Банку нужно либо погасить долг, либо получить его согласие на продажу, и это добавляет еще один шаг при закрытии сделки.
• Совладельцы и наследники. Подписать должны все собственники; если одного из совладельцев нет или наследство не оформлено до конца, продажа останавливается.
• Арендатор в квартире. Договор аренды сохраняется после продажи: инвестору это подходит, а тому, кто хочет въехать сам, нет.
• Сезон. В Батуми покупатели-инвесторы активнее всего тогда, когда приезжают, то есть в основном в теплые месяцы.
• Цена. Квартира, цена которой выше недавних продаж похожих квартир, будет ждать покупателя при любом рынке.

Расходы и документы при продаже

Сборы реестра подробно разобраны в нашем материале о сборах Публичного реестра. Когда покупатель и продавец договорились, сама регистрация занимает дни, а не недели; основное время уходит на поиск покупателя.

Курорты и другие города

За пределами Тбилиси и Батуми рынки узкие. В третьем квартале 2024 года в Бакуриани зарегистрировали 352 продажи квартир, а в Гудаури 64; это последние опубликованные данные по курортам, а актуальных цифр по Кутаиси и Рустави нет вовсе. По одной оценке, которую приписывают TBC Capital, на все остальные города вместе приходится около 8% сделок. На узком рынке квартира может продаваться гораздо дольше, а цена зависит от тех немногих покупателей, которые ищут жилье в данный момент.

Как сделать квартиру более легкой для продажи

1. Покупайте, думая о выходе. Квартира средней площади в оживленном районе, в доме, введенном в эксплуатацию и зарегистрированном.
2. Держите пакет документов полным. Выписка, договор, разрешения, акт ввода в эксплуатацию, квитанции и все счета за ремонт.
3. Назначайте цену по зарегистрированным сделкам. Сравнивайте с продажами похожих квартир поблизости, а не с ценами в объявлениях.
4. Учитывайте арендаторов и сезоны. Приурочьте продажу к окончанию договора аренды, а в Батуми - к месяцам, когда приезжают покупатели.
5. Устраняйте препятствия заранее. До выставления квартиры на продажу договоритесь с банком о погашении ипотеки, а с совладельцами - о самой продаже.

Риски и исключения

• Нет данных о сроках продажи. Любая цифра о количестве дней в продаже - это оценка.
• Узкие сегменты. У больших, дорогих или старых квартир меньше покупателей.
• Конкуренция с новостройками. Застройщики продают в рассрочку, которую частные продавцы предложить не могут.
• Потрясения. Объемы сделок могут резко падать на несколько месяцев.
• Документы. Без полного пакета документов покупатели с ипотекой отпадают.

Частые вопросы

Сколько в среднем продается квартира в Тбилиси?

Ни один источник этого не публикует; данные реестра показывают объемы и цены, но не число дней в продаже.

Сколько сделок на вторичном рынке Тбилиси?

21 427 в 2025 году, по данным Galt & Taggart.

Дешевле ли вторичные квартиры, чем новые?

В Тбилиси немного ($1 316 против $1 373 за м² в декабре 2025 года); в Батуми разница намного больше.

Какие квартиры продаются быстрее всего?

Квартиры средней площади от 51 до 80 м² в оживленных районах с полным пакетом документов.

Какова комиссия агентства?

Около 3% в проверенных нами агентствах; обычно ее платит продавец, и размер можно обсудить.

Сколько длится регистрация?

4 рабочих дня по стандартному сбору 150 лари или в тот же день за 350 лари.

Облагается ли налогом доход от продажи?

Нет, если жилье было у вас в собственности больше двух лет; в противном случае по ставке 5%.

Что произошло с продажами во время пандемии?

В апреле 2020 года они упали на 92,7% и восстановились за несколько месяцев.

Источники

1. Tbilisi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
2. Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
3. Tbilisi Real Estate Market Outlook, December 2019, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
4. Georgia's real estate market grows 6% in 2025 (TBC Capital data), Georgia Today, 12 февраля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
5. Tbilisi and Batumi apartment sales surpass $4.3 billion in 2025 (Colliers data), Georgia Today, 17 февраля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
6. Batumi sales fell 9% in 2023 (Colliers data), Homesoverseas, 18 января 2024 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
7. Batumi real estate market slowed in 2024 (Galt & Taggart data), GBC, 4 марта 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
8. Batumi residential market grows 15% in 2025 (Galt & Taggart data), GBC, март 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
9. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
10. Sell property in Tbilisi (страница агентства), Tbilisi Home (дата обращения 19 октября 2026 г.)
11. Agency services (комиссия), Top Broker (дата обращения 19 октября 2026 г.)
12. Overview of the Tbilisi real estate market for Q2 2020 (Galt & Taggart data), Georgia Wealth (дата обращения 19 октября 2026 г.)
13. January 2025 Tbilisi residential transactions down 7.5%, GBC, 14 февраля 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
14. Financial Stability Report 2025, Национальный банк Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
15. Immovable property registration fees, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 19 октября 2026 г.)
16. Resort apartment sales, third quarter of 2024 (Galt & Taggart data), Georgia Today, 15 ноября 2024 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)

История изменений

• 19 октября 2026 - Страница с данными опубликована на основе данных реестра от Galt & Taggart, а также Colliers, TBC Capital, Национального банка, сборов Публичного реестра и прайс-листов агентств.