Тбилиси и Батуми в одной таблице
Эти два города часто представляют как соперничающие варианты для одних и тех же денег, но данные описывают два разных бизнеса. В таблице последние доступные цифры стоят рядом; в каждой строке указан период, к которому она относится, потому что отчеты по двум рынкам выходят по разным календарям.
| Критерий | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|
| Продано квартир в 2025 г. | 42 388 | 17 478 |
| Цена на первичном рынке | $1 398 за м², белый каркас (февраль 2026 г.) | $1 960 за м², под ключ (июнь 2026 г.) |
| Цена на вторичном рынке, более новые дома | $1 304 за м² (февраль 2026 г.) | $1 497 за м² (июнь 2026 г.) |
| Последнее годовое изменение цен на первичном рынке | +4,0% за 2025 г. | +9,8% за год до июня 2026 г. |
| Валовая доходность аренды | 8,6% (февраль 2026 г.) | 7,1% (июнь 2026 г.), снижение с 8,8% в 2024 г. |
| Как измеряется доходность | Долгосрочная аренда за $10,1 за м² в месяц для квартиры площадью 50-60 м² | Средняя суточная ставка посуточной аренды $34,6 для квартир, в которых не больше двух спален |
| Кто покупает | 77% граждан Грузии в проектах обследованных застройщиков (2025 г.) | 52% иностранцев в продажах застройщиков (2025 г.) |
| Визиты иностранных посетителей, 2025 г. | 3,8 млн | 2,7 млн во всей Аджарии |
| Сигнал со стороны предложения | 87 000 строящихся квартир; число новых разрешений на строительство в начале 2026 г. сократилось на 50,7% | Непроданный запас велик; аналитики говорят о давлении избыточного предложения |
Почему это на самом деле две разные инвестиции?
Тбилиси - столица с населением 1,37 млн человек, где квартиры покупают в основном грузины, чтобы в них жить. Рынок аренды здесь долгосрочный: арендаторы заключают договоры на месяцы или годы, а ставки меняются медленно. На протяжении 2024 и 2025 годов аренда держалась в пределах от $9 до $10 за квадратный метр в месяц, а в феврале 2026 г. немного поднялась до $10,1. Инвестор в Тбилиси входит в большой, внутренний и довольно устойчивый рынок.
Батуми - приморский город в регионе Аджария, где во всей автономной республике живут 413 000 человек и где в 2025 г. больше половины продаж застройщиков пришлось на иностранцев. Арендный доход здесь в значительной мере дает посуточная аренда с оплатой за ночь, и Galt & Taggart рассчитывает доходность Батуми исходя из средней суточной ставки. Инвестор в Батуми входит в рынок меньший, более международный и более сезонный, где цены росли быстрее, а доходность постепенно снижается.
Ни одно из этих описаний не является приговором. Они лишь означают, что на вопрос «какой город лучше?» нет ответа, пока вы не скажете, для чего предназначены деньги.
Покупатели тоже различаются в деталях. В тбилисских проектах, которые обследовала Galt & Taggart, крупнейшей иностранной группой в 2025 г. были израильтяне с долей 10% покупателей, за ними шли россияне с 3%, а на грузин пришлось 77%. В Батуми, где иностранцы купили 52% квартир в продажах застройщиков, покупатели приезжают из более широкого круга стран, поэтому спрос зависит не только от экономики самой Грузии, но и от экономик других стран.
Что можно купить на один и тот же бюджет в каждом городе
Средние цены скрывают широкий разброс, но они дают разумную первую проверку того, сколько квадратных метров означает ваш бюджет. В таблице два бюджета разделены на средние цены по городам и на средние цены по нескольким районам. Обратите внимание на разницу в состоянии квартир: цены новостроек Тбилиси указаны для белого каркаса, который еще требует отделки, тогда как цены Батуми относятся к квартирам под ключ.
| Местоположение и цена за м² | Что дают $100 000 | Что дают $155 000 |
|---|---|---|
| Среднее по Тбилиси, $1 398 (белый каркас) | около 72 м² | около 111 м² |
| Сабуртало, $1 613 (белый каркас) | около 62 м² | около 96 м² |
| Ваке, $2 781 (белый каркас) | около 36 м² | около 56 м² |
| Среднее по Батуми, $1 960 (под ключ) | около 51 м² | около 79 м² |
| Район Нового бульвара, $1 800 (под ключ) | около 56 м² | около 86 м² |
| Старый Батуми, $3 239 (под ключ) | около 31 м² | около 48 м² |
Второй столбец выбран не случайно: недвижимость стоимостью более $150 000 может служить основанием для вида на жительство, а $155 000 - пример бюджета, который превышает эту границу. ВНЖ зависит от стоимости, которую подтверждает аккредитованный оценщик, а не от цены, которую вы заплатили, и эти правила подробно объяснены в нашем руководстве о пороге в $150 000.
Арендный доход: ровные месяцы или сильный сезон?
В Тбилиси доход поступает в виде ежемесячной арендной платы от одного арендатора. При средней ставке февраля 2026 г. в $10,1 за квадратный метр квартира площадью 55 м² сдается примерно за $555 в месяц. Арендная плата предсказуема, а работа владельца в основном сводится к тому, чтобы найти надежного арендатора и содержать квартиру в порядке. Физическое лицо, которое сдаёт жильё для проживания и не заявляет вычетов, платит с этого дохода 5% (Налоговый кодекс Грузии, статья 81(2)).
В Батуми типичная модель - посуточная аренда, и год в этом городе имеет четко выраженную форму. Аэропорт обслужил 1,23 млн пассажиров в 2025 г., причем самым загруженным месяцем был август, а средняя суточная ставка для небольших квартир во втором квартале 2026 г. составила $34,6, что на 4,2% ниже, чем годом ранее. Долгосрочная аренда здесь тоже есть: по данным Galt & Taggart, она стоит от $11,9 до $12,3 за квадратный метр в месяц в Старом Батуми и в районе Нового бульвара и $10,6 во внутренних и периферийных районах. Квартира для посуточной аренды зарабатывает больше в удачное лето и меньше в дождливую зиму, а кто-то должен убирать, заселять гостей и отвечать на сообщения, что стоит либо денег, либо времени.
Рост цен и что за ним стоит
Цены на новостройки в Тбилиси выросли на 20,2% в 2023 г., на 11,6% в 2024 г. и на 4,0% в 2025 г.: это охлаждение после бума 2022-2023 годов. Galt & Taggart ожидает в 2026 г. рост в пределах однозначных чисел, в зависимости от предложения. В Батуми цены квартир под ключ выросли с $1 618 за квадратный метр в середине 2024 г. до $1 784 в середине 2025 г. и до $1 960 в середине 2026 г., то есть почти на 10% в год.
Более быстрый рост в Батуми сопровождается предупреждением тех же аналитиков: большой разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке, большое число текущих проектов в работе и постепенно снижающаяся доходность ограничивают то, как долго может продолжаться нынешний темп. В Тбилиси сигнал со стороны предложения пока указывает в другую сторону: в начале 2026 г. число новых разрешений на строительство сократилось вдвое, хотя 87 000 квартир уже строились. Рост, который уже произошел, - это история; рост, за который вы платите заранее, - это прогноз.
Продажа в будущем: ликвидность и конкуренция
Инвестиция хороша ровно настолько, насколько хорош выход из нее. В 2025 г. в Тбилиси было зарегистрировано более чем вдвое больше продаж квартир, чем в Батуми, и большинство покупателей здесь местные, поэтому квартира в сложившемся районе обычно находит большой круг потенциальных покупателей. Покупатели в Батуми более международные: это расширяет круг покупателей в хорошие годы и сужает его, когда меняется ситуация с поездками или курсы валют. В обоих городах квартира на вторичном рынке конкурирует с новым предложением застройщиков; в Батуми средняя цена на вторичном рынке в июне 2026 г. была примерно на 24% ниже средней цены на первичном рынке, и это показывает, сколько покупатель уже не новой квартиры рассчитывает заплатить по сравнению с новой.
Какой город для какой цели?
| Ваша главная цель | Перевес в пользу | Почему |
|---|---|---|
| Стабильная аренда при минимальном управлении | Тбилиси | Долгосрочные арендаторы, более высокая измеренная доходность, ставки аренды стабильны с 2024 г. |
| Дом для отдыха, который зарабатывает летом | Батуми | Спрос на посуточную аренду достигает пика как раз в тот сезон, когда вы сами не пользовались бы квартирой |
| Жизнь в Грузии круглый год | Тбилиси | Работа, школы, услуги и насыщенная городская жизнь в течение всего года |
| Рост стоимости капитала с готовностью к большему риску | Любой из двух, но осторожно | Батуми в последнее время рос быстрее; в Тбилиси предложение замедляется |
| ВНЖ при самой низкой цене за м² | Тбилиси | Больше квадратных метров выше границы в $150 000, причем в большем числе районов |
| Самая простая перепродажа | Тбилиси | Более глубокий круг покупателей, в основном местных |
Можно ли совместить оба города?
Некоторые инвесторы так и поступают, и логика здесь в диверсификации: квартира в Тбилиси, сданная в долгосрочную аренду, ради стабильного дохода и квартира в Батуми ради сезона и личного пользования. Две небольшие квартиры распределяют риск одного плохого арендатора или одного слабого лета, но они же удваивают расходы на покупку, на управление и на оформление документов, и каждая из них по отдельности может не дотянуть до стоимости, необходимой для вида на жительство. Прежде чем делить бюджет, на который можно купить одну более хорошую квартиру, решите, какая цель для вас важнее всего.
Риски и исключения
- Сравнение доходностей, измеренных по-разному. Цифра по Тбилиси рассчитана на основе долгосрочной аренды, а цифра по Батуми - на основе посуточных ставок.
- Сравнение цен на квартиры в разном состоянии. Белый каркас требует отделки, а квартира под ключ - нет.
- Покупка роста, который уже произошел. Прошлый рост цен не является прогнозом.
- Игнорирование сезона. Именно зимние месяцы квартиры в Батуми решают, был ли год удачным.
Частые вопросы
В каком городе доходность аренды выше?
По последним данным, в Тбилиси: 8,6% в феврале 2026 г. против 7,1% в Батуми в июне 2026 г. Эти две цифры измеряются по-разному, поэтому воспринимайте разрыв как направление, а не как точную разницу.
Цены в Батуми выше, чем в Тбилиси?
Средние цифры говорят именно так: $1 960 против $1 398 за м². Но цифра по Батуми относится к квартирам под ключ, а цифра по Тбилиси - к белому каркасу, поэтому часть разрыва приходится на отделку.
Подходят ли оба города для получения вида на жительство?
Да. Правило зависит от стоимости недвижимости несельскохозяйственного назначения, а не от города, в котором она находится.
Где иностранцы покупают больше?
В Батуми, где в 2025 г. на иностранцев пришлось 52% продаж застройщиков. В обследованных проектах Тбилиси 77% покупателей были гражданами Грузии.
Есть ли на рынке Батуми избыточное предложение?
Galt & Taggart сообщает о большом непроданном запасе и говорит о давлении избыточного предложения, и это одна из причин, по которым компания ожидает замедления роста цен.
Предполагает ли это сравнение покупку в ипотеку?
Нет. Все цифры исходят из покупки за наличные. Если вы планируете брать кредит, спросите грузинские банки напрямую, кредитуют ли они нерезидентов и на каких условиях, и добавьте проценты в свой расчет.
Цифры по отдельным районам и зонам приведены в наших данных о доходности аренды; каждый город подробно разобран в руководствах по Тбилиси и Батуми.
Источники
- «Tbilisi Residential Real Estate», обзор за весь 2025 год, Galt & Taggart, 30 января 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «G&T: Tbilisi residential market has a strong start», Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Batumi Residential Real Estate», обзор за 2-й квартал 2026 г., Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Sector snapshot: Batumi residential real estate», Investor.ge, 20 апреля 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi», Colliers Georgia через CBW (дата обращения 10 октября 2026 г.)
- Статистика въездного туризма, 2025 г., Геостат (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Численность населения на 1 января 2026 г., Геостат (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статья 81), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано по данным Galt & Taggart по Тбилиси (февраль 2026 г.) и Батуми (2-й квартал 2026 г.), Geostat и Colliers.