Как проверить застройщика в Грузии: 20 вопросов

Проверка застройщика на одном экране

Когда вы покупаете новую квартиру в Грузии, особенно в доме, который ещё строится, вы покупаете не квартиру. Вы покупаете обещание застройщика её передать: на определённом участке, по определённому разрешению, к определённой дате, в определённой спецификации, а затем зарегистрировать её на ваше имя. Квартира надёжна ровно настолько, насколько надёжно это обещание, а обещание надёжно настолько, насколько надёжны компания, земля, разрешение, деньги и договор, на которых оно держится. Грузия позволяет проверить многое из этого. Право собственности на землю и обременения открыты в Публичном реестре, разрешения на строительство выдаются в порядке, установленном Кодексом Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, завершённое здание должно быть официально введено в эксплуатацию, прежде чем его можно эксплуатировать, а в Тбилиси мэрия публикует карту введённых в эксплуатацию зданий и приостановленных строек. Это руководство превращает эти источники в двадцать вопросов, которые можно задать любому застройщику, объясняет, как выглядит хороший и плохой ответ, и показывает, где проверить ответ самостоятельно.

Важно понимать, почему такая проверка вообще возможна. Ключевые документы либо публичны, либо обязательно должны быть у застройщика, который строит законно: выписку по участку может получить любой желающий, а разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию - это документы, без которых законная стройка и законная эксплуатация здания невозможны. Поэтому главный вопрос не в том, можно ли получить ответ, а в том, даст ли его застройщик сразу и совпадёт ли его ответ с документом. Таблица ниже показывает, что именно проверять и где.

Ни одна из этих проверок не требует доступа к закрытой информации, и ни одна не занимает больше нескольких дней, если от вашего имени действует юрист. Требуется другое: провести их до платежа по бронированию, а не после первого взноса. Пока вы ничего не заплатили, любой найденный недостаток - это повод пересмотреть решение без потерь; после первого платежа тот же недостаток становится проблемой, которую приходится решать, когда ваши деньги уже у застройщика. Остальная часть страницы объясняет каждую проверку и вопросы, которые к ней ведут.

Как проверить застройщика: шаг за шагом

Порядок ниже идёт от самых дешёвых проверок к самым дорогим. Каждый шаг может завершить процесс, и в этом весь смысл: чем раньше проявится проблема, тем дешевле она вам обойдётся. Первые шаги требуют лишь вопроса и нескольких минут на чтение выписки, последние - времени юриста и вашей подписи под договором. Если проект не проходит ранний шаг, тратить деньги на поздние не нужно.

1. Установите компанию

   Узнайте точное юридическое наименование и идентификационный номер компании, которая подпишет ваш договор (это не всегда бренд на рекламном щите), и найдите её в реестре. Именно эта компания будет нести перед вами обязательства, поэтому все дальнейшие проверки привязываются к ней, а не к названию проекта.

2. Прочитайте выписку по земле

   Попросите кадастровый код участка и прочитайте выписку из Публичного реестра: собственник, площадь, категория и каждая ипотека, арест или иное право, зарегистрированное на участок. Кадастровый код - это ключ, по которому находится вся остальная информация о земле, поэтому его стоит получить в самом начале.

3. Посмотрите разрешение

   Попросите разрешение на строительство и сравните его с продаваемым зданием: участок, количество этажей, назначение и класс. Совпадение этих параметров означает, что вам продают то, что разрешено строить; расхождение - что часть обещанного может оказаться вне разрешения.

4. Изучите репутацию

   Посетите два-три завершённых здания застройщика, проверьте, введены ли они в эксплуатацию, и поговорите с собственниками о сроках сдачи, качестве и управлении. Это единственный шаг, на котором вы видите не обещания, а результат.

5. Проследите за деньгами

   Спросите, как финансируется проект, заложена ли земля в банке и как ваши платежи связаны с ходом строительства. От ответа зависит, что будет со стройкой, если продажи замедлятся.

6. Прочитайте договор

   Поручите юристу, действующему в ваших интересах, прочитать проект договора и спецификацию до подписания и согласуйте защитные условия. После подписи изменить договор гораздо труднее, чем до неё.

7. Зарегистрируйте своё право

   После подписания договора зарегистрируйте предварительное право собственности в Публичном реестре, чтобы квартира числилась за вами, пока здание растёт. Так ваше право становится видимым для любого, кто проверяет здание.

Двадцать вопросов

Вопросы сгруппированы в порядке шагов, описанных выше. На каждый из них нужен короткий, конкретный ответ, подкреплённый документом, который можно проверить. Общие слова, ссылки на репутацию группы или обещание «показать позже» ответом не являются: это повод задать тот же вопрос ещё раз, письменно.

1. Какая компания подпишет мой договор и какой у неё номер в реестре? Бренд, застройщик и компания-подписант могут быть разными юридическими лицами. Вам нужна та, что подписывает, потому что именно у неё возникают обязательства перед вами. Если обязательства несёт одна компания, а репутация принадлежит другой, репутация сама по себе вас не защищает.
2. Кто владеет компанией и кто ею управляет? Запись в реестре показывает директоров и партнёров. Компания, недавно созданная под один проект, - обычное явление, но тогда тем важнее люди и группа, которые стоят за ней. В этом случае история проекта начинается с нуля, и оценивать приходится опыт владельцев и руководителей.
3. Какие здания компания или её группа уже завершила? Просите адреса, а не визуализации, и посещайте эти здания. Визуализация показывает замысел, адрес позволяет увидеть, каким этот замысел стал в реальности.
4. Были ли эти здания сданы вовремя и введены ли они в эксплуатацию? Спросите обещанные и фактические даты и проверьте ввод в эксплуатацию: согласно статье 139.1 Кодекса о пространственном планировании здание нельзя эксплуатировать до акта ввода в эксплуатацию. Застройщик, чьи прежние дома так и не получили этот акт, оставил своих покупателей с нерешённой проблемой.
5. Кому принадлежит участок сегодня? Выписка показывает зарегистрированного собственника. Если это не застройщик, спросите, на каком основании застройщик строит: совместное предприятие с собственником земли, аренда или право застройки (суперфиций), и прочитайте это соглашение.
6. Заложен ли участок или на него наложен арест? Банковская ипотека на землю - обычное дело при проектном финансировании; спросите, как ваша квартира будет освобождена от неё при регистрации, и получите ответ письменно. Арест - это сигнал остановиться.
7. Можно ли увидеть разрешение на строительство? Застройщик, который продаёт квартиры, должен быть в состоянии его показать. По Кодексу разрешение выдаётся в две стадии или в три при предварительном согласовании архитектурного проекта, поэтому спросите, до какой стадии дошёл проект.
8. Соответствует ли разрешение продаваемому зданию? Сравните количество этажей, общую площадь, назначение и участок. Этажи, проданные сверх разрешения, являются самовольным строительством, пока они не легализованы. Покупатель квартиры на таком этаже зависит от того, будет ли легализация вообще проведена.
9. Какого класса здание и кто осуществляет надзор? Кодекс делит здания на пять классов по степени риска (статья 96). Многоквартирные дома относятся к более высоким классам, для которых действуют более строгие требования к разрешению и надзору.
10. Кто проектировал конструкцию и есть ли у них сертификат? Согласно статье 140, архитекторы, инженеры-строители, утверждающие конструктивные проекты, и эксперты по проектам должны быть сертифицированы. Попросите назвать имена. Застройщик, уверенный в своём проекте, называет сертифицированного архитектора и инженера без колебаний, ведь их участие - требование закона, а не любезность.
11. На какой стадии стройка сегодня и каков график до завершения? Попросите график строительства и сравните его с тем, что вы видите на площадке. График полезен вдвойне: он показывает план и позволяет позже проверить, соблюдается ли он.
12. Когда истекает срок действия разрешения? Срок действия разрешения определяется проектом организации строительства (статья 111). Если к его истечению стройка не завершена, застройщик должен получить новое разрешение (статья 112), а это признак задержки, о котором стоит спросить.
13. Как финансируется проект? Собственные средства, банковские кредиты или платежи покупателей, и в какой пропорции. Проект, который финансируется в основном продажами, зависит от того, продолжатся ли продажи.
14. Как мои платежи привязаны к строительству? Лучший ответ - график в договоре, который связывает каждый взнос с определённой стадией, а не только с календарными датами. Тогда вы платите за то, что уже построено, а не авансом за то, что только обещано.
15. Какая дата сдачи указана в договоре и какая неустойка предусмотрена за её нарушение? Дата в буклете - это не дата. Дата в договоре с неустойкой - это дата. Только записанная в договоре дата создаёт обязательство, за нарушение которого застройщик отвечает.
16. Что именно входит в спецификацию? Каркас (чёрный, белый, зелёный или с полной отделкой), окна, отопление, лифты, места общего пользования и площадь квартиры, а также что происходит, если фактическая площадь при обмере окажется другой.
17. Могу ли я зарегистрировать предварительное право собственности? Национальное агентство публичного реестра регистрирует предварительное право собственности на квартиру в строящемся доме за стандартный сбор. Застройщик, который этому сопротивляется, подаёт тревожный сигнал.
18. Что будет, если стройка остановится или мне придётся выйти из сделки? В договоре должны быть условия возврата денег, права обеих сторон на расторжение и порядок, в котором решается судьба ваших платежей.
19. Кто будет управлять зданием после передачи и сколько это будет стоить? Спросите название управляющей компании, ожидаемый ежемесячный платёж и что он покрывает.
20. Когда здание введут в эксплуатацию и зарегистрируют мою квартиру? По статье 139.1 ввод в эксплуатацию предшествует постоянному подключению коммуникаций, а регистрация на ваше имя завершает покупку. Спросите обе даты и кто за что отвечает.

Двадцать вопросов могут показаться избыточными, но каждый из них закрывает отдельный риск: компания, земля, разрешение, деньги, договор и завершение покупки. Пропуск одного вопроса оставляет непроверенным один из этих элементов, а именно там обычно и прячется проблема, о которой застройщик сам не расскажет.

Сильные и слабые ответы

Большинство застройщиков вежливо ответят на большинство вопросов. Разница - в том, что содержит ответ. Таблица показывает для восьми из двадцати вопросов, как выглядит сильный ответ и что должно заставить вас присмотреться внимательнее. Сильный ответ почти всегда опирается на документ или конкретный факт, который можно проверить; слабый опирается на доверие, которое вас просят оказать заранее.

Один слабый ответ - повод спросить ещё раз, письменно. Несколько слабых ответов от одного застройщика - повод посмотреть другой проект. Письменный вопрос полезен и сам по себе: он фиксирует, что вы спрашивали и что вам ответили, и этот ответ потом можно сравнить с договором.

Почему проверка важна на сегодняшнем рынке

Рынок новостроек в Грузии большой и конкурентный. По подсчётам Colliers Georgia, в Тбилиси строится около 87 000 квартир, а Galt & Taggart сообщает, что площадь, разрешённая к строительству в городе в 2025 г., 1,7 млн квадратных метров, всё ещё на 32% превышала средний уровень 2015-2022 гг. В Батуми опрос Galt & Taggart среди застройщиков, у которых более 30 текущих проектов, показывает рост первичных продаж на 47,9% в первой половине 2026 г., при этом объём непроданных квартир остаётся высоким. Стоимость строительства растёт: индекс Геостата, который приводит Galt & Taggart, вырос на 6,4% за год по ноябрь 2025 г. в отчёте по Тбилиси и на 7,2% за год по июнь 2026 г. в отчёте по Батуми.

Растущие затраты и обильное предложение сжимают застройщиков с двух сторон. Сильные застройщики выдерживают это давление; более слабые могут замедлить стройку, изменить спецификацию или сильнее зависеть от новых продаж, чтобы финансировать уже проданные здания. Именно поэтому двадцать вопросов сосредоточены на деньгах, разрешениях и репутации: они отделяют застройщиков, которые способны достроить, от тех, кто на это надеется.

Для покупателя из этих цифр следует простой вывод. Большое предложение означает выбор: если один проект не проходит проверку, рядом почти наверняка есть другой. Рост затрат означает, что запас прочности у застройщика важнее, чем низкая цена в прайс-листе. А высокий объём непроданных квартир в Батуми означает, что там у вас есть время задать вопросы и дождаться документов, вместо того чтобы спешить с бронированием.

На что смотреть при посещении стройки

Посещение площадки, даже по видео, даёт доказательства, которых не даст ни один документ. Отправляйтесь туда с графиком строительства в руках и обратите внимание на следующее. Документы говорят, что должно происходить; площадка показывает, что происходит на самом деле, и только сравнение того и другого даёт полную картину.

• Ход работ по сравнению с графиком. Посчитайте этажи каркаса и сравните их со стадией, которую график обещает на этот месяц. Отставание на одну-две недели само по себе мало что значит; устойчивое отставание - повод для вопросов.
• Активность. Рабочие, техника и поставки материалов в будний день говорят о том, что стройка идёт; пустая площадка в рабочий день - это вопрос, который нужно задать.
• Здание по сравнению с разрешением. Посчитайте этажи, которые возводятся, и сравните их с разрешением, которое вам показали. Если этажей больше, чем разрешено, лишние этажи являются самовольным строительством, пока не легализованы.
• Окружение. Посмотрите, что строится на соседних участках и как это повлияет на освещённость, вид и подъезд к дому.
• Датированные доказательства. Делайте фотографии с датами или попросите своего представителя, чтобы при следующем посещении можно было сравнить прогресс.

Если вы покупаете из-за рубежа, просите живую видеопрогулку по площадке, а не заранее подготовленные фотографии, и повторяйте её на каждой стадии оплаты. Живое видео трудно подготовить заранее, а повторение перед каждым платежом превращает его в регулярный контроль: вы платите очередной взнос, только увидев, что стадия, за которую он причитается, действительно достигнута.

Что охватывает проверка юриста

Юрист, действующий только в ваших интересах, превращает двадцать вопросов в письменное заключение. Типичная проверка застройщика охватывает запись о компании в реестре, выписку по земле и соглашение между собственником земли и застройщиком, если оно есть, разрешение и его стадию, ипотеку или арест и условия их снятия, проект договора и спецификацию, а также регистрацию вашего предварительного права. Она завершается ясной рекомендацией: подписывать, подписывать после изменений или не подписывать. Наша услуга юридической проверки описывает, как мы организуем эту работу вместе с партнёром-юристом; стоимость согласуется письменно до начала работы.

Ценность такого заключения в его письменной форме. Отчёт заставляет сформулировать каждый вывод и связать его с конкретным документом, а значит, вы принимаете решение на основе проверенных фактов, а не общего впечатления от офиса продаж. Важно и то, что юрист действует только в ваших интересах: он смотрит на сделку с вашей стороны, а не со стороны застройщика.

Чего грузинское законодательство требует от нового здания

Застройщик работает в рамках, которые в основном задаёт Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (консолидированный текст по состоянию на 25 июня 2026 г.). Знание его общей структуры помогает оценить ответы на двадцать вопросов. Ниже - положения, которые прямо касаются покупателя.

• Классы. Здания делятся на пять классов по степени риска, от класса I с незначительным риском до класса V с повышенным техническим риском (статья 96). Класс здания (сооружения) влияет на разрешение, надзор и ввод в эксплуатацию.
• Стадии выдачи разрешения. Разрешение выдаётся в две стадии - сначала согласование условий использования участка для застройки, затем само разрешение, - или в три стадии, если застройщик сначала добивается согласования архитектурного проекта (статьи 101 и 108).
• Сроки решения. Орган принимает решение о разрешении в течение 20 рабочих дней, а на последней стадии трёхстадийной процедуры - в течение пяти рабочих дней, с возможностью продления (статья 107). Отрицательное заключение экспертизы обязывает отказать в выдаче (статья 107(5)).
• Срок действия и продление. Разрешение действует в течение срока, установленного проектом организации строительства; если к его истечению стройка не завершена, нужно новое разрешение (статьи 111 и 112).
• Сертификация. Архитекторы, инженеры-конструкторы и эксперты по проектам должны быть сертифицированы (статья 140).
• Ввод в эксплуатацию. Здания классов II-IV вводятся в эксплуатацию по правилам, установленным Правительством (статья 139). Здание нельзя эксплуатировать до акта ввода в эксплуатацию, а электроэнергия и природный газ не могут подаваться в здание, не введённое в эксплуатацию, кроме как для строительства в период действия разрешения (статья 139.1).
• Самовольное строительство. Строительство без законных оснований, а также строительство, которое меняет функцию здания или превышает разрешённый коэффициент общей площади застройки, является самовольным, пока не легализовано (статья 3).

Практический результат для покупателя - последовательность документов, которые надёжный проект выдаёт по порядку: выписка по земле, разрешение, график строительства, акт ввода в эксплуатацию и, наконец, запись в реестре на ваше имя. Пробел в этой последовательности - это вопрос, который нужно задать, а не то, что следует принять на веру.

Каждое из этих положений превращается в конкретный вопрос из списка выше. Пять классов объясняют, почему для многоквартирного дома важен надзор. Стадии разрешения объясняют, почему нужно спрашивать не просто «есть ли разрешение», а «на какой оно стадии». Срок действия и продление объясняют вопрос о дате истечения. Правило о вводе в эксплуатацию объясняет, почему ключи без акта - это не завершение покупки. А правило о самовольном строительстве объясняет, почему этажность в разрешении нужно сверять с этажностью в рекламе.

Как читать Публичный реестр по проекту

Публичный реестр открыт: по Закону Грузии «О публичном реестре» данные реестра доступны любому лицу, а выписка выдаётся каждому, кто её запрашивает. Для строящегося проекта важны три записи. Вместе они отвечают на три вопроса: чья это земля, на каком основании на ней строят и закреплено ли за вами ваше будущее жильё.

Участок. Выписка по земле показывает её собственника, площадь, категорию и всё, что на неё зарегистрировано. Ипотека в пользу банка - обычное дело, когда проект финансируется кредитом; сама по себе она не проблема, но договор должен объяснять, как ваша квартира будет освобождена от неё при регистрации на ваше имя. Арест, незавершённый спор или собственник, отличный от застройщика, при отсутствии ясного соглашения - причины остановиться. Каждая из этих записей означает, что право распоряжаться землёй ограничено или оспаривается, а значит, под вопросом и то, что вам в итоге передадут.

Право застройщика строить. Если земля не принадлежит застройщику, он может строить на основании соглашения с собственником или права застройки (суперфиция) - права строить на чужой земле, которое регистрируется в реестре (Гражданский кодекс, статья 233). Каждый из этих вариантов влияет на то, что именно и когда вы получите в собственность, поэтому соглашение должно быть в деле у вашего юриста. Без него невозможно понять, может ли застройщик вообще передать вам квартиру и что случится с покупателями, если соглашение прекратится.

Ваше собственное предварительное право. После подписания договора зарегистрируйте предварительное право собственности на квартиру. Национальное агентство публичного реестра делает это за обычный сбор в 150 лари в течение четырёх рабочих дней. Регистрация вносит ваше требование в публичную запись, так что любой, кто проверяет здание, видит, что у квартиры есть покупатель, и даёт вам защиту, которую грузинское право связывает с зарегистрированными правами: по статьям 185 и 312 Гражданского кодекса данные реестра считаются достоверными в пользу тех, кто на них полагается. При нулевой пошлине и сроке в четыре рабочих дня у покупателя нет причин отказываться от этой регистрации, а у добросовестного застройщика нет причин ей препятствовать.

Карта Тбилиси: введённые в эксплуатацию и приостановленные здания

В ноябре 2025 г. Мэрия Тбилиси запустила публичную интерактивную карту на основе данных Муниципальной инспекции, которая показывает здания, официально допущенные к эксплуатации, и строительные площадки, где стройка приостановлена. Мэр представил её как инструмент, помогающий добросовестным покупателям снизить финансовые и правовые риски до покупки недвижимости. Для покупателя в Тбилиси карта добавляет две быстрые проверки: значатся ли завершённые здания застройщика как введённые в эксплуатацию и нет ли здания, которое вы рассматриваете, или другого здания того же застройщика среди приостановленных строек. Она не заменяет выписку из реестра и разрешение, но может избавить вас от напрасного просмотра.

Удобнее всего обращаться к карте в самом начале, ещё до встречи в офисе продаж. Если проект или другие дома того же застройщика значатся среди приостановленных, это вопрос, который стоит задать до того, как вы потратите время на остальные проверки. Если же завершённые здания застройщика отмечены как введённые в эксплуатацию, это подтверждает его ответ на четвёртый вопрос из списка, но не отменяет проверку земли, разрешения и договора по вашему проекту.

Как оценить репутацию застройщика

Лучший прогноз того, каким будет следующее здание застройщика, - его три последних. Репутация - это не страница буклета с готовыми башнями, а набор адресов, которые можно посетить, и людей, которых можно расспросить.

• Посетите завершённые здания. Посмотрите на фасад, вход, лифты и места общего пользования после нескольких лет эксплуатации. Спросите, введено ли здание в эксплуатацию и зарегистрированы ли квартиры на собственников. Состояние дома через несколько лет показывает качество материалов и работ лучше, чем любая презентация.
• Поговорите с собственниками. Спросите, когда им обещали ключи и когда они их получили, соответствовала ли квартира спецификации и как застройщик устранял дефекты. Опыт людей, которые уже прошли весь путь от брони до ключей, - самый прямой ответ на вопрос, чего ждать вам.
• Сравните обещанные и фактические даты. Задержки бывают на любом рынке; важно, насколько долгие, как часто и как застройщик вёл себя, когда они случались. Застройщик, который предупреждал покупателей и выполнял договорные обязательства, заслуживает больше доверия, чем тот, кто молчал.
• Проверьте управление после передачи. Здание, которое через три года чистое, освещённое и ухоженное, говорит о застройщике больше, чем любая визуализация.

Контекст делает это не менее, а более важным. Colliers Georgia насчитывает около 87 000 строящихся квартир в Тбилиси, а Galt & Taggart характеризует объём непроданных квартир в Батуми как высокий. На рынке с таким предложением застройщики конкурируют за покупателей, и сильные из них способны подтвердить свою репутацию. Если застройщик не может или не хочет назвать адреса завершённых домов, на таком рынке у вас есть возможность выбрать того, кто может.

Деньги: как платежи покупателей финансируют здание

Многие грузинские проекты частично или в значительной мере финансируются самими покупателями - через взносы, которые вносятся в ходе строительства. Это позволяет застройщикам предлагать более низкие цены и рассрочку, но создаёт зависимость: здание растёт, пока продолжаются продажи. Когда продажи замедляются, может замедлиться и стройка. Иначе говоря, покупатель квартиры в строящемся доме нередко выступает не только покупателем, но и одним из источников финансирования проекта, и разумно оценивать риск именно с этой стороны.

Вас защищают четыре вопроса. Какая часть проекта финансируется собственными средствами или банковскими кредитами, а какая - продажами? Заложена ли земля и как будет освобождена ваша квартира? Привязаны ли ваши взносы к стадиям строительства, которые вы можете проверить, например к тому, что каркас дошёл до определённого этажа или фасад завершён? И что говорит договор о возврате денег, если стройка остановится? Застройщику, у которого есть твёрдый ответ на каждый из них, нечего скрывать в вопросах денег.

Скидки за раннюю оплату и беспроцентная рассрочка - обычное дело. И то и другое перекладывает риск на вас: чем больше вы платите заранее, тем больше вы рискуете, пока здания ещё нет. Сравнивайте скидку с этим риском, а не с ценой готовой квартиры. Скидка выглядит привлекательно в момент покупки, но её реальная цена становится видна только тогда, когда понятно, насколько уверенно проект дойдёт до завершения.

Договор: защитные условия, на которых стоит настаивать

Договор превращает обещания застройщика в обязательства. Отдельное руководство подробно разбирает двенадцать защитных условий; главное из них - следующее. Каждое условие отвечает на один из двадцати вопросов: то, что застройщик сказал устно, должно оказаться в тексте, иначе это остаётся обещанием.

• Дата сдачи и неустойка за каждый период просрочки.
• Приложение со спецификацией, определяющее каркас, материалы, окна, отопление, лифты и места общего пользования.
• Площадь квартиры, способ её измерения и корректировка цены, если фактическая площадь окажется другой.
• График платежей, привязанный к стадиям строительства.
• Права обеих сторон на расторжение и возврат денег, а также порядок действий, если стройка остановится.
• Обязанность застройщика ввести здание в эксплуатацию и зарегистрировать квартиру на ваше имя в установленный срок.
• Ответственность за дефекты после передачи и порядок, в котором о дефектах сообщают и их устраняют.
• Ваше право зарегистрировать предварительное право собственности.

За договором стоят диспозитивные нормы Гражданского кодекса: продавец обязан передать вещь свободной от правовых и материальных недостатков (статьи 487-489), а договорные требования, связанные с недвижимым имуществом, могут быть предъявлены в течение шести лет (статья 129). Хороший договор не полагается на эти общие нормы; он делает обязательства конкретными. Общая норма говорит, что вещь должна быть без недостатков, но не говорит, какие окна, какое отопление и какая площадь были обещаны; это может сказать только спецификация в вашем договоре.

Обещания из буклета и что просить вместо них

Все строки таблицы подчиняются одному принципу: рекламную формулировку нужно заменить документом или условием договора, которое можно проверить и на которое можно сослаться. Как сказано выше, дата в буклете - это ещё не дата: обещания превращает в обязательства договор. Поэтому если обещание из буклета для вас важно, будь то срок, материалы или вид из окна, просите перенести его в договор или в спецификацию.

Документальный след: от бронирования до регистрации

Надёжная покупка квартиры в строящемся доме оставляет за собой цепочку документов, каждый из которых выдаёт своя сторона в свой момент. Полная цепочка защищает вас во время строительства и упрощает последующую продажу квартиры, её залог или использование для получения вида на жительство.

Если к очередному моменту какой-то строки в цепочке не хватает, остановитесь и выясните причину, прежде чем платить следующий взнос. Недостающий документ - обычно именно то место, где кроется проблема. Держите копии всех документов в одной папке, бумажной или электронной: когда цепочка собрана в одном месте, пробел в ней заметен сразу, а при продаже или оформлении залога вы сможете показать всю историю квартиры без поиска по архивам.

После передачи: ввод в эксплуатацию, регистрация и управление

Передача ключей не завершает обязательства застройщика. За ней должны последовать три вещи, именно в таком порядке.

Ввод в эксплуатацию. Здание должно быть официально введено в эксплуатацию, прежде чем его можно эксплуатировать, и без этого по статье 139.1 нельзя выполнить постоянное подключение электричества и газа. Попросите акт ввода в эксплуатацию или, в Тбилиси, проверьте карту мэрии. Временное строительное подключение, которое допускается на период действия разрешения, не заменяет постоянное и не означает, что дом готов к жизни.

Регистрация. Ваша собственность должна быть зарегистрирована в Публичном реестре, что превращает ваше предварительное право в право собственности. До этого момента квартира юридически не ваша в том смысле, что вы не можете её продать, заложить или использовать для получения вида на жительство. Поэтому дата регистрации так же важна, как дата передачи ключей, и её стоит закрепить в договоре.

Управление. Места общего пользования переходят к управляющей компании или товариществу собственников. Попросите договор, размер ежемесячного платежа и сведения о том, кто принимает решения о ремонте. Осмотр самой квартиры при передаче с составлением перечня дефектов разобран в отдельном руководстве.

Три ситуации и вопрос, который решает каждую

Участок оформлен не на застройщика. Покупатель обнаруживает, что земля принадлежит частному лицу, а строит компания застройщика. Ключевой вопрос - соглашение между ними: совместное предприятие, аренда или право застройки (суперфиций). Юрист покупателя читает его, чтобы убедиться, что застройщик вправе строить, продавать и передавать квартиры, и выяснить, что будет с покупателями, если соглашение прекратится.

В разрешении меньше этажей, чем в буклете. Разрешение позволяет двенадцать этажей, а застройщик продаёт квартиры на четырнадцати. Два верхних этажа являются самовольным строительством, если разрешение не было изменено или этажи не легализованы. Покупатель либо выбирает квартиру в пределах разрешённых этажей, либо ждёт, пока изменение будет оформлено документально.

Здание завершено, но акта ввода в эксплуатацию нет. Застройщик предлагает ключи и говорит, что документы будут позже. По статье 139.1 здание нельзя эксплуатировать до ввода в эксплуатацию, а постоянные коммуникации нельзя подключить. Покупатель просит назвать дату акта ввода в эксплуатацию и дату регистрации квартиры и, если договор это позволяет, удерживает последний платёж до тех пор, пока и то и другое не будет сделано.

Во всех трёх ситуациях решение принимается не на основании слов застройщика, а на основании документа: соглашения с собственником земли, разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Именно поэтому двадцать вопросов этого руководства всегда заканчиваются просьбой показать документ.

Новостройки: подробные руководства

Риски и исключения

• Подписание с брендом, а не с компанией. Ваши права возникают в отношении компании, которая подписывает договор; знайте, какая это компания.
• Заложенный участок без условия о снятии ипотеки. Ваша квартира должна быть освобождена от банковской ипотеки при регистрации, и это должно быть закреплено письменно.
• Этажи сверх разрешения. Квартиры выше разрешённой этажности являются самовольным строительством, пока не легализованы.
• Истёкшее разрешение на незавершённом здании. Нужно новое разрешение; выясните, почему истёк срок первого.
• Ключи без ввода в эксплуатацию. Здание, не введённое в эксплуатацию, нельзя эксплуатировать, и к нему нельзя подключить постоянные коммуникации.
• Взносы по календарю. Платежи, привязанные к датам, а не к стадиям, могут опережать строительство.
• Нет предварительной регистрации. Пока здание растёт, ваше требование не отражено в публичной записи.
• «Гарантированное» что угодно. Сроки сдачи, доход и обратный выкуп - это обещания, а не гарантии, если договор не делает их юридически исполнимыми.

Частые вопросы

Как проверить разрешение на строительство в Грузии?

Попросите у застройщика разрешение и сравните его с продаваемым зданием. По Кодексу о пространственном планировании разрешения выдаются в две стадии или в три при предварительном согласовании проекта. Юрист может подтвердить разрешение в выдавшем его органе, а в Тбилиси карта мэрии показывает введённые в эксплуатацию здания и приостановленные стройки.

Что такое акт ввода в эксплуатацию и почему он важен?

Это официальный допуск завершённого здания к эксплуатации. Согласно статье 139.1 Кодекса о пространственном планировании, здание нельзя эксплуатировать до ввода в эксплуатацию, а электроэнергия и газ могут подаваться только для строительства.

Можно ли защитить квартиру, пока дом строится?

Да. Зарегистрируйте предварительное право собственности в Публичном реестре (Национальное агентство публичного реестра делает это за обычный сбор в 150 лари в течение четырёх рабочих дней) и привяжите платежи к стадиям строительства в договоре.

Что, если земля принадлежит не застройщику?

Тогда застройщик строит на основании соглашения с собственником земли, аренды или права застройки (суперфиция). Ваш юрист должен прочитать это соглашение до того, как вы что-либо заплатите.

Ипотека на земле застройщика - это тревожный сигнал?

Сама по себе нет: банковское финансирование - обычное дело. Договор должен объяснять, как ваша квартира будет освобождена от ипотеки при регистрации на ваше имя.

Что должен содержать договор с застройщиком?

Дату сдачи с неустойкой, приложение со спецификацией, площадь и корректировку цены, платежи по стадиям, права на возврат денег и расторжение, обязанность ввести здание в эксплуатацию и зарегистрировать квартиру, а также ответственность за дефекты.

Как проверить репутацию застройщика?

Посетите его завершённые здания, убедитесь, что они введены в эксплуатацию, сравните обещанные и фактические даты сдачи и спросите собственников, как решались вопросы дефектов и управления.

Что, если стройка остановится?

Вашу защиту составляют условия договора о возврате денег и расторжении, зарегистрированное предварительное право и финансовое положение застройщика. Проверьте все три до оплаты.

Источники

1. Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статьи 3, 96, 101, 107, 108, 111, 112, 139, 139.1, 140, 141), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. Гражданский кодекс Грузии (статьи 129, 183, 185, 233, 312, 487-489), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
3. Закон Грузии «О публичном реестре», консолидированная редакция от 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
4. Регистрация недвижимого имущества: пошлины и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. «Tbilisi launches map to verify construction project status», Georgia Today, 27 ноября 2025 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
6. «There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi», Colliers Georgia через CBW (дата обращения 10 октября 2026 г.)
7. «Batumi Residential Real Estate, Quarterly Market Watch, 2Q26», 14 августа 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 12 октября 2026 г.)
8. «Tbilisi Residential Real Estate, Monthly Market Watch», 30 января 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 12 октября 2026 г.)
9. «Real Estate 2026: Georgia», MB Legal для Chambers and Partners, обновлено 7 мая 2026 г. (дата обращения 11 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Опубликовано полное руководство на основе Кодекса о пространственном планировании, Гражданского кодекса, правил Публичного реестра и карты разрешений Мэрии Тбилиси; правовые положения проверяет партнёр-юрист.