Что именно представляет собой порог $150 000?
Весь порог умещается в одно предложение грузинского закона. Статья 15(j) Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» предоставляет краткосрочный ВНЖ иностранцу, которому в порядке, установленном законодательством Грузии, принадлежит право собственности на недвижимую вещь в Грузии, за исключением сельскохозяйственной земли, если рыночная стоимость этой вещи превышает 150 000 долларов США в эквиваленте в лари и установлена сертифицированным оценщиком органа, аккредитованного Единым национальным органом по аккредитации. На том же основании ВНЖ распространяется на супруга (супругу) и детей собственника. Каждая часть этого предложения - отдельное условие, и заявление может не пройти из-за любого из них, даже если все остальные выполнены. Поэтому читать это предложение стоит не целиком, а по частям, проверяя каждое условие отдельно.
На этой странице мы разбираем это предложение по частям. Мы объясняем, чего на практике требует каждая формулировка, какие виды недвижимости засчитываются, а какие нет, как определяется рыночная стоимость и как она пересчитывается из лари в доллары, а также где собственники чаще всего неверно понимают правило. Сама процедура, от сбора документов до получения карты, описана в полном руководстве по ВНЖ на основании недвижимости; здесь же речь идёт о самой цифре и о том, что за ней стоит.
Чего требует каждая формулировка закона?
| Слова закона | Что это означает для вас | Откуда берётся правило |
|---|---|---|
| «в порядке, установленном законодательством Грузии» | Право должно существовать по грузинскому законодательству, а для недвижимости это означает право собственности, зарегистрированное в Публичном реестре на основании письменной сделки. | Гражданский кодекс, статья 183 |
| «право собственности» | Вы должны быть собственником. Арендатор, покупатель, у которого есть только бронь, или лицо, действующее по доверенности, таким правом не обладает. | Закон, статья 15(j) |
| «недвижимая вещь» | Земля вместе с прочно связанными с ней зданиями, а также находящиеся в отдельной собственности квартиры или нежилые помещения в здании. | Гражданский кодекс, статьи 149 и 208 |
| «за исключением сельскохозяйственной земли» | Пастбища, сенокосы, пашня, земля под многолетними насаждениями и приусадебная земля относятся к сельскохозяйственной земле независимо от того, стоит на них здание или нет. | Органический закон «О собственности на сельскохозяйственные земли», статья 3(a) |
| «рыночная стоимость» | Сколько недвижимость стоит на рынке, а не сколько вы за неё заплатили и не какую цену указывает в прайс-листе застройщик. | Закон, статья 15(j) |
| «превышающая 150 000 долларов США» | Строго больше $150 000. Стоимость ровно $150 000 условию не отвечает. | Закон, статья 15(j) |
| «в эквиваленте в лари» | Критерий выражен в долларах, но измеряется в лари, поэтому на стоимость, близкую к границе, влияет обменный курс. | Закон, статья 15(j) |
| «сертифицированный оценщик органа, аккредитованного Единым национальным органом по аккредитации» | Стоимость подтверждает только отчёт оценщика, работающего в аккредитованном органе. Любые другие оценки доказательством не являются. | Закон, статья 15(j); перечень документов агентства |
На практике основной вес несут две из этих формулировок. «Право собственности» определяет, когда вы можете подать заявление, потому что право возникает в момент регистрации, а не в момент подписания договора. «Рыночная стоимость» определяет, можете ли вы подать заявление вообще, потому что цифру, которую агентство сравнивает с порогом, устанавливает оценщик, а не договор купли-продажи. Иначе говоря, первая формулировка отвечает на вопрос «когда», а вторая - на вопрос «можно ли вообще».
Какая недвижимость засчитывается в общую сумму?
Закон не ограничивает этот путь квартирами, каким-то одним городом или жилой недвижимостью. Он требует одного: чтобы заявителю принадлежала недвижимая вещь, которая не относится к категории сельскохозяйственной земли. Таблица ниже применяет этот критерий к ситуациям, о которых собственники спрашивают чаще всего. Там, где ответ зависит от обстоятельств, которые текст закона не решает, таблица прямо об этом говорит; такие случаи мы передаём партнёру-юристу до того, как на оценку будут потрачены какие-либо деньги.
| Ситуация | Засчитывается? | Почему |
|---|---|---|
| Квартира, зарегистрированная на ваше имя, в любом городе или на любом курорте | Да | Квартира в отдельной собственности является недвижимой вещью, а право собственности на неё зарегистрировано. |
| Коммерческое помещение: офис, магазин, гостиничный номер, проданный как отдельный объект | Да | Статья не требует, чтобы недвижимость была жилой; она требует лишь, чтобы недвижимая вещь не была сельскохозяйственной. |
| Дом на участке городской или иной несельскохозяйственной категории | Да, дом и участок вместе | Земля вместе с прочно связанными с ней зданиями - это одна недвижимая вещь. |
| Деревенский дом, участок под которым зарегистрирован как приусадебная земля | Нет | По Органическому закону приусадебная земля является категорией сельскохозяйственной земли, есть на ней здание или нет. |
| Два или три объекта, каждый из которых оформлен на ваше имя | Не подтверждено | Консультанты говорят, что стоимости можно сложить, но статья говорит об одной недвижимой вещи; наш юрист проверяет практику агентства, и на каждый объект понадобился бы отдельный отчёт. |
| Квартира, купленная на этапе строительства и ещё не зарегистрированная как ваша собственность | Пока нет | Договор и платежи сами по себе права собственности не создают; оно возникает, когда квартира зарегистрирована на ваше имя. |
| Доля в недвижимости, которой вы владеете вместе с другим человеком | Сначала спросите юриста | Гражданский кодекс знает совместную и долевую собственность; что именно проверяется, вся стоимость объекта или только ваша доля, текст статьи 15(j) не решает. |
| Недвижимость, принадлежащая вашей компании | Сначала спросите юриста | Статья говорит о собственном праве собственности заявителя, а имущество компании принадлежит компании. |
| Квартира с зарегистрированной ипотекой | Обычно да | Ипотека не лишает вас права собственности, но она видна в выписке из реестра, и юристу стоит эту выписку прочитать. |
Случай с покупкой на этапе строительства заслуживает отдельного пояснения, потому что именно на нём срывается большинство ранних планов. Публичный реестр может зарегистрировать предварительное право собственности на квартиру в строящемся доме по своему стандартному регистрационному сбору. Однако предварительное право - это не то же самое, что право собственности на готовую квартиру, и мы считаем, что оно не засчитывается, пока юрист не подтвердит обратное. Для покупателя в новом доме реальная дата подачи заявления - это дата, когда квартира зарегистрирована как его собственность, а она зависит от застройщика и от ввода здания в эксплуатацию. До этой даты покупка остаётся договором, а не правом собственности, и подавать заявление на ВНЖ на её основании ещё рано.
Кто устанавливает рыночную стоимость и как?
Закон поручает решение о стоимости специалисту вполне определённого вида: сертифицированному оценщику, который работает в органе, аккредитованном Единым национальным органом по аккредитации. Этот орган, известный как Центр аккредитации, является национальным органом по аккредитации Грузии. Он аккредитует органы по оценке соответствия, такие как лаборатории, органы по сертификации и инспектирующие органы. Поэтому оценка для ВНЖ должна исходить от оценщика, организация которого имеет такую аккредитацию, а сам отчёт - это тот документ, который в перечне агентства назван документом, подтверждающим рыночную стоимость.
Отчёт заказывает и оплачивает собственник, а не агентство. В отчёте описывается объект, фиксируется его состояние на день осмотра и указывается рыночная стоимость. Поскольку агентство сравнивает эту стоимость с долларовым порогом, выраженным в лари, исход определяют вместе две величины: сумма в лари из отчёта и обменный курс. Прежде чем заказывать отчёт, попросите оценочную компанию письменно подтвердить, что она является аккредитованным органом и что её отчёт предназначен для заявления на ВНЖ; оценка, подготовленная для банковского кредита или для внутренних целей, может быть адресована иначе и иначе построена.
Будет добавлено командой: партнёру-юристу нужно подтвердить три момента, о которых опубликованные тексты не говорят: какой давности может быть отчёт об оценке на день подачи, официальный курс на какую дату агентство использует для эквивалента в лари и как для целей порога оценивается доля в общей долевой или совместной собственности.
Пример расчёта на цифрах
Предположим, оценщик оценил готовую квартиру с двумя спальнями в Тбилиси в 400 000 лари. По официальному курсу 2,624 лари за доллар на 5 августа 2026 г., опубликованному Национальным банком Грузии, это примерно $152 439. Порог по тому же курсу составляет 393 600 лари (150 000, умноженные на 2,624). Квартира превышает границу примерно на 6 400 лари, то есть приблизительно на 1,6%.
Теперь изменим только обменный курс. Если бы лари стоил 2,70 за доллар (этот курс мы используем исключительно для иллюстрации), те же 400 000 лари были бы равны примерно $148 148, и заявление не прошло бы, хотя в самой квартире ничего не изменилось. Никто не может строить планы в расчёте на будущий обменный курс, и именно поэтому стоимость, которая превышает границу всего на один-два процента, - ненадёжная основа для ВНЖ. Квартира осталась той же, отчёт остался тем же, а результат стал противоположным.
| Оценка в лари | Курс, лари за доллар США | Стоимость в долларах | Результат |
|---|---|---|---|
| 400 000 лари | 2,624 | $152 439 | Выше $150 000 |
| 400 000 лари | 2,70 (для иллюстрации) | $148 148 | Ниже $150 000 |
| 250 000 лари + 150 000 лари, две квартиры | 2,624 | $152 439 в сумме | Открытый вопрос: сложение не подтверждено |
| Квартира за 340 000 лари + приусадебный участок за 60 000 лари | 2,624 | Засчитано $129 573 | Ниже: участок является сельскохозяйственной землёй |
Именно последняя строка обычно удивляет людей. Собственнику принадлежит недвижимость общей оценочной стоимостью 400 000 лари, ровно как в первой строке, но 60 000 лари из этой суммы приходится на участок категории приусадебной земли, которую Органический закон относит к сельскохозяйственной земле. Засчитываются только 340 000 лари, около $129 573, и заявление не проходит. Наша проверка права на ВНЖ применяет тот же расчёт к вашим собственным цифрам.
Какие ошибки в понимании правила обходятся собственникам дороже всего?
- «Я заплатил $160 000, значит, я подхожу». Цена показывает лишь то, сколько заплатил один покупатель в один конкретный день. Критерием служит рыночная стоимость в отчёте аккредитованного оценщика, а прайс-лист застройщика, цена при покупке в рассрочку или цена, заплаченная в спешке, вполне могут оказаться выше неё.
- «$150 000 - это минимум». В законе стоит слово «превышающая». Отчёт, в котором стоимость оказалась ровно равной эквиваленту $150 000, условию не отвечает.
- «Мой дом в деревне засчитывается». Только если участок не относится к сельскохозяйственным категориям. Приусадебный участок является сельскохозяйственной землёй, и дом на нём этого не меняет.
- «Я подписал договор, значит, могу подавать заявление». Право собственности возникает с момента регистрации. Пока Публичный реестр не показывает вас как собственника, оценивать для ВНЖ просто нечего.
- «Мне каждый год будет нужна новая оценка». По статье 16(3) закона, пока владелец не расстался с недвижимостью, по которой ему выдали ВНЖ, новую оценку для продления ВНЖ он не представляет. Сохраняться должно само право собственности: ВНЖ прекращается, когда прекращается право собственности на недвижимость.
- «К моей покупке применяется старый порог $100 000». По данным наших источников, он применяется только к тем, у кого уже был ВНЖ на этом основании до 1 марта 2026 г. и кто по-прежнему владеет той недвижимостью, которая дала на него право. Новое заявление оценивается по порогу $150 000.
Риски и исключения
- Обменный курс меняется. Стоимость, близкая к границе, может пройти или не пройти в зависимости от курса на день первой подачи заявления; собственника, который сохраняет ту же недвижимость, при продлении заново не оценивают.
- Отчёт не принимают. Оценка компании, которая не является аккредитованным органом, или оценка, подготовленная для другой цели, может не подойти в качестве доказательства рыночной стоимости.
- Не та категория земли. Проверьте категорию в выписке из реестра, прежде чем заказывать оценку дома с землёй; приусадебный участок заканчивает историю с заявлением ещё до того, как она началась.
- Долевая собственность или собственность компании. Такие структуры могут быть вполне разумными по другим причинам и всё же не подходить по форме для этого ВНЖ. Спрашивайте до покупки, а не после неё.
- Правило снова меняется. До июля 2019 г. порог составлял $35 000, затем $100 000, а с 1 марта 2026 г. - $150 000. Применяется закон, действующий на день подачи вашего заявления.
Частые вопросы
Должна ли недвижимость находиться в Тбилиси или Батуми?
Нет. Статья распространяется на недвижимость в любой точке Грузии, если она не является сельскохозяйственной землёй и её рыночная стоимость превышает порог.
Можно ли добавить к общей сумме парковочное место или кладовую?
Только если отдельные объекты вообще можно складывать, а практика агентства этого не подтвердила. Если можно, парковочному месту, зарегистрированному на ваше имя и не относящемуся к сельскохозяйственной земле, понадобится отдельная оценка, а его стоимость обычно слишком мала, чтобы изменить результат.
Засчитываются ли мебель или ремонт?
Мебель - это движимое имущество, и она не засчитывается. Отделочные работы, которые становятся частью квартиры, могут повысить её рыночную стоимость, потому что оценщик оценивает объект в том состоянии, в котором он находится в день осмотра.
Можем ли мы с супругом (супругой) каждый использовать одну и ту же квартиру для собственного ВНЖ?
Статья и так распространяет ВНЖ на супруга (супругу) и детей собственника на основании его недвижимости, поэтому семья обычно опирается на недвижимость одного собственника. Как рассматривается квартира в совместной собственности, нужно выяснить у юриста до подачи заявления.
Устанавливает ли государство размер вознаграждения оценщика?
Нет. Государство устанавливает пошлину агентства за ВНЖ, но не вознаграждение оценщика: его вы согласовываете с оценочной компанией.
Что делать, если оценка оказалась ниже границы?
Можно повысить стоимость того объекта, который у вас уже есть, перейти на объект, который сам по себе превышает порог, или рассмотреть другое основание для пребывания. Второй объект станет решением, только если наш юрист подтвердит, что стоимости можно складывать. Подача заявления с отчётом ниже порога приведёт только к отказу.
Далее в этом разделе: чек-лист документов и пошаговая инструкция по подаче заявления. Изменения правил фиксируются в нашем трекере изменений правил о ВНЖ.
Источники
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15(j)), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 149, 173, 183, 208), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли» (статьи 3 и 4), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 520 о порядке выдачи видов на жительство (статья 15), консолидированная редакция от 26 августа 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Миграция и виды на жительство: краткосрочный вид на жительство», Агентство развития государственных услуг (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Регистрация недвижимого имущества: пошлины и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- Единый национальный орган по аккредитации - Центр аккредитации (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Lari strengthens in July too», GBC, 4 августа 2026 г., со ссылкой на официальные курсы Национального банка Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month», IMI Daily (дата обращения 10 октября 2026 г.)
- «Georgia toughens residency permit requirements», OC Media (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе статьи 15(j), Гражданского кодекса, Органического закона «О собственности на сельскохозяйственные земли» и перечня документов агентства; текст проверяет партнёр-юрист.