Можно ли набрать $150 000 двумя квартирами?
Этот вопрос нам задают едва ли не чаще всех остальных, и честный ответ таков: закон и рынок говорят о разном. Закон описывает ВНЖ за недвижимость в единственном числе: иностранец, которому принадлежит право собственности на «недвижимую вещь», рыночная стоимость которой превышает $150 000. В перечне документов агентства тоже говорится о «документе, подтверждающем право собственности на недвижимое имущество». С другой стороны, ряд консультантов пишет, что подходит и портфель из нескольких объектов, если их общая стоимость выше порога. Официального текста, который разрешал бы складывать стоимости, мы не нашли.
Пока наш партнёр-юрист не подтвердит, как агентство поступает сейчас, эта страница считает сложение возможным, но не подтверждённым. Ниже мы описываем, что известно наверняка, какие ситуации ясны, а какие нет, и как построить покупку так, чтобы ВНЖ не зависел от этого открытого вопроса.
Что говорят тексты
| Источник | Что в нём сказано |
|---|---|
| Закон, статья 15(j) | Право собственности на недвижимую вещь, кроме сельскохозяйственной земли, стоимостью более $150 000 |
| Перечень документов агентства | Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество, вместе с отчётом об оценке от аккредитованного оценщика |
| Руководства консультантов | Один объект или портфель, общая стоимость которого выше порога |
| Закон, статья 21(13) | Только для инвестиционного ВНЖ: разрешение сохраняется, если владелец до продажи первого объекта представит другой объект такой же или большей стоимости |
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить по недавним решениям агентства, можно ли сложить несколько объектов, чтобы превысить пороги $150 000 и $300 000, и нужен ли для каждого объекта собственный отчёт об оценке.
Почему формулировка важна
Агентство решает по тому пакету документов, который лежит перед ним, а статья 18(1)(i) позволяет ему отказать в ВНЖ, если требования статьи 15 не выполнены. Пакет, построенный на сложении двух стоимостей, опирается на толкование, которого в тексте прямо нет. Если сотрудник, рассматривающий дело, прочитает слова «недвижимая вещь» буквально, результатом станет отказ, месяц до новой подачи и повторная пошлина. Поэтому на этот вопрос нужен твёрдый ответ до покупки, а не после решения. Иными словами, пока практика не подтверждена, только пакет с одним объектом, стоимость которого явно выше порога, не зависит от того, как будет прочитан текст. Что происходит дальше, если что-то пошло не так, объясняет наша страница об отказах.
Что известно наверняка при любом ответе
- Каждый объект должен быть оформлен на ваше имя в публичном реестре; недвижимость компании или родственника не засчитывается.
- Сельскохозяйственная земля не засчитывается никогда, какой бы ни была её стоимость.
- Стоимость определяет аккредитованный оценщик, а не цена покупки и не прикидка агента.
- Сумма должна превышать порог; ровно $150 000 недостаточно.
- Инвестиционный ВНЖ проверяется отдельно, по порогу более $300 000.
Типичные ситуации
| Ситуация | Позиция |
|---|---|
| Одна квартира, оценённая выше $150 000 | Ясно: условие выполнено |
| Две квартиры за $90 000 и $70 000 | Не подтверждено: зависит от того, складывает ли агентство стоимости |
| Квартира плюс парковочное место с собственным кадастровым кодом | Не подтверждено: это два зарегистрированных объекта, значит, вопрос тот же |
| Квартира в совместной собственности с супругом или супругой | Спросите юриста: из пакета должно быть видно, чьё право лежит в основе какого заявления |
| Доля 50% в квартире стоимостью $320 000 | Спросите юриста: как агентство оценивает долю, нигде не установлено |
| Квартира плюс сельскохозяйственная земля | Земля не засчитывается |
Супруги, доли и совместная собственность
Собственность супругов подчиняется своим правилам. Согласно статье 1158 Гражданского кодекса Грузии, имущество, которое супруги приобрели во время брака, является совместной собственностью супругов, если брачный договор не предусматривает иное, и это так, даже если деньги заработал только один из них. Поэтому в реестре покупка может быть записана на одного супруга или на обоих. Для ВНЖ важно, чтобы из пакета было видно, кому из двоих принадлежит право собственности, на котором строится основное заявление; второй супруг затем подаёт документы как член семьи. Покупка на два имени или доля в объекте порождает вопрос о том, как агентство оценивает часть каждого человека, и это тоже входит в то, что сейчас проверяет наш юрист. Поэтому, прежде чем регистрировать покупку на двоих, обсудите эту схему с юристом.
3 разобранных примера
- Бюджет $200 000. Одна квартира, оценённая в $175 000, сама по себе выполняет условие и оставляет запас. Две квартиры по $100 000 могли бы приносить больше арендного дохода, но тогда ВНЖ зависел бы от открытого вопроса.
- Владелец, у которого уже есть квартира за $90 000. Если докупить второй объект за $70 000, сумма наберётся только при условии, что стоимости можно складывать. Продать первую квартиру и купить один объект дороже $150 000 значит избавиться от этой зависимости, но ценой расходов на сделку.
- Пара, которая вместе покупает квартиру за $320 000. Один объект, одна оценка, стоимость явно выше порога. В пакете следует указать супруга, чьё право лежит в основе основного заявления, а второй подаёт документы как член семьи.
Как выстроить покупку
Отдавайте предпочтение одному подходящему объекту
Если бюджет позволяет, одна квартира, стоимость которой явно выше $150 000, снимает вопрос полностью.
Если покупаете два объекта, оцените оба
Закажите у аккредитованного оценщика отчёт по каждому объекту с его собственным кадастровым кодом, чтобы в пакете каждая стоимость была показана отдельно.
Оставляйте запас
Не допускайте, чтобы сумма лишь чуть-чуть превышала порог: осторожная оценка одного объекта может опустить итог ниже него.
Узнайте мнение юриста до подписания
Особенно если речь идёт о долях, совместной собственности или о сочетании жилых и коммерческих объектов.
Вопросы, которые нужно решить до покупки двух объектов
- Зарегистрирован ли каждый объект отдельно, с собственным кадастровым кодом и выпиской на ваше имя?
- Не отнесена ли какая-либо часть одного из участков к сельскохозяйственной земле?
- Оценит ли каждый объект аккредитованный оценщик, и насколько общая сумма превысит $150 000?
- Если бы когда-нибудь засчитали только один объект, прошёл бы он сам по себе?
- Кому в семье принадлежит право, на котором строится основное заявление?
- Если позже вы продадите один объект, сколько будет стоить оставшийся?
Если на 4-й вопрос ответ отрицательный, покупка целиком зависит от открытого вопроса, и мнение юриста становится не пожеланием, а необходимостью.
Продажа одного из нескольких объектов
По статье 21(11) краткосрочный ВНЖ прекращается, когда прекращается право собственности на недвижимость, а статья 16(3) избавляет владельца, у которого остаётся та же недвижимость, от необходимости заново оценивать её при каждом продлении. Ни одна из этих норм не говорит о владельце, чей ВНЖ держится на двух объектах и который продаёт один из них. Если оставшийся объект сам по себе стоит выше порога, такую позицию легче отстоять; если нет, у ВНЖ может больше не оказаться основания. В отличие от инвестиционного ВНЖ, для краткосрочного ВНЖ нет правила, которое позволяло бы до продажи подставить вместо объекта другой. Общий порядок действий описан на нашей странице о продаже или падении стоимости. Если ваш ВНЖ держится на двух объектах, продумайте продажу заранее, а не после подписания договора.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, что происходит с краткосрочным ВНЖ, основанным на двух объектах, если один из них продан.
Тот же вопрос при пороге $300 000
Инвестиционный ВНЖ доступен владельцам несельскохозяйственной недвижимости стоимостью более $300 000. Инвесторы нередко набирают эту сумму 2 или 3 квартирами, и здесь действует та же неопределённость. Но у инвестиционного ВНЖ есть одно преимущество: статья 21(13) позволяет сохранить разрешение, если владелец ещё до прекращения права на один объект представит выписку из реестра на другой объект такой же или большей стоимости. Благодаря этому сменить объекты в течение 5 лет здесь проще, чем при краткосрочном ВНЖ. При этом сам вопрос о сложении стоимостей для этого порога остаётся таким же открытым.
Риски и исключения
- Опора только на руководства консультантов. В законе формулировка дана в единственном числе.
- Включение сельскохозяйственной земли. Она никогда не засчитывается в порог.
- Минимальный запас по двум отчётам. Одна осторожная оценка может обрушить всю сумму.
- Неясное распределение собственности между супругами. Из пакета должно быть видно, чьё право лежит в основе заявления.
- Продажа одного объекта без плана. Оставшаяся недвижимость может не удержать ВНЖ в одиночку.
Частые вопросы
Можно ли сложить две квартиры для получения ВНЖ?
Консультанты отвечают утвердительно, однако закон и перечень агентства говорят об одном объекте. Наш юрист выясняет, какова практика сейчас; до тех пор считайте этот путь неподтверждённым.
Нужна ли оценка для каждого объекта?
Если вы опираетесь больше чем на один объект, закажите оценку каждого у аккредитованного оценщика, чтобы любая из стоимостей была подтверждена документом.
Засчитывается ли парковочное место?
Если это отдельный объект с собственным кадастровым кодом, с ним возникает тот же вопрос о сложении, что и со второй квартирой.
Можем ли мы с супругом владеть квартирой пополам?
Совместная собственность может подойти, но из пакета должно быть ясно видно, чьё право лежит в основе какого заявления. Посоветуйтесь с юристом до регистрации покупки.
Можно ли засчитать квартиру, купленную до марта 2026 года, вместе с новой?
Владелец, получивший право по прежним правилам, продолжает продлевать ВНЖ на основании той же недвижимости. Если же добавить второй объект, чтобы дотянуть до новой суммы, возникает тот же вопрос о сложении.
Дом и садовый участок при нём - это один объект или два?
Это зависит от реестра: если дом и земля зарегистрированы как один объект, то это одна недвижимость; если у них разные кадастровые коды, применяется вопрос о сложении.
Скажет ли агентство заранее?
Агентство рассматривает заявления, а не гипотетические вопросы. На практике получить ответ до покупки можно у юриста, который следит за недавними решениями агентства.
Что, если один из моих объектов коммерческий?
Закон исключает только сельскохозяйственную землю, поэтому коммерческая недвижимость текстом не исключена. Можно ли сложить её с жилой, остаётся частью того же открытого вопроса.
Что считается подходящей недвижимостью и как определяется её стоимость, рассказано на нашей странице о пороге $150 000.
Источники
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15, 16 и 21), Законодательный вестник Грузии, консолидированная редакция от 25 июня 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Миграция и виды на жительство: документы для краткосрочного ВНЖ, Агентство развития государственных услуг (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии (статья 1158), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Residency in Georgia by property investment, ExpatHub (дата обращения 13 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе статей 15(j), 16(3), 21(11) и 21(13) Закона об иностранцах, перечня документов агентства и руководств консультантов; вопрос о сложении передан партнёру-юристу.