ВНЖ в Грузии за недвижимость: полное руководство 2026

Весь путь на одном экране

1. Станьте собственникомОбъект зарегистрирован на ваше имя и не является сельскохозяйственной землёй
2. Закажите оценкуАккредитованный оценщик, рыночная стоимость выше $150 000
3. Соберите пакетПаспорт, выписка, отчёт об оценке, документы членов семьи
4. Подайте заявлениеВ Агентство развития государственных услуг, пока ваше пребывание законно
5. Решение и картаВ течение 10, 20 или 30 дней в зависимости от оплаченной пошлины
6. Продлевайте каждый годПока недвижимость остаётся в вашей собственности

Грузия выдаёт вид на жительство сроком на один год иностранцу, который владеет в стране несельскохозяйственной недвижимостью стоимостью более $150 000, а также его супругу (супруге) и детям. Пока недвижимость остаётся в собственности, ВНЖ продлевается каждый год. Если совсем коротко: собственность, оценка, пакет документов, подача, решение и ежегодное продление, именно в таком порядке. В этих двух предложениях заключено всё правило целиком; остальная часть руководства разбирает каждое слово в них, а также процедуру, которая превращает их в карту ВНЖ, расходы и сроки, то, что ВНЖ даёт и чего он не даёт, типичные причины отказов и последствия продажи недвижимости. Руководство написано на основе текста закона и официальных инструкций агентства, которое выдаёт ВНЖ: у каждой цифры есть источник и дата. Прежде чем уведомление о проверке в начале страницы будет снято, текст проверяет наш партнёр-юрист.

Что именно говорится в законе?

ВНЖ на основании недвижимости - это не программа с рекламным буклетом, а одна строка в Законе Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», и внимательное чтение этой строки отвечает на большинство вопросов ещё до того, как они возникнут. Статья 15 закона перечисляет виды ВНЖ, которые выдаёт Грузия: от рабочего и учебного ВНЖ до постоянного ВНЖ. Один из них, предусмотренный статьёй 15(j), - краткосрочный вид на жительство. Он выдаётся иностранцу, у которого в собственности есть недвижимая вещь в Грузии (кроме сельскохозяйственной земли), рыночная стоимость которой превышает эквивалент $150 000 в лари, а также его супругу (супруге) и ребёнку или детям. В той же статье сказано, что рыночную стоимость устанавливает сертифицированный оценщик органа, аккредитованного национальным органом по аккредитации. Статья 16 определяет срок: ВНЖ выдаётся на один год и может быть продлён. Статья 21 определяет момент окончания: краткосрочный ВНЖ прекращается, когда прекращается право собственности на недвижимость.

Из самого текста напрямую вытекают четыре практических следствия. Первое: критерием служит право собственности, а не факт покупки. Предварительный договор, бронь или внесённый задаток правом собственности не являются, и заявление на них опираться не может. Второе: критерием служит рыночная стоимость, установленная аккредитованным оценщиком, а не цена, которую вы заплатили. Третье: сельскохозяйственная земля исключена, какой бы высокой ни была её стоимость. Четвёртое: ВНЖ существует ровно столько, сколько существует право собственности: продайте недвижимость, и правовое основание для ВНЖ исчезнет. Консолидированная редакция закона, которую мы читали, датирована в Законодательном вестнике Грузии 25 июня 2026 г.; законы меняются, и дата «Проверено» в этом руководстве показывает, когда мы в последний раз сверяли текст с источником. Каждое из четырёх следствий подробнее разобрано в разделах ниже.

Кто имеет право на ВНЖ и что засчитывается в $150 000?

Подать заявление может любой иностранный гражданин или лицо без гражданства, которому принадлежит подходящая недвижимость. В статье нет ограничений по гражданству, нет минимального возраста собственника, нет требования сначала прожить в Грузии какой-то срок и нет требования получать доход в стране. Порог касается только двух вещей: стоимости и права собственности. Иначе говоря, значение имеет не то, кто вы и откуда приехали, а то, чем вы владеете и сколько это стоит по оценке. Таблица ниже отделяет то, что засчитывается, от того, что не засчитывается, потому что большинство вопросов, которые нам задают, относятся именно к границам этого правила.

Засчитывается	Квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственная земля, зарегистрированные на ваше имя в Публичном реестре, будь то в Тбилиси, Батуми, на курортах или в любом другом месте Грузии.
Не подтверждено	Несколько объектов, оценочная стоимость которых превышает $150 000 только в сумме. Статья говорит об одной недвижимой вещи, поэтому рассчитывайте на один объект выше порога, пока наш юрист не подтвердит практику агентства.
Засчитывается с оговорками	Недвижимость в совместной собственности или оформленная через компанию: долю и структуру владения нужно изучить до подачи, потому что ВНЖ привязан к лицу, которому принадлежит право собственности.
Не засчитывается	Сельскохозяйственная земля, в том числе участок под деревенским домом, если этот участок зарегистрирован как сельскохозяйственный.
Не засчитывается	Квартира, которую вы забронировали, оплачиваете в рассрочку без зарегистрированного права собственности или на которую у вас есть только предварительный договор.
Не имеет решающего значения	Цена в вашем договоре. Объект, купленный дороже $150 000, может получить оценку ниже этой суммы, а критерием служит рыночная стоимость, определённая оценщиком.

Два пограничных случая заслуживают отдельного пояснения. Квартира, купленная на этапе строительства, засчитывается только после того, как она зарегистрирована как ваша собственность, а в новом доме это обычно происходит после ввода здания в эксплуатацию и регистрации квартир. До этого момента покупка остаётся договором, а не правом собственности, и сроки получения ВНЖ следуют за сроками строительства. Недвижимость, купленная совместно с супругом (супругой), может служить основанием для ВНЖ всей семьи, но из пакета документов должно ясно следовать, кому именно принадлежит право собственности. Наш партнёр-юрист читает выписку из Публичного реестра до подачи заявления, а не после отказа.

Как получить ВНЖ: пошаговый порядок

Процедура состоит из семи шагов. Большинство задержек возникает на тех шагах, которые контролирует сам заявитель, а не агентство, поэтому порядок действий имеет значение.

1. Завершите покупку и зарегистрируйте право собственности

   Недвижимость должна быть зарегистрирована на ваше имя в Публичном реестре, а у вас на руках должна быть актуальная выписка из Публичного реестра. Для новостройки это означает момент после регистрации квартир, а не после подписания договора с застройщиком.

   Сроки зависят от сделки, а для новостроек - от готовности здания

2. Проверьте категорию земли и ориентировочную стоимость

   Убедитесь по выписке, что объект не относится к сельскохозяйственной земле. Если стоимость близка к порогу, получите ориентировочное мнение о рыночной стоимости до того, как заказывать официальный отчёт.

   До того как тратиться на документы

3. Закажите оценку

   Оценщик, сертифицированный органом, который аккредитован Единым национальным органом по аккредитации - Центром аккредитации, осматривает объект и выдаёт отчёт о его рыночной стоимости. Если стоимость окажется ниже эквивалента $150 000 в лари, остановитесь на этом шаге и пересмотрите план.

   Сроки определяет сам оценщик; его услуги оплачиваются ему напрямую

4. Подготовьте документы

   Заявление, копия паспорта, цветная фотография, выписка из Публичного реестра, отчёт об оценке, а для членов семьи - документы, подтверждающие родство, легализованные и переведённые на грузинский язык.

   Дольше всего готовятся иностранные документы; начинайте заранее

5. Подайте заявление, пока ваше пребывание законно

   Заявление подаётся в Агентство развития государственных услуг Министерства юстиции: лично в Доме юстиции или в офисе агентства, через представителя по доверенности либо в электронном виде, если агентство это допускает. Одновременно оплачивается пошлина за выбранную скорость рассмотрения.

   Пошлина 300, 450 или 600 лари за 30, 20 или 10 дней

6. Ответьте на запросы и получите решение

   Агентство может запросить дополнительные документы. После положительного решения изготавливается карта ВНЖ, которую затем получают.

   В оплаченный срок, который отсчитывается от подачи полного пакета

7. Продлите ВНЖ до истечения срока

   ВНЖ действует один год. До окончания срока подайте заявление о продлении на том же основании и подтвердите, что недвижимость по-прежнему принадлежит вам.

   Каждый год, пока вы сохраняете ВНЖ

Если вы предпочитаете, чтобы эти шаги прошёл за вас кто-то другой, наша услуга оформления ВНЖ включает проверку права на ВНЖ, оценку, подготовку пакета, подачу заявления и продление. Сами шаги остаются теми же, кто бы их ни выполнял.

Как проводится оценка и почему именно она решает исход?

Закон не принимает в качестве доказательства стоимости ни цену из вашего договора, ни онлайн-оценку, ни прайс-лист застройщика. Он требует, чтобы рыночную стоимость установил сертифицированный оценщик органа, аккредитованного Единым национальным органом по аккредитации - Центром аккредитации, то есть национальным центром аккредитации, который действует при Министерстве экономики и устойчивого развития. На практике это означает отчёт об оценке от аккредитованного инспектирующего органа, составленный на ваше имя, с описанием объекта и указанием его рыночной стоимости на дату осмотра. Сумма из отчёта сравнивается с долларовым порогом по официальному курсу, потому что закон говорит именно об эквиваленте $150 000 в лари. Иными словами, порог проверяется не по документам о покупке, а по отчёту об оценке.

Оценка - самая частая причина отказа по ВНЖ на основании недвижимости, и она нередко удивляет собственников, которые заплатили больше $150 000. Отчёт с суммой ниже цены покупки обычно появляется в трёх ситуациях. Новая квартира в башне с множеством похожих квартир оценивается по тому, за сколько такие квартиры реально продаются, а не по прайс-листу застройщика. В цену квартиры, купленной в рассрочку, заложена стоимость рассрочки, а рыночная оценка её не учитывает. А квартира в белом каркасе оценивается как белый каркас, то есть ниже, чем та же квартира с ремонтом. Если цена вашей покупки близка к порогу, безопасный порядок такой: получить ориентировочное мнение о стоимости до подписания договора купли-продажи, а не после. Если вы уже собственник и отчёт показал сумму ниже порога, остаются три варианта: сделать ремонт и оценить квартиру заново, перейти на объект, который сам по себе стоит больше порога, или воспользоваться другим путём к ВНЖ, о котором говорится ниже; второй объект поможет, только если подтвердится, что стоимости можно складывать.

Какие нужны документы?

Документы перечислены в инструкциях агентства и в утверждённом порядке рассмотрения заявлений; точный перечень перед каждой подачей сверяется с действующей формой, потому что формы меняются чаще, чем законы. Типичный пакет для ВНЖ на основании недвижимости выглядит так.

• Заявление, заполненное на бланке агентства.
• Копия действующего паспорта или иного проездного документа.
• Недавняя цветная фотография в формате, который указывает агентство.
• Актуальная выписка из Публичного реестра, подтверждающая ваше право собственности.
• Отчёт об оценке от сертифицированного оценщика аккредитованного органа.
• Подтверждение оплаты пошлины за выбранную скорость рассмотрения.
• Для супруга (супруги): свидетельство о браке, легализованное и переведённое на грузинский язык.
• Для детей: свидетельства о рождении, легализованные и переведённые, а в соответствующих случаях - документы об опеке или согласии.
• Для представителя: доверенность, заверенная нотариально, а если она оформлена за границей, то ещё и легализованная и переведённая.

Документы, выданные за пределами Грузии, принимаются после легализации: проставляется апостиль, если страна выдачи участвует в Гаагской конвенции об апостиле, или проводится консульская легализация, если не участвует. Затем документы переводит на грузинский язык сертифицированный переводчик, причём подпись переводчика нередко заверяется у нотариуса. Чаще всего пакеты возвращают не из-за отсутствующего документа, а из-за несогласованного: имя написано одним образом в паспорте, другим в свидетельстве о рождении и третьим в переводе. Даже мелкое расхождение, например лишняя или пропущенная буква в фамилии, способно вернуть пакет на доработку. Проверьте каждое написание буква за буквой до того, как что-либо отдавать на перевод.

Собственные перечни агентства, один для собственника и один для супруга (супруги) и детей, воспроизведены пункт за пунктом с пояснениями в нашем чек-листе документов, проверенном 12 октября 2026 г.

Сколько это стоит и сколько времени занимает?

Размер госпошлины зависит от того, насколько быстро вы хотите получить решение. Суммы ниже взяты со страницы Агентства развития государственных услуг о видах на жительство и проверены 11 октября 2026 г. Это только сборы агентства: услуги оценщика, переводчика или юриста в них не входят.

Решение в течение 30 дней	300 лари
Решение в течение 20 дней	450 лари
Решение в течение 10 дней	600 лари
Постоянный ВНЖ, для сравнения	500 лари (30 дней) или 650 лари (20 дней)
Прочие расходы, которые вы оплачиваете напрямую	Услуги оценщика, сертифицированный перевод, легализация за границей, нотариус для доверенности

Источник: Агентство развития государственных услуг, страница о миграции и видах на жительство, дата обращения 11 октября 2026 г.

Сроки отсчитываются от подачи полного пакета. Если агентство возвращает пакет из-за отсутствующего или несогласованного документа, отсчёт начинается заново после того, как пробел устранён. Поэтому более медленный тариф с безупречным пакетом нередко приносит карту ВНЖ раньше, чем быстрый тариф с пакетом, которому нужен второй круг. Время, которое требуется до подачи, на покупку, регистрацию, оценку и получение документов из-за границы, обычно намного больше срока рассмотрения в агентстве, и именно эту часть нужно планировать с учётом вашего пребывания в Грузии. Иначе говоря, выбор тарифа влияет только на срок рассмотрения в агентстве, но не на время подготовки, поэтому выигрывать время разумнее на подготовке.

Может ли семья получить ВНЖ на основании той же недвижимости?

Да. Статья 15(j) распространяет краткосрочный вид на жительство на супруга (супругу) и ребёнка или детей собственника на основании той же недвижимости. Каждый член семьи подаёт заявление со своим паспортом и фотографией, а также с документами, подтверждающими родство, и каждый получает собственную карту ВНЖ. ВНЖ членов семьи следуют за ВНЖ собственника: они выдаются на тот же срок, продлеваются на том же основании и зависят от того же права собственности. Если собственник продаёт недвижимость, основание исчезает для всех. Таким образом, ВНЖ всей семьи держатся на одном объекте и на одном праве собственности.

Особенно часто возникают два вопроса. Родители собственника в статье не названы, поэтому родителю, который хочет жить в Грузии, нужно собственное основание. Совершеннолетние дети в статье названы как дети, но включается ли совершеннолетний ребёнок в конкретном случае и с какими документами, наш партнёр-юрист подтверждает до подачи. Что касается детей, школы при зачислении обычно просят карту ВНЖ и свидетельство о рождении, и это ещё одна причина подавать заявления на всю семью одновременно.

Что даёт ВНЖ и чего он не даёт?

ВНЖ даёт право жить в Грузии в течение срока его действия, не выезжая из страны ради того, чтобы заново начать безвизовый период, а также право зарегистрировать адрес и обращаться в банки, школы, клиники и государственные органы как резидент, а не как гость. Для многих семей именно этот документ превращает покупку недвижимости в постоянную базу. Гражданства или паспорта ВНЖ не даёт. Сам по себе он не даёт и постоянного ВНЖ: у постоянного ВНЖ свои условия, они описаны ниже. Он не даёт права работать по найму: по правилам, действующим с 1 марта 2026 г., большинству иностранных граждан без постоянного ВНЖ нужно отдельное разрешение на трудовую деятельность, а владельцы краткосрочного ВНЖ на основании недвижимости в проверенных нами источниках среди исключений не указаны. И наконец, он не делает вас налоговым резидентом: это отдельный критерий, основанный на количестве дней, проведённых в стране. Поэтому эти вопросы стоит с самого начала разделять: проживание, работа, налоги и долгосрочный статус регулируются разными правилами.

Работа и налоги: два самых частых заблуждения

Работа. С 1 марта 2026 г. Грузия требует от большинства иностранных граждан получить разрешение на трудовую деятельность до того, как они начнут оплачиваемую работу, работу на фрилансе или предпринимательскую деятельность в стране. Разрешение выдаётся через портал трудовой миграции Государственного агентства содействия занятости. Среди исключений, которые называют наши источники, - беженцы и лица под международной защитой, дипломатический персонал, аккредитованные журналисты и владельцы действующего инвестиционного ВНЖ. Иностранцы, уже зарегистрированные в системе трудовой миграции, получили срок до 1 января 2027 г., чтобы урегулировать свой статус, а контроль в отношении самозанятых иностранцев начался 1 мая 2026 г. Поэтому владельцу ВНЖ на основании недвижимости, который собирается работать в Грузии, в том числе через собственную компанию, стоит до начала работы проверить, нужно ли ему разрешение на трудовую деятельность. Удалённая работа на иностранного работодателя поднимает другие вопросы, связанные с тем, где облагается доход, и о них говорится в следующем абзаце.

Налоги. Налоговое резидентство в Грузии из ВНЖ не вытекает. Физическое лицо является налоговым резидентом Грузии за налоговый год, если оно находилось в Грузии 183 дня или больше в течение любого непрерывного 12-месячного периода, который заканчивается в этом году. Владелец ВНЖ, который проводит большую часть года за границей, может так и не стать налоговым резидентом, а гость без ВНЖ, пробывший в стране достаточно долго, может им стать. Доход от сдачи грузинской недвижимости в аренду облагается налогом в Грузии независимо от резидентства собственника, а правила его декларирования появятся на налоговых страницах раздела Инвестиции и деньги, как только их подтвердит наш бухгалтер. Ваше налоговое положение в собственной стране - вопрос к консультанту в этой стране.

Как продлевается ВНЖ?

ВНЖ действует один год и продлевается на том же основании. На практике продление означает подачу заявления до истечения текущего ВНЖ с подтверждением того, что недвижимость по-прежнему принадлежит вам, а также те же документы, удостоверяющие личность, и ту же пошлину, что и при первой подаче. Статья 16(3) закона освобождает собственника, который сохраняет недвижимость, на основании которой был выдан ВНЖ, от представления новой оценки её рыночной стоимости. Начинайте заранее, чтобы запрос дополнительного документа не оставил вас без действующего ВНЖ. Между продлениями держите документы на недвижимость в порядке: любое изменение в реестре, например появление нового совладельца или ипотеки, видно в выписке и может потребовать объяснений.

Особый случай - владельцы ВНЖ, получившие право на него до 1 марта 2026 г. по прежнему порогу $100 000. По данным проверенных нами источников, поправка июня 2025 г. позволяет им продолжать продление, пока они сохраняют право собственности на ту недвижимость, по которой получили ВНЖ. Практический совет простой: не продавайте, не дарите эту недвижимость и не меняйте структуру владения ею, не проверив, как это скажется на продлении, потому что новое заявление после такого изменения может рассматриваться уже по действующему порогу.

Что будет, если вы продадите недвижимость или её стоимость снизится?

Статья 21(11) закона устанавливает, что краткосрочный вид на жительство прекращается, когда прекращается право собственности на недвижимость. Продажа, дарение родственнику или передача объекта компании лишают ВНЖ основания, а вместе с ним теряют основание и ВНЖ членов семьи. Если вы планируете продажу, выстраивайте её вокруг другого основания для пребывания в Грузии или вокруг окончания текущего срока и получите консультацию до подписания договора; наша услуга продажи начинается именно с этого вопроса. Иными словами, решение о продаже одновременно становится решением о ВНЖ всей семьи. Снижение рыночной стоимости - другое дело. Статья 16(3) освобождает собственника, который сохраняет недвижимость, на основании которой был выдан краткосрочный ВНЖ, от представления новой оценки при продлении ВНЖ, поэтому последующее падение цен само по себе не прекращает ВНЖ. Прекращает его прекращение права собственности.

За пределами годового ВНЖ: инвестиционный ВНЖ, постоянный ВНЖ и гражданство

ВНЖ на основании недвижимости - это годовой статус с возможностью продления. Существуют три более долгосрочных пути, у каждого из которых свои условия.

Инвестиционный ВНЖ	Статья 15(h): инвестиция не менее эквивалента $300 000 в лари или право собственности на несельскохозяйственную недвижимость рыночной стоимостью более $300 000, оценённую тем же способом. Срок - пять лет. После него при соблюдении условий может последовать разрешение на бессрочное пребывание; для владельцев недвижимости условие состоит в том, чтобы сохранять недвижимость в течение этих пяти лет. Владельцы действующего инвестиционного ВНЖ входят в число исключений из требования о разрешении на трудовую деятельность, которые называют наши источники.
Постоянный ВНЖ	Статья 15(g): среди прочих оснований доступен иностранцам, прожившим в Грузии 10 лет по временным видам на жительство, без учёта периодов учёбы или лечения. Пошлина - 500 или 650 лари в зависимости от скорости рассмотрения.
Гражданство через натурализацию	Органический закон Грузии «О гражданстве Грузии», статья 12, в изученной нами консолидированной редакции: законное проживание в Грузии в течение последних 10 лет подряд, знание грузинского языка, истории и основ права, а также работа, недвижимость или бизнес в Грузии. Некоторые вторичные источники сообщают о более коротком сроке начиная с 2024 г.; официальный текст, который мы проверили, говорит о 10 годах, и наш юрист подтверждает это, прежде чем с этой строки будет снято уведомление о проверке.

Поэтому для покупателя, цель которого - долгосрочный статус, а не годовой ВНЖ, выбор между недвижимостью за $150 000 и недвижимостью за $300 000 - это выбор между годовым продлеваемым ВНЖ, который сам по себе никогда не станет чем-то большим, и пятилетним ВНЖ, который может привести к бессрочному. Расчёт такого выбора зависит от вашего бюджета и планов, а раздел Сравнения сопоставляет его с путями к ВНЖ в других странах.

Как путь через недвижимость соотносится с другими путями?

ВНЖ для IT-специалистов, введённый в сентябре 2025 г., по данным наших источников выдаётся на три года специалистам в сфере технологий с опытом работы не менее двух лет и годовым доходом выше $25 000. Недвижимость для него не требуется вовсе, а точные условия наш юрист подтвердит, прежде чем мы изложим их на отдельной странице. Пути не исключают друг друга: покупатель может иметь ВНЖ для IT-специалистов и при этом купить недвижимость ради неё самой, а владелец ВНЖ на основании недвижимости может позже перейти на более долгосрочное основание.

Когда подавать заявление? Безвизовое пребывание и сроки

Граждане стран, перечисленных в Постановлении Правительства № 255 от 5 июня 2015 г., могут въезжать в Грузию без визы и находиться в стране полный год. Среди многих других в список входят Израиль, Объединённые Арабские Эмираты, Саудовская Аравия, Кувейт, Катар, Бахрейн, Оман, Россия, Украина, Казахстан, США, Великобритания и государства-члены Европейского союза. Для таких покупателей года безвизового пребывания обычно хватает, чтобы купить объект, зарегистрировать его, провести оценку и подать заявление, и подавать его следует, пока это пребывание ещё законно. Граждане стран, которых нет в списке, въезжают по визе, срок которой ограничивает их во времени жёстче, поэтому им нужно планировать подачу с учётом визы. Подача заявления после того, как законное пребывание закончилось, - проблема, которую не решит никакая недвижимость. Именно поэтому сроки покупки, регистрации и оценки стоит соотносить с датой въезда с самого начала.

Три типичные ситуации и порядок действий для каждой

Это не истории клиентов, а три сценария, которые мы встречаем чаще всего. Они описаны так, чтобы вы могли узнать в одном из них свой и действовать в его порядке.

Семья покупает готовую квартиру в Тбилиси, чтобы в ней жить. Семья приезжает в рамках безвизового года, выбирает квартиру и заказывает юридическую проверку, прежде чем что-либо платить. После регистрации покупки оценщик оценивает квартиру; поскольку она с ремонтом и находится в жилом районе, оценка обычно близка к цене. Тем временем переводятся свидетельства о браке и о рождении, легализованные ещё до поездки. Вся семья подаёт заявления вместе и выбирает скорость рассмотрения в зависимости от того, сколько осталось от безвизового года. Карты ВНЖ получены, с ними детей зачисляют в школу, а продление вносится в календарь на одиннадцать месяцев вперёд.

Инвестор покупает квартиру на этапе строительства в Батуми. Подать заявление на ВНЖ нельзя, пока квартира не зарегистрирована, а регистрация происходит после ввода здания в эксплуатацию. Поэтому инвестор относится к покупке и к ВНЖ как к двум отдельным проектам с промежутком между ними. Во время строительства безвизовый год истекает и начинается заново с каждым новым въездом, и ничего не подаётся. Когда квартиры зарегистрированы, инвестор заказывает оценку. Если квартира сдана в белом каркасе и её стоимость близка к порогу, инвестор сначала делает ремонт. Только после этого подаётся заявление, часто через представителя по доверенности.

Собственник, купивший недвижимость по старому правилу $100 000. ВНЖ получен до 1 марта 2026 г. и продлевается каждый год. Задача собственника - сохранить недвижимость, которая дала право на ВНЖ, и вовремя подавать на продление. Риск кроется в изменениях: продажа квартиры ради покупки более просторной, передача её компании или дарение ребёнку прекратили бы старое основание, и тогда новое заявление рассматривалось бы по действующему правилу. Собственник, который хочет сменить недвижимость, планирует это вместе с юристом до подписания каких-либо документов.

Как менялись правила с 2019 года?

Путь через недвижимость в нынешнем виде существует с 2019 г., когда порог для годового продлеваемого ВНЖ был установлен на уровне $100 000. В июне 2025 г. парламент внёс в закон поправку, которая повысила порог до $150 000 с 1 марта 2026 г.; Erickson Immigration Group называет это третьим повышением за историю программы. Покупателям, которые хотели получить право на ВНЖ по старому уровню, нужно было завершить покупку до 1 марта 2026 г., а действующие владельцы ВНЖ могут продолжать продление, пока сохраняют свою недвижимость. В тот же период Грузия ввела ВНЖ для IT-специалистов (сентябрь 2025 г.) и сделала разрешение на трудовую деятельность обязательным для большинства иностранных работников (1 марта 2026 г.). Правила движутся в сторону более высоких порогов и большего числа условий, и это повод читать действующий текст, а не старую статью, и проверять дату в начале любого руководства, включая это. Хронология изменений с источником для каждого из них будет вестись в трекере изменений правил в разделе Данные и отчёты.

ВНЖ: подробные руководства

Риски и исключения

• Оценка ниже порога. Решает рыночная стоимость, определённая оценщиком, а не цена в договоре; типичные случаи - новые башни, покупки в рассрочку и белый каркас.
• Сельскохозяйственная земля. Участок под домом за городом может быть зарегистрирован как сельскохозяйственная земля и тогда не засчитывается.
• Слишком ранняя подача. Бронь, предварительный договор или незарегистрированная покупка на этапе строительства правом собственности не являются.
• Слишком поздняя подача. Заявление, поданное после окончания законного пребывания, начинается с позиции, которую не исправит никакая недвижимость.
• Несогласованные документы. Разное написание имён в паспортах, свидетельствах и переводах - самая частая причина, по которой внешне полный пакет возвращают.
• Продажа или реструктуризация. ВНЖ прекращается вместе с правом собственности; дарение или передача компании тоже считаются прекращением права собственности.
• Уверенность, что ВНЖ позволяет работать. С 1 марта 2026 г. для работы в Грузии, как правило, требуется разрешение на трудовую деятельность.
• Правила меняются. Порог уже повышали и могут повысить снова; применяется закон, действующий на день подачи вашего заявления.

Частые вопросы

Является ли ВНЖ на основании недвижимости «золотой визой»?

Не в европейском смысле. Это годовой вид на жительство с возможностью продления, привязанный к праву собственности на недвижимость стоимостью более $150 000. Сам по себе он не ведёт к гражданству и не даёт права жить в других странах Европы.

Можно ли купить несколько недорогих квартир, чтобы набрать $150 000?

Это не подтверждено. Статья 15(j) говорит о праве на недвижимую вещь, рыночная стоимость которой превышает порог, в единственном числе, и мы не нашли ни одного официального текста, который разрешал бы складывать стоимости. Некоторые консультанты считают, что подходит и портфель объектов; наш юрист проверяет недавние решения агентства. До тех пор покупайте один объект, который сам по себе стоит больше $150 000; наша страница о нескольких объектах и ВНЖ следит за этим вопросом.

Нужно ли жить в Грузии, чтобы сохранить ВНЖ?

Закон не устанавливает минимального количества дней для краткосрочного ВНЖ. Однако ваше налоговое положение зависит от дней, проведённых в Грузии, а для более долгосрочных статусов, таких как постоянный ВНЖ и гражданство, учитываются годы проживания.

Можно ли подать заявление из-за границы?

Подать заявление за вас может представитель по доверенности, а часть шагов можно выполнить в электронном виде, но вы должны находиться в Грузии законно или иметь возможность выполнить требования агентства, применимые к вашей ситуации. Планируйте подачу с учётом своего пребывания.

Имеет ли значение ипотека на недвижимость?

ВНЖ основан на вашем праве собственности, а зарегистрированная ипотека его не отменяет. Тем не менее ипотека видна в выписке, и её влияние на ваш пакет должен проверить юрист до подачи.

Порог установлен в долларах или в лари?

Закон формулирует его как эквивалент $150 000 в лари. Стоимость в лари из отчёта оценщика сравнивается с долларовой суммой по официальному курсу, поэтому собственникам, чья стоимость близка к границе, стоит оставлять запас.

Могут ли мои родители получить ВНЖ через мою недвижимость?

В статье названы супруг (супруга) и дети, но не родители. Родителю нужно собственное основание, например собственная недвижимость.

Что делать, если агентство откажет?

Вам сообщат причины отказа. Большинство отказов связано со стоимостью, категорией земли, правом собственности, законностью пребывания или несогласованными документами, и новое заявление имеет смысл подавать только после того, как причина устранена. Наш юрист подскажет, что лучше в вашем случае: обжалование или новая подача.

Источники

1. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 10, 15, 16, 18, 21), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
2. «Об утверждении порядка рассмотрения вопроса о выдаче видов на жительство в Грузии и принятия по нему решения», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
3. «Миграция и виды на жительство», Агентство развития государственных услуг, Министерство юстиции Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
4. Постановление Правительства № 255 о перечне стран, граждане которых могут въезжать в Грузию без визы, консолидированная редакция от 24 февраля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. Органический закон Грузии «О гражданстве Грузии» (статья 12), консолидированная редакция от 7 марта 2025 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
6. Единый национальный орган по аккредитации - Центр аккредитации, Министерство экономики и устойчивого развития Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
7. Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
8. «Georgia to Increase Real Estate Investment Threshold for Residence Permits Effective March 1, 2026», Erickson Immigration Group (дата обращения 11 октября 2026 г.)
9. «Georgia raises real estate investment bar for residence permits by 50%», legal.ge (дата обращения 11 октября 2026 г.)
10. «Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month», IMI Daily (дата обращения 10 октября 2026 г.)
11. «Georgia introduces mandatory work permits for foreign workers», Andersen в Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
12. «Georgia immigration reform: new work permit rules for foreign nationals», Fragomen (дата обращения 11 октября 2026 г.)
13. «Georgia: individual residence», PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 11 октября 2026 г.)
14. «Georgia investor residence permits», Healy Consultants (дата обращения 10 октября 2026 г.)
15. Гаагская конференция по международному частному праву, таблица статуса Гаагской конвенции об апостиле, HCCH (дата обращения 11 октября 2026 г.)
16. «There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi», Colliers Georgia через CBW (дата обращения 10 октября 2026 г.)

История изменений

• 11 октября 2026 - Полное руководство опубликовано на основе текста закона и инструкций агентства; проходит проверку у партнёра-юриста.