Два разных события: потеря недвижимости и потеря стоимости
Собственники часто тревожатся из-за обоих событий сразу, однако закон подходит к ним прямо противоположным образом. Продажа недвижимости или её утрата любым другим путём лишает краткосрочный ВНЖ того основания, на котором он держится, и ВНЖ прекращается. Падение рыночной стоимости объекта, напротив, никак не затрагивает уже выданный вам ВНЖ: пока та же самая недвижимость остаётся вашей, при продлении никто не спрашивает, сколько она стоит. На этой странице разобраны обе ситуации и то, что делать в каждой из них, чтобы не остаться без законного основания для пребывания в Грузии.
Всё, о чём говорится ниже, касается краткосрочного ВНЖ, выданного на основании недвижимости стоимостью более $150 000. Для инвестиционного ВНЖ на недвижимость стоимостью выше $300 000 действуют собственные правила, в том числе возможность заменить объект; они описаны в нашем руководстве по инвестиционному ВНЖ.
Когда именно прекращается ВНЖ после продажи?
Статья 21(11) Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» устанавливает, что краткосрочный ВНЖ прекращается, когда прекращается право собственности на недвижимость. Следовательно, решающий момент - это не день, когда стороны согласовали цену, подписали предварительный договор или когда вы получили задаток. Согласно Гражданскому кодексу, право собственности на недвижимость переходит в тот момент, когда Публичный реестр регистрирует переход объекта к новому собственнику. До этой регистрации вы по-прежнему остаётесь собственником, и основание для вашего ВНЖ продолжает существовать; начиная с этого дня его больше нет.
Благодаря этому сроки отчасти находятся в ваших руках. О продаже можно договориться, подписать договор и даже получить часть оплаты, пока ВНЖ ещё действует, а регистрацию можно назначить на дату, которая вписывается в ваши планы, например на время после того, как появится новое основание для пребывания. Чего сделать нельзя, так это сохранить ВНЖ, когда собственником уже зарегистрирован кто-то другой.
Какие события считаются потерей недвижимости?
| Событие | Прекращается ли ваше право собственности? | Последствия для ВНЖ |
|---|---|---|
| Продажа любому покупателю | Да, с момента регистрации покупателя | Прекращается в эту дату |
| Дарение, в том числе мужу, жене или ребёнку | Да, с момента регистрации дарения | Прекращается; член семьи не получает ваш ВНЖ по наследству |
| Передача объекта собственной компании | Да: собственником становится компания | Прекращается; имущество компании не является вашим правом собственности |
| Обмен на другую недвижимость | Да, в отношении объекта, на котором основан ВНЖ | Прекращается; для новой недвижимости нужно новое заявление |
| Продажа кредитором при обращении взыскания на ипотеку | Да, когда регистрируется покупатель на этой продаже | Прекращается в эту дату |
| Раздел имущества при разводе | Зависит от того, кто будет зарегистрирован после раздела | Прекращается, если вы больше не являетесь собственником |
| Оформление ипотеки или сдача объекта арендатору | Нет | Не влияет: вы остаётесь собственником |
| Продажа одного из двух объектов, учтённых вместе | Да, в отношении этого объекта | Требует подтверждения юриста |
Будет добавлено командой: юрист-партнёр должен подтвердить, какие последствия влечёт продажа одного из двух объектов, которые вместе превышали пороговую сумму, продажа доли в недвижимости, находящейся в общей собственности, и раздел имущества между супругами.
Что происходит с ВНЖ членов вашей семьи?
Ваш муж или жена и дети получают ВНЖ на вашем основании: их заявления опираются на копию вашего ВНЖ, и закон выдаёт им ВНЖ как членам семьи собственника. В тех положениях, которые мы изучили, закон прямо не говорит, что происходит с ВНЖ члена семьи, когда прекращается ВНЖ собственника. Безопаснее исходить из того, что их основание прекращается вместе с вашим и что каждому из них с той же даты понадобится своё основание для пребывания. Продумайте положение семьи вместе со своим собственным до того, как регистрировать какую-либо продажу, и уточните у юриста, как агентство поступает с семейными ВНЖ в вашей ситуации.
Будет добавлено командой: юрист-партнёр должен подтвердить, как агентство поступает с ВНЖ супруга или супруги и детей собственника, когда ВНЖ самого собственника прекращается.
Как оставаться в стране законно после прекращения ВНЖ?
В Законе Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» мы не нашли положения, которое отводило бы определённое число дней на выезд после прекращения ВНЖ, и не хотим гадать, каким мог бы быть такой срок. Вместо этого нужно основание для пребывания, которое уже существует в тот день, когда прекращается право собственности. На практике собственники пользуются одним из следующих вариантов:
- Новый ВНЖ на основании другой недвижимости. Купите и зарегистрируйте другой объект, закажите его оценку выше $150 000 и подайте заявление до того, как старая недвижимость перейдёт к новому собственнику.
- Совсем другое основание. Работа, воссоединение семьи, учёба, ВНЖ для IT-специалистов или инвестиционный ВНЖ, и у каждого из этих оснований свои условия.
- Безвизовое пребывание. Граждане стран, перечисленных Правительством, могут находиться в Грузии без визы до одного года. Как этот срок отсчитывается после прекращения ВНЖ, нужно выяснить у юриста; не рассчитывайте на то, что начинается новый год.
- Выезд до перехода права собственности. Если вы не собираетесь оставаться в стране, назначьте регистрацию продажи на дату после своего отъезда.
Будет добавлено командой: юрист-партнёр должен подтвердить, действует ли какой-либо срок после прекращения ВНЖ и как отсчитывается безвизовое пребывание для бывшего владельца ВНЖ.
Как сменить недвижимость и не потерять статус
Для инвестиционного ВНЖ существует правило о замене объекта: такой ВНЖ не прекращается, если до прекращения прежнего права собственности его владелец представит выписку, подтверждающую право собственности на недвижимость такой же или более высокой стоимости. У краткосрочного ВНЖ подобного правила нет. Поэтому переход с одного объекта на другой в рамках краткосрочного ВНЖ - это новое заявление, и от порядка шагов зависит, возникнет ли у вас разрыв между основаниями.
Сначала купите и зарегистрируйте новую недвижимость
Новый объект должен быть зарегистрирован на ваше имя, прежде чем на его основании можно будет подать заявление. Тем временем сохраняйте старую недвижимость за собой.
Закажите оценку новой недвижимости
Нужен новый отчёт аккредитованной компании, в котором рыночная стоимость превышает $150 000 в эквиваленте в лари на момент подачи заявления.
Подайте заявление на новый ВНЖ на основании новой недвижимости
Подавайте его, пока текущий ВНЖ ещё действует, вместе с новой выпиской и новой оценкой.
Продайте старую недвижимость после решения
Назначайте регистрацию продажи только после того, как новый ВНЖ будет выдан, чтобы у вас всё время было хотя бы одно основание.
Рассмотрит ли агентство новое заявление, пока у вас ещё есть ВНЖ на основании старой недвижимости, и как два ВНЖ соотносятся друг с другом в этот промежуток времени, - практические вопросы, которые стоит задать юристу до начала. Описанная выше последовательность выстроена так, чтобы при любом ответе вы ни на один день не остались без основания.
Если стоимость недвижимости падает
На уже выданный вам ВНЖ падение стоимости не влияет, пока недвижимость остаётся за вами. Согласно статье 16(3), продление предоставляется без новой оценки рыночной стоимости до тех пор, пока первоначальный объект принадлежит вам, поэтому стоимость ни разу не проверяется повторно. То же относится к изменению обменного курса: ослабление доллара или укрепление лари может сдвинуть эквивалент порога в лари, однако для уже действующего ВНЖ он не пересчитывается.
Падение стоимости всё же имеет значение в трёх ситуациях. Оно важно, если ваш ВНЖ прекратился по другой причине и вы хотите снова подать заявление на основании той же недвижимости, потому что новое заявление оценивается по порогу, действующему в день подачи. Оно важно, если вы заменяете недвижимость, потому что новый объект должен преодолеть порог по собственной оценке. И оно важно, если ваш ВНЖ был выдан по прежнему правилу в $100 000: по данным наших источников, эта защита связана с сохранением той недвижимости, на основании которой ВНЖ был получен, так что после её продажи любое новое заявление будет оцениваться по порогу в $150 000.
Налоговая сторона продажи
У продажи квартиры есть налоговое последствие, не связанное с ВНЖ. Согласно Налоговому кодексу, доход от продажи жилой квартиры, которая находилась в собственности более двух лет, освобождается от подоходного налога, а доход от квартиры, проданной в течение двух лет, облагается налогом по ставке 5%. Тем, кто купил недвижимость недавно и продаёт её, чтобы перейти на другой объект, стоит проверить даты, прежде чем соглашаться на сделку: если дождаться второй годовщины регистрации, налог может отпасть полностью. Как декларируется такой доход, объясняет наше руководство о деньгах и налогах для иностранного покупателя.
Риски и исключения
- Регистрация продажи без нового основания. ВНЖ прекращается в момент регистрации; без другого основания ваше пребывание может перестать быть законным.
- Дарение недвижимости члену семьи. Дарение прекращает ваш ВНЖ, и член семьи его не перенимает.
- Расчёт на правило о замене объекта. Перейти на другую недвижимость может только инвестиционный ВНЖ; краткосрочный ВНЖ этого не может.
- Забытая семья. ВНЖ вашего мужа или жены и детей опираются на ваш; позаботьтесь об их основании на ту же дату.
- Продажа в течение двух лет без проверки налога. Может возникнуть налог 5% с дохода, которого позволило бы избежать короткое ожидание.
Частые вопросы
Прекращается ли ВНЖ после подписания предварительного договора?
Нет. ВНЖ прекращается вместе с правом собственности, а это происходит в момент регистрации покупателя в Публичном реестре, а не тогда, когда подписан договор или внесён задаток.
Нужно ли сообщать агентству о продаже недвижимости?
Закон обязывает владельцев ВНЖ незамедлительно сообщать об изменении номера телефона и адреса. Прямой обязанности сообщать о продаже мы не нашли, но ВНЖ в любом случае прекращается в момент регистрации; уточните у юриста, как правильно его закрыть.
Можно ли сохранить ВНЖ, если вместо прежней купить более дешёвую недвижимость?
В рамках краткосрочного ВНЖ нельзя. Для новой недвижимости нужно отдельное заявление, и её стоимость должна быть более $150 000.
Может ли падение цен лишить меня ВНЖ при продлении?
Нет. Пока вы сохраняете ту же недвижимость, для продления новая оценка не требуется.
Что будет, если банк продаст квартиру из-за ипотеки?
Как только покупатель на такой продаже будет зарегистрирован, ваше право собственности, а вместе с ним и основание для ВНЖ, прекращается. Если выплаты становятся трудными, заранее поговорите с банком и с юристом.
Можно ли переоформить квартиру на мужа или жену и продолжать жить здесь?
Передача прекращает ваш ВНЖ. Мужу или жене понадобится собственное основание, например ВНЖ на основании недвижимости, которая теперь зарегистрирована на его или её имя, с отдельным заявлением и оценкой.
Ежегодный порядок действий для ВНЖ, который вы сохраняете, описан в нашем руководстве по продлению; о новой оценке рассказывает страница «Аккредитованная оценка: порядок, сроки и стоимость».
Источники
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15, 16(3), 20-1 и 21), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии (статья 183), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81(3) и 82(1)(f.a)), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 255 о безвизовом пребывании, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «Миграция и виды на жительство», Агентство развития государственных услуг (дата обращения 13 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение подготовлено на основе статей 16, 20-1 и 21 закона, Гражданского кодекса и Налогового кодекса; его проверяет юрист-партнёр.