Что представляет собой Авлабари?
Авлабари - исторический квартал на левом берегу Мтквари, который через реку смотрит на старый город. С его скалы церковь Метехи обращена к Кале и Нарикале, над улицами квартала поднимается золотой крест собора Святой Троицы (Самеба), а парк Рике и Мост Мира соединяют его с правым берегом. Покупателю Авлабари предлагает старые дома с дворами, небольшие новые здания, станцию метро на главной площади и одни из самых узнаваемых видов Тбилиси.
Административно Авлабари относится к району Исани, а не к Крцаниси и не к району Старый Тбилиси, который существовал с 2007 по 2013 г. По решению Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г. квартал входит в единицу 14 «Земо Авлабари, Метромшени»; её граница начинается у моста Бараташвили и идёт вниз по течению по середине реки, так что парк Рике, Метехская скала, площадь Авлабари и проспект Кетеван Цамебули целиком находятся в Исани. Кале и Абанотубани на противоположном берегу посвящён наш гид по Старому Тбилиси.
Карта и границы
Авлабари поднимается от левого берега Мтквари между мостом Бараташвили и мостом Метехи: внизу у реки парк Рике, на плато площадь Авлабари со станцией метро, а к северо-востоку, на холме Элиа, собор Самеба.
Открыть картуОфициальная единица намного больше исторического квартала: на восток и юг она доходит до Метромшени, улицы Навтлуги и Кахетинского шоссе. Самеба и бывший Президентский дворец стоят на её северной границе с районом Чугурети; текст решения Сакребуло не уточняет, по какую сторону линии они находятся, а OpenStreetMap относит оба объекта к Исани. Порталы проводят границы ещё раз по-своему. ss.ge помещает «Авлабари» в собственный раздел «Старый Тбилиси» вместе с такими улицами, как Метехи, Телави, Ирбахи, Абуладзе, Ахмета и Гурджаани, а korter.ge пользуется официальным названием и помечает объявления как Исани. Прежде чем сравнивать цены, уточните улицу.
Кому подходит Авлабари
Подходит
- Покупателям, которым нужен старый город в пешей доступности и метро прямо у дома.
- Инвесторам в посуточную аренду, готовым заниматься гостями и зданием-памятником.
- Тем, кто хочет вид на Нарикалу и реку дешевле, чем на правом берегу.
Не подходит
- Покупателям, для которых парковка и лифт в новом доме обязательны.
- Тем, кто не готов тщательно проверять конструкции старого дома.
- Ищущим зелень и тихие улицы вдали от туристов.
Квартал за рекой
В средневековых источниках 11-13 веков эта местность называется Исани; по данным национального туристического портала, форма «Авлабади» впервые встречается в документе 1392 г. Церковь Метехи на скале построил царь Деметре II в конце 13 века на месте более древнего храма. В 1770-х гг. царица Дареджан, супруга царя Ираклия II, возвела на бастионе авлабарской стены свой дворец с круглым голубым балконом, и он уцелел при разорении Тбилиси в 1795 г. Веками квартал находился за чертой города, на другом берегу, и долгое время оставался средоточием армянской жизни Тбилиси вокруг церкви Эчмиадзин на площади Кетеван Цамебули.
Новые ориентиры появились совсем недавно. Собор Самеба по проекту Арчила Миндиашвили освятили 23 ноября 2004 г.; вместе с крестом его высота составляет 86,1 метра, а часть участка под ним занимало бывшее армянское кладбище Ходживанк. Президентский дворец на улице Абдушелишвили открылся 12 июля 2009 г., в 2019 г. стал Государственным церемониальным дворцом, а с марта 2026 г. в нём размещается Министерство иностранных дел. Мост Мира открыли 6 мая 2010 г., а в 2012 г. к нему добавилась канатная дорога из парка Рике к Нарикале.
Сколько стоят квартиры и аренда
Отдельной зоны «Авлабари» у Galt & Taggart нет: её зона Исани объединяет квартал с Метромшени, Навтлуги и Вазисубани и потому занижает цены на исторических улицах. Насколько велик разрыв, видно по объявлениям.
| Показатель | Значение | Что охватывает |
|---|---|---|
| Зона Исани, новые квартиры | $1 407 за м² | Июль 2026 г., разброс $900-3 800; в 2025 г. $1 358 |
| Зона Крцаниси, новые квартиры | $1 671 за м² | Июль 2026 г., правый берег напротив, для сравнения |
| Объявления по Авлабари на ss.ge | 3 950-9 570 лари за м² | 16 объявлений; старые дома в основном 4 000-5 300 лари |
| Объявления по Авлабари на korter.ge | $1 680-3 680 за м² | Цены предложения, новые квартиры и вторичное жильё |
| Запрашиваемая аренда на ss.ge | 850-2 600 лари в месяц | Квартиры площадью 50-78 м² |
Объявления делятся на две группы. За квартиры в старых домах просили 4 000-5 300 лари за м²: 38 м² под полный ремонт на проспекте Кетеван Цамебули стоили 169 000 лари, а отремонтированные 84 м² в 3-этажном историческом доме на том же проспекте 442 000 лари. В небольших новых зданиях у Метехи запрашивали гораздо больше: 43 м² на улице Абуладзе за 296 000 лари, то есть около 6 884 лари за м², и 95 м² на улице Ирбахи за 909 000 лари, около 9 569 лари за м². Аренда начиналась с 850 лари за более старую квартиру 55 м² на первом этаже и доходила до 2 600 лари за меблированную квартиру 59 м² с видом на Нарикалу.
Если взять показатели Galt & Taggart для Исани, $10,2 аренды за м² против цены $1 407, наш расчёт даёт валовую доходность около 8,7%. Однако здесь цены в белом каркасе сопоставлены с арендой по всему району, а отремонтированная квартира на исторических улицах стоит дороже, и доходность у неё ниже. Районы сравниваются на нашей странице об аренде по районам.
Новые здания
Новое строительство в историческом Авлабари ведётся в небольшом масштабе. Avlabari Residence 2 компании Mailin Group на улице Абуладзе, 3 корпуса по 5-6 этажей, сданные в 2025 г. и во втором квартале 2026 г., продавался от $1 600 за м² в чёрном каркасе. Step Avlabari застройщика Elisi-2015 на той же улице, 8 квартир на 4 этажах, предлагался от $1 800 за м² со сдачей, намеченной на третий квартал 2026 г. В Terrassa Avlabari компании Terrassa Group на улице Ахмета, где 47 квартир сдали в 2019 г., квартиры перепродаются примерно по $2 288-2 442 за м². Более высокие дома стоят дальше от скалы, например 20-этажный корпус на улице Бочорма со стороны Метромшени. Любой проект проверяйте по нашему чек-листу проверки застройщика.
Наследие, старые дома и участок Рике
В историческом Авлабари вокруг Метехи, дворца Дареджан и площади Авлабари есть памятники культурного наследия, и работы на них или рядом с ними требуют согласования по линии охраны наследия; опубликованной карты, показывающей, какие участки входят в зону охраны, мы не нашли, поэтому до покупки сделайте запрос в мэрию. Штрафы за самовольные работы в этой зоне перечислены в нашем гиде по Сололаки. Споры здесь случаются: в 2019 г. Институт толерантности и разнообразия пришёл к выводу, что разрешение на дом в нескольких метрах от армянской церкви Кармир Аветаран (Красное Евангелие) 18 века было выдано незаконно.
Старые здания несут реальный риск. 20 марта 2024 г. в Авлабари обрушилась часть здания, и одного человека увезли в больницу. У мэрии есть программа переселения семей из зданий в аварийном состоянии, поэтому узнайте, проводилась ли оценка дома. На берегу реки сносят неиспользуемые музыкальный театр и выставочный зал «Трубы Рике», которые государство продало в 2022 г. за 10,02 млн лари; разрешение на снос выдано в июне 2026 г., а работы должны завершиться до 25 декабря 2026 г. В постановлении правительства 2025 г. упоминалась гостиница, но нового проекта никто не подавал, так что окна квартир, выходящих на парк Рике, могут смотреть на стройплощадку.
Как передвигаться
Станция «Авлабари» на 1-й линии метро открылась 6 ноября 1967 г. и находится на площади Авлабари; её верхний вестибюль перестроили в 2022-2024 гг. по контракту на 4,2 млн лари. Следующая станция, «300 Арагвели», обслуживает восточный конец проспекта Кетеван Цамебули, который мэрия реконструировала за 8,5 млн лари и снова открыла 14 ноября 2022 г. По данным туристического портала, от метро до парка Рике около 15 минут пешком, а Мост Мира и мост Метехи ведут через реку в старый город.
По нашим замерам, Мост Мира и Самеба находятся примерно в 600 метрах от станции по прямой, но из-за лестниц и скалы пешком путь получается длиннее. Авлабари входит в зону 02 маршруток Тбилисской транспортной компании; маршруты автобусов и маршруток смотрите в её планировщике поездок.
Школы и повседневная жизнь
- Публичные школы. В приказе Министерства образования 2009 г. значатся школа № 77 на улице Ирбахи, № 84 на улице Гурджаани, а также № 89 и № 96 на проспекте Кетеван Цамебули; сверьтесь с актуальным реестром, потому что номера и здания меняются.
- Магазины и рынки. Действующего продуктового рынка с собственным названием в Авлабари мы не нашли; базар «Мейдан» на другом берегу торгует в основном вином и сувенирами.
- Клиники и частные школы. Надёжного списка в пределах исторического квартала мы не нашли, поэтому проверяйте их для конкретного адреса.
Воздух и шум
Ни одна из 5 автоматических станций мониторинга воздуха в Тбилиси не находится в районе Исани. Ближайшая, в парке Ильи на проспекте Агмашенебели, по нашим замерам расположена примерно в 2,2 км, а городской план по качеству воздуха на 2024-2026 гг. считает её показания по твёрдым частицам ненадёжными. В парке Рике и поблизости стоят пассивные пробоотборники, но их результаты не публикуются по отдельным точкам, поэтому цифр мы не приводим. Замеров шума мы тоже не нашли; в парке Рике часто проходят митинги и мероприятия, так что если присматриваете квартиру у реки, приезжайте вечером.
Сдача жилья в Авлабари
Самеба, Метехи, дворец Дареджан, парк Рике, Мост Мира и канатная дорога привлекают в квартал приезжих, и гостевые дома здесь уже работают. Данных о посуточной сдаче по самому кварталу мы не нашли, есть лишь цифры по всему городу. Физическое лицо, сдающее собственное жильё посуточно, вправе выбрать фиксированный налог: 10 лари в месяц за каждый м² сдаваемой площади, причём такой режим доступен до 1 января 2028 г.; варианты сравниваются на нашей странице о долгосрочной или краткосрочной аренде.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Метро на площади и старый город в пешей доступности | Многим старым зданиям нужна проверка конструкций |
| Виды на Нарикалу, Метехи и реку | Правила охраны наследия для работ рядом с памятниками |
| Цены в зоне Исани ниже, чем на правом берегу | На исторических улицах просят намного больше среднего по зоне |
| Стабильный поток приезжих для посуточной сдачи | Нет данных о посуточной сдаче по самому кварталу |
| Небольшие новые дома на улице Абуладзе | Участок Рике сносят, его будущее неизвестно |
Будет добавлено командой: фотографии, которые нужно сделать команде: церковь Метехи с моста, балкон дворца Дареджан, площадь Авлабари и вход в метро, Самеба с проспекта Кетеван Цамебули, старые дома с дворами на Метехском подъёме, новые здания на улице Абуладзе, парк Рике и Мост Мира, а также участок Рике.
Проверка квартиры в Авлабари шаг за шагом
Определите улицу
Исторический квартал или сторона Метромшени.
Спросите о статусе наследия
Здание-памятник или зона охраны.
Осмотрите конструкции
Стены, балки, крыша и фундамент.
Сверьте зарегистрированную площадь
Сравните выписку с тем, что видите.
Приезжайте ночью
Мероприятия, туристы и уличный шум.
Выберите налоговый режим
Фиксированный налог на посуточную сдачу или долгосрочная аренда.
Частые вопросы
В каком районе находится Авлабари?
В районе Исани, в единице 14 «Земо Авлабари, Метромшени», а не в Крцаниси.
Сколько стоит квартира в Авлабари?
21 октября 2026 г. в объявлениях на ss.ge просили около 3 950-9 570 лари за м².
Сколько стоит аренда в Авлабари?
За квартиры площадью 50-78 м² просили от 850 до 2 600 лари в месяц.
Есть ли в Авлабари метро?
Да. Станция «Авлабари» на 1-й линии открыта в 1967 г., рядом также «300 Арагвели».
Собор Самеба находится в Авлабари?
Он стоит на холме Элиа у северного края Авлабари и освящён в 2004 г.
Что происходит на Рике?
«Трубы Рике» сносят, крайний срок работ 25 декабря 2026 г.
Можно ли сдавать квартиру в Авлабари туристам?
Да. До 1 января 2028 г. собственник может платить 10 лари в месяц за каждый сдаваемый м².
Авлабари и Старый Тбилиси - одно и то же?
Нет. Кала и Абанотубани, составляющие Старый Тбилиси, находятся на другом берегу, в Крцаниси.
Источники
- Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Авлабари, Национальная администрация туризма Грузии, и Авлабари, грузинская Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- «Авлабари: с окраины в центр», Georgia Today, 12 августа 2021 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Собор Святой Троицы в Тбилиси, Церемониальный дворец Грузии и Мост Мира, Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- МИД переезжает в бывший президентский дворец, OC Media, 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обзоры жилой недвижимости Тбилиси от Galt & Taggart: 2025 г. и июль 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Квартиры на продажу в Авлабари вместе с разделом аренды, ss.ge, и квартиры на продажу в Авлабари, korter.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Проекты: Avlabari Residence 2, Step Avlabari и Terrassa Avlabari, korter.ge; Avlabari Residence 2 при поддержке TBC, Georgia Today, 15 февраля 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Строительство рядом с армянской церковью в Тбилиси признано незаконным, OC Media со ссылкой на Институт толерантности и разнообразия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- В Тбилиси обрушилась часть здания, Georgia Today, 20 марта 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- «Трубы Рике» снесут, 14 июля 2026 г., и снос начался, 30 июля 2026 г., Georgia Today (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Станция метро «Авлабари», Википедия; затянувшиеся проекты метро, FactCheck Georgia, 23 декабря 2024 г.; завершена реабилитация проспекта царицы Кетеван, 1TV, 14 ноября 2022 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Приказ министра образования и науки № 934, 28 октября 2009 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, статья 309, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Авлабари, OpenStreetMap (дата обращения 21 октября 2026 г.)
История изменений
- - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, национального туристического портала, грузинской Википедии, публикаций Georgia Today, OC Media и FactCheck Georgia, обзоров Galt & Taggart, объявлений на ss.ge и korter.ge, данных Министерства образования, плана управления качеством воздуха и Налогового кодекса.