Озеро Лиси, Тбилиси: дома, квартиры и жизнь у озера

Что представляет собой район озера Лиси?

Лиси - небольшое озеро на высоте 624 метров над уровнем моря, лежащее в котловине хребта Лиси на северо-западной окраине Тбилиси. Вокруг него сложился один из самых своеобразных жилых районов города: закрытые поселки с виллами, частные дома на участках с садами, три частные международные школы, а со стороны плато Нуцубидзе - многоквартирные дома средней этажности. Мало где в черте города дома с садами, озеро и сосновый бор соседствуют подобным образом.

Административно местность относится к Сабурталинскому району. В решении Сакребуло Тбилиси № 16-35, принятом в 2014 г., озеро вообще не названо: границей между единицами Сабуртало и микрорайонами Нуцубидзе, которые входят в Ваке, там служит дорога Тбилиси - Квемо Лиси, а OpenStreetMap помещает поселок Лиси в единицу 9 Сабуртало «Дигоми, Вашлиджвари». Последнее - это наше прочтение карты, а не формулировка из решения. Село Лиси, расположенное западнее, в Мцхетском муниципалитете, - совсем другое место. На этой странице рассказано о самом озере, истории земли, градостроительных ограничениях, ценах на квартиры, дома и участки, проектах, транспорте, школах и рисках. Обо всем районе в целом читайте в нашем гиде по Сабуртало.

Карта и границы

В объявлениях вам встретятся улицы Лео Квачадзе, Того Гудава, Иосеба Кечакмадзе, Тхинвала, Амашукели, Пирмцерта, Амберки Табидзе и Авто Варази. К меткам порталов относитесь осторожно: раздел «Lisi lake» на ss.ge включает и улицу Авто Варази, которая проходит со стороны плато Нуцубидзе, поэтому квартира, помеченная как Лиси, может стоять на плато, а не у воды. Отдельный гид у нас посвящен плато Нуцубидзе.

Кому подходит район озера Лиси

Само озеро

Грузинская Википедия, ссылаясь на экологическую стратегию города на 2015-2020 гг., приводит такие данные: площадь озера 0,47 км², площадь водосбора 16 км², объем 1,22 млн м³; питают его дожди, снег и подземные воды. Грузинская энциклопедия описывает окружающий хребет Лиси как сложенный гипсоносными глинами и песками и изрезанный сухими балками, а на его склонах растет посаженный сосновый лес. Озеро - государственная собственность, и национальный туристический портал перечисляет здесь велосипедную и пешеходную дорожку длиной 3 км, спортивные и детские площадки, прокат велосипедов, лодок и водных велосипедов, кафе, пляж и серную баню под открытым небом.

Уязвимое место озера - уровень воды. В 1990-х гг. он опустился примерно до 20 см, и водоем пополнили подземной водой, подведенной по трубам с плато Нуцубидзе. Грузинская служба Радио Свобода сообщила в 2021 г., что к 2020 г. уровень опять снизился на 1,5-2 метра; причинами назывались заиленные питающие каналы, насосная станция, оказавшаяся на земле, проданной частной компании, и изменение климата, а представитель мэрии назвал озеро искусственным и сказал, что когда-то его заполняли механическим способом. Ни одного замера уровня и ни одного анализа воды на пригодность для купания, опубликованных в 2022-2026 гг., мы не нашли.

Отдых, аукционы и Green Lisi Town

Лодочные прогулки по озеру начались в 1936 г., а с 1937 г. на берегу высадили около 1 400 деревьев и кустарников; так пишет грузинская Википедия со ссылкой на газету того года. Пока в 1950-х гг. не создали Тбилисское море, Лиси оставалось самым большим водоемом в окрестностях города.

Современная история начинается с продажи земли. В 2007 г. структура, которую организовал банкир Мамука Хазарадзе, предложила $182 млн за 354 гектара рекреационных земель вокруг озера и пообещала инвестиции, спортивные площадки, подачу пресной воды в озеро и канатную дорогу. В 2015 г. OCCRP сообщил, что ни одно из этих условий не выполнено, а предложенная сумма так и не была внесена; позже компании, связанные с Хазарадзе, купили эту землю у государства напрямую примерно за $55 млн. Lisi Development открыла первую очередь Green Lisi Town в 2011 г. и продвигает концепцию «80/20»: 80% зелени и 20% застройки. 18 сентября 2016 г. мэрия и Фонд развития Тбилиси открыли освещенную дорожку длиной 3 км вокруг озера со 101 фонарным столбом, на которую потратили более 1 млн лари.

Градостроительные ограничения и разрешения

Застройку вокруг озера то останавливали, то разрешали снова. 28 марта 2018 г. мэр приостановил строительство, пока каждый случай не будет рассмотрен, а с 4 мая 2018 г. Сакребуло на 6 месяцев запретило выдавать здесь новые разрешения на строительство, утверждать детальные планы и менять зоны. Когда в 2019 г. был принят генеральный план землепользования, окрестности Лиси оказались среди 11 рекреационных территорий, где развитие ограничили до завершения исследования. 14 июля 2020 г. Сакребуло это ограничение отменило, хотя участники исследовательской группы рассказали Publika, что их работа по Лиси застряла на стадии концепции-видения, а зоны строгой охраны так и не были определены.

Масштаб показывают цифры самого исследования: из 1 127,73 гектара, обследованных вокруг Лиси и Тхинвала, 65% зарегистрированной земли находилось в частной собственности, а с 2007 г. по март 2020 г. было выдано 582 разрешения на строительство на площади 60,64 гектара. Авторы предупреждали, что застройка вплотную к озеру может отрезать его от источников воды, а отсутствие канализации угрожает подземным и поверхностным водам. В июне 2025 г. мэрия объявила, что муниципальная инспекция уберет незаконные заборы и постройки из соснового леса у озера. Вывод для покупателя простой: прежде чем платить хоть что-то, проверьте функциональную зону участка, наличие утвержденного плана регулирования застройки и разрешение на строительство.

Сколько стоят квартиры, дома и участки

Ни один аналитик не считает цены по Лиси отдельно. Ближайшая к озеру зона Galt & Taggart - Вашлиджвари, относящаяся к той же единице 9; эту привязку мы сделали сами, и в зону попадают также более дешевые улицы далеко от озера.

По состоянию на 21 октября 2026 г. в этом разделе ss.ge было 1 874 квартиры, 652 дома и 792 участка на продажу, а также 2 626 квартир в аренду; в эти цифры входят повторные объявления и улицы со стороны плато. Примеры: квартира 65 м² на улице Цахвеби за 247 000 лари, около 3 800 лари за м²; квартира 100 м² на улице Квачадзе за 701 000 лари, около 7 010 лари за м²; дом 180 м² на участке 680 м² за 649 000 лари; несельскохозяйственный участок 1 000 м² за 351 000 лари. Сельскохозяйственный статус имеет значение, поскольку может ограничить то, что вам позволят построить, так что смотрите его в выписке из Публичного реестра.

Запрашиваемая аренда в том же разделе составляла от 1 820 до 2 260 лари в месяц за квартиры площадью 51-56 м² на улице Пирмцерта и 3 250 лари за 70 м² на улице Квачадзе. Это единичные предложения, а не средняя величина. Для многоквартирного дома более честная отправная точка - показатель зоны Вашлиджвари, $9,5 за м²; дома рядом со школами образуют отдельный и узкий рынок. Районы между собой можно сравнить на нашей странице об аренде по районам.

Проекты вокруг озера

• Green Lisi Town (Lisi Development): изначальный закрытый поселок; башня на улице Тирипеби в июне 2026 г. продавалась от 5 544 лари за м².
• Lisi Topograph (Lisi Hills LLC): 244 участка под дома на 41,8 гектара примерно в 500 м от берега, причем проекты домов нужно согласовывать с архитектором проекта; цены не опубликованы.
• The Lake (Placemakers): виллы и дома с общим «Lake House»; в декабре 2025 г. TBC Bank согласился профинансировать 30 млн лари из 47 млн лари, в которые оценена первая очередь.
• Metropol Lisi (Metropol): около 70 участков под виллы, выставленных в апреле 2025 г. по цене от $159 до $225 за м² земли.
• Lisi House (J5) на улице Лео Квачадзе, 19: 83 квартиры, в октябре 2026 г. от $1 500 за м², очередная сдача намечена на четвертый квартал 2026 г.
• Lisi Lakers (Apart) на улице Амберки Табидзе: 196 квартир со сдачей в третьем квартале 2028 г.; Deka Lisi (Deka) на улице Авто Варази, 36: 546 квартир в 3 корпусах по 12 этажей со сдачей во втором квартале 2027 г.

Несколько из этих проектов находятся на ранней стадии, а сроки указаны самими застройщиками. Проверьте каждый по нашему чек-листу проверки застройщика.

Как туда добраться и как передвигаться

Метро возле озера нет. По нашему измерению на OpenStreetMap, станции «Делиси» и «Важа-Пшавела» второй линии удалены от центра озера по прямой примерно на 2,2 км каждая, а «Государственный университет» - примерно на 2,7 км. В планировщике поездок Tbilisi Transport Company значатся автобус 329 от «Вокзальной площади» до Тхинвала через поселок у озера Лиси, автобус 363 от Тхинвала до Тбилисского государственного университета через метро «Делиси», автобус 389 между Дидубе и метро «Государственный университет» по улице Мачавариани, автобус 107 от Цодорети до метро «Делиси» и маршрут 505 до метро «Делиси».

Улица Мухрана Мачавариани, по которой спускаются к Вашлиджвари, внесена в список участков с высоким оползневым риском Национального агентства окружающей среды за 2023 г. В 2019 г. мэр осматривал строительство новой дороги длиной около 2 км от озера до проспекта Маршала Геловани стоимостью около 15 млн лари; сообщений о ее завершении мы не нашли. Крупные мероприятия оборачиваются перекрытиями: во время фестиваля Tbilisi Open Air 4-6 июля 2026 г. на кольцевой дороге Лиси ввели одностороннее движение, а автобусы направили в объезд.

Школы и повседневная жизнь

• Guivy Zaldastanishvili American Academy на улице Лео Квачадзе, 7a: 8-12 классы, 372 ученика, основана в 2001 г.
• British International School of Tbilisi на улице Лео Квачадзе, 17: британская программа с IGCSE и A-levels.
• International Maarif Schools: согласно одному из справочников школ, тбилисский кампус находится на улице Лео Квачадзе, 15.
• Публичные школы: в самом поселке мы ни одной не нашли; школа № 102 на плато Нуцубидзе расположена примерно в 1,4 км от центра озера по прямой.

Достоверного перечня магазинов и поликлиник в поселке нам найти не удалось, поэтому выясняйте, что есть в пешей доступности от конкретного адреса; крупные торговые центры находятся в Сабуртало.

Воздух, склоны и инженерные сети

Официального поста мониторинга воздуха у Лиси нет; ближайшая автоматическая станция работает на проспекте Казбеги в Сабуртало, примерно в 2,7 км отсюда, поэтому никаких показаний по озеру мы не приводим. Городской план по качеству воздуха связывает 59% выбросов мелких частиц в Тбилиси со строительством и сносом зданий, и об этом стоит помнить там, где строек много. Заявление мэра 2018 г. о том, что в местности не хватает дорог, воды и канализации, вместе с более поздним предупреждением исследователей означает, что покупателю нужно спросить, как дом подключен к водопроводу и канализации, а не принимать это как данность.

Сдача жилья у озера

Три частные школы на улице Лео Квачадзе, разумеется, привлекают семьи, но ни опубликованного опроса арендаторов, ни данных о посуточной аренде по Лиси мы не нашли. Любую названную вам арендную ставку воспринимайте как единичное предложение и в течение нескольких недель сверяйте ее с похожими объявлениями. О том, что сравнивают съемщики в Тбилиси, рассказывает наше руководство о долгосрочных арендаторах.

Плюсы и минусы

Как проверить недвижимость у озера Лиси: по шагам

1. Найдите истинное местоположение

   Сторона озера или сторона плато внутри метки ss.ge.

2. Выясните функциональную зону

   Жилая, рекреационная или сельскохозяйственная земля.

3. Запросите разрешение

   Номер разрешения и утвержденный план регулирования.

4. Уточните воду и канализацию

   Центральная сеть или септик.

5. Проедьте путь до школы

   В 8 утра, в обоих направлениях.

6. Осмотрите склон

   Трещины, подпорные стенки и водоотвод.

Частые вопросы

В каком районе находится озеро Лиси?

В Сабуртало; OpenStreetMap относит поселок Лиси к его единице 9 «Дигоми, Вашлиджвари».

Сколько стоит квартира возле озера Лиси?

21 октября 2026 г. в объявлениях просили в основном от 3 600 до 5 200 лари за м².

Сколько стоят дома возле озера Лиси?

Дома площадью от 180 до 455 м² предлагались примерно за 468 000-2 208 000 лари.

Можно ли купаться в озере Лиси?

Пляж есть, но опубликованного анализа воды для купания за 2022-2026 гг. мы не нашли.

Есть ли метро рядом с озером Лиси?

Нет. До станций «Делиси» и «Важа-Пшавела» около 2,2 км по прямой.

Какие международные школы есть у озера Лиси?

American Academy, British International School и International Maarif Schools.

Может ли кто угодно строить вокруг озера?

Только при наличии разрешения; зону, план и разрешение нужно проверять для каждого участка.

Кому принадлежит озеро Лиси?

Озеро находится в государственной собственности, а большая часть земли вокруг - частная.

Источники

1. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
2. Хребет Лиси и село Лиси, Грузинская энциклопедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
3. Озеро Лиси, грузинская Википедия со ссылкой на экологическую стратегию Тбилиси на 2015-2020 гг. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
4. Озеро Лиси, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
5. Репортаж о падении уровня воды в озере Лиси, Радио Тависуплеба (Радио Свобода), 17 сентября 2021 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
6. Land grab penalties forgiven, OCCRP, 11 декабря 2015 г., и Lisi Development (дата обращения 21 октября 2026 г.)
7. Новая дорожка вокруг озера Лиси, мэрия Тбилиси, 18 сентября 2016 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
8. Остановка строительства у озера Лиси, 1TV, 28 марта 2018 г., и запрет на застройку на 6 месяцев, Imedi, 9 мая 2018 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
9. Где наш генеральный план?, 13 октября 2020 г., и Видение Лиси, 17 ноября 2020 г., Publika (дата обращения 21 октября 2026 г.)
10. Незаконные постройки и заборы в лесу у озера Лиси будут демонтированы, PrimeTime со ссылкой на мэрию Тбилиси, 26 июня 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
11. Обзоры жилой недвижимости Тбилиси от Galt & Taggart: 2025 г. и июль 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
12. Квартиры на продажу в разделе «Lisi lake» вместе с разделами домов, земли и аренды, ss.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
13. Проекты: Lisi Green Town и Deka Lisi, Avezor; Lisi Topograph; TBC Bank и Placemakers, Georgia Today, 8 декабря 2025 г.; Metropol Lisi, Property Georgia, 11 апреля 2025 г.; Lisi House и Lisi Lakers, korter.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
14. Планировщик поездок, Tbilisi Transport Company, и новая дорога к озеру Лиси, 1TV, 31 июля 2019 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
15. Ограничения движения на время Tbilisi Open Air 2026, Georgia Today, июль 2026 г., и наиболее опасные территории Тбилиси, Sputnik Georgia по данным Национального агентства окружающей среды, 18 июня 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
16. GZAAT; British International School of Tbilisi, Georgia Today; International Maarif Schools, тбилисский кампус, International Schools Database (дата обращения 21 октября 2026 г.)
17. План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства, и мэр о развитии озера Лиси, 1TV, 31 марта 2018 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
18. Озеро Лиси, OpenStreetMap (дата обращения 21 октября 2026 г.)

История изменений

• 21 октября 2026 - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, Грузинской энциклопедии, национального туристического портала, сообщений мэрии, материалов OCCRP, Publika и Радио Тависуплеба, обзоров Galt & Taggart, объявлений на ss.ge, сведений застройщиков и школ, а также плана управления качеством воздуха.