Что такое Надзаладеви?
Надзаладеви - большой район на левом берегу Тбилиси к северу от Вокзальной площади. Он тянется от старого железнодорожного квартала мимо холма Лоткини и Темки до берега Тбилисского моря. Название можно перевести примерно как «взятое силой»: когда в 1872 г. открылась железная дорога Тбилиси-Поти, железнодорожники без разрешения селились на земле за путями, и по-русски эту местность долго называли «Нахаловкой». Сегодня здесь советские многоэтажки, новые башни вдоль улицы Цотне Дадиани и проспекта Гурамишвили, 5 станций метро и цены ниже средних по городу.
Согласно решению Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г., в Надзаладеви 4 единицы: 26 «Дзвели Надзаладеви, Лоткини» - старая южная часть; 27 «Надзаладеви» - центральная полоса от железной дороги до Тбилисского моря; 28 «Санзона» - северо-запад вдоль проспекта Гурамишвили; 29 «Темка» - северо-восток вплоть до водохранилища. По переписи 2014 г. на 42 км² района проживали 154 067 человек: по численности населения это третий из 10 районов города. К западу, по ту сторону железной дороги, находится Дидубе, о котором подробно рассказывает наш гид по Дидубе.
Карта и границы
От центрального железнодорожного вокзала Надзаладеви уходит на север: с запада его ограничивает главная железная дорога, с востока - холмы Лоткини и гора Дзедзви, а через Санзону и Темку район доходит до западного и северного берегов Тбилисского моря.
Открыть картуАвчала, лежащая севернее, за Глданскими мостами, входит в район Глдани, а не в Надзаладеви. Метро «Дидубе» стоит на железной дороге у западной границы района, а застройку к востоку от станции OpenStreetMap причисляет к Надзаладеви. У порталов объявлений свое деление: ss.ge помещает разделы «Nadzaladevi», «Sanzona», «Temqa» и «Lotkini» в одну группу с глданскими местностями, так что прежде чем сравнивать цены, выясните, о какой улице идет речь.
Кому подходит Надзаладеви
Подходит
- Покупателям, которым нужна квартира рядом с метро дешевле средней цены по городу.
- Инвесторам, сдающим жилье надолго, которых устраивает валовая доходность чуть выше городской.
- Семьям, которым важно, чтобы школы, университеты и клиники были под боком.
Не подходит
- Тем, кто ищет исторические улицы или адрес в центре.
- Тем, кому в старых частях района хочется малоэтажной и зеленой застройки.
- Покупателям, которые не готовы проверять склоны и подпорные стены на холмах.
Железнодорожники и заводы
По данным Грузинской энциклопедии, главные мастерские Закавказской железной дороги переехали в Тбилиси в 1883 г., а к 1910 г. на них трудились 3 500 человек, примерно 17,5% всех рабочих города. В 1928 г. мастерские преобразовали в локомотивовагоноремонтный завод, а в 1970 г. на их базе возник электровагоноремонтный завод. Электровозостроительный завод на проспекте Гурамишвили, основанный в 1949 г., выпустил первый магистральный локомотив в 1957 г., а к 2010 г., по подсчету энциклопедии, построил около 4 500 локомотивов. Та же энциклопедия пишет, что холм Лоткини высотой 511 метров служил пастбищем для овец, пока в 1920-х гг. туда не пришли переселенцы из села Гомарети.
Вслед за рабочими пришло метро. Станции «Надзаладеви» и «Гоциридзе» открылись вместе с первым участком 11 января 1966 г., «Грмагеле» и «Гурамишвили» - в 1985 г., «Сараджишвили» - в 1989 г. После 1990 г. заводы пришли в упадок: электровозостроительный завод с 1993 по 1998 г. не выпускал продукцию, а участок электровагоноремонтного завода у улицы Дадиани OpenStreetMap сейчас показывает как пустующую бывшую промышленную территорию.
Сколько стоят квартиры и аренда
| Показатель | Величина | К чему относится |
|---|---|---|
| Средняя по зоне, новые квартиры | $1 294 за м² | Июль 2026 г., 277 сделок; годом ранее $1 178 |
| Средняя по зоне за 2025 г. | $1 189 за м² | 3 145 сделок за весь год |
| Аренда в зоне | $9,5 за м² в месяц | Июль 2026 г. |
| Новые квартиры, медиана Геостата | 4 038 лари за м² | Второй квартал 2026 г., 8-е место из 10 районов |
| Новые дома, медиана Геостата | 2 778 лари за м² | Самый дешевый из 10 районов |
| Квартиры в объявлениях, медиана по разделам | 3 460-4 290 лари за м² | Ниже всего в «Temqa», выше всего в «Nadzaladevi», по 48 объявлений в каждом |
В июле 2026 г. цены в зоне были примерно на 9% ниже средних по городу ($1 426), а аренда - примерно на 6% ниже; по нашему расчету, валовая доходность здесь около 8,8%, немного выше городских 8,5%. По цифрам банка с июля 2025 г. по июль 2026 г. цены выросли примерно на 10%. Разброс хорошо виден в объявлениях: за квартиру 65 м² на 13-м этаже из 16 на улице Вахтанга Нинуа просили 348 000 лари, около 5 360 лари за м², за квартиру 76 м² на проспекте Гурамишвили в Санзоне - 343 000 лари, а за квартиру 72 м² в 9-этажном доме в микрорайоне XI Темки - 195 000 лари, примерно 2 710 лари за м².
Запрашиваемая аренда составляла около $10 за м² в месяц в разделе «Nadzaladevi» и $9,3 в Санзоне; например, за 55 м² на улице Чкондидели просили $550, а за 70 м² на проспекте Гурамишвили - $600. Сравнить районы между собой можно на нашей странице об аренде по районам.
Новые башни
В объявлениях встречаются башни в 24-41 этаж рядом со старыми домами в 4-9 этажей, например на улицах Механизации, Киквидзе, Чкондидели и на проспекте Гурамишвили. 21 октября 2026 г. korter.ge насчитал в районе 27 проектов. Среди них Archi Kikvidze Garden компании Archi от $1 400 за м², Parks Town компании Archigrami на улице Цотне Дадиани от $1 350, Roof Chkondideli компании Roof Development от $1 250 и White Square Sanzona на улице Чаргали тоже от $1 250; независимых сведений об их разрешениях и ходе строительства мы не нашли. В 2023 г. решения Сакребуло о высотных зданиях касались других районов, а JAMnews упоминал Надзаладеви лишь в перечне местностей, где планируются высотки, не называя конкретного проекта.
Облик района могут изменить 2 крупные промышленные площадки, но ни для одной из них план не опубликован. Электровозостроительный завод на проспекте Гурамишвили примерно в 2020-2023 гг. выставляли на аукцион за 48,8 млн лари, и чем это закончилось, мы не выяснили, а земля железнодорожного ремонтного завода у улицы Дадиани стоит пустой. Любой проект проверяйте по нашему чек-листу проверки застройщика.
Транспорт
В границах района находятся 5 станций 1-й линии метро: «Надзаладеви», «Гоциридзе», «Грмагеле», «Гурамишвили» и «Сараджишвили»; «Дидубе» стоит на западной окраине. По нашему замеру, от станции «Надзаладеви» до площади Свободы около 4,1 км по прямой, а до центрального железнодорожного вокзала около 1 км; от «Сараджишвили» на северном конце линии до площади Свободы примерно 10 км. Станцию «Гоциридзе» закрыли в феврале 2021 г. и после реконструкции открыли снова 18 марта 2023 г., уже с лифтами и входом без ступенек.
Главная дорога с юга на север через Санзону и Темку - проспект Гурамишвили, а по более старой южной части проходит улица Цотне Дадиани. В городском бюджете на 2026 г. заложено 5 млн лари на реабилитацию метродепо «Надзаладеви», а в апреле 2026 г. мэрия начала первую с 1950-х гг. масштабную реконструкцию улицы Андриа Циклаури, причем начали с водоотвода. Маршруты автобусов можно посмотреть в планировщике поездок Тбилисской транспортной компании.
Школы, вузы и клиники
- Школы. По OpenStreetMap, во всех 4 единицах десятки публичных школ и детских садов, в том числе школа № 112 на улице Цотне Дадиани и № 207 на улице Чаргали; есть ли свободные места, спрашивайте в каждой школе отдельно.
- Университеты. На карте района отмечены Тбилисский учебный университет и Европейский университет на проспекте Гурамишвили, Кавказский международный университет на улице Чаргали и Международный университет Грузии.
- Клиники. Здесь на карте есть Первая университетская клиника Тбилисского государственного медицинского университета на улице Тианети, клиника Evex на проспекте Гурамишвили и несколько поликлиник.
- Рынки. Большие Дезертирский рынок и рынок Элиава находятся сразу за железной дорогой, в Дидубе; в самом районе на карте только небольшие рынки.
Тбилисское море и зелень
Значительная часть западного берега Тбилисского моря относится к Надзаладеви: единица 27 тянется вдоль его юго-западного берега на 6,8 км, а Темка идет по северному берегу до Центрального пляжа. Грузинская энциклопедия пишет, что водохранилище эксплуатируется с 1953 г., его площадь 11,8 км², летом и осенью уровень воды опускается на 7-10 метров, а северный и юго-западный берега считаются зоной отдыха. В январе 2025 г. муниципальная инспекция снесла около 30 недостроенных сооружений, занимавших до 2 гектаров общественной рекреационной земли у берега. В ноябре 2025 г. мэрия начала восстанавливать 11 гектаров леса возле улицы Ратевани. В парке Киквидзе, недалеко от метро «Гоциридзе», в 2012 г. прошел протест против строительства на его территории отделения полиции.
Склоны и старые стены
Грузинская энциклопедия называет западные склоны холма Лоткини крутыми, и сильные дожди здесь уже приносили ущерб. 1 марта 2026 г. обрушились подпорные стены возле дома № 3 на проспекте Гурамишвили и у дома № 26 на улице Гурама Асатиани в поселке Лоткини; пострадавшим семьям мэрия предоставила временное жилье. 14 августа 2026 г. буря обрушила стену жилого дома на улице Санерге. Официальной карты оползней для Лоткини мы не нашли, поэтому, если улица идет по склону, просите геологическое изыскание и осматривайте стены ниже здания.
Воздух и шум
Автоматической станции мониторинга воздуха в самом Надзаладеви нет. Ближайшая - придорожная станция на проспекте Церетели в Дидубе, примерно в 400 метрах к западу от метро «Гоциридзе», по другую сторону железной дороги; ее высокие показатели по крупным частицам говорят скорее об оживленном проспекте, чем о районе в целом. В парке Киквидзе на карте отмечен пассивный пробоотборник для диоксида азота, но его результаты по отдельности не публикуются. Замеров шума мы не нашли; в квартирах у железной дороги и на проспекте Гурамишвили будут слышны поезда и машины.
Сдача в аренду в Надзаладеви
Ставки в объявлениях, $9-10 за м², почти совпадают с цифрой банка по зоне. Данных о посуточной аренде в Надзаладеви нам найти не удалось, так что закладывайте в план долгосрочную сдачу; на что смотрят арендаторы, выбирая жилье, рассказано в нашем гиде по долгосрочным арендаторам.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| 5 станций метро внутри района | Северные части далеко от центра |
| Цены примерно на 9% ниже средних по городу | Много высоток, а новые еще впереди |
| Валовая доходность около 8,8% по цифрам зоны | Во время бурь 2026 г. рушились подпорные стены |
| Университеты, клиники и множество школ | Шум от железной дороги и проспекта |
| Берег Тбилисского моря и новые лесопосадки | Большие промышленные участки без опубликованного плана |
Будет добавлено командой: снимки, которые предстоит сделать команде: метро «Надзаладеви» на улице Цотне Дадиани, новые башни на улицах Чкондидели и Механизации, холм Лоткини, проспект Гурамишвили в Санзоне, один из микрорайонов Темки, берег Тбилисского моря, парк Киквидзе и территория бывшего завода у улицы Дадиани.
Проверка квартиры в Надзаладеви по шагам
Определите единицу
Лоткини, центральный Надзаладеви, Санзона или Темка.
Дойдите до метро пешком
Засеките время в час пик.
Посмотрите, что ниже дома
Подпорные стены и водоотвод на склонах.
Изучите разрешение
Этажность, стадия и репутация застройщика.
Узнайте, что по соседству
Пустыри и земля бывших заводов.
Оцените аренду
Около $9-10 за м² в месяц.
Частые вопросы
Из каких единиц состоит Надзаладеви?
Дзвели Надзаладеви-Лоткини (26), Надзаладеви (27), Санзона (28) и Темка (29).
Сколько стоит квартира в Надзаладеви?
21 октября 2026 г. медианы по разделам ss.ge составляли от 3 460 до 4 290 лари за м².
Какая аренда в Надзаладеви?
В объявлениях просили около $9-10 за м² в месяц, а по зоне показатель был $9,5.
Какие станции метро есть в Надзаладеви?
«Надзаладеви», «Гоциридзе», «Грмагеле», «Гурамишвили» и «Сараджишвили»; «Дидубе» - на границе.
Что означает название Надзаладеви?
Примерно «взятое силой»: так назвали место по рабочим, которые поселились тут без разрешения.
Входит ли Авчала в Надзаладеви?
Нет. Авчала относится к району Глдани.
Есть ли опасность оползней?
В марте и августе 2026 г. рушились подпорные стены; склоны проверяйте для каждого участка.
Тбилисское море находится в Надзаладеви?
Немалая часть его западного и северного берега лежит в пределах района.
Источники
- Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Грузинская энциклопедия: Дидубе, Тбилисские железнодорожные мастерские, электровозостроительный завод, холм Лоткини и Тбилисское водохранилище (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Станции метро «Надзаладеви», «Гоциридзе», «Грмагеле», «Гурамишвили» и «Сараджишвили», Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обзоры жилой недвижимости Тбилиси от Galt & Taggart: июль 2025 г., 2025 г. и июль 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Индекс цен на жилую недвижимость, второй квартал 2026 г., Геостат (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Квартиры на продажу в Надзаладеви вместе с разделами Sanzona, Temqa, Lotkini и разделом аренды, ss.ge, и новые проекты в районе Надзаладеви, korter.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Небоскребы в Тбилиси, JAMnews, 29 августа 2023 г., и электровозостроительный завод выставлен на продажу, «Коммерсант» (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Реабилитация метродепо «Надзаладеви», 29 января 2026 г., реконструкция улицы в Надзаладеви, 29 апреля 2026 г., и восстановление леса в Надзаладеви, 27 ноября 2025 г., Georgia Today (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Незаконный захват земли в Надзаладеви, 1TV, 24 января 2025 г., и протест в парке Киквидзе, Кавказский узел, 18 февраля 2012 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обрушение подпорных стен после ливня, Front News, 1 марта 2026 г., и ущерб от бури в Тбилиси, Civil Georgia, 15 августа 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Надзаладеви, OpenStreetMap, и планировщик поездок, Тбилисская транспортная компания (дата обращения 21 октября 2026 г.)
История изменений
- - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, плана управления качеством воздуха в Тбилиси, Грузинской энциклопедии, Википедии, данных Galt & Taggart и Геостата, объявлений на ss.ge и korter.ge, а также публикаций JAMnews, «Коммерсанта», Georgia Today, 1TV, Front News, Civil Georgia и Кавказского узла.