Самгори, Тбилиси: квартиры, цены и жизнь у аэропорта и Лило

Что такое Самгори?

Самгори - крупнейший по площади район Тбилиси и его восточные ворота: в его пределах проходит Кахетинское шоссе, находятся международный аэропорт, рынок Лило и длинный пояс промышленных предприятий, а рядом с ними расположены жилые массивы Варкетили и Третьего массива. По данным Геостата, это также самый дешевый район для покупки новых квартир, а Galt & Taggart фиксирует здесь самую низкую среднюю арендную ставку среди всех зон города. Для покупателя Самгори - это не столько один район, сколько пять очень непохожих друг на друга местностей под общим названием.

Согласно цифрам из городского плана по качеству воздуха, район занимает 128,4 км², то есть около четверти территории Тбилиси, а перепись 2014 г. насчитала здесь 177 844 жителя, или примерно 1 385 человек на км². Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г. делит его на пять единиц: 17 «Варкетили», 18 «Третий массив» (Месаме Масиви), 19 «Орхеви и Аэропорти», 20 «Лило» и 21 «Квемо Самгори». Варкетили посвящен отдельный гид; на этой странице речь идет о районе в целом, а четыре остальные единицы описаны подробнее.

Карта и границы

Запомнить стоит прежде всего Кахетинское шоссе. К северу от него, между улицами Джавахети и Твалчрелидзе, лежит Третий массив, а выше, в сторону водохранилища, - Варкетили. К югу от шоссе, от улицы Джавахети на восток до реки Лочини и вниз до Мтквари, простирается Квемо Самгори, промышленный и железнодорожный пояс, в который входит и местность Африка. Еще восточнее единица 19 охватывает Орхеви, аэропорт и земли вплоть до восточного берега Тбилисского моря, а единица 20, Лило, занимает дальнюю окраину города вместе с селами Диди Лило и Патара Лило. По нашим замерам контуров в OpenStreetMap, на Орхеви-Аэропорти и Лило вместе приходится около трех четвертей территории района.

Два названия нередко сбивают с толку. Станция метро «Самгори», Samgori Mall и автовокзал «Самгори» стоят по другую сторону границы, в единице Навтлуги района Исани, поэтому о них рассказывает наш гид по Исани. А «улица Руставели» в официальном описании Лило - это местная улица возле аэропорта, а не проспект в центре города. Кроме того, фильтр «Самгори» на ss.ge смешивает Московский проспект в Исани с улицами к югу от шоссе, так что выясняйте, где на самом деле стоит квартира из объявления.

Кому подходит Самгори

Равнина, аэродромы и заводы

Грузинская энциклопедия описывает эту местность как Самгорскую равнину, открытое пространство, где средняя скорость ветра составляет около 6-7 м в секунду против 3-4 в большей части города. Тбилисское море, которое называют также Самгорским водохранилищем, с 1953 г. служит регулятором Самгорской оросительной системы, а теперь еще и снабжает город питьевой водой. Как сообщает грузинская Википедия, Орхеви начал расти с 1948 г. как база треста, строившего эту оросительную систему.

Авиация рано наложила отпечаток на район. Согласно энциклопедии, первый аэродром Тбилиси открылся в 1923 г. на месте «3-го жилого массива», нынешнего Варкетили-1, а в 1933 г. полноценный аэропорт построили в Квемо Алексеевке, там, где он находится и сегодня. Нынешний терминал, возведенный компанией TAV Georgia, открылся в феврале 2007 г. Авиазавод «Тбилавиамшени» основан в 1941 г.; после войны он выпускал советские реактивные истребители, а с 1978 г. производит штурмовики Су-25. OpenStreetMap помещает его в Квемо Самгори.

Жилые массивы появились позже. Энциклопедия называет Третий массив среди жилых массивов, построенных с 1960-х по 1980-е гг., а поселок Лило начал расти в 1950-х гг. как промышленная зона. Рынок Лило был основан в 1991 г. под названием «Элсавако» и в 2011 г. переименован в Lilo Mall. Когда-то Исани и Самгори составляли единый Исанско-Самгорский район; нынешнее деление города на 10 районов действует по решению городского совета от января 2013 г.

Сколько стоит недвижимость

Galt & Taggart публикует данные по единой зоне Самгори на весь район, поэтому в ее цифрах смешаны башни Варкетили и пятиэтажки Лило. Так же устроены и районные показатели Геостата.

Продаж здесь много: за первые семь месяцев 2026 г. в Самгори продано 4 082 квартиры, это третий результат после Диди Дигоми и Сабуртало. По нашим подсчетам, средняя цена за июль была примерно на 17% ниже общегородской ($1 426 за м²), а соотношение арендной ставки и цены в зоне указывает на валовую доходность около 8,7%; впрочем, в этой цифре аренда по всему жилому фонду смешана с ценами новостроек. Как это выглядит на фоне других районов, показывает наша страница об аренде по районам.

Цены предложения на ss.ge на 22 октября 2026 г. по местностям, по примерно 75 изученным нами объявлениям: Лило - около $776-1 450 за м², Орхеви - $929-1 380, поселок Аэропорта - $1 010-1 440, Африка и Квемо Самгори - $944-1 750, Третий массив - $1 000-1 770. За небольшие советские двухкомнатные квартиры площадью 34-53 м² обычно просили $45 000-65 000.

Единица за единицей

Третий массив. Самый оживленный вторичный рынок района: советские девятиэтажки, «Земо Плато» (Верхнее плато) и новые башни на улице Георгия Абашвили. За двухкомнатную квартиру 53 м² на 3-м этаже 14-этажного дома здесь просили $93 000, а за 3-комнатную квартиру 85 м² на улице Калоубани - $85 000. Метро «Варкетили» официально находится внутри этой единицы, поэтому квартиры в ее западной части лучше всех в Самгори обеспечены транспортом.

Орхеви. Малоэтажная местность к северу от шоссе, недалеко от аэропорта, где стоят дома и корпуса высотой от двух до пяти этажей. На улице Чантладзе за переоборудованную квартиру 34 м² просили около $46 000, а за трехкомнатную квартиру 70 м² с потолками 3,8 метра - $65 000. Частные дома здесь встречаются часто: за дом 105 м² с двором 400 м² просили $100 000.

Поселок Аэропорта. За квартиры площадью 36-74 м² просили $47 000-75 000, а за новый одноэтажный дом 170 м² - $160 000. До терминала, по нашему замеру по прямой, около 1,8 км.

Лило. Самые дешевые квартиры, которые нам попались, например двухкомнатная 67 м² на первом этаже пятиэтажки на Кахетинском шоссе за $52 000, соседствуют с более новыми домами высотой до 22 этажей на улице Евгения Апхазавы. Земли здесь много: за участки вдоль шоссе просили в основном $60-160 за м².

Квемо Самгори и Африка. К югу от шоссе, рядом с сортировочной станцией, за двухкомнатные квартиры 40-45 м² на улице Бесариона Чичинадзе просили $42 500-45 000, тогда как за квартиру 120 м² на 15-м этаже 16-этажного дома на улице Киндзмараули - $210 000.

Новые проекты за пределами Варкетили

Большинство из 45 проектов Самгори на korter.ge находятся в Варкетили, но несколько более крупных строятся в других местах. Urban East компании White Square на Кахетинском шоссе, 63, насчитывает 16 этажей и 308 квартир с ценами от $1 145 за м²; срок сдачи не указан. East Project компании Idea City на улице Твалчрелидзе, 8, предусматривает три 11-этажных корпуса на 320 квартир; корпус A должны сдать в первом квартале 2027 г., цены начинаются от $1 250 за м² в зеленом каркасе. Chichinadze Street by Index на улице Киндзмараули, 12, в Африке состоит из двух 16-этажных корпусов со сдачей в четвертом квартале 2028 г., от $880 за м² в белом каркасе. Ни одного известного застройщика, который строил бы в Лило, Орхеви или поселке Аэропорта, мы не нашли. По подсчетам Galt & Taggart, за первые семь месяцев 2026 г. в Самгори выдали разрешения примерно на 110 000 м² жилья. Любого застройщика сверяйте с нашим чек-листом проверки застройщика.

Как добираться

Варкетили - единственная станция метро в районе; она открылась 9 декабря 1985 г. как конечная первой линии. Орхеви, Лило и большая часть Квемо Самгори находятся от нее в нескольких километрах, так что большинство жителей ездят на автобусах, маршрутках и машинах. Кахетинское шоссе пересекает весь район от Исани до Лило и ведет дальше, в Кахетию.

Автобус 337 связывает Вокзальную площадь с аэропортом, проходя через центр города и по Кахетинскому шоссе; по данным справочника самого аэропорта, проезд стоит 1 лари, а пересадки в течение 90 минут бесплатны. С 2008 г. к аэропорту от Центрального вокзала ведет железнодорожная линия длиной 17,3 км. По нашему замеру по прямой, Третий массив находится примерно в 7,1 км от площади Свободы, а Лило - примерно в 15,2 км. В городской бюджет на 2026 г. заложена канатная дорога между Самгори и Вазисубани, которая, по более раннему заявлению мэра, должна начинаться от метро «Самгори» на стороне Исани.

Сам аэропорт растет. В июле 2026 г. премьер-министр дал старт расширению, в рамках которого TAV Georgia должна вложить более $150 млн и поднять пропускную способность до 10 млн пассажиров в год. Кроме того, правительство планирует к 2031 г. новый аэропорт в Вазиани, за пределами города, хотя в правительственном плане, на который ссылается Georgia Today, упоминается 2029 г. Официального плана того, как будет использоваться нынешняя территория аэропорта после такого переезда, мы не нашли.

Рынки, школы и услуги

• Lilo Mall. Грузинская энциклопедия называет его одним из крупнейших торговых центров Южного Кавказа: 35 гектаров и до 6 000 торговых мест, а в 2022 г. на него пришлось 22% выручки всех рынков Грузии. Неподалеку работает второй рынок, Lilo City.
• Торговые центры. East Point с магазином Carrefour Market в восточной части Третьего массива и Tbilisi Sea Plaza со стороны Варкетили.
• Школы. На OpenStreetMap публичные школы отмечены в каждой единице, например № 76 и 156 в Орхеви-Аэропорти, пять пронумерованных школ в Лило и № 94 и 124 в Квемо Самгори. Номера сверяйте с действующим реестром.
• Парки. Центральный парк Орхеви и парк Тетрихеви в единице 19, а также Центральный парк Варкетили на Третьем массиве. Ни одного университета в четырех единицах за пределами Варкетили мы не нашли.

Промышленность, самолеты и земельные споры

Значительная часть района - рабочая земля. На OpenStreetMap в Квемо Самгори отмечены авиазавод, сухой порт, сортировочная станция и автобусный парк, в Орхеви-Аэропорти - заводы и логистические площадки, в Лило - пивоварня и терминал, а кроме того, несколько военных объектов. Перед покупкой, особенно дома или земли, проверьте по городской карте землепользования, к какой зоне относятся участок и его соседи.

Карты шума или замеров шума для местности у аэропорта мы не нашли, а пассажиропоток растет: TAV сообщила о более чем 5 млн пассажиров в 2025 г. Прежде чем покупать в Орхеви, поселке Аэропорта или Лило, узнайте, как проходит траектория полетов. Жители Диди Лило годами жалуются на обстановку вокруг городского полигона отходов, который OpenStreetMap помещает сразу за городской чертой; в феврале 2025 г. мэрия заявила, что полигон не отвечает современным стандартам и что она изучает площадки для нового.

Земля и жилье здесь тоже становились предметом споров. По сообщению JAMnews, в декабре 2020 г. мэрия снесла 12 строений, возведенных без разрешений на государственной земле в Африке, а в июле 2025 г. «Кавказский узел» писал о выселении семей, перемещенных из Абхазии, из бывших заводских зданий на улице Твалчрелидзе. На реке Лочини на востоке района, по данным энциклопедии, бывают весенние паводки и внезапные наводнения, хотя недавних сообщений о наводнениях в Самгори мы не нашли.

Качество воздуха

В Самгори находится самая восточная из автоматических станций контроля воздуха Тбилиси, но стоит она в Варкетили, по нашему замеру примерно в 10,6 км от Lilo Mall, так что о Лило или окрестностях аэропорта она говорит немного. По оценке исследователей Тбилисского государственного университета, ее среднегодовой показатель мелких частиц (PM2,5) за 2024 г. составил 14,6 мкг/м³: ниже национального норматива, но намного выше того, что советует ВОЗ. Пассивный пробоотборник для диоксида азота стоит на улице Кизики в Квемо Самгори, однако национальный план по воздуху его результат не публикует, а данных о воздухе для Лило, Орхеви или аэропорта мы не нашли.

Кто здесь живет

Согласно данным переписи 2014 г., собранным City Population, около 85% жителей Самгори составляли грузины и около 8% армяне, а внутренне перемещенными лицами, по нашему подсчету, были около 8%. Примерно 6 453 человека жили в населенных пунктах, учтенных как сельские: это признак того, что такие села, как Диди Лило, по-прежнему остаются частью города. Данных переписи 2024 г. в разбивке по районам мы не нашли.

Сдача жилья в Самгори

За пределами Варкетили арендный рынок местный и скромный: за двухкомнатные квартиры на Третьем массиве, в Орхеви, Африке и поселке Аэропорта просили около 1 000-1 300 лари в месяц, меньше, чем вокруг метро «Исани». Korter.ge показывал на весь район лишь 25 предложений посуточной аренды, в основном со стороны Варкетили, так что сам по себе аэропорт рынка краткосрочной сдачи не создает. На что смотрят съемщики, объясняет наш гид о долгосрочных арендаторах.

Плюсы и минусы

Как проверить недвижимость в Самгори: шаг за шагом

1. Уточните единицу

   Третий массив, Орхеви, Лило или Квемо Самгори.

2. Изучите зонирование вокруг

   Заводы, депо и военные земли.

3. Прислушайтесь к самолетам

   Приезжайте в часы самых частых полетов.

4. Продумайте ежедневную дорогу

   Автобус, маршрутка или машина до метро.

5. Проверьте застройщика

   Для любого дома, который еще строится.

6. Сопоставьте арендную ставку

   С уровнем 1 000-1 300 лари за две комнаты.

Частые вопросы

Какие единицы входят в район Самгори?

Варкетили (17), Третий массив (18), Орхеви и Аэропорти (19), Лило (20) и Квемо Самгори (21).

Тбилисский аэропорт находится в Самгори?

Да. OpenStreetMap относит его к единице 19 «Орхеви и Аэропорти».

Станция метро «Самгори» относится к району Самгори?

Нет, она на стороне Исани; единственная станция района - Варкетили.

Сколько стоит новая квартира в Самгори?

Средний уровень по Galt & Taggart за июль 2026 г. - $1 178 за м².

Какая аренда в Самгори?

За двухкомнатные квартиры вне Варкетили просили около 1 000-1 300 лари в месяц.

Насколько велик Lilo Mall?

По данным Грузинской энциклопедии, около 35 гектаров и до 6 000 торговых мест.

Переедет ли аэропорт в Вазиани?

Правительство планирует построить там новый аэропорт к 2031 г.; плана для старой территории не опубликовано.

Сколько человек живет в Самгори?

177 844 по переписи 2014 г., на площади 128,4 км².

Источники

1. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
2. План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 22 октября 2026 г.)
3. Тбилисский международный аэропорт, Тбилавиамшени, Lilo Mall, Тбилисское водохранилище, Тбилиси и Тбилисский метрополитен, Грузинская энциклопедия (дата обращения 22 октября 2026 г.)
4. Орхеви и поселок Лило, грузинская Википедия, и Самгорский район, Википедия (дата обращения 22 октября 2026 г.)
5. Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г. и декабрь 2025 г., Galt & Taggart (дата обращения 22 октября 2026 г.)
6. Индекс цен на жилую недвижимость, второй квартал 2026 г., Геостат (дата обращения 22 октября 2026 г.)
7. Квартиры на Третьем массиве, а также разделы по Орхеви, Лило, Африке и поселку Аэропорта, дома, участки и аренда, ss.ge (дата обращения 22 октября 2026 г.)
8. Новые проекты в районе Самгори, а также Urban East, East Project, Chichinadze Street by Index и посуточная аренда, korter.ge (дата обращения 22 октября 2026 г.)
9. Автобус в аэропорт и из аэропорта, Тбилисский международный аэропорт (дата обращения 22 октября 2026 г.)
10. Аэропорт Тбилиси удвоит пропускную способность, CAPA, 27 января 2026 г.; Грузия начинает расширение аэропорта Тбилиси, The Star, 14 июля 2026 г.; и Правительство издало постановление об аэропорте Вазиани, Georgia Today, 2 апреля 2026 г.
11. Сакребуло Тбилиси утвердило бюджет столицы на 2026 г., 23 декабря 2025 г., и Мэр Тбилиси подвел итоги инфраструктурных и социальных инициатив, 5 февраля 2025 г., 1TV
12. Сотни людей остались на улице после сноса незаконно построенных домов, JAMnews, 15 декабря 2020 г., и Выселение перемещенных семей в Самгори, «Кавказский узел», 24 июля 2025 г.
13. Район Самгори, перепись 2014 г., City Population со ссылкой на Геостат (дата обращения 22 октября 2026 г.)
14. Твердые частицы в Тбилиси, 2017-2024 гг., Институт геофизики имени М. Нодиа, Тбилисский государственный университет, ноябрь 2025 г. (дата обращения 22 октября 2026 г.)
15. Район Самгори, OpenStreetMap (дата обращения 22 октября 2026 г.)

История изменений

• 22 октября 2026 - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, плана управления качеством воздуха в Тбилиси, Грузинской энциклопедии, Википедии, данных Galt & Taggart и Геостата, объявлений на ss.ge и korter.ge, сведений Тбилисского международного аэропорта, публикаций CAPA, 1TV, JAMnews и «Кавказского узла», а также данных переписи из City Population.