Калькулятор полной стоимости покупки недвижимости в Грузии

Что складывает этот калькулятор

По расходам на саму сделку покупка недвижимости в Грузии обходится дешевле, чем во многих других странах. Здесь нет отдельного налога на переход права собственности и нет гербового сбора, а Публичный реестр берёт фиксированный сбор за то, чтобы зарегистрировать покупку. Именно поэтому итоговую сумму легко недооценить: оставшиеся расходы невелики, разбросаны по разным этапам и платятся разным людям. Это Публичный реестр, юрист, нотариус, переводчик, оценщик, банк, иногда агент и почти всегда мебельный магазин. Каждый из этих платежей по отдельности кажется мелочью, но вместе они складываются в сумму, которую стоит знать заранее, до того как вы переведёте задаток или подпишете договор.

Калькулятор собирает все эти расходы в одном месте. Он начинает с единственного расхода, который установлен публичным тарифом, то есть со сбора реестра, а каждую остальную строку оставляет вам: вы заполняете её по тем расценкам, которые реально получили от юриста, нотариуса, оценщика, агента и банка. Ничего не придумано за вас: строка, оставленная на нуле, просто не учитывается в расчёте. Так вы видите не чьи-то средние цифры, а собственную картину сделки, построенную на ваших же документах и предложениях.

Результат показывает общую сумму денег, которая уйдёт с вашего счёта, чтобы квартира стала вашей и ею можно было пользоваться. Эта сумма разделена на две части: расходы сверх цены и мебель с отделкой. Это ориентировочный расчёт для планирования, а не предложение и не обязательство с чьей-либо стороны. В него не входят текущие расходы после покупки: взносы в товарищество, коммунальные платежи, страховка, управление и налоги на аренду. Их считает калькулятор доходности аренды, и два инструмента удобно использовать вместе: сначала вы узнаёте, во что обходится покупка, а затем сравниваете эту сумму с доходом, который квартира может приносить.

Что означает каждое поле

Цена недвижимости, USD

Цена, указанная в договоре. Цены на квартиры в Грузии обычно называют в долларах США. Если продавец называет цену в лари, переведите её в доллары по курсу из следующего поля, чтобы все суммы в расчёте были в одной валюте.

Курс, лари за 1 USD

Используется только для пересчёта сбора реестра, который установлен в лари. По умолчанию стоит официальный курс Национального банка Грузии на 5 августа 2026 г.: 2,624 лари за доллар. Замените его курсом на дату вашего платежа; на итог это влияет мало, потому что сбор невелик, но так расчёт будет точным.

Услуга Публичного реестра

Национальное агентство публичного реестра берёт 150 лари за регистрацию смены собственника в течение четырёх рабочих дней, 270 лари за один рабочий день и 350 лари за регистрацию в тот же день. Выбор зависит только от того, насколько вам важна скорость. Регистрация предварительного права собственности на квартиру в строящемся доме оплачивается по тому же тарифу: бесплатной эта услуга значится в перечне агентства лишь для оккупированных территорий. По умолчанию Гражданский кодекс возлагает расходы на регистрацию продажи на продавца (статья 479), если договором не предусмотрено иное; включите этот сбор в расчёт, если по вашему договору его платите вы.

НДС сверх цены

НДС по ставке 18% применяется только тогда, когда продавец зарегистрирован плательщиком НДС и продаёт в рамках предпринимательской деятельности. Для застройщиков это обычная ситуация, для частных продавцов редкая. В большинстве случаев цена застройщика уже включает НДС; вводите 18, только если продавец письменно подтвердил, что цена указана без НДС.

Проверка юриста

Гонорар юриста, который действует только в ваших интересах и проверяет право собственности, обременения, разрешения и сам договор. Введите расценку, которую вы получили; гонорары зависят от объекта и объёма работы, поэтому одна и та же цифра не подходит для всех сделок.

Нотариус и переводы

Нотариус нужен не для каждой продажи, но к его услугам прибегают при оформлении многих договоров и доверенностей. Сертифицированный перевод нужен тогда, когда вы не читаете язык, на котором составлен договор, чтобы вы точно понимали, что подписываете. Введите расценки, которые вам назвали нотариус и переводчик.

Оценка

Оценка аккредитованным оценщиком нужна, если недвижимость должна служить основанием для ВНЖ, и полезна перед любой крупной покупкой, потому что показывает, насколько цена соответствует рынку. Введите полученную расценку.

Комиссия агента

Некоторые покупатели платят агенту процент от цены; во многих сделках с застройщиком покупатель комиссию не платит вовсе. Введите процент из вашего письменного соглашения с агентом, если такое соглашение есть, и оставьте ноль, если нет.

Комиссии за банковский перевод

Комиссии вашего банка и банка получателя за международный перевод цены покупки, а также, если хотите их учесть, потери на конвертации валюты, то есть разница между курсом банка и официальным курсом.

Мебель и отделка

Стоимость того, чтобы квартирой можно было пользоваться: отделочные работы, если квартира сдаётся в каркасе, мебель и бытовая техника. Эта строка показана отдельно, потому что это не расход на сделку, но это часть денег, которые вы тратите на покупку и обустройство.

Допущения

В таблице собраны только те значения, которые калькулятор берёт из официальных и проверяемых источников. Всё остальное, то есть гонорары юриста и нотариуса, стоимость переводов и оценки, комиссия агента, банковские комиссии, мебель и отделка, зависит от конкретной сделки и поэтому не имеет значения по умолчанию: эти поля стоят на нуле, пока вы не введёте собственные цифры.

Как рассчитывается итог

Калькулятор переводит сбор реестра из лари в доллары по указанному вами курсу, добавляет НДС и комиссию агента как проценты от цены и прибавляет фиксированные суммы, которые вы ввели за юриста, нотариуса и переводы, оценку и банковские переводы. Все эти статьи вместе составляют расходы сверх цены; они же показаны как доля от цены, чтобы вы сразу видели, сколько процентов к стоимости квартиры добавляет оформление. Мебель и отделка прибавляются в последнюю очередь, и в результате получается полная стоимость покупки.

Порядок расчёта простой и прозрачный. Если вы оставите все поля, кроме цены, на нуле, расходы сверх цены будут равны одному только сбору реестра в долларах. Каждая следующая заполненная строка увеличивает итог ровно на свою сумму, а строки в процентах растут вместе с ценой. Так легко проверить любой результат вручную.

Суммы за юриста, нотариуса, оценку, агента и банк в примерах взяты для иллюстрации: это не наши цены и не рыночные ставки, и ваши собственные расценки их заменяют. Примеры нужны только для того, чтобы показать, как ведёт себя калькулятор в трёх типичных ситуациях: при самой простой покупке на вторичном рынке, при покупке в строящемся доме с юридической проверкой и отделкой и при более дорогой покупке, рассчитанной на ВНЖ.

Разберём третий пример построчно. Сбор реестра за регистрацию в тот же день, 350 лари, по курсу 2,624 лари за доллар составляет около $133. Комиссия агента, 2% от $160 000, равна $3 200 и с большим отрывом оказывается самой крупной статьёй. Юрист, нотариус, оценка и банк вместе добавляют $1 350. Всего получается $4 683, или 2,9% от цены, а отделка за $5 000 доводит итог до $169 683. Без процентной комиссии агента расходы сверх цены сократились бы до $1 483, то есть меньше 1% от цены: отсюда видно, сколько весит одна строка в процентах по сравнению с фиксированными суммами.

Как читать результат

Поскольку налога на переход права нет, а сбор реестра фиксирован, расходы сверх цены обычно составляют небольшую долю итога: в трёх примерах выше примерно от 0,1% до 3%, в зависимости от того, какие услуги и комиссии вы добавляете. Это одно из настоящих преимуществ грузинского рынка. Изменить картину могут две строки: НДС, если цена застройщика его не включает, и процент агента, если вы согласились его платить. Обе проверьте письменно до подписания договора: попросите продавца подтвердить, включён ли НДС в цену, а агента зафиксировать размер комиссии в соглашении.

Строка «Мебель и отделка» часто весит больше, чем все расходы на сделку вместе взятые, особенно если квартира сдаётся в белом или зелёном каркасе. Во втором примере отделка на $15 000 намного больше всех расходов на оформление, которые составляют $903. Если вы планируете сдавать квартиру, отделка входит в ваши вложения и должна учитываться в расчёте доходности. Если покупка должна стать основанием для ВНЖ, помните, что порог применяется к рыночной стоимости по оценке, а не к цене, которую вы платите, и не к деньгам, потраченным на мебель. Строка результата под калькулятором напоминает об этом, когда цена выше или ниже $150 000.

Получив итог, сравните его с арендной платой, которую может приносить квартира, с помощью калькулятора доходности аренды. Сохраняйте подтверждение каждого платежа: договор, квитанцию реестра, счета юриста, нотариуса и оценщика, банковские выписки и чеки за мебель. Они понадобятся в день продажи, когда прибыль рассчитывается исходя из того, во что вам обошлась недвижимость.