Чек-лист договора: купля-продажа и договор с застройщиком в Грузии

Проверка проекта договора, пункт за пунктом

В Грузии основную часть работы по защите покупателя выполняет сам договор. Закон восполняет некоторые пробелы, когда договор о чём-то молчит, но те гарантии, которые на практике важнее всего, от момента выплаты денег до неустойки за опоздание со строительством, существуют только тогда, когда они вписаны в текст. Этот инструмент позволяет сверить проект договора с пунктами, которые рекомендуют наши юридические руководства, строка за строкой. Сначала выберите вид договора: договор купли-продажи квартиры, которая уже зарегистрирована, или договор с застройщиком на квартиру, которая ещё строится. Затем отвечайте на каждую строку, опираясь на текст того проекта, который лежит перед вами. «Да» означает, что пункт в тексте есть и говорит именно то, что описано в строке; «Нет» означает, что пункта нет совсем или он присутствует в том слабом виде, который показан мелким шрифтом; «Пока нет» означает, что вы его ещё не нашли или не проверили.

Ваши ответы остаются в этом браузере, поэтому к ним можно вернуться, когда другая сторона пришлёт исправленный проект; кнопка «Очистить ответы» их удаляет. Нам ничего не передаётся. Кнопка WhatsApp отправляет итог вместе со списком пунктов, которые нужно исправить, и это удобный способ переслать их вашему юристу.

О чём говорит итог

• Пока не подписывайте. Одного из четырёх ключевых пунктов для этого вида договора нет или он сформулирован слабо. Именно эти пункты решают, покупаете ли вы то, что нужно, у того, у кого нужно, и находятся ли ваши деньги в безопасности, пока сделка не завершена. Настаивать на них стоит прежде всего остального.
• Сначала договоритесь, потом подписывайте. Ключевые пункты на месте, но другие пункты из списка отсутствуют, слабы или не проверены. Какие именно, видно из перечня под итогом. Большинство из них можно добавить коротким дополнительным соглашением.
• Все пункты из списка на месте. В проекте есть каждая защита, которую ищет список. Юристу всё равно стоит прочитать текст целиком, потому что пункт может присутствовать и при этом обесцениваться другим пунктом в другом месте договора.

Четыре ключевых пункта в каждом договоре

В договоре купли-продажи ключевыми являются первая, вторая, пятая и шестая строки. Подписать договор должны правильные люди: каждый собственник, который значится в выписке, или тот, у кого есть доверенность, приложенная к договору. Описан должен быть правильный объект: через кадастровый код, площадь и адрес, чтобы потом на вас зарегистрировали ровно то, что вы осматривали. Деньги должны быть защищены: они поступают на счета на имя продавца или его кредитора и выплачиваются только после того, как реестр запишет вас собственником. И с каждым обременением из выписки нужно разобраться: каждая ипотека или арест должны быть названы, вместе с той частью цены, которая их снимает.

В договоре с застройщиком ключевыми являются первая, вторая, восьмая и двенадцатая строки. Вам нужно знать, кто строит, на чьей земле и по какому разрешению. Ваша квартира должна быть определена на утверждённой планировке, потому что до завершения строительства собственного кадастрового кода у неё нет. Должна быть дата, к которой её сдадут, и неустойка, если сдача опоздает. И нужен путь к выходу: оговорённые случаи, в которых вы можете расторгнуть договор и вернуть уплаченное, а также право передать договор другому покупателю. Без этих четырёх пунктов остальным восьми почти не на что опереться.

Как распознать слабый вариант пункта

В проектах, которые готовит продавец или застройщик, какая-либо тема редко пропадает целиком; гораздо чаще она в тексте есть, но в такой форме, которая защищает того, кто этот текст писал. Мелкий шрифт под каждой строкой описывает тот слабый вариант, который мы встречаем чаще всего. Неустойка, которая действует только против покупателя; возврат денег, который зависит от того, найдёт ли застройщик нового покупателя на ваше место; спецификация, которая называет уровень отделки, но не раскрывает его; цена, указанная «в эквиваленте» какой-либо валюты без указания применимого курса: каждый такой пункт выглядит как условие договора, а работает так, будто его нет. Встретив такой пункт, отвечайте «Нет» и просите более сильную формулировку из наших руководств.

Как читать договор, который вы не можете прочитать

Договоры о грузинской недвижимости обычно составляются на грузинском языке, а договор, который регистрируется в Публичном реестре, должен иметь ту форму, которую реестр принимает. Если вы не читаете по-грузински, попросите двуязычную версию или заверенный перевод, письменно договоритесь о том, какой язык имеет преимущественную силу, и попросите своего юриста сравнить оба текста. Отвечайте на строки этой страницы по той версии, которую будут подписывать, а не по её пересказу. Пункт, который есть только в переводе, вас не защищает, если грузинский текст, имеющий преимущественную силу, говорит что-то другое.

Как вернуть правки другой стороне

Попросите все изменения из вашего списка один раз, письменно и с теми формулировками, которые вы предлагаете. Перечень пунктов с предложенным текстом другой стороне легче принять, чем общее возражение, и он удерживает переговоры на договоре, а не на цене. Наши руководства описывают эти пункты вместе с рекомендуемым содержанием: руководство по договору купли-продажи для зарегистрированной квартиры и руководство по договору с застройщиком для строящейся квартиры. Предварительный договор, который подписывают до договора купли-продажи, заслуживает такого же внимательного чтения; его разбирает чек-лист по предварительному договору. Когда придёт исправленный проект, вернитесь на эту страницу: ваши прежние ответы сохранились, поэтому менять нужно только те строки, которые новый проект исправляет.

Чего этот список сделать не может

Список подтверждает, что определённые пункты в тексте есть. Он не может подтвердить, что их можно исполнить принудительно в том виде, в каком они написаны, что они не противоречат другим пунктам, что у подписывающего лица есть полномочия или что приложенные документы подлинные. Он также не заменяет проверки, которые проводятся ещё до договора: выписку из реестра, разрешение застройщика и его историю, а также основание, на котором продавец владеет квартирой. При покупке из-за рубежа услуга юридической проверки охватывает и эти проверки, и сам договор, а чек-лист проверки застройщика помогает разобраться с застройщиком ещё до того, как дело дойдёт до договора.