Калькулятор доходности аренды и ROI для недвижимости в Грузии

Что показывает этот калькулятор

Доходность, которую чаще всего называют для грузинской недвижимости, валовая: годовая арендная плата, делённая на цену. Её легко найти и легко сравнить, но это не та сумма, которая остаётся у вас. Между валовой и чистой доходностью стоят пустые месяцы, комиссия управляющего, ремонт, взносы в товарищество, страховка и налог, а за период владения цена квартиры может вырасти или упасть. Поэтому две квартиры с одинаковой валовой доходностью могут приносить владельцу очень разный реальный доход.

Этот калькулятор проходит всю цепочку для одной квартиры. Он показывает валовую доходность, чистый доход и чистую доходность до и после налога, срок окупаемости, то есть сколько лет чистого дохода нужно, чтобы вернуть вложения, и совокупную доходность за тот период, в течение которого вы планируете владеть квартирой, с учётом изменения цены, которое вы закладываете сами. Каждую строку можно менять и сразу видеть, как она влияет на результат.

Значения по умолчанию воспроизводят пример расчёта из нашего руководства по инвестициям в недвижимость Грузии: квартира площадью 55 квадратных метров в Тбилиси по средним показателям Galt & Taggart за декабрь 2025 г., то есть $1 373 за квадратный метр и $9,8 арендной платы за квадратный метр в месяц. Замените их цифрами той квартиры, которую вы рассматриваете. Любой результат здесь является ориентировочным расчётом для планирования, а не прогнозом и не обещанием.

Что означает каждое поле

Общая сумма вложений, USD

Всё, что вы тратите, чтобы квартира стала вашей и её можно было сдавать: цена, расходы на покупку и мебель. Эту цифру даёт калькулятор расходов на покупку. Если подставить сюда только цену, доходность получится завышенной, потому что часть вложенных денег останется за рамками расчёта.

Арендная плата в месяц, USD

Арендная плата, которую квартира реально может получать при долгосрочной сдаче, а не цена, которую просят в объявлениях. Для ориентира: по данным Galt & Taggart, в декабре 2025 г. арендная плата в Тбилиси составляла примерно от $8,4 до $14,2 за квадратный метр в месяц в зависимости от района. Для посуточной сдачи вводите средний месячный доход за весь год.

Пустые месяцы в году

Время без арендатора между договорами или тихие месяцы для сезонной квартиры. Один месяц в год является распространённым допущением для планирования при долгосрочной сдаче; для посуточной сдачи закладывайте больше.

Комиссия управляющего, % от собранной аренды

Комиссия управляющего, если сдачей занимается кто-то другой. Значение по умолчанию 10% является допущением для иллюстрации, а не рыночной ставкой; попросите письменное предложение или введите 0, если управляете квартирой сами.

Резерв на ремонт, % от полной годовой аренды

Деньги, которые вы откладываете на ремонт и постепенную замену мебели. Значение по умолчанию 5% является допущением для планирования.

Взносы в товарищество, USD в месяц

Ежемесячный взнос в товарищество собственников или управляющую компанию дома, который вы платите как собственник. Узнайте текущий размер взноса до покупки, потому что он устанавливается для конкретного дома.

Страховка и прочие расходы, USD в год

Годовые расходы, которые не учтены в других строках: страховка, коммунальные платежи, которые вы оплачиваете в периоды между арендаторами, или помощь бухгалтера.

Налог на собранную аренду, %

Доход от сдачи жилого помещения для проживания облагается налогом 5% от полученной арендной платы без вычетов согласно статье 81(2) Налогового кодекса. Другие виды сдачи, в том числе посуточная, могут облагаться иначе; уточните свою ставку у бухгалтера.

Изменение цены в год, %

Ваше собственное допущение о том, как будет меняться стоимость квартиры. По умолчанию стоит ноль. Опубликованные прогнозы являются мнениями о средних значениях, а не прогнозом для конкретной квартиры, поэтому проверьте несколько значений, в том числе отрицательные.

Срок владения, лет

Сколько лет вы рассчитываете владеть квартирой. Это значение используется для расчёта совокупной доходности: чем дольше срок, тем больше лет чистого дохода и тем сильнее сказывается заложенное вами изменение цены.

Допущения

Из официальных и опубликованных источников здесь взяты только средняя цена, средняя арендная плата и ставка налога. Пустые месяцы, комиссия управляющего и резерв на ремонт являются нашими допущениями для планирования, а изменение цены целиком остаётся на ваше усмотрение. Взносы в товарищество и прочие расходы по умолчанию стоят на нуле, потому что их размер зависит от конкретного дома и конкретной квартиры.

Как рассчитываются результаты

Валовая доходность равна полной годовой арендной плате, делённой на общую сумму вложений. Собранная аренда равна месячной арендной плате, умноженной на число месяцев, в течение которых квартира сдана. Чистый доход до налога равен собранной аренде за вычетом комиссии управляющего (процента от собранной аренды), резерва на ремонт (процента от полной годовой аренды), взносов в товарищество за двенадцать месяцев и годовых прочих расходов. Налог равен ставке налога, применённой к собранной аренде. Чистый доход после налога равен чистому доходу до налога за вычетом налога.

Срок окупаемости равен общей сумме вложений, делённой на чистый доход после налога, и выражается в годах. Совокупная доходность складывает чистый доход после налога за каждый год срока владения с изменением стоимости вложений по заданной вами годовой ставке, с учётом сложного процента. Обратите внимание на разницу в базе: комиссия управляющего и налог считаются от собранной аренды, а резерв на ремонт от полной годовой аренды, поэтому пустые месяцы уменьшают первые две статьи, но не третью.

Исходные данные во втором и третьем случаях являются условными допущениями, выбранными для того, чтобы показать, как ведёт себя калькулятор, а не рыночными данными по конкретной квартире.

Проследим расчёт для случая по умолчанию по шагам. Полная годовая аренда составляет $539 × 12 = $6 468, то есть 8,6% от $75 515. При одном пустом месяце собранная аренда равна $5 929. Комиссия управляющего забирает 10% от этой суммы, около $593, а резерв на ремонт 5% от полной годовой аренды, около $323, и до налога остаётся $5 013. Налог 5% с собранной аренды составляет около $296, так что остаётся $4 716, или 6,2% от вложений. Сумма вложений $75 515, делённая на эту величину, даёт срок окупаемости 16 лет, а чистый доход за пять лет при неизменной цене составляет в сумме $23 581.

Небольшие изменения исходных данных сдвигают результат сильнее, чем ожидает большинство людей. В том же случае второй пустой месяц снижает чистый доход после налога примерно до $4 258, то есть до чистой доходности 5,6%, и растягивает срок окупаемости до 18 лет. Поэтому стоит в первую очередь проверить те данные, в которых вы меньше всего уверены, то есть арендную плату и пустые месяцы, а уже потом те, что установлены законом, например ставку налога.

Как читать результат

Сначала посмотрите на разрыв между валовой и чистой доходностью. В примере по умолчанию обычные расходы и налог 5% превращают валовую доходность 8,6% примерно в 6,2% после налога. Если в вашем случае разрыв намного меньше, проверьте, не упустили ли вы какой-то расход: взносы в товарищество, страховку, коммунальные платежи между арендаторами. Если он намного больше, возможно, цена квартиры рассчитана не на доход от аренды, а на что-то другое, и тогда стоит понять, за что именно вы платите.

Затем посмотрите на изменение цены. В примерах умеренный ежегодный рост цены даёт значительную часть совокупной доходности за пять или десять лет, поэтому к этому допущению нужно относиться внимательно. Запустите калькулятор ещё раз с нулевым и с отрицательным ростом и посмотрите, остаётся ли вложение разумным при доходе только от аренды. Срок окупаемости вообще не учитывает изменение цены и показывает, сколько времени нужно одной лишь арендной плате, чтобы вернуть вложенные деньги.

Разберите пример по умолчанию по строкам, и логика расчёта станет наглядной. При вложениях $75 515 и арендной плате $539 в месяц валовая доходность составляет 8,6%. После пустого месяца, комиссии управляющего и резерва на ремонт остаётся чистый доход до налога $5 013 в год, или 6,6% от вложений. После налога 5% на собранную аренду остаётся $4 716, или 6,2%, и именно эта сумма определяет срок окупаемости около 16 лет. Так как рост цены в этом примере равен нулю, совокупная доходность за пять лет, $23 581, складывается только из чистого дохода от аренды. Сравните это с двумя другими примерами, где рост цены заложен, и вы увидите, насколько сильно это допущение меняет итог.

Наконец, помните о том, чего здесь нет: колебаний курса между долларом, лари и вашей собственной валютой, налога при продаже в течение двух лет, налогов в вашей стране и стоимости заёмных денег, если вы покупаете в кредит. Всё это разбирает руководство по деньгам и налогам. Учитывайте эти факторы отдельно, прежде чем принимать окончательное решение, потому что каждый из них может заметно сдвинуть итог в ту или другую сторону.