مراجعة سوق العقارات في باتومي: الربع الثالث من 2026

الربع الثالث من 2026 باختصار

تباطأ سوق الشقق في باتومي خلال الربع الثالث من 2026 مقارنةً بالفترة نفسها قبل عام، لكنه حافظ على مستواه قياساً بالربع الثاني. وبجمع الأرقام الشهرية الصادرة عن Colliers Georgia، سُجّلت 4,227 صفقة شقق بين يوليو وسبتمبر، أي أقل بنحو 9% بحسب حسابنا مما سُجّل في الأشهر ذاتها من 2025، لكن أكثر بنسبة 3.5% مما سُجّل بين أبريل ويونيو. أما قيمة هذه الصفقات، وهي نحو 280 مليون دولار، فبقيت شبه ثابتة على أساس سنوي، لأن متوسط حجم الصفقة الواحدة ازداد.

تجمع هذه المراجعة أحدث البيانات الصادرة عن الشركتين اللتين تتابعان باتومي عن كثب، Galt & Taggart وColliers، إلى جانب أرقام البنك الوطني والمكتب الوطني للإحصاء. وسنحدّثها كل ربع سنة. لم يكن تقرير Galt & Taggart عن الربع الثالث قد صدر حتى 28 أكتوبر 2026؛ فقد ظهر تقرير العام الماضي في أوائل ديسمبر، ولذلك تعود أرقامه الواردة أدناه إلى الربع الثاني.

أحدث الأرقام

المبيعات من شهر إلى آخر

تحصي Colliers كل صفقة شقة تُسجَّل في باتومي، سواء في المباني الجديدة أو القديمة. وتُظهر بياناتها الشهرية عن الربع الثالث أن عدد الصفقات في كل شهر جاء أدنى مما كان عليه قبل عام، وذلك بعد ربع ثانٍ سجّلت فيه جميع الأشهر نمواً.

غير أن هذا التراجع ليس كما يبدو للوهلة الأولى. فـ Colliers تعزو انخفاض كل شهر إلى ارتفاع قاعدة المقارنة: ففي يوليو وأغسطس وسبتمبر 2025 سجّلت عدة مشاريع كبيرة أعداداً ضخمة من الشقق في وقت واحد حين سلّمها المطورون. وتحذّر الشركة من أن الصفقات المسجلة وحدها لا تصلح مقياساً للطلب. في سبتمبر 2026 بلغ متوسط قيمة الصفقة نحو 66,300 دولار، بارتفاع 12.6%، وهذا ما أبقى القيمة السوقية متماسكة رغم تراجع عدد الصفقات. ومن يناير إلى سبتمبر، وبحسب جمعنا، سُجّلت 12,065 صفقة بقيمة 787 مليون دولار.

الشقق الجديدة من المطورين وإعادة البيع

تبدّل التوزيع بين السوقين تبدّلاً حاداً. فقد تراجعت مبيعات المطورين المسجلة بنسبة 32.8% في يوليو و24.2% في أغسطس و38% في سبتمبر، في حين ارتفعت عمليات إعادة بيع الشقق في المباني الأحدث بنسبة 19.1% و15.1% و27.3%. كذلك استعادت مبيعات الشقق القديمة عافيتها، فارتفعت 31.4% في أغسطس و8.8% في سبتمبر بعد هبوطها في الربيع.

وتسير بيانات Galt & Taggart عن الربع الثاني في الاتجاه ذاته. فقد ارتفعت عمليات إعادة البيع المسجلة بنسبة 13.4% لتبلغ 2,200، بينما انخفضت مبيعات المطورين المسجلة بنسبة 5.3% إلى 1,968، متأثرةً بتأخر التسجيل. أما المسح الذي تجريه الشركة بنفسها للمطورين، ويحتسب العقود لحظة توقيعها، فقد أظهر نمو المبيعات بنسبة 35.1% على أساس سنوي. وهذه الفجوة تفسّر لماذا تتأخر أرقام السجل الخاصة بالشقق الجديدة على الدوام: فالشقة المشتراة على الخارطة لا تُسجَّل إلا بعد اكتمال المبنى. ويقارن دليلنا مشروع جديد أم إعادة بيع بين الخيارين.

الأسعار: مقياسان ومستويان

تُتداول لباتومي سلسلتان مختلفتان للأسعار، ولا ينبغي الخلط بينهما أبداً. تقدّم Colliers متوسطاً مرجّحاً لجميع الصفقات في المباني الأحدث، بلغ نحو 1,400 دولار للمتر المربع في الربع الثالث. أما Galt & Taggart فتقدّم سعر الشقق الجديدة المكتملة التي يبيعها المطورون، وكان 1,960 دولاراً للمتر المربع في يونيو 2026. يضم المقياس الأول عمليات إعادة البيع الأرخص والشقق غير المكتملة، بينما يخص الثاني الشقق الجاهزة للسكن فوراً.

ووفق مقياس Colliers، هدأ نمو الأسعار. فقد ارتفع متوسط السعر في المباني الأحدث على أساس سنوي بنسبة 11.3% في أبريل و8.7% في مايو و22% في يونيو، لكن التغيّر كان -0.1% في يوليو و1.2% في أغسطس و5.2% في سبتمبر. ويرجع جزء من ذلك هنا أيضاً إلى أثر قاعدة المقارنة: إذ تقول Colliers إنه عند استبعاد مشروع واحد مرتفع الثمن سُجّل قبل عام، تكون أسعار المطورين قد ارتفعت 1.2% في أغسطس و4.6% في سبتمبر. ولا يوجد مؤشر رسمي لأسعار المساكن في باتومي؛ فالمؤشر الذي يصدره المكتب الوطني للإحصاء يقتصر على الشقق الجديدة في تبليسي.

من الذي يشتري؟

شكّل المشترون الأجانب 48% من الصفقات المسجلة في يوليو، و52% في أغسطس حين فاق عددهم عدد المشترين الجورجيين، و48% في سبتمبر، وفقاً لـ Colliers. أما مسح المطورين الذي تجريه Galt & Taggart، وهو يقتصر على الشقق الجديدة، فيُظهر حصة أجنبية أعلى بلغت 67% في النصف الأول من 2026، بحسب جمعنا لأرقامه.

ويختلف المقياسان لأن Colliers تحصي جميع الصفقات المسجلة، ومنها شراء جورجيين لشقق قديمة بقصد السكن فيها، بينما يغطي المسح المشاريع الجديدة التي يغلب عليها الطابع الاستثماري. ويتناول دليلنا باتومي للجالية اليهودية ودليلنا باتومي للعائلات العربية اثنتين من هذه المجموعات بالتفصيل.

العرض والمخزون غير المباع

لا تزال Galt & Taggart ترى أن السوق يعاني من فائض في المعروض. ويذكر تقريرها عن الربع الثاني أن المخزون غير المباع يبقى مرتفعاً، «ما يشير إلى ضغوط ناجمة عن فائض العرض»، وأن الطلب على الشقق الجديدة ما زال أدنى بكثير من سنوات الطفرة في 2022 و2023. وفي مسحها الذي أجرته في يوليو 2026 وشمل أكثر من 30 مشروعاً، كانت 74% من الشقق قد بيعت في المباني المقرر إنجازها في 2026، مقابل 60% فقط في تلك المقرر إنجازها في 2027، و55% في تلك المقررة لعامي 2028 و2029.

وعدد المباني المنجزة آخذ في الارتفاع. فقد أفاد المكتب الوطني للإحصاء بأن أجاريا أدخلت حيز الاستخدام 50 مبنى بمساحة طوابق إجمالية قدرها 368,970 م² في النصف الأول من 2026، بزيادة 72% عن العام السابق، كما نالت أجاريا 7.6% من تصاريح البناء في جورجيا البالغ عددها 5,391 تصريحاً. وللتعرف على المشاريع التي تقف خلف هذه الأرقام، راجع دليلنا عن المشاريع الكبرى في باتومي.

الإيجارات والعوائد

تراجع دخل الإيجار قصير الأجل. فقد قاست Galt & Taggart متوسط السعر اليومي للشقق التي لا تزيد على غرفتي نوم، فبلغ 34.6 دولار في الربع الثاني، بانخفاض 4.2%، بعد هبوط بنسبة 7.3% في الربع الأول. وبلغ العائد الإيجاري الإجمالي 7.1% في يونيو 2026، نزولاً من 7.4% في 2025 و8.8% في 2024، لأن الأسعار صعدت أسرع من الإيجارات. ومن بين 11 مدينة منتجعية شملتها مقارنة الشركة، لم تتفوق على باتومي في العائد سوى دبي بنسبة 8.5%؛ وسجّلت ليماسول 7.0% وأنطاليا 6.9%.

أما الإيجارات طويلة الأجل في التقرير ذاته فكانت نحو 12.3 دولار للمتر المربع شهرياً في البوليفارد الجديد، و11.9 في باتومي القديمة، و10.6 في الأحياء الداخلية والخارجية. وتتفاوت تقديرات عدد إعلانات الإيجار قصير الأجل تفاوتاً كبيراً بين جهة وأخرى، من نحو 3,500 إلى قرابة 10,000، ولذلك لا نوردها. ولم تكن بيانات الإيجار للربع الثالث قد نُشرت بعد؛ ويبيّن دليلنا عن مواسم باتومي كيف يتحرك الدخل على مدار السنة.

أسعار الفائدة والرهن العقاري

أبقى البنك الوطني سعر الفائدة الأساسي عند 8.25% في سبتمبر، ثم مرة أخرى في اجتماعه في أكتوبر 2026، في ظل تضخم بلغ 5.6% في سبتمبر مقابل هدف قدره 3%، كما رفع توقعاته للتضخم في 2026 إلى 5.4%. ولا يلوح في الأفق تمويل أرخص. ففي يوليو 2026 بلغ متوسط الفائدة على قروض الرهن العقاري الجديدة باللاري 11.4%، وعلى القروض بالعملات الأجنبية 7.7%؛ ومن يناير إلى يوليو منحت البنوك 34,482 قرضاً عقارياً جديداً، أي أكثر بنسبة 20.7% مما كان قبل عام. ويوضح دليلنا عن الرهن العقاري للأجانب من يحق له الاقتراض.

السياحة، الطلب الذي يقف وراء الإيجارات

تكتسب أعداد الزوار أهميتها من أن معظم الشقق الجديدة في باتومي تُشترى بغرض تأجيرها. ففي الربع الثاني من 2026 استقبلت جورجيا 1.3 مليون زائر دولي، أي أقل بنسبة 5.2% مما كان قبل عام، وسجّلت أجاريا 621,300 زيارة لتحلّ في المرتبة الثانية بعد تبليسي، وفقاً للمكتب الوطني للإحصاء. أما أرقام الربع الثالث، وهو الأكثر حركة في باتومي، فلم تكن قد نُشرت حتى أواخر أكتوبر؛ وفي الربع نفسه من 2025 سجّلت أجاريا 1,274,400 زيارة.

ما الذي تغيّر منذ الربع السابق

• الحجم: ارتفاع بنسبة 3.5% عن الربع الثاني، وانخفاض بنحو 9% عن العام السابق، بحسب جمعنا لبيانات Colliers.
• التركيبة: عمليات إعادة البيع تزداد كل شهر، وتسجيلات المطورين تتراجع أمام قاعدة مرتفعة في 2025.
• الأسعار: تباطأ النمو السنوي من نطاق بين 8.7 و22% في أشهر الربيع إلى نطاق بين -0.1 و5.2% في أشهر الصيف، وفق مقياس Colliers.
• المشترون: حصة الأجانب بين 48 و52% من الصفقات، بزيادة طفيفة عن الربيع.
• التمويل: سعر الفائدة الأساسي ثابت عند 8.25%، والتضخم عند 5.6%.
• العرض: مبانٍ منجزة أكثر ومخزون غير مباع مرتفع، وفقاً لـ Galt & Taggart.

قراءة سوق باتومي خطوة بخطوة

1. تحقّق من المصدر

   بيانات السجل من Colliers أم مسح للمطورين.

2. قارن المتماثل بالمتماثل

   المقياس نفسه والفترة نفسها.

3. ابحث عن أثر قاعدة المقارنة

   تسجيلات جماعية قبل عام.

4. افصل بين الجديد وإعادة البيع

   كثيراً ما يتحركان في اتجاهين متعاكسين.

5. راقب العوائد لا الأسعار وحدها

   نمو الإيجارات مقابل نمو الأسعار.

6. تابع قرارات سعر الفائدة

   اجتماعات البنك الوطني والتضخم.

أسئلة شائعة

كم شقة بيعت في باتومي في الربع الثالث من 2026؟

4,227 صفقة مسجلة، بحسب جمعنا للأرقام الشهرية الصادرة عن Colliers.

هل تراجعت المبيعات في باتومي في 2026؟

انخفضت الصفقات المسجلة في الربع الثالث بنحو 9% عن العام السابق، ويعود ذلك أساساً إلى التسجيلات الجماعية في 2025.

كم يكلّف المتر المربع من الشقة في باتومي؟

نحو 1,400 دولار وفق مقياس Colliers الذي يشمل جميع الصفقات؛ و1,960 دولاراً للشقق الجديدة المكتملة وفق مقياس Galt & Taggart.

ما نسبة المشترين الأجانب؟

بين 48 و52% من الصفقات المسجلة في الربع الثالث، وفقاً لـ Colliers.

كم يبلغ العائد الإيجاري؟

7.1% إجمالياً في يونيو 2026، وفقاً لـ Galt & Taggart.

هل يوجد مؤشر رسمي للأسعار في باتومي؟

لا؛ فالمؤشر الوطني يقتصر على الشقق الجديدة في تبليسي.

ما سعر الفائدة لدى البنك الوطني؟

8.25%، وقد بقي دون تغيير في اجتماع أكتوبر 2026.

متى ستُحدَّث هذه المراجعة؟

بعد صدور تقرير Galt & Taggart عن الربع الثالث، المتوقع في أوائل ديسمبر تقريباً.

المصادر

1. مبيعات الشقق في يوليو، 3 سبتمبر 2026، وارتفاع المبيعات في تبليسي وتراجعها في باتومي، 20 أكتوبر 2026، International Investment، نقلاً عن Colliers Georgia
2. بيع 1,235 شقة في باتومي في أغسطس، 23 سبتمبر 2026، والطلب والأسعار في أبريل، 19 مايو 2026، BM.ge، نقلاً عن Colliers Georgia
3. نمو سوق باتومي إلى 87 مليون دولار، GBC، يونيو 2026، ومراجعة إقليمية، Homesoverseas، 24 أغسطس 2026
4. العقارات السكنية في باتومي، الربع الـ2 من 2026، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026
5. لمحة عن القطاع: العقارات السكنية في باتومي، Investor.ge، نقلاً عن Galt & Taggart، 20 أبريل 2026
6. مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الـ2 من 2026، 23 يوليو 2026، وتصاريح البناء والمنشآت المنجزة، من يناير إلى يونيو 2026، 30 يوليو 2026، المكتب الوطني للإحصاء في جورجيا
7. جورجيا تُدخل 1.5 مليون م² حيز الاستخدام في النصف الأول من 2026، Georgia Today، 30 يوليو 2026
8. الإبقاء على سعر الفائدة الأساسي دون تغيير عند 8.25%، البنك الوطني الجورجي، 9 سبتمبر 2026، وقرار سعر الفائدة في أكتوبر، Trading Economics، 21 أكتوبر 2026
9. الإقراض العقاري في جورجيا، International Investment، نقلاً عن بيانات البنك الوطني، 8 سبتمبر 2026
10. إحصاءات السياحة الوافدة، الربع الـ2 من 2026، 30 يوليو 2026، والربع الـ3 من 2025، المكتب الوطني للإحصاء في جورجيا

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشرت صفحة البيانات استناداً إلى Colliers Georgia عبر International Investment وBM.ge وGBC، وإلى Homesoverseas وGalt & Taggart وInvestor.ge والمكتب الوطني للإحصاء في جورجيا وGeorgia Today والبنك الوطني الجورجي وTrading Economics.