הרבעון השלישי של 2026 בקצרה
שוק הדירות של בטומי האט ברבעון השלישי של 2026 בהשוואה לשנה הקודמת, אך נשמר יציב מול הרבעון השני. כשמחברים את הנתונים החודשיים של Colliers Georgia, מתקבלות 4,227 עסקאות בדירות שנרשמו מיולי עד ספטמבר, לפי החישוב שלנו כ-9% פחות מאשר באותם חודשים ב-2025, אבל 3.5% יותר מאשר מאפריל עד יוני. שוויין הכולל של העסקאות האלה, כ-280 מיליון דולר, כמעט לא השתנה בהשוואה שנתית, משום שהעסקה הממוצעת גדלה.
הסקירה הזאת מרכזת את הנתונים העדכניים ביותר של שתי החברות שעוקבות מקרוב אחרי בטומי, Galt & Taggart ו-Colliers, לצד נתונים של הבנק הלאומי ושל הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה. נעדכן אותה בכל רבעון. הדוח של Galt & Taggart לרבעון השלישי עוד לא פורסם עד 28 באוקטובר 2026; הדוח המקביל בשנה שעברה יצא בתחילת דצמבר, ולכן הנתונים שלה שמופיעים להלן הם של הרבעון השני.
הנתונים האחרונים
| מדד | ערך | תקופה |
|---|---|---|
| עסקאות רשומות (Colliers) | 4,227 | יולי עד ספטמבר 2026 |
| שווי השוק (Colliers) | 280 מיליון דולר | יולי עד ספטמבר 2026 |
| מחיר ממוצע לדירות בבניינים חדשים יחסית (Colliers) | $1,408 למ״ר, עלייה של 5.2% | ספטמבר 2026 |
| קונים זרים (Colliers) | 48% | ספטמבר 2026 |
| דירות שנמכרו (Galt & Taggart) | 4,168, עלייה של 3.7% | רבעון 2 של 2026 |
| מחיר בבנייה חדשה, דירה גמורה (Galt & Taggart) | $1,960 למ״ר, עלייה של 9.8% | יוני 2026 |
| מחיר יד שנייה (Galt & Taggart) | $1,497 למ״ר, עלייה של 6.5% | יוני 2026 |
| תשואת שכירות ברוטו (Galt & Taggart) | 7.1% | יוני 2026 |
| ריבית המדיניות של הבנק הלאומי | 8.25%, ללא שינוי | ישיבת אוקטובר 2026 |
המכירות חודש אחר חודש
Colliers סופרת כל עסקה בדירה שנרשמת בבטומי, הן בבניינים חדשים והן בבניינים ישנים. הפרסומים החודשיים שלה לרבעון השלישי מראים בכל אחד מהחודשים פחות עסקאות מאשר שנה קודם לכן, וזאת אחרי רבעון שני שבו כל החודשים צמחו.
| חודש | עסקאות | שינוי לעומת השנה הקודמת | שווי |
|---|---|---|---|
| אפריל | 1,292 | +12.3% | 85 מיליון דולר |
| מאי | 1,324 | +2.5% | 87 מיליון דולר |
| יוני | 1,468 | +8% | 100 מיליון דולר |
| יולי | 1,378 | -11.8% | 92 מיליון דולר |
| אוגוסט | 1,235 | -4.3% | 81 מיליון דולר |
| ספטמבר | 1,614 | -10.4% | 107 מיליון דולר |
הירידה אינה מה שהיא נראית במבט ראשון. Colliers מסבירה את הירידה בכל חודש בבסיס השוואה גבוה: ביולי, באוגוסט ובספטמבר 2025 רשמו כמה פרויקטים גדולים מנות גדולות של דירות בבת אחת, כשהיזמים מסרו אותן לקונים. החברה מזהירה שעסקאות רשומות לבדן אינן יכולות למדוד ביקוש. בספטמבר 2026 עמדה העסקה הממוצעת על כ-$66,300, עלייה של 12.6%, ומכאן ששווי השוק נשמר בזמן שמספר העסקאות ירד. מינואר עד ספטמבר נרשמו, לפי הסיכום שלנו, 12,065 עסקאות בשווי 787 מיליון דולר.
דירות חדשות מיזמים ומכירות יד שנייה
היחס בין שני השווקים השתנה בחדות. המכירות הרשומות של יזמים ירדו ב-32.8% ביולי, ב-24.2% באוגוסט וב-38% בספטמבר, ואילו מכירות יד שנייה של דירות בבניינים חדשים יחסית עלו ב-19.1%, ב-15.1% וב-27.3%. גם המכירות של דירות ישנות התאוששו, עם עלייה של 31.4% באוגוסט ו-8.8% בספטמבר, אחרי ירידה באביב.
נתוני הרבעון השני של Galt & Taggart מצביעים לאותו כיוון. מכירות יד שנייה רשומות עלו ב-13.4% ל-2,200, בעוד שמכירות רשומות של יזמים ירדו ב-5.3% ל-1,968, בגלל רישומים שהתעכבו. הסקר שהחברה עורכת בקרב יזמים, שסופר חוזים ברגע החתימה עליהם, הראה עלייה של 35.1% במכירות בהשוואה שנתית. הפער הזה הוא הסיבה לכך שנתוני המרשם על דירות חדשות תמיד מפגרים: דירה שנקנתה על הנייר נרשמת רק כשהבניין מושלם. המדריך שלנו על בנייה חדשה או יד שנייה משווה בין שתי האפשרויות.
מחירים: שני מדדים, שתי רמות
לבטומי מצוטטות שתי סדרות מחירים, ואסור לערבב ביניהן לעולם. Colliers מפרסמת ממוצע משוקלל של כל העסקאות בבניינים חדשים יחסית, כ-$1,400 למ״ר ברבעון השלישי. Galt & Taggart מפרסמת את המחיר של דירות חדשות גמורות שיזמים מוכרים, $1,960 למ״ר ביוני 2026. הראשון כולל מכירות יד שנייה זולות יותר ודירות שטרם הושלמו; השני מתייחס לדירות מוכנות לכניסה.
לפי המדד של Colliers, צמיחת המחירים התקררה. המחיר הממוצע בבניינים חדשים יחסית עלה בהשוואה שנתית ב-11.3% באפריל, ב-8.7% במאי וב-22% ביוני, אבל בשיעורים של -0.1% ביולי, 1.2% באוגוסט ו-5.2% בספטמבר. גם כאן חלק מההסבר הוא אפקט בסיס: לפי Colliers, אם מוציאים מהחישוב פרויקט יקר אחד שנרשם שנה קודם לכן, מחירי היזמים עלו ב-1.2% באוגוסט וב-4.6% בספטמבר. אין מדד מחירים רשמי לבטומי; המדד של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה מכסה רק דירות חדשות בטביליסי.
מי קונה
קונים זרים היוו 48% מהעסקאות הרשומות ביולי, 52% באוגוסט, כשמספרם עלה על מספר הקונים הגאורגים, ו-48% בספטמבר, לפי Colliers. סקר היזמים של Galt & Taggart, שעוסק בדירות חדשות בלבד, מראה נתח זרים גבוה יותר, 67% במחצית הראשונה של 2026, לפי הסיכום שלנו של הנתונים שלו.
| אזרחות | 2025 | מחצית 1 של 2026 |
|---|---|---|
| גאורגיה | 43% | 33% |
| אוקראינה, רוסיה ובלארוס | 13% | 18% |
| אירופה | 15% | 15% |
| ישראל | 13% | 10% |
| מדינות ערב | 4% | 7% |
| טורקיה | 4% | 5% |
| אחרים | 9% | 12% |
שני המדדים נבדלים משום ש-Colliers סופרת את כל העסקאות הרשומות, כולל גאורגים שקונים דירות ישנות כדי לגור בהן, בעוד שהסקר מכסה פרויקטים חדשים שבהם משקל ההשקעה גבוה. המדריך שלנו על בטומי לקהילה היהודית והמדריך שלנו על בטומי למשפחות ערביות בוחנים לעומק שתיים מהקבוצות האלה.
היצע ומלאי שלא נמכר
Galt & Taggart עדיין רואה בשוק שוק עם עודף היצע. לפי הדוח שלה לרבעון השני, מלאי הדירות שלא נמכרו נשאר גבוה, "מה שמעיד על לחצי עודף היצע", והביקוש לדירות חדשות עדיין נמוך בהרבה משנות השגשוג 2022 ו-2023. בסקר שערכה ביולי 2026 על יותר מ-30 פרויקטים, נמכרו 74% מהדירות בבניינים שמסירתם מתוכננת ל-2026, אבל רק 60% באלה המתוכננים ל-2027 ו-55% באלה המתוכננים ל-2028 ול-2029.
מספר הבניינים שמושלמים עולה. הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה דיווחה שאג׳ריה הכניסה לשימוש 50 בניינים עם 368,970 מ״ר של שטח רצפה במחצית הראשונה של 2026, 72% יותר משנה קודם לכן, ושאג׳ריה קיבלה 7.6% מתוך 5,391 היתרי הבנייה של גאורגיה. על הפרויקטים שמאחורי המספרים האלה, עיינו במדריך שלנו על מגה-הפרויקטים של בטומי.
שכר דירה ותשואות
ההכנסה מהשכרה לטווח קצר נחלשה. Galt & Taggart מדדה את התעריף היומי הממוצע לדירות של עד שני חדרי שינה ב-$34.6 ברבעון השני, ירידה של 4.2%, אחרי ירידה של 7.3% ברבעון הראשון. תשואת השכירות ברוטו עמדה ביוני 2026 על 7.1%, לעומת 7.4% ב-2025 ו-8.8% ב-2024, משום שהמחירים עלו מהר יותר משכר הדירה. מבין 11 ערי הנופש שבהשוואה של החברה, רק לדובאי, עם 8.5%, הייתה תשואה גבוהה יותר; בלימסול היא עמדה על 7.0% ובאנטליה על 6.9%.
שכר הדירה לטווח ארוך באותו דוח היה כ-$12.3 למ״ר לחודש בשדרה החדשה, 11.9 בבטומי העתיקה ו-10.6 ברובעים הפנימיים והחיצוניים. ההערכות למספר המודעות להשכרה קצרה שונות מאוד מספק לספק, מכ-3,500 ועד כמעט 10,000, ולכן איננו מצטטים אותן. נתוני שכר הדירה של הרבעון השלישי עוד לא פורסמו; המדריך שלנו על העונות בבטומי מראה איך ההכנסה משתנה לאורך השנה.
ריביות ומשכנתאות
הבנק הלאומי השאיר את ריבית המדיניות על 8.25% בספטמבר ושוב בישיבתו באוקטובר 2026, כשהאינפלציה עומדת על 5.6% בספטמבר מול יעד של 3%, והעלה את תחזית האינפלציה שלו ל-2026 ל-5.4%. כסף זול יותר אינו נראה באופק. ביולי 2026 עלו משכנתאות חדשות בלארי 11.4% בממוצע, ומשכנתאות במטבע חוץ 7.7%; מינואר עד יולי העניקו הבנקים 34,482 משכנתאות חדשות, 20.7% יותר משנה קודם לכן. המדריך שלנו על משכנתאות לזרים מסביר מי יכול ללוות.
התיירות, הביקוש שעומד מאחורי שכר הדירה
מספרי המבקרים חשובים משום שרוב הדירות החדשות בבטומי נקנות כדי להשכיר אותן. ברבעון השני של 2026 קיבלה גאורגיה 1.3 מיליון מבקרים בינלאומיים, 5.2% פחות משנה קודם לכן, ובאג׳ריה נרשמו 621,300 ביקורים, במקום השני אחרי טביליסי בלבד, לפי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה. הנתונים לרבעון השלישי, העמוס ביותר בבטומי, עוד לא פורסמו עד סוף אוקטובר; באותו רבעון ב-2025 נרשמו באג׳ריה 1,274,400 ביקורים.
מה השתנה מאז הרבעון הקודם
- היקף: עלייה של 3.5% לעומת הרבעון השני, ירידה של כ-9% לעומת השנה הקודמת, לפי הסיכומים שלנו של נתוני Colliers.
- תמהיל: מכירות יד שנייה עולות מדי חודש, רישומי יזמים יורדים מול בסיס גבוה של 2025.
- מחירים: הצמיחה השנתית האטה מטווח של 8.7 עד 22% בחודשי האביב לטווח של -0.1 עד 5.2% בחודשי הקיץ, לפי המדד של Colliers.
- קונים: זרים אחראים ל-48 עד 52% מהעסקאות, מעט יותר מאשר באביב.
- כסף: ריבית המדיניות ללא שינוי ב-8.25%, אינפלציה של 5.6%.
- היצע: יותר בניינים מושלמים ומלאי גבוה של דירות שלא נמכרו, לפי Galt & Taggart.
יתווסף על ידי הצוות: לעדכן את העמוד כש-Galt & Taggart תפרסם את הדוח שלה לרבעון השלישי של 2026 וכשהלשכה הלאומית לסטטיסטיקה תשחרר את נתוני התיירות של הרבעון השלישי; להוסיף תרשים של עסקאות רבעוניות ברגע שיופיעו בעמוד ארבעה רבעונים.
לקרוא את שוק בטומי צעד אחר צעד
בדקו את המקור
נתוני מרשם של Colliers או סקר יזמים.
השוו דבר לדבר דומה
אותו מדד, אותה תקופה.
חפשו אפקטים של בסיס
רישומים בכמויות גדולות שנה קודם לכן.
הפרידו בין חדש ליד שנייה
לעיתים קרובות הם נעים בכיוונים מנוגדים.
עקבו אחרי התשואות, לא רק אחרי המחירים
צמיחת שכר הדירה מול צמיחת המחירים.
עקבו אחרי החלטות הריבית
ישיבות הבנק הלאומי והאינפלציה.
שאלות נפוצות
כמה דירות נמכרו בבטומי ברבעון השלישי של 2026?
4,227 עסקאות רשומות, לפי הסיכום שלנו של הנתונים החודשיים של Colliers.
האם המכירות בבטומי ירדו ב-2026?
העסקאות הרשומות ירדו ברבעון השלישי בכ-9% לעומת שנה קודם לכן, בעיקר בגלל רישומים בכמויות גדולות ב-2025.
כמה עולה דירה למ״ר בבטומי?
כ-$1,400 לפי המדד של Colliers, שכולל את כל העסקאות; $1,960 לדירות חדשות גמורות לפי המדד של Galt & Taggart.
מה חלקם של הקונים הזרים?
48 עד 52% מהעסקאות הרשומות ברבעון השלישי, לפי Colliers.
מהי תשואת השכירות?
7.1% ברוטו ביוני 2026, לפי Galt & Taggart.
האם יש מדד מחירים רשמי לבטומי?
לא; המדד הארצי מכסה רק דירות חדשות בטביליסי.
מהי הריבית של הבנק הלאומי?
8.25%, ללא שינוי בישיבת אוקטובר 2026.
מתי תעודכן הסקירה הזאת?
אחרי הדוח של Galt & Taggart לרבעון השלישי, שצפוי בסביבות תחילת דצמבר.
מקורות
- Apartment sales in July, 3 בספטמבר 2026, וכן sales rise in Tbilisi, fall in Batumi, 20 באוקטובר 2026, International Investment, בהסתמך על Colliers Georgia
- 1,235 apartments sold in Batumi in August, 23 בספטמבר 2026, וכן demand and prices in April, 19 במאי 2026, BM.ge, בהסתמך על Colliers Georgia
- Batumi market grows to USD 87 million, GBC, יוני 2026, וכן regional review, Homesoverseas, 24 באוגוסט 2026
- Batumi residential real estate, 2nd quarter 2026, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, בהסתמך על Galt & Taggart, 20 באפריל 2026
- Residential property price index, 2nd quarter 2026, 23 ביולי 2026, וכן building permits and completions, January to June 2026, 30 ביולי 2026, הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה
- Georgia commissions 1.5 million m² in the first half of 2026, Georgia Today, 30 ביולי 2026
- Policy rate unchanged at 8.25%, הבנק הלאומי של גאורגיה, 9 בספטמבר 2026, וכן October rate decision, Trading Economics, 21 באוקטובר 2026
- Mortgage lending in Georgia, International Investment, בהסתמך על נתוני הבנק הלאומי, 8 בספטמבר 2026
- Inbound tourism statistics, 2nd quarter 2026, 30 ביולי 2026, וכן 3rd quarter 2025, הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך Colliers Georgia באמצעות International Investment, BM.ge ו-GBC, וכן Homesoverseas, Galt & Taggart, Investor.ge, הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה, Georgia Today, הבנק הלאומי של גאורגיה ו-Trading Economics.