العائد الصافي: ما يبقى للشقة من إيجارها، منسوبًا إلى ثمنها
العائد الصافي (წმინდა შემოსავლიანობა) هو الإيجار الذي يدرّه العقار فعلًا خلال سنة بعد أن تُطرح منه أشهر الشغور وتكاليف التشغيل التي يتحملها المالك والضريبة، مقسومًا على ما كلّفه العقار أو على قيمته، ومعبَّرًا عنه بنسبة مئوية.
وبإيجاز: العائد الصافي = (الإيجار المحصَّل - تكاليف التشغيل - الضريبة) / سعر الشراء أو مجموع ما استُثمر × 100. أما قرينه، العائد الإجمالي، فيقسم إيجار السنة كاملًا على السعر ولا يطرح منه شيئًا.
لا يعرّف العائدَ الصافي أيُّ قانون جورجي ولا أي لائحة للبنك الوطني ولا أي معيار إحصائي، ولا ترد هذه العبارة قط في قانون الضرائب (النص الجورجي على موقع Matsne). فالقانون لا ينظّم إلا البنود الواقعة بين الإجمالي والصافي: تُخضع المادة 81(2) المؤجرَ الذي يؤجّر مساحة سكنية لغرض السكن لنسبة 5% إذا لم يطرح أي خصومات من هذا الدخل، وتحدد المادة 81(1) نسبة 20% في غير ذلك، وتنظّم المواد من 202 إلى 206 ضريبة العقار، والمادة 309 الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة.
ومن ثمّ فكل «عائد صافٍ» يُذكر في جورجيا هو حساب خاص بصاحبه. فالعوائد الرئيسية التي تنشرها البنوك والبنك الوطني إجمالية، و«الصافي» هو ما قرّر واضع الرقم أن يطرحه، أيًّا كان.
فوق خط القسمة وتحته: البنود التي تحسم الرقم الصافي
البسط هو الإيجار المحصَّل بعد طرح ما ينفقه المالك. أما المقام فقد يكون السعر المجرد، وقد يكون كل ما دُفع نقدًا، بما فيه التأثيث وضريبة القيمة المضافة وتكاليف الصفقة.
| البند | الأساس أو المستوى | طريقة تأثيره |
|---|---|---|
| ضريبة التأجير الطويل | 5% من الإيجار، المادة 81(2) | لا تلتفت إلى التكاليف |
| الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة | 10 لاري لكل م² شهريًا، المادة 309(25)-(26) | لا تلتفت إلى الدخل |
| ضريبة العقار | 0.8% من القيمة في تبليسي وباتومي، المادة 202(5) | صفر إذا كان دخل الأسرة 100,000 لاري أو أقل |
| رسوم المبنى | من 20 إلى 40 لاري شهريًا؛ ومن 0.4 إلى 1.5 دولار لكل م² في المباني ذات الخدمات | مستحقة كل شهر |
| الإدارة | من 8% إلى 30% من الإيجار | أعلاها في التأجير بالليلة |
| عمولة المنصة | Airbnb: 15.5% لمعظم المضيفين | للإقامات القصيرة وحدها |
| الشغور | لا رقم رسميًا | افتراض يضعه صاحب الحساب |
تشتد وطأة رسوم المبنى في الأشهر الخالية: فالمادة 21(2) من قانون جمعيات الملاك تنص على أن عدم استعمال الشقة لا يعفي مالكها من الدفع. وتجد المبالغ في دليلَينا عن تكاليف التشغيل وإدارة العقار. والشغور أكثر المدخلات مرونةً: إذ لا يُنشر معدل رسمي لشغور الإيجارات الطويلة في تبليسي أو باتومي، وفي التأجير بالليلة يمثّل الوجه المقابل لـنسبة الإشغال.
لماذا يحرّك كل مسار ضريبي جورجي العائد الصافي على نحو مختلف
تختلف مسارات ضريبة الإيجار في جورجيا في شكلها، وهذا الشكل هو ما يحدد كيف يستجيب العائد الصافي لعدد الحجوزات.
- 5% على التأجير الطويل. لأن المادة 81(2) لا تجيز أي خصومات، تصبح الضريبة شريحة ثابتة من الإيجار الإجمالي: فالمؤجر المثقل بالتكاليف يدفع الـ5% نفسها التي يدفعها من لا تكاليف عليه. راجع دليلنا عن ضريبة دخل الإيجار.
- الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة. بموجب المادة 309(24)-(32)، التي مدّد القانون رقم 1061 العمل بها حتى 1 يناير 2028، يجوز للفرد أن يطلب دفع 10 لاري لكل م² شهريًا عن مساحة التأجير، طوال السنة أو في أشهر يختارها. فالاستوديو الذي مساحته 35 م² يدين بـ4,200 لاري سنويًا، سواء حُجزت 20% من لياليه أو 80% منها.
- النسبة العامة 20%. المادة 81(1) هي القاعدة الافتراضية؛ ولم نتمكن من التحقق مما إذا كان يجوز تطبيق نسبة 5% على الإقامات القصيرة الواقعة خارج النظام الثابت.
كذلك لم نتمكن من التحقق مما إذا كان يحق للمؤجر أن يتخلى عن نسبة 5% ويطرح تكاليفه بنسبة 20%؛ علمًا بأن 20% من (الإيجار - التكاليف) لا تساوي 5% من الإيجار إلا حين تبلغ التكاليف 75% من الإيجار. استشر محاسبًا.
وتأتي ضريبة العقار فوق ذلك كله. فمنذ القانون رقم 1874 الصادر في 30 سبتمبر 2026، تُعفى شقة الفرد إذا لم يتجاوز دخل أسرته في السنة الماضية 100,000 لاري (وكان الحد سابقًا 40,000 لاري). وفوق هذا الحد، تقتطع نسبة 0.8% من القيمة 0.8 نقطة من عائد إجمالي قدره 8%. التفاصيل في: ضريبة العقار على الأفراد.
العوائد المنشورة في جورجيا: إجمالية كلها تقريبًا، وقليل من التقديرات الصافية
منذ أغسطس 2024 ينشر البنك الوطني شهريًا «معدل رسملة»: وهو متوسط إيجار الشهر محسوبًا على أساس سنوي ومقسومًا على متوسط سعر الشهر ذاته، استنادًا إلى الأسعار والإيجارات المطلوبة لشقق نموذجية من غرفة واحدة ومن ثلاث غرف في حيّي سابورتالو وفاركيتيلي. لا يُطرح من ذلك شيء، فهو إذن نسبة إجمالية على الرغم من اسمه. وعوائد Galt & Taggart إجمالية أيضًا؛ إذ يسمّي تقريرها عن باتومي للربع الـ2 من 2026 الرقمَ «العائد الإيجاري» فحسب، ولا يذكر نسبة إشغال ولا أي خصم (الاقتباسات من المصادر على هذه الصفحة بترجمتنا).
| الرقم | القيمة | النوع |
|---|---|---|
| G&T، تبليسي، يوليو 2026 | 8.5% | إجمالي، إيجار طويل الأجل |
| G&T، باتومي، يونيو 2026 | 7.1% | إجمالي، أسعار الليلة من AirDNA |
| معدل الرسملة لدى البنك الوطني | حيّان اثنان | إجمالي، أرقام مطلوبة |
| باتومي، مقال فبراير 2026 | من 3% إلى 4% | صافٍ، دون ذكر الضريبة |
| المقال نفسه، إن زاد المعروض | من 1.5% إلى 2% | صافٍ، توقّع |
| باتومي، مقال يونيو 2026 | من 2% إلى 3% | صافٍ، «عوائد إيجارية حقيقية» |
تأتي الأرقام الصافية من International Investment، إذ يقول مقالها المنشور في 23 فبراير 2026 إنه «بعد طرح رسوم الإدارة والتنظيف وعمولات المنصات والمرافق وفترات الشغور، تبلغ العوائد الصافية عادةً 3-4%». وتنسب ذلك إلى محلليها هي، لا إلى تقرير TBC Capital الذي تعرضه. وتجد العوائد حسب المدينة والحي في دليلنا عن العائد الإيجاري في جورجيا.
كيف تقرأ كلمة «صافٍ» في كتيّب أو كشف حساب أو تقرير
لا يتضمن أي نموذج رسمي جورجي سطرًا للعائد الصافي؛ فالإقرار الضريبي السنوي يسجّل الإيجار المقبوض، وهو رقم إجمالي. وتظهر الكلمة في أوراق يكتبها طرف له مصلحة:
- الكتيّبات والإعلانات. نادرًا ما تشرح عبارةٌ مثل «عائد يصل إلى 12%» أو «المالك يحصل على 70/30» ما المقصود بـ«წმინდა» أو «чистая». وقد ذكر إعلان لمشروع في باتومي «عائدًا حاليًا على الاستثمار» قدره 12.2% بوصفه ربحًا صافيًا على الاستثمار، من غير أن يبيّن ما الذي طُرح.
- عروض الشقق الفندقية. عوائد ثابتة من 7% إلى 9% لمدة سنة إلى ثلاث سنوات، وحصص للمالك من 60% إلى 80% بعد عمولة للمشغّل من 25% إلى 35%.
- تقارير مجمّع التأجير. «الربح الصافي» فيها يأتي بعد تكاليف المشغّل وقبل ضريبة المالك؛ انظر مجمّعات التأجير.
- كشوف المنصات. المبلغ الذي يحوّله Airbnb يكون قد خُصمت منه رسوم المضيف أصلًا؛ أما Booking.com فيصدر فاتورة بالعمولة على حدة.
- تقارير التثمين. لم نتمكن من التحقق من أن أي تقرير جورجي يذكر عائدًا صافيًا.
اطرح سؤالين: صافٍ بعد طرح ماذا، ومقسوم على أي سعر: بالإطار الأبيض أم مؤثثًا، مع ضريبة القيمة المضافة وتكاليف الصفقة أم من دونها؟
مثال محسوب: استوديو واحد في باتومي يؤجَّر بطريقتين
استوديو مساحته 35 م² جاهز للسكن في منطقة البوليفارد الجديد في باتومي. تعطي أرقام Galt & Taggart للربع الـ2 من 2026 سعرًا للوحدات الجاهزة في السوق الأولية قدره 1,800 دولار للمتر المربع في يونيو 2026 (63,000 دولار)، ومتوسط إيجار طويل الأجل قدره 12.3 دولار للمتر المربع شهريًا (5,166 دولار سنويًا). ويذكر AirROI أن متوسط إيراد الاستوديو 7,370 لاري سنويًا (والوسيط 5,090 لاري؛ 558 إعلانًا، من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026)، أي 2,837 دولار بسعر البنك الوطني البالغ 2.5979 في 20 أكتوبر 2026؛ ولم نتمكن من التحقق مما إذا كان هذا الرقم قبل رسوم المضيف أم بعدها. رسوم المبنى 0.5 دولار للمتر المربع شهريًا (210 دولار سنويًا)؛ والإدارة 15% للتأجير الطويل و30% للتأجير اليومي، بحسب قائمة أسعار واحدة في باتومي. وهذا حسابنا:
| الحالة | الدخل، بالدولار | الاستقطاعات، بالدولار | العائد الصافي |
|---|---|---|---|
| تأجير طويل، بإدارة شركة، مؤجَّر طوال السنة | 5,166 | ضريبة 5%: 258؛ الإدارة 775؛ الرسوم 210 | 6.2% |
| تأجير طويل، يديره المالك بنفسه | 5,166 | الضريبة 258؛ الرسوم 210 | 7.5% |
| تأجير طويل، بإدارة شركة، شهر واحد خالٍ (افتراض) | 4,736 | الضريبة 237؛ الإدارة 710؛ الرسوم 210 | 5.7% |
| تأجير طويل، بإدارة شركة، مع استحقاق ضريبة العقار | 5,166 | كما في الصف الأول مضافًا إليه 0.8% من السعر، أي 504 | 5.4% |
| إقامات قصيرة، ضريبة 20% على الإيراد | 2,837 | الإدارة 851؛ الضريبة 567؛ الرسوم 210 | نحو 1.9% |
| إقامات قصيرة، ضريبة ثابتة طوال السنة | 2,837 | الإدارة 851؛ 4,200 لاري = 1,617؛ الرسوم 210 | نحو 0.3% |
العائد الإجمالي 8.2% للتأجير الطويل و4.5% للإقامات القصيرة. ولا تشمل صفوف الإقامات القصيرة المرافقَ والتنظيف ونصف عمولات المنصات، وهي تُحتسب إضافةً إلى ذلك؛ وعلى الاستوديو الوسيط يترك مسار الـ20% صافيًا قدره نحو 1.2%. ويستعمل صف ضريبة العقار السعرَ بدلًا من القيمة السوقية. أما العيّنة التي عرضتها International Investment نفسها (59,500 دولار) فتترك صافيًا قدره نحو 3% للتأجير الطويل و2.8% للتأجير القصير بنسبة إشغال 43.13%. والحالتان كلتاهما للتوضيح لا للتنبؤ؛ ورقم الـ7.1% الإجمالي المعلن لا يخبرك شيئًا عن استوديو بعينه. وتجد حالات من تبليسي في دخل الإيجار الحقيقي.
العائد الصافي إلى جانب أربعة مقاييس تشبهه
| المصطلح | ما الذي يقسمه | بماذا يختلف عن العائد الصافي |
|---|---|---|
| العائد الإجمالي | إيجار السنة كاملًا / السعر | لا يُطرح منه شيء؛ وهو الرقم الذي تنشره البنوك والبنك الوطني |
| العائد على الاستثمار | الربح / المال المدفوع | قد يضيف ارتفاع السعر، أو يدخل فيه قرضًا، أو يتخذ النقد المستثمَر أساسًا |
| معدل الرسملة | دوليًا: صافي دخل التشغيل / القيمة | النسبة التي يحمل بها البنك الوطني الاسمَ ذاته هي الإيجار المطلوب الإجمالي / السعر المطلوب |
| العائد الثابت | دفعة يعِد بها مشغّل | شرط تعاقدي لمدة سنة إلى خمس سنوات، لا مقياس لما تدرّه الشقة |
كثيرًا ما تعني ادعاءات «العائد على الاستثمار» في الشقق الفندقية ربحَ التشغيل المتوقع منسوبًا إلى السعر، قبل ضريبة المالك. ولا تضع أبدًا معدل الرسملة الصادر عن البنك الوطني بجوار العائد الصافي الذي يعرضه أحدهم: فالأول لا يطرح شيئًا، والثاني يطرح ما شاء صاحبه. أما عدد السنوات اللازمة لاسترداد السعر فهو فترة الاسترداد.
العائد الصافي بالجورجية والروسية والعبرية والعربية
| اللغة | العائد الصافي | المقابل الإجمالي |
|---|---|---|
| الجورجية | წმინდა შემოსავლიანობა | მთლიანი შემოსავლიანობა |
| الإنجليزية | net yield | gross yield |
| الروسية | чистая доходность | валовая доходность |
| العبرية | תשואה נטו | תשואה ברוטו |
| العربية | العائد الصافي | العائد الإجمالي |
لم نجد أي نص تشريعي جورجي أو أي نص صادر عن البنك الوطني يستعمل عبارة წმინდა შემოსავლიანობა: فقانون الضرائب يتحدث عن الخصومات (გამოქვითვები) وعن الدخل الخاضع للضريبة (დასაბეგრი შემოსავალი)، ولذلك فإن هذه العبارة في الأوراق الجورجية من لغة الكتيّبات وعروض الإدارة ومقالات الاستثمار.
أخطاء تضخّم العائد الصافي
- وصف عائد البنك بأنه «صافٍ». أرقام Galt & Taggart لا تطرح شيئًا.
- القسمة على سعر الإطار الأبيض مع أن التشطيب والأثاث دُفع ثمنهما كذلك.
- احتساب الإيجار المطلوب أو قيمة الحجوزات بدلًا من الإيجار المحصَّل.
- إسقاط الضريبة من الحساب، كما يفعل تقدير باتومي الصادر في فبراير 2026.
- معاملة العائد الثابت كأنه عائد إيجاري. تقول أدلة سوق باتومي إن الدخل قد ينخفض بنسبة 30% إلى 40% بعد انتهائه.
- افتراض أن الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة أرخص. في مثال الاستوديو الذي عرضناه لا تُبقي إلا نحو 0.3%.
سيضيفه الفريق: مستندات ممسوحة ينبغي أن يضيفها الفريق: صفحة من كتيّب مطوّر، بعد حجب البيانات، تذكر رقمًا «صافيًا» أو «عائدًا على الاستثمار»، وتقرير شهري للمالك من مشغّل مجمّع تأجير بعد حجب البيانات يبيّن الإيراد والمصروفات والربح الصافي، ولقطة شاشة لملخص دفعة Airbnb إلى جانب إجمالي الحجز عن الإقامة نفسها.
كيف تحسب العائد الصافي على شقة في جورجيا
حدّد المقام
السعر مضافًا إليه التشطيب والأثاث وضريبة القيمة المضافة وتكاليف الصفقة.
ابدأ من الإيجار المحصَّل
لا من الإيجار المطلوب، ولا من إجمالي الحجوزات.
اختر المسار الضريبي
5% للتأجير الطويل، أو المبلغ الثابت لكل م²، أو 20%.
عدّد تكاليف التشغيل
الإدارة، ورسوم المبنى، والمنصة، والمرافق.
صرّح بالأشهر الخالية
اكتب الافتراض بجوار النتيجة.
طبّق اختبار ضريبة العقار
هل يتجاوز دخل الأسرة 100,000 لاري أم لا.
أسئلة شائعة
ما العائد الصافي على عقار في جورجيا؟
الإيجار المقبوض بعد طرح الشغور وتكاليف التشغيل والضريبة، مقسومًا على السعر.
هل يعرّف القانون الجورجي العائد الصافي؟
لا. القوانين لا تنظّم إلا التكاليف والضرائب المتصلة به.
هل العائد الإيجاري لدى Galt & Taggart صافٍ؟
لا. فنسبة 8.5% لتبليسي و7.1% لباتومي إجماليتان.
هل معدل الرسملة لدى البنك الوطني عائد صافٍ؟
لا. إنه الإيجار المطلوب مقسومًا على السعر المطلوب، دون طرح أي شيء.
ما العوائد الصافية المذكورة لباتومي؟
من 3% إلى 4% عادةً، وقد تهبط إلى ما بين 1.5% و2% (International Investment، فبراير 2026).
كيف تؤثر ضريبة الإيجار البالغة 5% في العائد الصافي؟
تكلّف دائمًا 5% من الإيجار، مهما كانت التكاليف.
هل يمكن أن تمحو الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة العائد الصافي؟
تكاد تفعل ذلك في سنة ضعيفة: 10 لاري لكل م² شهريًا بصرف النظر عن الدخل.
هل تخفض ضريبة العقار العائد الصافي؟
فقط إذا تجاوز دخل الأسرة 100,000 لاري: وعندئذ تبلغ 0.8% من القيمة.
المصادر
- قانون الضرائب الجورجي، النص الجورجي (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)، والنص الإنجليزي، الجريدة التشريعية لجورجيا (Matsne)
- القانون رقم 1061 والقانون رقم 1874 المعدِّلان لقانون الضرائب، Matsne
- نسب ضريبة العقار التي حددها مجلسا تبليسي وباتومي، Matsne
- قانون جمعيات الملاك، Matsne، ورسوم المبنى، Housebook، 28 نوفمبر 2025
- The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices، البنك الوطني الجورجي، 13 أغسطس 2024 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- Tbilisi residential market, July 2026 وBatumi residential market, 2Q26، Galt & Taggart
- Batumi housing market: prices rose by 17% in 2025 - TBC Capital report، International Investment، 23 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- Batumi housing market: sales growth and risks of oversupply، International Investment، 1 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- بيانات Airbnb في باتومي، AirROI
- Wehost وBatumi Apartment Management وGruziaexpert وTbilisi Home، رسوم الإدارة المنشورة، أكتوبر 2026
- رسوم خدمة Airbnb، Airbnb، وUnderstanding our commission، Booking.com
- Passive income from real estate in Batumi، BD Group، وSector snapshot: Batumi residential real estate، Investor.ge، 20 أبريل 2026
- Real estate investments in Batumi: what truly generates income، Interpressnews، مادة إعلانية، 10 أبريل 2025 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر هذا المصطلح استنادًا إلى قانون الضرائب الجورجي، وقانون جمعيات الملاك، والبنك الوطني الجورجي، وGalt & Taggart، وInternational Investment، وAirROI، وHousebook، وAirbnb، وBooking.com، وقوائم رسوم الإدارة المنشورة، وBD Group، وInvestor.ge، وInterpressnews.