Чистая доходность: что остаётся владельцу от аренды в процентах от цены квартиры
Чистой доходностью (წმინდა შემოსავლიანობა) называют арендный доход, который объект реально приносит за год после вычета простоя, текущих расходов владельца и налога, делённый на цену покупки или текущую стоимость объекта и выраженный в процентах.
Коротко: чистая доходность = (полученная аренда - текущие расходы - налог) / цена покупки или общая сумма вложений x 100. Парный ей показатель, валовая доходность, делит всю годовую аренду на цену и ничего не вычитает.
Ни один закон Грузии, нормативный акт Национального банка или статистический стандарт не даёт определения чистой доходности, а в Налоговом кодексе (грузинский текст на Matsne) такое словосочетание не встречается. Кодекс регулирует лишь статьи, которые лежат между валовой и чистой суммой: ст. 81(2) облагает по ставке 5% арендодателя, сдающего жилое помещение для проживания, если он не делает вычетов из этого дохода, ст. 81(1) устанавливает 20% в остальных случаях, статьи с 202 по 206 определяют налог на имущество, а статья 309 вводит фиксированный налог на краткосрочную аренду.
Поэтому любая «чистая доходность» в Грузии представляет собой частный расчёт. Заголовочные показатели доходности у банков и Национального банка валовые, а «чистым» считается то, что осталось после вычетов, которые выбрал автор цифры.
Над чертой и под чертой: статьи, от которых зависит чистая цифра
В числителе стоит собранная аренда за вычетом расходов владельца. В знаменателе может стоять одна цена или все потраченные средства, включая меблировку, НДС и расходы на оформление сделки.
| Статья | База или уровень | Как ведёт себя |
|---|---|---|
| Налог при долгосрочной аренде | 5% от аренды, ст. 81(2) | Не зависит от расходов |
| Фиксированный налог на краткосрочную аренду | 10 лари за м² в месяц, ст. 309(25)-(26) | Не зависит от дохода |
| Налог на имущество | 0,8% от стоимости в Тбилиси и Батуми, ст. 202(5) | Ноль, если доход семьи составил 100 000 лари или меньше |
| Взнос в товарищество | От 20 до 40 лари в месяц; от USD 0,4 до 1,5 за обслуживаемый м² | Платится каждый месяц |
| Управление | От 8% до 30% аренды | Выше всего при посуточной сдаче |
| Комиссия платформы | Airbnb: 15,5% для большинства хозяев | Только краткосрочная аренда |
| Простой | Официальной цифры нет | Допущение автора расчёта |
Взнос в товарищество сильнее всего бьёт по пустым месяцам: согласно ст. 21(2) Закона Грузии «О товариществах собственников квартир», то, что квартирой не пользуются, не освобождает собственника от платежа. Суммы приведены в наших гидах по текущим расходам и управлению недвижимостью. Простой остаётся самой зыбкой величиной: официальный уровень простоя при долгосрочной аренде для Тбилиси и Батуми не публикуется, а при посуточной сдаче он служит обратной стороной загрузки.
Почему каждый налоговый режим Грузии по-своему меняет чистую доходность
Режимы налогообложения аренды в Грузии устроены по-разному, и от их устройства зависит, как чистая доходность откликается на число бронирований.
- 5% при долгосрочной аренде. Поскольку ст. 81(2) не допускает вычетов, налог превращается в постоянную долю валовой аренды: арендодатель с большими расходами платит те же 5%, что и арендодатель вовсе без расходов. См. наш гид по налогу на доход от аренды.
- Фиксированный налог на краткосрочную аренду. По ст. 309(24)-(32), действие которой Закон № 1061 продлил до 1 января 2028 года, физическое лицо может подать заявление и платить 10 лари за м² в месяц с площади, сдаваемой в аренду, за весь год или за выбранные месяцы. Студия площадью 35 м² платит 4 200 лари в год, будь она занята 20% или 80% ночей.
- Общая ставка 20%. Статья 81(1) действует по умолчанию; нам не удалось подтвердить, может ли краткосрочная аренда вне фиксированного режима облагаться по ставке 5%.
Может ли арендодатель отказаться от ставки 5% и вычитать расходы при ставке 20%, мы подтвердить не смогли; 20% от (аренда - расходы) совпадают с 5% от аренды лишь тогда, когда расходы достигают 75% аренды. Уточните у бухгалтера.
Поверх этого начисляется налог на имущество. После Закона № 1874 от 30 сентября 2026 года квартира физического лица освобождается от него, если доход семьи за прошлый год не превысил 100 000 лари (раньше порог составлял 40 000 лари). Выше порога ставка 0,8% от стоимости отнимает 0,8 пункта у валовой доходности в 8%. Подробнее: налог на имущество для физических лиц.
Опубликованная доходность в Грузии: почти вся валовая, чистых оценок единицы
С августа 2024 года Национальный банк ежемесячно публикует «ставку капитализации»: среднюю аренду месяца в пересчёте на год, делённую на среднюю цену того же месяца, по ценам предложения и запрашиваемой аренде типовых однокомнатных и трёхкомнатных квартир в Сабуртало и Варкетили. Из неё ничего не вычитается, так что, вопреки названию, это валовое соотношение. Показатели Galt & Taggart тоже валовые; в отчёте по Батуми за 2-й квартал 2026 г. цифра названа просто «доходностью аренды», без указания загрузки или вычетов.
| Показатель | Значение | Тип |
|---|---|---|
| G&T, Тбилиси, июль 2026 г. | 8,5% | Валовая, долгосрочная аренда |
| G&T, Батуми, июнь 2026 г. | 7,1% | Валовая, посуточные ставки AirDNA |
| Ставка капитализации НБГ | Два района | Валовая, цифры предложения |
| Батуми, статья февраля 2026 г. | От 3% до 4% | Чистая, налог не указан |
| Та же статья, если предложение вырастет | От 1,5% до 2% | Чистая, прогноз |
| Батуми, статья июня 2026 г. | От 2% до 3% | Чистая, «реальная арендная отдача» |
Чистые цифры взяты у International Investment: в статье от 23 февраля 2026 года сказано (здесь и далее цитаты в нашем переводе), что «после вычета платы за управление, уборки, комиссий платформ, коммунальных платежей и периодов простоя чистая доходность обычно составляет 3-4%». Издание приписывает эту оценку собственным аналитикам, а не отчёту TBC Capital, о котором пишет. Доходность по городам и районам собрана в нашем гиде о доходности аренды в Грузии.
Как читать слово «чистая» в буклете, выписке или отчёте
Ни в одной официальной грузинской форме нет строки для чистой доходности; в годовой налоговой декларации отражается полученная аренда, то есть валовая сумма. Само слово встречается в бумагах, которые составляет заинтересованная сторона:
- Буклеты и объявления. Фразы вроде «доходность до 12%» или «владелец получает 70/30» редко поясняют, что имеется в виду под «წმინდა» или «чистая». В рекламе одного батумского проекта «текущий ROI» 12,2% подавался как чистая прибыль на вложения, но не говорилось, что именно было вычтено.
- Предложения апарт-отелей. Фиксированная доходность от 7% до 9% на срок от одного до трёх лет, доля владельца от 60% до 80% после комиссии оператора от 25% до 35%.
- Отчёты арендного пула. «Чистая прибыль» показана после расходов оператора, но до налога владельца; см. материал об арендных пулах.
- Выписки платформ. Выплата Airbnb приходит уже за вычетом комиссии хозяина; Booking.com выставляет счёт за комиссию сверх полученной суммы.
- Отчёты об оценке. Нам не удалось подтвердить, что хотя бы один грузинский отчёт об оценке указывает чистую доходность.
Задайте два вопроса: чистая за вычетом чего и делённая на какую цену: белый каркас или с мебелью, с НДС и расходами на сделку или без них?
Расчётный пример: одна студия в Батуми, сданная двумя способами
Возьмём студию под ключ площадью 35 м² в районе Нового бульвара в Батуми. По данным Galt & Taggart за 2-й квартал 2026 г., цена жилья под ключ на первичном рынке в июне 2026 года составляла USD 1 800 за м² (USD 63 000), а средняя ставка долгосрочной аренды USD 12,3 за м² в месяц (USD 5 166 в год). AirROI сообщает о средней выручке студии 7 370 лари в год (медиана 5 090 лари; 558 объявлений, с октября 2025 по сентябрь 2026 года), что по курсу НБГ 2,5979 на 20 октября 2026 года даёт USD 2 837; был ли этот показатель рассчитан до или после комиссии хозяина, мы подтвердить не смогли. Взнос в товарищество USD 0,5 за м² в месяц (USD 210 в год); управление 15% при долгосрочной аренде и 30% при посуточной, по прайс-листу одной батумской компании. Наш расчёт:
| Вариант | Доход, USD | Вычеты, USD | Чистая доходность |
|---|---|---|---|
| Долгосрочная аренда, с управляющим, сдана весь год | 5 166 | налог 5% 258; управление 775; взнос 210 | 6,2% |
| Долгосрочная аренда, без управляющей компании | 5 166 | налог 258; взнос 210 | 7,5% |
| Долгосрочная аренда, с управляющим, один месяц пустует (допущение) | 4 736 | налог 237; управление 710; взнос 210 | 5,7% |
| Долгосрочная аренда, с управляющим, к уплате налог на имущество | 5 166 | как в первой строке плюс 0,8% цены, 504 | 5,4% |
| Краткосрочная аренда, налог 20% с выручки | 2 837 | управление 851; налог 567; взнос 210 | около 1,9% |
| Краткосрочная аренда, фиксированный налог весь год | 2 837 | управление 851; 4 200 лари = 1 617; взнос 210 | около 0,3% |
Валовая доходность составляет 8,2% при долгосрочной аренде и 4,5% при краткосрочной. В строках краткосрочной аренды не учтены коммунальные платежи, уборка и половина комиссий платформ, которые начисляются сверху; для медианной студии вариант с налогом 20% даёт около 1,2% чистыми. В строке с налогом на имущество вместо рыночной стоимости взята цена покупки. Собственный пример International Investment (USD 59 500) даёт около 3% чистыми при долгосрочной аренде и 2,8% при краткосрочной при загрузки 43,13%. Оба расчёта служат иллюстрацией, а не прогнозом; валовые 7,1% из заголовков ничего не говорят о конкретной студии. Примеры по Тбилиси приведены в материале о реальном доходе от аренды.
Чистая доходность и четыре похожих показателя
| Термин | Что на что делится | Чем отличается от чистой доходности |
|---|---|---|
| Валовая доходность | Вся годовая аренда / цена | Ничего не вычитается; именно эту цифру публикуют банки и НБГ |
| Рентабельность инвестиций (ROI) | Прибыль / вложенные деньги | Может включать рост цены, учитывать кредит или брать за базу вложенные собственные средства |
| Ставка капитализации | В международной практике: чистый операционный доход / стоимость | Одноимённое соотношение НБГ: запрашиваемая аренда без вычетов / цена предложения |
| Фиксированная доходность | Выплата, которую обещает оператор | Условие договора на срок от одного до пяти лет, а не мера того, что зарабатывает квартира |
Когда апарт-отели говорят о «рентабельности инвестиций», они часто имеют в виду прогнозную операционную прибыль относительно цены, до налога владельца. Никогда не сравнивайте ставку капитализации НБГ с чьей-то чистой доходностью: в первой не вычтено ничего, во второй вычтено то, что решил автор. Число лет, за которое аренда возвращает цену, называется сроком окупаемости.
Чистая доходность на грузинском, русском, иврите и арабском
| Язык | Чистая доходность | Валовой аналог |
|---|---|---|
| Грузинский | წმინდა შემოსავლიანობა | მთლიანი შემოსავლიანობა |
| Английский | net yield | gross yield |
| Русский | чистая доходность | валовая доходность |
| Иврит | תשואה נטו | תשואה ברוטו |
| Арабский | العائد الصافي | العائد الإجمالي |
Мы не нашли ни одного закона или текста НБГ, где употреблялось бы выражение წმინდა შემოსავლიანობა: Налоговый кодекс говорит о вычетах (გამოქვითვები) и налогооблагаемом доходе (დასაბეგრი შემოსავალი), поэтому в грузинских бумагах это выражение принадлежит буклетам, предложениям управляющих компаний и инвестиционным статьям.
Ошибки, которые завышают чистую доходность
- Называть банковскую доходность «чистой». Из цифр Galt & Taggart ничего не вычтено.
- Делить на цену белого каркаса, когда отделка и мебель тоже были оплачены.
- Брать запрашиваемую аренду или сумму бронирований вместо фактически собранной аренды.
- Не учитывать налог, как это делает февральская оценка 2026 года по Батуми.
- Путать фиксированную доходность оператора с доходностью квартиры. В гидах по рынку Батуми говорится, что после её окончания доход может упасть на 30-40%.
- Считать фиксированный налог на краткосрочную аренду заведомо выгоднее. В нашем примере со студией после него остаётся около 0,3%.
Будет добавлено командой: сканы, которые команде нужно добавить: страница буклета застройщика со скрытыми личными данными, где приводится «чистая» доходность или ROI; ежемесячный отчёт оператора арендного пула для владельца со скрытыми личными данными, где видны выручка, расходы и чистая прибыль; скриншот сводки выплаты Airbnb рядом с общей суммой бронирования за то же проживание.
Как рассчитать чистую доходность квартиры в Грузии
Определите знаменатель
Цена плюс отделка, мебель, НДС и расходы на сделку.
Отталкивайтесь от собранной аренды
Не от запрашиваемой аренды и не от валовой суммы бронирований.
Выберите налоговый режим
5% при долгосрочной аренде, фиксированный налог за м² или 20%.
Перечислите текущие расходы
Управление, взнос в товарищество, платформа, коммунальные услуги.
Укажите пустые месяцы
Запишите допущение рядом с результатом.
Проверьте условие по налогу на имущество
Превышает ли доход семьи 100 000 лари.
Частые вопросы
Что такое чистая доходность грузинской недвижимости?
Полученная аренда за вычетом простоя, текущих расходов и налога, делённая на цену.
Определяет ли грузинское законодательство чистую доходность?
Нет. Законы регулируют только сами расходы и налоги.
Чистая ли доходность аренды у Galt & Taggart?
Нет. Её 8,5% по Тбилиси и 7,1% по Батуми являются валовыми.
Является ли ставка капитализации НБГ чистой доходностью?
Нет. Это запрашиваемая аренда, делённая на цену предложения, без каких-либо вычетов.
Какую чистую доходность называют для Батуми?
Обычно от 3% до 4%, с возможным снижением до 1,5-2% (International Investment, февраль 2026 г.).
Как налог 5% на аренду влияет на чистую доходность?
Он всегда забирает 5% аренды, какими бы ни были расходы.
Может ли фиксированный налог на краткосрочную аренду съесть чистую доходность целиком?
Почти, в слабый год: 10 лари за м² в месяц независимо от дохода.
Снижает ли налог на имущество чистую доходность?
Только если доход семьи выше 100 000 лари: тогда на 0,8% от стоимости.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, грузинский текст (дата обращения 1 ноября 2026 г.), и английский текст, Matsne
- Закон № 1061 и Закон № 1874 о внесении изменений в Налоговый кодекс, Matsne
- Ставки налога на имущество, установленные собраниями Тбилиси и Батуми, Matsne
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Matsne, и взносы в товарищество, Housebook, 28 ноября 2025 г.
- The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, НБГ, 13 августа 2024 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Tbilisi residential market, July 2026 и Batumi residential market, 2Q26, Galt & Taggart
- Batumi housing market: prices rose by 17% in 2025 - TBC Capital report, International Investment, 23 февраля 2026 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Batumi housing market: sales growth and risks of oversupply, International Investment, 1 июня 2026 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Batumi Airbnb data, AirROI
- Wehost, Batumi Apartment Management, Gruziaexpert и Tbilisi Home, опубликованные тарифы на управление, октябрь 2026 г.
- Airbnb service fees, Airbnb, и Understanding our commission, Booking.com
- Passive income from real estate in Batumi, BD Group, и Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 апреля 2026 г.
- Real estate investments in Batumi: what truly generates income, Interpressnews, реклама, 10 апреля 2025 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря опубликована по материалам Налогового кодекса Грузии, Закона Грузии «О товариществах собственников квартир», Национального банка Грузии, Galt & Taggart, International Investment, AirROI, Housebook, Airbnb, Booking.com, опубликованных тарифов управляющих компаний, BD Group, Investor.ge и Interpressnews.