Валовая доходность: арендная плата за двенадцать месяцев в сравнении с ценой
Валовая доходность (მთლიანი შემოსავლიანობა) - это арендная плата за год, поделённая на цену объекта и выраженная в процентах, до того как из неё вычтены пустые месяцы, текущие расходы, управление или налог.
Формула такова: валовая доходность = (аренда в месяц x 12) / цена покупки x 100. Квартира, купленная за USD 100 000 и сдаваемая за USD 700 в месяц, даёт валовую доходность 8,4%. Такие цифры легко сравнивать, но они ничего не говорят о том, сколько остаётся у владельца.
Грузинское право этот термин не определяет: мы не нашли ни закона, ни акта Национального банка, ни типового договора, где бы он использовался. Ближе всего к нему официальный показатель Национального банка Грузии под названием «ставка капитализации». Его публикуют с 13 августа 2024 года рядом с индексами цен и аренды жилья и определяют (здесь и далее цитаты в нашем переводе) как «отношение среднего арендного платежа данного месяца в пересчёте на год к средней цене того же месяца». Он ничего не вычитает, то есть по сути это валовая доходность под другим именем, хотя за рубежом ставкой капитализации обычно называют чистый операционный доход, делённый на стоимость.
Особенность Грузии в исходных данных. Большинство громких цифр доходности, которые нам встретились, построены на арендных ставках из объявлений, а не из подписанных договоров (в Батуми на посуточных тарифах), и на ценах, которые в основном указаны в долларах. Какие рекламные цифры поставить в числитель, а какие в знаменатель, каждый автор решает сам.
Четыре источника и пять способов расчёта
Мы нашли четыре организации, которые публикуют валовую доходность жилья в Грузии. Формула у них общая, а почти все исходные данные разные.
| Источник | Какая аренда | Какая цена | Последнее найденное значение |
|---|---|---|---|
| Galt & Taggart, Тбилиси | Запрашиваемая аренда, новые квартиры 50-60 м² | Первичный рынок, белый каркас | 8,5%, июль 2026 г. |
| Galt & Taggart, Батуми | Посуточный тариф, квартиры на Airbnb до 2 спален | Первичный рынок, под ключ | 7,1%, июнь 2026 г. |
| TBC Capital, Тбилиси | Запрашиваемая аренда, myhome.ge, все площади | Цена предложения | 8,3%, август 2026 г. |
| Национальный банк Грузии | Запрашиваемая аренда, 1-комнатные и 3-комнатные квартиры | Цена предложения того же месяца | Сабуртало и Варкетили; значения не получены |
| Global Property Guide | Аренда по площади, в евро | Цены предложения SS.ge | Студия в Тбилиси 8,03%, 3-й квартал 2026 г. |
Тбилисскую цифру Galt & Taggart можно воспроизвести по средним значениям самой компании: аренда USD 10,1 за м² в месяц x 12 / цена первичного рынка USD 1 426 за м² дают ровно те 8,5%, что напечатаны за июль 2026 года. Доходность по районам компания не публикует; любые районные цифры, в том числе в нашем обзоре доходности аренды по городам и районам, рассчитаны из её районных ставок аренды и цен.
НБГ собирает данные с 2006 года, но охватывает лишь два района Тбилиси, а текущие значения находятся в интерактивной панели, которую мы не изучали. Страница Global Property Guide 1 ноября 2026 года была для нас недоступна, поэтому дословно сверить её формулу мы не смогли. Тем не менее её разбивка по площади показывает, что студии в обоих городах опережают квартиры с тремя спальнями; см. материал о студиях и квартирах с одной спальней.
Почему две тбилисские доходности за одни и те же месяцы расходятся
И Galt & Taggart, и TBC Capital измеряют долгосрочную аренду в столице по данным объявлений. В марте 2026 года, единственном месяце нашей выборки, где есть оба ряда, их ставки аренды за м² почти совпали, однако доходность у TBC оказалась на 0,4 пункта ниже.
| Месяц | Galt & Taggart | TBC Capital |
|---|---|---|
| Декабрь 2025 г. | 8,6% (аренда 9,8) | данные не собраны |
| Январь 2026 г. | данные не собраны | 8,1% (аренда 10,0) |
| Март 2026 г. | 8,5% (аренда 9,9) | 8,1% (аренда 10,1) |
| Май 2026 г. | 8,4% (аренда 9,9) | данные не собраны |
| Июль 2026 г. | 8,5% (аренда 10,1) | данные не собраны |
| Август 2026 г. | отчёт не найден | 8,3% (аренда 10,3) |
Августовские цифры TBC показывают, что за одним и тем же названием скрываются разные методики. Средние значения самой TBC, аренда USD 10,3 и цена USD 1 363 за м², дают 10,3 x 12 / 1 363 = 9,1% (наш расчёт), а не опубликованные 8,3%. Возможно, формула считает доходность по каждому объявлению отдельно или взвешивает её по площади; найти её мы не смогли, а июльский отчёт 2026 года на грузинском языке выложен картинкой, в которой нельзя искать текст. Ни один из двух рядов от этого не становится ошибочным, просто они построены по-разному.
Международные сравнительные графики добавляют третий слой. На графике Galt & Taggart за июль 2026 года с доходностью аренды по городам Тбилиси стоит на уровне 8,5%, рядом Ереван с 7,3% и Анкара с 9,5%. В подписи к графику указаны НБГ, Numbeo и Galt & Taggart, поэтому цифры по другим городам, скорее всего, взяты из Numbeo, базы данных, которую наполняют сами пользователи, а не из собственных тбилисских данных Galt & Taggart.
Налог и лари: что первым затрагивает валовую цифру
Расходы относятся к чистой доходности, однако два фактора действуют на саму валовую аренду.
Ставка 5%. По статье 81(2) Налогового кодекса доход физического лица от сдачи жилой площади под проживание организации, юридическому или физическому лицу облагается по ставке 5%, когда арендодатель ничего не вычитает из этого дохода; в ином случае статья 81(1) предусматривает 20%. Раз вычетов нет, налог просто срезает долю валовой аренды: 8,5% x 0,95 = 8,075% (наш расчёт), то есть примерно минус 0,4 пункта при любых расходах. Регистрацию статья 81(2) условием не называет; согласно статье 81(5), реестр арендодателей и порядок сдачи в аренду юридическим лицам определяет министр финансов. Об удержании налога арендаторами-компаниями читайте в материале о налоге на доход от аренды. Для посуточной сдачи можно вместо этого выбрать фиксированный платёж 10 лари за м² в месяц, доступный до 1 января 2028 года; чем меньше бронирований, тем большую часть аренды он забирает.
Валюта. Аренду и цену нужно брать в одной валюте и на одну дату. Курс НБГ сместился с 2,7139 лари за доллар (действовал 31 октября 2025 года) до 2,5992 лари (действовал 31 октября 2026 года): лари укрепился на 4,4%. Для покупателя, считающего в долларах, при договоре аренды в лари это поднимает доходность, хотя аренда не изменилась; в 2020 году ослабление лари с 2,7735 до 3,4842 за три недели сработало в обратную сторону. Для целей налогообложения аренду в иностранной валюте пересчитывают по курсу НБГ на день операции (ст. 73(10)). См. материал о валютном риске лари и доллара.
Где печатают эту цифру и как её называют
Слово «валовая» рядом с числом встречается редко; узнать такую доходность можно по тому, где она напечатана.
- Galt & Taggart, Тбилиси. В абзаце об аренде сказано: «В июле 2026 года стоимость аренды средней (50-60 м²) квартиры в Тбилиси оставалась высокой, USD 10,1 за м² (+0,3% за месяц), благодаря чему доходность аренды держалась на высоком уровне 8,5%». Под «доходностью аренды» здесь понимается валовая.
- Galt & Taggart, Батуми. Доходность приводится после строки «Средняя суточная ставка (ADR)», а примечание к графику уточняет: «ADR относится к квартирам не более чем с 2 спальнями». Какую загрузку использовали, чтобы перевести посуточный тариф в годовой доход, в тексте отчёта не сказано.
- TBC Capital. «Средняя запрашиваемая аренда» и «доходность аренды» с изменениями в «п. п. год к году».
- Национальный банк. «Ставка капитализации» рядом с индексами цен и аренды.
- Объявления. Карточка продажи на home.ss.ge показывает цену в лари и долларах, цену за м², площадь, число спален и этаж, но поля для доходности в ней нет. Один продавец написал, что «ожидаемый доход от долгосрочной аренды составляет около $500 в месяц»: это его собственная оценка.
- Буклеты. «Доходность аренды», «прогнозная доходность» и «ROI» часто приводятся без уточнения, валовые они или чистые.
- Договоры аренды и декларации. В договоре указаны месячная арендная плата и её валюта; в налоговой декларации аренда отражается как доход (приложение II-04, аренда в приложении B). Доходности не показывает ни один из этих документов, зато оба дают исходную валовую сумму.
Пример расчёта: одна квартира 55 м² и пять разных ответов
Покупатель читает, что доходность в Тбилиси составляет 8,5%, и присматривается к новой квартире площадью 55 м². Мы подставляем средние значения Galt & Taggart за июль 2026 года (запрашиваемая ставка долгосрочной аренды, цена первичного рынка в белом каркасе). Результаты получены нашим расчётом.
| Вариант (цена / аренда в месяц за м²) | Цена, USD | Аренда за год, USD | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Город в целом (USD 1 426 / 10,1 за м²) | 78 430 | 6 666 | 8,5% |
| Вашлиджвари (1 094 / 9,5) | 60 170 | 6 270 | 10,4% |
| Ваке (3 180 / 15,1) | 174 900 | 9 966 | 5,7% |
| Город в целом, после налога 5% | 78 430 | 6 333 | 8,07% |
| Город в целом, аренда в лари, через год | 78 430 | 6 960 | 8,87% |
Вашлиджвари возглавляет таблицу, но квартира в Ваке приносит на USD 3 696 больше арендной платы в год: доходность показывает соотношение, а не размер дохода. В строке с налогом теряется USD 333,30. Строка с валютой исходит из договора, подписанного 31 октября 2025 года на 1 507,57 лари в месяц, что тогда при курсе 2,7139 равнялось USD 555,50; при курсе 2,5992 годом позже та же аренда в лари стоит USD 580,01, и долларовая доходность вырастает на 0,37 пункта, хотя больше ничего не изменилось.
Все цены здесь относятся к квартирам без отделки, а аренду запрашивают за отделанные, поэтому валовая доходность на все ваши вложения ниже; см. статью о белом каркасе.
Валовая доходность и показатели, с которыми её путают
| Термин | Формула вкратце | Чем отличается от валовой доходности |
|---|---|---|
| Чистая доходность | Аренда за вычетом простоя, расходов и налога / все затраты | Аренда та же, но с вычетами; в цену могут входить отделка и расходы на покупку |
| Рентабельность инвестиций | Весь доход, включая изменение стоимости / вложенные средства | Охватывает весь срок владения и изменение цены; валовая доходность берёт аренду за один год |
| Ставка капитализации (НБГ) | Средняя аренда в пересчёте на год / средняя цена | То же соотношение, официально публикуемое для двух районов Тбилиси |
| Срок окупаемости | Сколько лет нужно, чтобы вернуть цену | 100 / 8,5 = около 11,8 года валовой аренды; наш калькулятор берёт чистый доход после налога |
Тбилисская доходность долгосрочной аренды предполагает, что арендатор живёт в квартире весь год; батумская исходит из посуточного тарифа, внутри которого уже заложено допущение о загрузке. А высокая цена за квадратный метр тянет доходность района вниз даже там, где аренда самая дорогая.
Валовая доходность на пяти языках сайта
| Язык | Термин |
|---|---|
| Грузинский | მთლიანი შემოსავლიანობა |
| Английский | gross yield |
| Русский | валовая доходность |
| Иврит | תשואה ברוטו |
| Арабский | العائد الإجمالي |
Сочетание მთლიანი შემოსავლიანობა не встретилось нам ни в одном грузинском законе или типовом договоре; применительно к аренде Налоговый кодекс говорит только о შემოსავალი (доходе). На этом сайте так называются наши собственные инструменты и страницы, а вариант «ბრუტო შემოსავლიანობა» не используется.
Тревожные признаки, когда вам называют валовую доходность
- Не указаны ни источник, ни месяц. Тогда цифру невозможно проверить.
- Тбилиси и Батуми сравнивают как равных. Долгосрочная аренда при белом каркасе против посуточных тарифов при ремонте под ключ.
- «Официальная» доходность района. Таких данных никто не публикует, это чья-то арифметика.
- Аренда со слов продавца. Ставка в объявлении выражает надежду, а не подписанный договор.
- Разные валюты и даты. Результат плавает вместе с курсом.
- Доходность офисов рядом с доходностью квартир. В офисном отчёте Galt & Taggart для бизнес-центров за 2025 год указана чистая доходность 9,4%; см. материал о доходности коммерческой недвижимости.
Будет добавлено командой: изображения, которые нужно добавить команде: обрезанный скриншот абзаца «Rents» и графика доходности аренды из тбилисского отчёта Galt & Taggart, скриншот объявления о продаже на home.ss.ge, где видно отсутствие поля доходности, и страница договора аренды со скрытыми личными данными, где видны месячная арендная плата и её валюта.
Как проверить валовую доходность, прежде чем на неё опираться
Установите источник
Galt & Taggart, TBC Capital, НБГ или продавец.
Выясните месяц и город
Сравнивайте только цифры за один и тот же период.
Определите, какая взята аренда
Запрашиваемая или по договору, долгосрочная или посуточная.
Определите, какая взята цена
Белый каркас, под ключ или вторичный рынок, и в какой валюте.
Пересчитайте сами
Месячная аренда x 12, делённая на вашу собственную цену.
Вычтите 5%
Всё остальное учитывайте уже в чистой доходности.
Частые вопросы
Что такое валовая доходность?
Арендная плата за год, делённая на цену и выраженная в процентах, без каких-либо вычетов.
Какова валовая доходность в Тбилиси?
8,5% в июле 2026 года по данным Galt & Taggart: запрашиваемая ставка долгосрочной аренды к ценам белого каркаса.
Какова валовая доходность в Батуми?
7,1% в июне 2026 года по данным Galt & Taggart: посуточные тарифы к ценам квартир под ключ.
Почему у TBC Capital другая цифра?
Другие данные и другая методика; за август 2026 года компания сообщила о 8,3%.
Определяет ли грузинское право валовую доходность?
Нет. Ближайший официальный показатель - ставка капитализации НБГ.
Ставка капитализации НБГ чистая?
Нет. Она ничего не вычитает, поэтому, вопреки названию, это валовый показатель.
Сколько отнимает налог 5% на аренду?
5% от доходности: 8,5% превращаются примерно в 8,07%.
Указывают ли доходность в объявлениях?
На home.ss.ge нет; любая доходность в объявлении - это собственная оценка продавца.
Источники
- Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Жилая недвижимость Батуми, 2-й квартал 2026 г., Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
- Аренда и доходность в Тбилиси, март 2026 г. и май 2026 г., GBC
- Средняя ставка аренды, январь 2026 г., Commersant со ссылкой на TBC Capital
- Рынок жилья Тбилиси, август 2026 г., homesoverseas.ru со ссылкой на TBC Capital, 23 октября 2026 г.
- Индексы цен и аренды жилья, Национальный банк Грузии, 13 августа 2024 г.
- Официальные курсы лари, Национальный банк Грузии (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, статьи 73(10) и 81, Законодательный вестник Грузии
- Доходность аренды в Грузии, Global Property Guide, 3-й квартал 2026 г.
- Квартиры на продажу, home.ss.ge (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Термин добавлен в словарь на основе данных Galt & Taggart, TBC Capital (через Commersant и homesoverseas.ru), GBC, Национального банка Грузии, Налогового кодекса Грузии, Global Property Guide и home.ss.ge.