Цена за квадратный метр: простое деление, за которым стоят четыре выбора
Цена за квадратный метр (ფასი 1 მ²-ზე) получается, когда стоимость объекта делят на его площадь в квадратных метрах, и в Грузии любая такая цифра зависит от четырёх решений: какую цену взяли, какую площадь, в какой валюте и в каком состоянии находится квартира.
Ни один грузинский нормативный акт этот термин не определяет. Ближе всего к официальному употреблению выражение Геостата «1მ2-ის მედიანური ღირებულება», то есть медианная стоимость 1 м², которую сама публикация называет «შეთავაზების ფასს (offer price)»: это цена предложения, собранная из объявлений на myhome.ge и ss.ge о новых завершённых квартирах в Тбилиси, а вовсе не сумма, которую кто-то реально заплатил.
Со знаменателем дело обстоит определённее. С 1 января 2025 года правила обмера, утверждённые Постановлением Правительства № 315 от 3 октября 2024 года, в ст. 2(7) описывают используемую площадь единицы (გამოყენებული ფართობი) как пол в пределах её ограждающих стен, причём лоджии, балконы, террасы и веранды засчитываются целиком. Приказ № 993 от 26 марта 2024 года дал новую редакцию ст. 16(1) Инструкции о Публичном реестре (приказ № 487), и регистрация больше не привязана к общей площади по чертежу; понятие общей регистрационной площади (საერთო სარეგისტრაციო ფართობი) осталось только в ст. 16(5), применительно к многоквартирному зданию. Подробнее в статье «общая площадь». Значит, грузинская ставка обычно считается на измеренный метр вместе с открытыми помещениями и без понижающего коэффициента.
Продавцы и аналитики называют суммы в долларах, Геостат же считает в лари, а ставка по новостройке почти ничего не говорит, пока не ясно, к какому каркасу или отделке она относится.
Предложение, сделка, медиана или взвешенная средняя: всё решает числитель
Наверху дроби может стоять цена из объявления, цена по договору или цена продажи, попавшая в Национальное агентство Публичного реестра (NAPR), а итог подаётся как медиана, взвешенная средняя или индекс.
| Источник и период | Показатель | Продукт и место | Цифра |
|---|---|---|---|
| Геостат, 3-й квартал 2026 г. | Медианная цена предложения, лари | Новые завершённые квартиры в белом каркасе, Тбилиси | 3 752 лари |
| TBC Capital, август 2026 года | Средняя запрашиваемая цена продажи, доллары | Квартиры, Тбилиси | $1 363 |
| Galt & Taggart, июль 2026 года | Средняя, на графике указан источник «NAPR, Galt & Taggart», доллары | Первичный рынок, белый каркас, Тбилиси | $1 426 |
| Galt & Taggart, июнь 2026 года | Средняя цена квартир под ключ, доллары | Первичный рынок, под ключ, Батуми | $1 960 |
| Colliers, 2025 год | Средневзвешенная цена продажи, доллары | Новые проекты, Тбилиси | $1 484 |
Медианы Геостата в лари отражают цены предложения, поэтому мы никогда не пересчитываем их в доллары, чтобы поставить рядом со средними аналитиков, и не сводим те и другие в один расчёт. Galt & Taggart не уточняет, идёт ли речь о зарегистрированных сделках или о прайс-листах застройщиков, а актуального описания методики Colliers и источника объявлений TBC Capital мы не нашли. Каждый ряд прослеживается в нашей истории цен по городам.
Геостат за третий квартал 2026 года: медианы и индекс
Согласно публикации Геостата от 23 октября 2026 года, индекс вырос на 1,5% за квартал и на 5,9% за год, превысив свой средний уровень 2020 года на 66,2%; по квартирам изменения составили 1,2%, 5,6% и 63,1%. Индекс «охватывает рынок нового жилья в Тбилиси» и «основан на ценах в национальной валюте (лари)» (здесь и далее цитаты в нашем переводе).
| Состояние | 1-й квартал 2024 г. | 2-й квартал 2026 г. | 3-й квартал 2026 г. | С 1-го квартала 2024 г. по 3-й квартал 2026 г. |
|---|---|---|---|---|
| Чёрный каркас | 2 849 | 3 340 | 3 287 | +15,4% |
| Белый каркас | 3 289 | 3 703 | 3 752 | +14,1% |
| Зелёный каркас | 3 738 | 4 409 | 4 493 | +20,2% |
В наших словарных статьях о чёрном каркасе, белом каркасе и зелёном каркасе приведены медианы второго квартала; таблица дополняет их третьим.
Медиана чёрного каркаса за квартал снизилась с 3 340 до 3 287 лари, то есть на 1,6%, тогда как индекс по квартирам прибавил 1,2%. Верно и то и другое. Индекс строится на «гедонистическом подходе по характеристикам» и «измеряет динамику цены „типичного“ жилья», делая поправки на площадь, этаж, состояние, отопление и иные признаки. Медиана ни на что не корректируется, и сдвиг в составе объявлений способен её опустить. В методике (Постановление № 7 от 26 апреля 2021 года) не сказано, какой показатель площади она берёт.
Расположение весит больше: в третьем квартале квартиры стоили от 7 004 лари за м² в Мтацминде до 3 657 лари в Самгори. В нашем сравнении районов Тбилиси медианы по районам сопоставлены с арендой и транспортом.
Знаменатель, валюта и условия оплаты
Площадь. На каждой карточке ss.ge выводится ставка вида «m² - 4 255 ₾», рассчитанная по полю «Total area» (საერთო ფართი), которое заполнил продавец: 468 000 лари / 110 м² = 4 254,5 лари. Это собственная цифра продавца, а не данные реестра. Раз балконы идут в зачёт полностью, квартира с большим балконом кажется дешевле за м², чем её внутренняя часть (см. «лоджия и балкон»), а если делить на жилую площадь, ставка выйдет ещё выше.
Валюта. Официальный курс Национального банка, действовавший 31 октября 2026 года, составлял 2,5992 лари за доллар США. Сумма в лари, которую сайт объявлений показал для объявления в долларах, совпала с этим курсом, поэтому ставка за м² в лари колеблется вместе с курсом, даже если продавец ничего не менял; правило пересчёта ss.ge не публикует, так что это наш вывод. Статья 34 Органического закона Грузии «О Национальном банке Грузии» с 2017 года обязывает предпринимателей указывать цены в лари, когда они предлагают или рекламируют товар; недвижимость в перечне исключений не названа, но как норма действует для объявлений о жилье, должен подтвердить юрист.
Условия оплаты. Застройщик может назвать за полную оплату более низкую ставку, чем при рассрочке; на этой разнице построено наше руководство о том, как торговаться о цене. Опубликованной средней скидки мы не нашли.
Как ставку печатают в публикациях, объявлениях и договорах
Подпись рядом со ставкой подсказывает, какой выбор был сделан:
- Публикация Геостата: «PRICE OF 1M2 FOR FLATS, GEL» (по-грузински «1მ2 ფასი ბინების სეგმენტში») в разрезе районов и «FLAT PRICES BY CONDITION (FRAMES), GEL» в разрезе каркасов, а в сноске цифры названы «так называемыми „ценами предложения“».
- Отчёты Galt & Taggart: «US$ / m2», «Average turnkey price» для Батуми и «Real estate weighted average prices by type, US$/sq.m» с пометкой для Тбилиси «Prices are given for the primary market white frame apartments», то есть цены даны по квартирам первичного рынка в белом каркасе.
- Colliers и TBC Capital: «average weighted sale prices» (средневзвешенные цены продажи) и «average asking sale price ... per sq.m» (средняя запрашиваемая цена продажи за кв. м).
- Карточки ss.ge: под ценой стоит «1 მ² - 7 881 ₾», рядом переключатель ₾ / $.
- myhome.ge: итоговая сумма в долларах, за ней ставка «$/sq.m»; сайт заблокировал наш запрос, поэтому подписи полей мы проверить не смогли.
- Договор с застройщиком: ставка за м², умноженная на проектную площадь, в идеале с пунктом, который называет метод обмера, допуск и корректировку цены в обе стороны, как в нашем руководстве о договоре с застройщиком.
- Выписка из реестра: только площадь, без цены, которая указывается в договоре (см. «как читать выписку»).
Пример расчёта: одно объявление, две площади и квартира 75 м² в трёх вариантах
Часть 1, площадь. 1 ноября 2026 года на ss.ge выставили коммерческое помещение в Тбилиси за $940 000, в поле Total area стояло 310 м², а в описании официальной цифрой названы 284 м². Карточка показывала 2 443 000 лари (940 000 x 2,5992 = 2 443 248) и «1 მ² - 7 881 ₾», то есть цену в лари, поделённую на 310.
| Взятая площадь | Долларов за м² | Лари за м² |
|---|---|---|
| 310 м², как в объявлении | 3 032 | 7 881 |
| 284 м², официальная площадь со слов продавца | 3 310 | 8 602 |
При расчёте на официальную площадь ставка на 9,2% выше той, что видна на карточке (310 / 284 = 1,0915). С объявлением о квартире всё происходит так же, поэтому до сравнения ставок сверьте площадь с выпиской.
Часть 2, состояние. Новая квартира 75 м² в Тбилиси по медианам Геостата за третий квартал 2026 года, в лари: чёрный каркас 246 525 лари, белый 281 400 лари, зелёный 336 975 лари. Белый каркас дороже чёрного на 465 лари за м² (14,1%), зелёный дороже белого на 741 лари (19,7%). Это медианы по разным домам, а не стоимость доводки одной и той же квартиры.
Часть 3, какая средняя. Отдельно, в долларах и для Батуми: квартира 50 м² стоит $98 000 по средней Galt & Taggart для первичного рынка под ключ за июнь 2026 года ($1 960), $74 850 по её же средней для вторичного рынка ($1 497) и $70 400 по средневзвешенной Colliers для новостроек за сентябрь 2026 года ($1 408). Разрыв в 39% между первой и последней цифрой (1 960 / 1 408 = 1,39) объясняется продуктом и источником, а не падением цен; подробнее в нашем сравнении районов Батуми.
Легко перепутать: другие показатели в расчёте на м²
| Показатель | Что он измеряет | Пример |
|---|---|---|
| Цена предложения за м² | Сколько просят продавцы в объявлениях | 3 752 лари (Геостат, белый каркас) |
| Средняя аналитиков за м² | Средняя в долларах на графике, где источником названы данные NAPR | $1 426 (Galt & Taggart, Тбилиси) |
| Индекс цен | Изменение с поправкой на качество, а не сама цена | Квартиры +1,2% в 3-м квартале 2026 г. |
| Аренда за м² | Месячная арендная плата | $10,1 (Galt & Taggart, Тбилиси, июль 2026 года) |
| Фиксированный налог на посуточную сдачу | Налог с каждого м² сдаваемой квартиры | 10 лари за м² в месяц |
| Сбор за разрешение на строительство | Сбор с м² площади по K-2 | Не более 10 лари за м² |
Аренда за м² идёт в расчёт валовой доходности, но никак не цены покупки. Ставка не равна и рыночной стоимости: оценщик может опираться на ставки сопоставимых объектов, однако стоимость есть вывод о конкретном объекте (см. «оценка недвижимости»).
Цена за квадратный метр на пяти языках
| Язык | Цена за квадратный метр | Цена предложения (запрашиваемая цена) |
|---|---|---|
| Грузинский | ფასი 1 მ²-ზე (კვადრატული მეტრის ფასი) | შეთავაზების ფასი |
| Английский | price per square metre (price per m²) | asking price, offer price |
| Русский | цена за квадратный метр (цена за м²) | цена предложения |
| Иврит | מחיר למ״ר (מחיר למטר רבוע) | מחיר מבוקש |
| Арабский | سعر المتر المربع | السعر المعروض или السعر المطلوب |
Устоявшуюся формулировку в грузинских договорах застройщиков мы подтвердить не смогли; Геостат пишет «1მ2 ფასი», а ss.ge «1 მ²».
Тревожные сигналы, когда вам называют ставку
- Состояние не указано. В 3-м квартале 2026 г. медианы чёрного и зелёного каркаса расходились на 1 206 лари за м².
- Тбилиси сопоставляют с Батуми. Galt & Taggart даёт Тбилиси в белом каркасе, а Батуми под ключ.
- Медианы в лари переведены в доллары. Так медианы предложения смешиваются со средними аналитиков.
- Площадь в объявлении больше официальной. Пересчитайте по цифре из выписки.
- Снижение медианы принимают за падение рынка. В 3-м квартале 2026 г. медиана чёрного каркаса опустилась, а индекс пошёл вверх.
- Условия оплаты не названы. У полной оплаты и рассрочки ставки могут различаться.
Будет добавлено командой: какие изображения добавить: скриншот карточки ss.ge со ставкой «1 მ²» под ценой, без номера объявления и данных продавца; график Геостата с медианными ценами по состоянию за 3-й квартал 2026 г.; страницу прайс-листа застройщика с выделенными ставкой за м² и базой площади, с закрытыми названиями и пометкой «образец».
Как честно сравнить цену за квадратный метр
Определите цену
Предложение, договор или зарегистрированная продажа, и из какого источника.
Проверьте площадь
Сравните площадь из объявления с выпиской.
Зафиксируйте валюту
Сопоставляйте доллары с долларами, лари с лари и отмечайте дату.
Выровняйте состояние
С обеих сторон один и тот же каркас (чёрный, белый, зелёный) или ремонт под ключ.
Запросите обе ставки
За полную оплату и в рассрочку, письменно.
Внесите базу в договор
Ставку, метод обмера и допуск с корректировкой в обе стороны.
Частые вопросы
Определяет ли грузинское законодательство цену за квадратный метр?
Нет. Акта с таким определением мы не нашли.
На какую площадь обычно рассчитывают цену за м²?
На площадь по внутреннему обмерному чертежу, куда по Пост. № 315 балконы входят полностью.
Какой была медиана белого каркаса в Тбилиси в 3-м квартале 2026 г.?
По данным Геостата, 3 752 лари за м², и это цена предложения.
Цифры Геостата отражают цены предложения или продажи?
Цены предложения, собранные с myhome.ge и ss.ge.
Почему средняя по Батуми выше тбилисской?
Отчасти потому, что Galt & Taggart считает Батуми под ключ, а Тбилиси в белом каркасе.
Как ss.ge рассчитывает ставку?
Делит цену на Total area, которую указал продавец.
Одинакова ли ставка при оплате сразу и в рассрочку?
Не всегда; опубликованной средней скидки мы не нашли.
Можно ли перевести медианы Геостата в доллары?
Не для сравнения с долларовыми средними аналитиков: они измеряют разные цены.
Источники
- RPPI, III quarter of 2026, Геостат, 23 октября 2026 года, и пресс-релиз (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- RPPI, II quarter of 2026, Геостат, грузинская версия (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- RPPI methodology, Геостат (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Rules for preparing internal measurement drawings, Постановление Правительства № 315 от 3 октября 2024 года (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Batumi residential real estate, 2Q26, Galt & Taggart, 14 августа 2026 года (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Tbilisi and Batumi apartment sales surpass 4.3 billion in 2025, Georgia Today со ссылкой на Colliers, 17 февраля 2026 года (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Tbilisi housing market in August 2026, Homesoverseas со ссылкой на TBC Capital, 23 октября 2026 года (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Flats for sale in Tbilisi, ss.ge (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Official exchange rate of the US dollar, 31 October 2026, Национальный банк Грузии (дата обращения 1 ноября 2026 года)
История изменений
- - Статья словаря опубликована по данным Геостата, Постановления Правительства № 315, Galt & Taggart, Colliers через Georgia Today, TBC Capital через Homesoverseas, ss.ge и Национального банка Грузии.