Рассрочка в Грузии: цена, которая вносится частями в заранее назначенные даты
Рассрочка (განვადება) - это соглашение, по которому покупатель вносит стоимость недвижимости не одной суммой при подписании, а частями, в даты, определённые наперёд.
В Гражданском кодексе Грузии есть глава о «купле-продаже с оплатой в рассрочку» (ნასყიდობა გადახდის განვადებით; здесь и далее цитаты даны в нашем переводе): статьи 505-508. Согласно статье 505 Гражданского кодекса (действующий грузинский текст, консолидированный по состоянию на 25 июня 2026 г.) продавец обязан передать вещь ещё до того, как цена уплачена, а покупатель гасит её частями через установленные промежутки времени. Статья 378 дополняет: должник вправе исполнять обязательство по частям лишь с согласия кредитора, так что рассрочка возникает исключительно из договора.
Под одним словом скрываются две противоположные сделки. Кодексу соответствует готовая квартира, которую передали, пока часть цены ещё не выплачена. Схема, с которой сталкивается большинство иностранцев, устроена наоборот: покупатель платит застройщику за квартиру, которой пока не существует. Тот, кто знает это слово по потребительскому кредитованию у себя на родине, может ожидать регулируемого займа с раскрытой ставкой; однако грузинская рассрочка от застройщика - это всего лишь график платежей в договоре с продавцом, на который правила кредитования Национального банка не распространяются. Рыночные условия и риски разобраны в нашем материале о рассрочке от застройщика.
Чего статьи 505-508 требуют от продажи в рассрочку
Если глава применима, договор заключается письменно и в нём должны быть указаны цена при оплате наличными («ნაღდი გადახდის ოდენობა»), размер и срок каждого платежа, а также годовая процентная ставка; кроме того, продавец обязан вручить покупателю экземпляр документов о продаже (статья 506).
| Статья | Норма |
|---|---|
| 505 | Сначала передача вещи, затем оплата цены частями |
| 505-1(1) | Продавец-предприниматель связан пределами статьи 625 для процентов, комиссий, неустойки и любой иной финансовой санкции |
| 505-1(2) | Если совокупные обязательства покупателя перед тем же продавцом не превышают 200 000 лари, цену нельзя ни в какой форме привязывать к иностранной валюте или индексировать по ней |
| 506 | Письменная форма и три обязательных условия |
| 507 | При нарушении статьи 506 договор считается заключённым в момент передачи, и покупатель должен только цену, без процентов |
| 508 | Если продавец оговорил право отказаться от договора при неисполнении покупателем своих обязанностей, то при отказе стороны возвращают друг другу полученное; «ამის საწინააღმდეგო შეთანხმება ბათილია» (соглашение об обратном ничтожно) |
Статью 505-1 ввёл Закон № 239 от 29 декабря 2016 г., опубликованный 13 января 2017 г. (об этом сообщал юридический бюллетень BDO Georgia), а в 2018 г. её дважды меняли. По курсу Национального банка 2,5976 лари за доллар на 22 октября 2026 г. сумма 200 000 лари составляет около USD 77 000, по нашему расчёту.
Пределы статьи 625, на которые отсылает кодекс, таковы: эффективная годовая ставка не выше 50%, неустойка и комиссии не более 0,27% непогашенной основной суммы в день, все начисления за время просрочки не более чем в 1,5 раза больше этой основной суммы, плата за досрочное погашение не выше 2% непогашенной основной суммы. Как эти пределы действуют, когда «основной суммой» служит неоплаченная цена, не подтверждено. Неустойка требует письменной формы (статья 418(2)), а несоразмерно высокую неустойку суд вправе уменьшить (статья 420).
Рассрочка на строящееся жильё: вопрос, который кодекс оставляет открытым
Покупатель квартиры на этапе строительства сначала платит, а квартиру получает позже, то есть всё происходит в обратном порядке по сравнению со статьёй 505. Распространяются ли статьи 505-508 на такую рассрочку, не подтверждено; судебного решения на этот счёт мы не нашли (поиск от 1 ноября 2026 г.). Если бы распространялись, цена при оплате наличными и годовая ставка стали бы обязательными условиями, статья 625 ограничила бы неустойку за просрочку платежа, которую взыскивает продавец-предприниматель, пункт «расторгнуть и оставить себе» вступил бы в противоречие со статьёй 508, а при сумме до 200 000 лари цену нельзя было бы привязать к доллару. Мы не утверждаем, что рассрочка от застройщика с ценой в долларах незаконна; запросите письменное мнение своего юриста. Для готовой квартиры, переданной до последнего платежа, эта глава подходит без всяких оговорок.
В любом случае собственник квартиры меняется только с регистрацией в Публичном реестре (статья 183(1)). Предварительное право собственности на помещение в строящемся доме регистрируется за 150 лари (4 рабочих дня), 270 или 350 лари; бесплатно это делается только на оккупированных территориях.
Приказ Национального банка № 44/04 от 13 марта 2020 г. о кредитовании физических лиц охватывает «кредитующие организации»: банки, микробанки, кредитные союзы, микрофинансовые организации, кредитные субъекты и поставщиков платёжных услуг (статья 2(1)(a) утверждённого им Положения). Застройщиков в этом перечне нет. Тем не менее в совокупные обязательства заёмщика, отражённые в кредитном бюро, входят долги перед «შიდა განვადების გამცემი პირები», то есть лицами, предоставляющими внутреннюю рассрочку (статья 2(1)(k)); значит, банковская проверка соотношения платежа и дохода учитывает рассрочку, если бюро её зафиксировало. Приказ № 217/04 от 27 сентября 2018 г. относит к кредитным субъектам, обязанным пройти регистрацию, лиц, перед которыми одновременно более 20 физических лиц несут обязательство по займу или кредиту; застройщики там не упомянуты, и заявления Национального банка о том, что неоплаченная по рассрочке цена считается таким займом, мы не обнаружили.
Какая доля рынка держится на рассрочке от застройщиков
Опрос Galt & Taggart, охвативший более 100 тбилисских проектов, примерно половину первичного рынка, показывает, что большинство продаж проходит по внутренним схемам рассрочки застройщиков. В июле 2026 г. уже проданными оказались следующие доли:
| Год завершения | Продано |
|---|---|
| 2025 | 94% |
| 2026 | 79% |
| 2027 | 66% |
| 2028-2029 | 59% |
В Отчёте о финансовой стабильности за 2024 г. Национальный банк назвал внутренние рассрочки фактором рыночного риска. Бывший вице-президент Национального банка Отар Надарая 8 октября 2026 г. сказал Sovanews, что такие схемы представляют собой «квазиипотеку»: «Там нет никакого регулирования, и я считаю, что это серьёзная проблема». Примерно в 2019 г. (дата не подтверждена) cbw.ge привёл слова директора Ассоциации девелоперов Грузии: «Коммерческие банки не должны строить, а застройщики не должны кредитовать».
Если остаток цены оплачивается потребительским кредитом, а кредитор при его подготовке или заключении воспользовался участием продавца, статья 370 рассматривает продажу и кредит как единое экономическое целое: возражение против продавца, которое позволило бы отказаться от исполнения, может дать и право отказаться от погашения кредита; насколько далеко эта норма заходит в конкретном деле, не подтверждено.
Как рассрочка выглядит в договоре, объявлении и рекламе
Кодекс говорит о «განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება» (договор купли-продажи в рассрочку) и «წლიური პროცენტის ოდენობა» (размер годовых процентов). Договор с застройщиком обычно оформляют как продажу будущей квартиры, а график платежей, «გადახდის გრაფიკი», прилагают к нему отдельным приложением рядом с пунктами о неустойке (პირგასამტეხლო) и расторжении; подробнее в нашем материале о договоре с застройщиком. Опубликованного образца такого договора мы не нашли.
| Где | Формулировка | Что не указано |
|---|---|---|
| Orbi Group, Orbi Millennium, Батуми | «гибкая внутренняя рассрочка на 12 месяцев», «первоначальный взнос всего $4 000» | Проценты, скидка при оплате наличными |
| Korter.ge, Nev-Bat Group, Батуми | «первоначальный взнос 30%», «срок кредита до 3 лет 10 месяцев» | Цена при оплате наличными, ставка |
| Realting.com, Batumi Island (обновлено 18 ноября 2025 г.) | «ПВ 20%», «При 100% оплате - скидка 5%» | Даты платежей |
| Realting.com, Gumbati by STRADA (обновлено 15 августа 2026 г.) | «Беспроцентная рассрочка от застройщика» до апреля 2030 г. | Цена при оплате наличными |
| Реклама в Interpressnews, Tbilisi Acres, 23 декабря 2025 г. | «без первоначального взноса» | Срок, проценты, цена |
На Korter.ge эффективную ставку («от 8,3%») показывает только блок ипотеки TBC Bank; «срок кредита» у застройщика означает период выплат, а не банковский заём.
Расчёт на примере: объявление Batumi Island при двух способах оплаты
Это устаревшее объявление на Realting.com служит лишь иллюстрацией метода. Для одной квартиры со сдачей в январе 2029 г. в нём указано «Оплата в рассрочку - стоимость составит $149 606» и «При 100% оплате - скидка 5% - стоимость составит $142 130», срок 36 месяцев, сначала вносится 20%.
- Первый платёж: USD 29 921,20; остаётся USD 119 684,80, то есть USD 3 324,58 в месяц, если платить равными долями начиная с первого месяца; графика в объявлении нет.
- Цена времени: USD 149 606 минус USD 142 130 дают USD 7 476.
- Подразумеваемая ставка: USD 112 208,80 (цена при оплате наличными за вычетом первого платежа) фактически берутся в долг и возвращаются суммой USD 119 684,80: 0,353% в месяц, около 4,3% годовых эффективной ставки, по нашему расчёту.
В июле 2026 г. средние ставки Национального банка составляли 2,52% по новым депозитам в иностранной валюте и 7,7% по новым ипотечным кредитам в иностранной валюте, так что эта рассрочка находится между ними, а сверху добавляется строительный риск. См. наш материал о ставках по ипотеке.
Если бы статья 505 применялась (это не подтверждено), статья 506 требовала бы указать в договоре USD 142 130 как цену при оплате наличными, все 36 сумм с датами и около 4,3% годовых. Цена, около 388 600 лари, намного выше 200 000 лари, поэтому, как мы понимаем, статья 505-1(2) здесь не сработала бы. Оба вывода должен подтвердить юрист.
Рассрочка, продажа в рассрочку, ипотека и задаток: сравнение
| Термин | Кому платят | Когда покупатель получает квартиру | Основные правила |
|---|---|---|---|
| Рассрочка от застройщика (შიდა განვადება) | Застройщику | После завершения строительства и регистрации | Договор и общие нормы Гражданского кодекса |
| Купля-продажа в рассрочку (განვადებით ნასყიდობა) | Продавцу | До полной оплаты | Статьи 505-508 Гражданского кодекса |
| Ипотечный кредит | Банку или иному кредитору | Квартира уже в собственности и служит обеспечением кредита | Правила Национального банка о LTV и PTI; только в лари до 1 000 000 лари, на неграждан это не распространяется |
| Задаток (ბე) | Другой стороне | Сам платёж этого не определяет | Статьи 421-423: остаётся у получателя, если виноват давший, и возвращается в двойном размере, если виноват получивший |
Первоначальный взнос - это первая часть цены, которую вносят при подписании; за ним следуют платежи по рассрочке. Предварительный договор - обещание заключить сделку купли-продажи позже, нередко с приложенным графиком; его правовую природу определяет не заголовок. Банковская сторона вопроса описана в статье «Ипотека».
Термин на пяти языках
| Язык | Рассрочка | Купля-продажа в рассрочку (Гражданский кодекс) |
|---|---|---|
| Грузинский | განვადება | განვადებით ნასყიდობა |
| Английский | instalment plan | instalment sale |
| Русский | рассрочка | купля-продажа с оплатой в рассрочку |
| Иврит | פריסת תשלומים | מכר בתשלומים |
| Арабский | التقسيط | البيع بالتقسيط |
Грузинские продавцы и объявления пишут განვადება, часто с добавлением შიდა (внутренняя) или უპროცენტო (беспроцентная); в главе кодекса используется განვადებით ნასყიდობა. Русский юридический вариант предложен нами и официальным переводом не является.
Тревожные признаки в предложении о рассрочке
- Названа только ежемесячная сумма. Без цены при оплате наличными стоимость рассрочки остаётся скрытой.
- «Беспроцентная» понимается как «бесплатная». Если цена в рассрочку выше цены при оплате наличными, у рассрочки есть подразумеваемая стоимость.
- Пункт «расторгнуть и оставить себе». Там, где действует статья 508, он ей противоречит; об отдельной неустойке спросите своего юриста.
- Расчёт на защиту Национального банка. Лимиты PTI и LTV, раскрытие ставки и правило о кредитах только в лари, установленные Национальным банком, обязательны для кредиторов, а не для застройщиков.
- Платежи «до завершения строительства». Эта дата может сдвинуться; см. наш материал о задержках застройщиков.
Будет добавлено командой: сканы, которые команде предстоит добавить: обезличенное приложение с графиком платежей, скриншот объявления, где видны и цена в рассрочку, и цена при оплате наличными, а также обезличенная выписка с зарегистрированным предварительным правом собственности. Удалите имена, личные номера и кадастровые коды; документы клиентов используйте только с их письменного согласия.
Проверка рассрочки шаг за шагом
Получите две цены в письменном виде
Цену в рассрочку и цену при оплате всей суммы сразу.
Рассчитайте подразумеваемую ставку
По обеим ценам и графику платежей.
Прочитайте пункт о расторжении
Что вам вернут и что оставят себе.
Обозначьте назначение каждого платежа
Первоначальный взнос, очередной платёж по рассрочке или задаток.
Зарегистрируйте предварительное право
150 лари при стандартном сроке.
Продумайте последний платёж
Собственные деньги или предложение банка, ещё до подписания.
Частые вопросы
Что значит განვადება в грузинском объявлении?
Оплату цены частями в установленные даты, как правило застройщику, пока идёт строительство.
Регулирует ли Гражданский кодекс продажу в рассрочку?
Да, статьями 505-508, по которым передача вещи происходит раньше полной оплаты.
Применяются ли эти статьи к рассрочке на строящееся жильё?
Не подтверждено. Покупатель платит до передачи квартиры, то есть наоборот по сравнению со статьёй 505, а судебного решения мы не нашли.
Что обязательно указывается в договоре продажи в рассрочку?
Цена при оплате наличными, каждый платёж с его датой и годовая процентная ставка, всё в письменной форме (статья 506).
Можно ли установить цену в рассрочку в долларах?
Статья 505-1(2) запрещает привязку к иностранной валюте при продаже в рассрочку на сумму до 200 000 лари; относится ли это к рассрочке от застройщика, не подтверждено.
Является ли рассрочка от застройщика регулируемым кредитом?
Приказ Национального банка о кредитовании распространяется на кредитующие организации, а застройщики к ним не относятся.
Учтёт ли банк мою рассрочку, когда я подам заявку на ипотеку?
Да, если рассрочка отражена в кредитном бюро (Приказ 44/04, ст. 2(1)(k)).
Когда я становлюсь собственником?
С момента регистрации в Публичном реестре (статья 183(1)), а не после последнего платежа.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, консолидированная редакция на 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии, на грузинском языке (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Legal newsletter, January 2017, BDO Georgia
- Приказ Национального банка № 44/04 о кредитовании физических лиц, на грузинском языке (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Приказ Национального банка № 217/04 о кредитных субъектах, на грузинском языке (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Who can afford real estate in Tbilisi, Sovanews, 8 октября 2026 г.
- A commercial bank is not to build and a developer is not to lend, CBW
- Orbi Millennium и FAQ, Orbi Group
- Zhiuli Shartava Avenue 28, Batumi и Batumi developments with installment plans, Korter.ge
- Batumi Island и Gumbati, STRADA, Realting.com
- Реклама Tbilisi Acres, Interpressnews, 23 декабря 2025 г.
История изменений
- - Статья словаря опубликована по Гражданскому кодексу Грузии, приказам Национального банка 44/04 и 217/04, а также по данным BDO Georgia, Sovanews, CBW, Orbi Group, Korter.ge, Realting.com и Interpressnews.