Предварительный договор: что означает этот термин в грузинском праве
Предварительный договор (წინარე ხელშეკრულება) - это договор, единственный предмет которого состоит в обещании заключить в будущем другой, основной договор, например о продаже квартиры; если речь идёт о недвижимости, его, как и сам основной договор, нужно оформить письменно.
Вся законодательная основа умещается в одном пункте, части 3 статьи 327 Гражданского кодекса Грузии (цитаты закона здесь и далее приводятся в нашем переводе): «Договор может порождать обязанность заключить будущий договор. Форма, установленная для договора, применяется и к предварительному договору». Отдельной главы о предварительных договорах в Кодексе нет, поэтому всё остальное берётся из общих норм о договорах. Статья 323 требует письменной формы для любого договора об отчуждении или приобретении недвижимой вещи, а значит, предварительный договор на квартиру, дом или участок имеет силу лишь на бумаге.
Покупателю, знакомому с «предварительным договором» у себя на родине, не стоит думать, что здесь он устроен так же. В Грузии такой договор никогда не переносит собственность: статья 183 закрепляет это действие за письменной куплей-продажей вместе с регистрацией, а его сила зависит от того, к чему текст реально обязывает каждую из сторон. Обычный грузинский заголовок звучит как «ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება», то есть предварительный договор купли-продажи, а пункты, о которых стоит торговаться, разобраны в нашем чек-листе по пунктам.
Как общие нормы о договорах дополняют закон из одного пункта
Раз часть 3 статьи 327 говорит так мало, предварительный договор заимствует свои критерии из остального Кодекса. Согласно части 1 статьи 327, договор считается заключённым, когда стороны согласовали все существенные условия «в форме, предусмотренной для такого договора». Часть 2 той же статьи относит к существенным условия, которые таковыми считает закон, а также любое условие, на котором настаивает одна из сторон. Если сложить эти правила, обещание продать без цены или без точного указания квартиры рискует вовсе не стать договором, каким бы официальным оно ни выглядело.
| Элемент | Норма | Значение для сделки с недвижимостью |
|---|---|---|
| Обязанность подписать будущий договор | Ст. 327(3) | Определяющий признак |
| Та же форма, что у основного договора | Ст. 327(3) и 323 | Письменная форма обязательна |
| Форма как условие действительности | Ст. 68 и 328(1) | Устное обещание силы не имеет |
| Согласие по существенным условиям | Ст. 327(1) и (2) | Цена и объект должны быть определены |
| Свобода сочетать виды договоров | Ст. 319(1) | Основа для брони и смешанных договоров с застройщиком |
Часть 1 статьи 319 разрешает сторонам заключать договоры, «не предусмотренные законом», если они ему не противоречат. Именно эта свобода служит правовой основой для соглашений о брони и для договоров с застройщиком, где обещание продать соединено с графиком рассрочки. Специального закона о долевом участии в строительстве в Грузии нет, поэтому такие смешанные конструкции регулирует Гражданский кодекс; подробнее об этом говорится в нашем материале о договоре с застройщиком.
Та же логика встречается в Кодексе и в других местах. По части 3 статьи 525 обещание подарить связывает дарителя, только если оно сделано письменно, а по части 2 статьи 525 договор дарения недвижимости считается заключённым лишь после регистрации. И при дарении, и при продаже письменное обещание порождает обязанность, а право собственности переходит только через реестр.
Как внести обещание в реестр: два инструмента
Подписанный предварительный договор связывает только двух его участников. Если продавец оформит продажу с кем-то другим и тот зарегистрируется раньше, у первого покупателя может остаться лишь требование к продавцу, а не квартира: Закон «О публичном реестре» в части 4 статьи 13 выстраивает заявления по времени их подачи. Грузинское право даёт два разных способа сделать обещание видимым для всех, и их часто путают.
| Признак | Предварительная регистрация (ст. 12) | Обязательство по будущему помещению (ст. 15-6) |
|---|---|---|
| Назначение | Обеспечивает последующую регистрацию права на уже существующее имущество | Фиксирует требование на квартиру, которая ещё не построена или не зарегистрирована |
| Что нужно | Согласие сторон | Строительная документация |
| Последствие | Как правило, препятствует регистрации иных прав, если стороны не договорились иначе | Делает требование покупателя частью публичной записи |
| Сбор | 150 лари (4 рабочих дня), 270 лари (1 день) или 350 лари (в тот же день); бесплатно только на оккупированных территориях | |
Статья 12 закона начинается словами «Для обеспечения регистрации права на недвижимое имущество такое право может быть предварительно зарегистрировано». Предварительная регистрация прекращается, когда обеспеченное ею право зарегистрировано, когда истёк её срок или по письменному соглашению. Статья 15-6 касается квартир в строящихся домах: как самостоятельный объект помещение становится отчуждаемым лишь после регистрации, а обязательство в отношении будущего помещения можно зарегистрировать только при наличии строительной документации. За любой из двух вариантов реестр берёт стандартный сбор. Внесёт ли НАПР предварительный договор по статье 12, если в нём нет пункта о согласии собственника, нам подтвердить не удалось; попросите юриста включить такое согласие в текст. Графики платежей за недостроенные квартиры рассмотрены в нашем материале о рассрочке от застройщика.
Если сторона отказывается подписывать основной договор
Особого средства защиты на случай нарушенного предварительного договора Кодекс не предусматривает, поэтому действуют общие инструменты. Возмещение убытков за нарушение вытекает из статьи 394, которая также позволяет потерпевшей стороне назначить дополнительный срок для исполнения, а затем потребовать возмещения убытков вместо него. Статья 405 допускает расторжение после истечения этого срока, а статья 352 обязывает обе стороны вернуть полученное. К деньгам, уплаченным как задаток, применяются статьи 421-423, а к согласованной неустойке статьи 417-420, которые требуют для неё письменной формы и позволяют суду её уменьшить.
Есть вопрос, важный для каждого покупателя: может ли грузинский суд обязать несговорчивого продавца подписать саму куплю-продажу? Подтвердить ответ мы не смогли. Возможно, его затрагивает комментарий к практике Верховного суда 2014 года, изданный при поддержке GIZ, но мы его не изучали, и здесь нужен юрист, знающий текущую судебную практику. До тех пор считайте денежные пункты своей главной защитой. Как их формулировать, объясняет наш материал о брони и задатке.
Как договор выглядит на бумаге
Ожидайте одного из двух заголовков: «წინარე ხელშეკრულება» или «ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება». Застройщики нередко используют третий вариант: договор, озаглавленный как продажа будущей квартиры, с приложенным графиком рассрочки. Заголовок не определяет, чем является документ. Если ключевой пункт обязывает стороны позже подписать куплю-продажу, перед вами предварительный договор по части 3 статьи 327, как бы он ни назывался. Ищите в тексте следующие элементы:
- Срок, до которого нужно подписать основной договор.
- Объект: кадастровый код (Приказ 487, часть 1 статьи 9) для готовой квартиры либо блок, этаж и номер по утверждённому проекту для строящейся.
- Цена и валюта будущей продажи (статья 383).
- Название каждого платежа: задаток или аванс, от чего зависят последствия нарушения.
- Пункт о неустойке в письменной форме.
- Обязанность зарегистрировать право покупателя по статье 12 или 15-6 закона о реестре.
Разбор на примере: один и тот же платёж, два разных документа
Иностранный покупатель договаривается о покупке квартиры на вторичном рынке Батуми. Продавцу сначала нужно погасить старую банковскую ипотеку, поэтому 1 марта стороны условились подписать продажу до 1 апреля, и покупатель сразу вносит депозит. 20 марта продавец отказывается от сделки, найдя покупателя, который платит больше. Что сможет вернуть первый покупатель, зависит от документа.
- Вариант А, подписанный письменный договор, в котором депозит назван задатком: требование о форме выполнено, и обещание обязывает стороны. Виновной стороной оказывается продавец, поэтому по части 2 статьи 423 продавец возвращает задаток в двойном размере, а покупатель вправе дополнительно требовать возмещения убытков.
- Вариант Б, только обмен сообщениями и банковский перевод: письменного договора нет, поэтому по статьям 327(3) и 323 обещание недействительно из-за несоблюдения формы. Настаивать на продаже или на двойной сумме покупатель не может, но вправе истребовать уплаченные деньги как исполненное без действительного основания (статья 976).
В варианте А предварительная регистрация по статье 12 закона о реестре, как правило, ещё и помешала бы зарегистрировать права второго покупателя. Без неё судьбу квартиры решает очерёдность подачи заявлений в реестр.
С чем легко спутать предварительный договор
| Понятие | Что это такое | Главное отличие |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи | Основной договор (ст. 477) | Вместе с регистрацией переносит право собственности (ст. 183) |
| Соглашение о брони | Плата или депозит, после которых квартиру снимают с продажи | Может обязывать подписать куплю-продажу, а может и не обязывать |
| Меморандум или протокол о намерениях | Заявление о совместных планах | Без обязанности заключить продажу выходит за рамки ст. 327(3) |
Вывод в последней строке следует из самой формулировки части 3 статьи 327; подтвердить его судебной практикой мы не смогли. Четвёртая путаница возникает между договором и записью в реестре: предварительная регистрация - это запись, а предварительный договор - это сделка, которая может служить для неё основанием.
Термин на пяти языках
| Язык | Вариант |
|---|---|
| Грузинский | წინარე ხელშეკრულება |
| Английский | preliminary agreement |
| Русский | предварительный договор |
| Иврит | הסכם מקדמי |
| Арабский | العقد التمهيدي |
В грузинских договорах пишут წინარე ხელშეკრულება, а для сделки с недвижимостью чаще полную форму ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება.
Тревожные признаки в предварительном договоре
- Нет даты основного договора: бессрочное обещание трудно принудительно исполнить.
- Нет цены, или квартира описана лишь как «апартаменты в проекте»: существенные условия могут отсутствовать (часть 1 статьи 327).
- Платёж без названия: без слова «задаток» правило о возврате в двойном размере может не сработать.
- Нет обязанности зарегистрировать ваше право: продавец по-прежнему может первым подписать сделку с кем-то другим.
- Только сообщения, без подписей: требование письменной формы не соблюдено.
- Неустойка предусмотрена только для покупателя: односторонний текст оставляет вам лишь требования о возмещении убытков.
Будет добавлено командой: нужно добавить сканы: первую страницу подписанного предварительного договора купли-продажи с закрытыми именами и суммами, страницу договора с застройщиком, где квартира указана по блоку, этажу и номеру, и выписку из реестра с записью о предварительной регистрации или о предварительном праве собственности. Только завершённые сделки и только с письменного согласия.
Как сделать предварительный договор надёжным
Оформите письменно
С подписями обеих сторон, а не сообщениями.
Зафиксируйте существенное
Цену, валюту и квартиру, которую можно однозначно определить.
Установите срок
Дату подписания купли-продажи.
Назовите платёж
Задаток или аванс, прямо словами.
Зарегистрируйте своё право
Предварительная регистрация или предварительное право собственности.
Подпишите основной договор
Затем зарегистрируйте саму продажу.
Частые вопросы
Обязателен ли предварительный договор к исполнению в Грузии?
Да, если он составлен письменно и стороны согласовали все существенные условия (статья 327 Гражданского кодекса).
Нужно ли заверять его у нотариуса?
Нет. Он принимает форму основного договора, а для недвижимости это письменная форма (статьи 327(3) и 323). Нотариус по желанию; удостоверение сделок входит в перечень нотариальных действий в статье 38 Закона «О нотариате».
Становлюсь ли я собственником по предварительному договору?
Нет. Право собственности переходит только по договору купли-продажи вместе с регистрацией (статья 183).
Что, если продавец отказывается от сделки, получив задаток?
Продавец возвращает сумму в двойном размере, и вы вправе дополнительно требовать возмещения убытков (часть 2 статьи 423).
Может ли суд заставить продавца подписать куплю-продажу?
Подтвердить это мы не смогли. Обратитесь к юристу, который следит за практикой Верховного суда.
Можно ли внести обещание в Публичный реестр?
Да, путём предварительной регистрации с согласия сторон (статья 12 Закона «О публичном реестре»), за 150, 270 или 350 лари в зависимости от скорости.
Есть ли особый закон для предварительных договоров на строящееся жильё?
Нет. Закона о долевом строительстве в Грузии нет, поэтому применяется Гражданский кодекс.
Бронь и предварительный договор - это одно и то же?
Не всегда. Бронь может лишь снимать квартиру с продажи, никого не обязывая подписывать куплю-продажу.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, официальный английский перевод, консолидированная редакция от 25 июня 2026 г. (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О публичном реестре», статьи 12, 13 и 15-6 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Инструкция о Публичном реестре, Приказ министра юстиции № 487, 2019 г.
- Закон Грузии «О нотариате» (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Сборы за регистрацию недвижимого имущества, Национальное агентство публичного реестра
- Buying property in a new development in Georgia, Just Advisors, 15 апреля 2025 г.
- Real Estate 2026: Georgia, практическое руководство Chambers and Partners
- Комментарий к нормам гражданского права в практике Верховного суда, GIZ, 2014 г. (не изучен нами)
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Гражданскому кодексу Грузии, Закону «О публичном реестре», Приказу 487, Закону «О нотариате», данным НАПР, Just Advisors и Chambers and Partners.