Что означает «договор купли-продажи» в праве Грузии
Договор купли-продажи (ნასყიდობის ხელშეკრულება) - это письменное соглашение, по которому продавец берёт на себя обязанность передать право собственности на объект, вручить относящиеся к нему документы и передать само имущество, а покупатель обязуется уплатить согласованную цену и принять объект.
Правовая основа - статья 477 Гражданского кодекса Грузии, официальный английский текст которой гласит (здесь и ниже цитаты приводятся в нашем переводе): «По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю право собственности на имущество и относящиеся к нему документы, а также передать товар». Статья 323 требует письменной формы для любого договора об отчуждении земли, дома или квартиры, а статьи 68 и 328(1) превращают эту форму в условие действительности, так что устная договорённость о недвижимости в силу так и не вступает.
В Кодексе используется выражение contract of sale; в английском языке тот же документ называют ещё sale and purchase agreement или sale contract, и именно под последним названием он фигурирует в нашем материале о пунктах, которые стоит отстаивать. Менее известная норма, статья 477(3), разрешает сторонам условиться о способе определения цены, если сама сумма в договоре не названа.
За рубежом это словосочетание часто означает обещание, которое подписывают до отдельного акта о передаче, но в Грузии второго акта обычно нет: в Национальное агентство публичного реестра (NAPR) подают сам подписанный договор купли-продажи, и он становится основанием регистрации. Обещание подписать договор позже называется предварительным договором.
Подпись ещё не собственность: когда право действительно переходит
Договор порождает обязанности, а не собственность. Статья 183 устанавливает, что для приобретения недвижимой вещи «сделка должна быть совершена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре». Статья 208 повторяет то же правило применительно к квартирам. Пока реестр не внесёт покупателя, собственником остаётся продавец, даже если деньги уже уплачены, а объект передан.
Этот промежуток регулирует Закон Грузии «О публичном реестре». Статья 13(4) выстраивает заявления по времени подачи, а внесённые данные открыты и считаются достоверными (статьи 5 и 6(1)), поэтому третьи лица опираются на запись в реестре, а не на бумагу, лежащую в ящике стола.
| Момент | Правовое последствие | Норма |
|---|---|---|
| Обе стороны подписали | Возникают обязанности передать объект и заплатить | ст. 477 |
| Заявление подано в реестр | Закрепляет место покупателя в очереди | Закон «О публичном реестре», ст. 13(4) |
| Решение о регистрации | Покупатель становится собственником | ст. 183 и 208 |
| Фактическая передача | Риск случайной гибели переходит на покупателя | ст. 482(1) |
По данным NAPR, регистрация нового собственника стоит 150 лари (4 рабочих дня), 270 лари (1 рабочий день) или 350 лари (в тот же день). Статья 479 относит эти расходы на продавца, если в договоре не указано иное. Прочие сборы реестра собраны на нашей странице о сборах и сроках реестра.
Требования к форме: бумага, подписи и роль нотариуса
Письменная форма обязательна, нотариальная - нет. Статья 69(3) говорит, что подписей сторон «достаточно», а статья 69(5) требует удостоверения нотариусом или иным уполномоченным лицом лишь тогда, когда этого требует закон или сами стороны. По статье 311-1(2) подписание в регистрирующем органе перед уполномоченным должностным лицом, как это происходит в Доме юстиции, также делает договор действительным без нотариуса.
Если стороны всё же выбирают нотариуса, нотариальное действие совершается на грузинском языке, а стороне, которая им не владеет, помогает переводчик (Закон Грузии «О нотариате», статья 6). Тариф привязан к диапазонам стоимости из статьи 23 Постановления Правительства № 507, а его потолок составляет 10 000 лари; наша страница о нотариусе в сделках с недвижимостью разбирает эти диапазоны.
| Способ | Правовая основа | Доступно иностранцам? |
|---|---|---|
| Подписание перед сотрудником реестра | Гражданский кодекс, ст. 311-1(2) | Да |
| Подписи, удостоверенные нотариусом | Гражданский кодекс, ст. 69(5); Закон «О нотариате» | Да |
| Подписание по видеосвязи в реестре | Приказ № 487, ст. 58-1, до 1 января 2028 года | Только при наличии вида на постоянное жительство; также доступно гражданам Грузии |
| «Smart Contract» NAPR, полностью онлайн | Правила NAPR | Нет |
Smart Contract позволяет зарегистрировать продажу или ипотеку дистанционно, при желании с эскроу за 35 лари, но только тем, у кого есть грузинская ID-карта или паспорт. Покупатели без такого документа подписывают договор на бумаге: лично или через доверенность. Статья 57 Приказа № 487 вводит языковое правило: если сторона не знает грузинского, в дело вкладывается перевод сделки на государственный язык. Если текст свёрстан в две колонки, уточните, какая версия имеет приоритет.
Цена, валюта, налоги и арендатор, который достаётся вместе с квартирой
Статья 56(1) Гражданского кодекса объявляет ничтожной сделку, совершённую «лишь для вида», а статья 56(2) применяет к ней правила той сделки, которую она прикрывает. Договор, где указано меньше денег, чем было уплачено на самом деле, попадает именно сюда, и в споре записанная сумма может быть отвергнута.
Статья 383 выражает денежные обязательства в лари, но допускает иностранную валюту, если закон её не запрещает; подробнее - в материале оплата в долларах или в лари. Отдельного налога на переход права или гербового сбора нет. НДС по ставке 18% появляется лишь в случае, если продавец состоит на учёте как плательщик НДС и реализует объект в ходе своей коммерческой деятельности; покупая у компании, уточните это у бухгалтера.
С каждой продажей связаны два диспозитивных правила. По статье 209 покупатель сданной внаём квартиры «вступает на место арендодателя». По статье 489(2) несуществующее право, внесённое в Публичный реестр, признаётся юридическим недостатком. Прочие восполняющие нормы сведены в таблицу в нашем руководстве по договору купли-продажи.
TBC Capital по данным NAPR насчитала в Грузии за 2025 год около 78 500 сделок с недвижимостью, рост составил 6%. В это число входят сделки всех видов, а не одни только договоры купли-продажи.
Как читать документ: название, стороны, объект, цена
Ни один закон не устанавливает шаблон или заголовок. «უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება» (договор купли-продажи недвижимой вещи) - распространённое название, однако реестр смотрит на содержание, а не на заголовок. В грузинском договоре продажи недвижимости обычно присутствуют такие поля:
- Стороны: имена с личными номерами или паспортными данными, согласно правилам идентификации Приказа № 487.
- Объект: адрес и кадастровый код - уникальный идентификатор по статье 9(1) Приказа № 487.
- Цена: сумма, валюта и порядок оплаты (статьи 477 и 383).
- Обременения: заявление продавца об ипотеках, арестах и иных правах (статья 489).
- Передача: дата, когда объект переходит к покупателю, а с ним и риск (статья 482(1)).
- Расходы: кто оплачивает регистрацию и, если он участвует, нотариуса (статья 479).
- Подписи и перевод: обе стороны или их представители по доверенности, а также грузинский экземпляр, когда он требуется (статья 57 Приказа № 487).
После регистрации в новой выписке из Публичного реестра договор указан как основание права собственности (статья 6(4) Приказа № 487); где именно, показывает наше руководство о построчном чтении выписки.
Пример: подпись в понедельник, собственник в четверг
Покупатель, не читающий по-грузински, приобретает квартиру на вторичном рынке Тбилиси. В понедельник он и продавец подписывают договор в Доме юстиции перед сотрудником реестра, прикладывают грузинский экземпляр и подают заявление на стандартную услугу (150 лари, до 4 рабочих дней). В этом условном примере решение выходит в четверг.
- Понедельник, подписание: договор действителен (статьи 323 и 311-1(2)), но квартира по-прежнему принадлежит продавцу.
- Понедельник, подача: отметка времени ставит покупателя впереди любого более позднего заявления по той же квартире (Закон «О публичном реестре», статья 13(4)).
- Вторник, ключи: при досрочной передаче риск случайного повреждения, скажем прорыва трубы, переходит к покупателю (статья 482(1)) раньше, чем право собственности.
- Четверг, решение: покупатель становится собственником (статья 183).
Деньги, отданные в понедельник, получает человек, который ещё три дня остаётся собственником. Сравните эскроу и поэтапную оплату в нашем руководстве о безопасной оплате, а саму процедуру - в материале регистрация покупки шаг за шагом.
Легко перепутать: три документа, которые продажей не являются
| Документ | Что он делает | Может ли он сделать покупателя собственником? |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи (ст. 477) | Обязывает продавца передать объект, а покупателя - заплатить | Да, после регистрации (ст. 183) |
| Предварительный договор (ст. 327(3)) | Обязывает стороны подписать договор купли-продажи позднее | Нет |
| Дарение (ст. 524-525) | Передаёт имущество безвозмездно | Да, считается заключённым при регистрации (ст. 525(2)), но облагается налогом иначе |
| Акт приёма-передачи (მიღება-ჩაბარების აქტი) | Фиксирует фактическую передачу и состояние объекта | Нет, он лишь подтверждает передачу |
Расписка о задатке (ბე, статьи 421-423) служит лишь знаком того, что договор заключён; см. материал о бронировании и задатке. Договор с застройщиком на ещё не построенную квартиру обычно оформляют как продажу будущей вещи или как предварительный договор с рассрочкой, поскольку закона о долевом строительстве в Грузии нет (договор с застройщиком). О налоге на дарение рассказано в материале налог на наследство и дарение.
Термин на пяти языках
| Язык | Термин |
|---|---|
| Грузинский | ნასყიდობის ხელშეკრულება |
| Английский | sale and purchase agreement (contract of sale) |
| Русский | договор купли-продажи |
| Иврит | חוזה מכר |
| Арабский | عقد البيع |
В грузинских договорах применяется ნასყიდობის ხელშეკრულება - термин самого Гражданского кодекса, для недвижимости нередко в форме «უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება».
Ошибки и тревожные сигналы вокруг договора купли-продажи
- Считать подпись финишем: до регистрации квартира остаётся за продавцом; в день подписания ещё раз проверьте запись в реестре.
- Цена ниже реальной: статья 56 способна превратить записанную сумму в фикцию.
- Квартира описана только номером: без кадастрового кода объект может не совпасть с записью в реестре.
- Молчание об обременениях: без письменного заявления продавца у вас остаются лишь диспозитивные нормы Кодекса.
- Текст только на английском: без грузинского экземпляра заявление может застрять.
- Расчёт на онлайн-подписание: Smart Contract закрыт для иностранцев без грузинской ID-карты или паспорта.
- Принять «предварительный» текст за продажу: он не передаёт квартиру, и за ним последует второй договор.
Будет добавлено командой: нужно добавить сканы: первую страницу подписанного грузинского договора купли-продажи с закрашенными именами, личными номерами и ценой, страницу двуязычного текста в две колонки и строку выписки, где основанием права собственности указан договор купли-продажи. Только по завершённым сделкам и с письменного согласия.
Как пройти путь от проекта договора до зарегистрированного собственника
Получите проект заранее
На грузинском и на языке, который вы читаете.
Сверьте объект
Кадастровый код и адрес - со свежей выпиской.
Проверьте пункт о цене
Реальная сумма, валюта и даты платежей.
Выберите способ подписания
Сотрудник реестра, нотариус или представитель по доверенности.
Подайте заявление в тот же день
Закрепите своё место в очереди.
Получите новую выписку
Ваше имя и договор как основание.
Частые вопросы
Sale and purchase agreement и contract of sale - это одно и то же?
Да. В Гражданском кодексе этот договор называется contract of sale, то есть договор купли-продажи (статья 477).
Обязательно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости в Грузии?
Нет. Он должен быть заключён в письменной форме (статья 323), а подписей сторон достаточно (статья 69(3)).
Когда покупатель становится собственником?
В момент регистрации в Публичном реестре, а не при подписании (статьи 183 и 208).
Может ли иностранец подписать договор купли-продажи онлайн?
Не через Smart Contract: для него нужна грузинская ID-карта или паспорт. Подписание по видеосвязи в реестре доступно гражданам и постоянным резидентам до 1 января 2028 года.
Может ли договор быть только на английском?
Сделки в реестре оформляются на государственном языке; для стороны, которая им не владеет, прилагается переведённый экземпляр (статья 57 Приказа № 487).
Кто оплачивает сбор за регистрацию?
Продавец, если договор не предусматривает иного (статья 479). В зависимости от срока это 150, 270 или 350 лари.
Есть ли налог на переход права при продаже недвижимости?
Отдельного налога на переход права или гербового сбора нет. НДС 18% платится лишь тогда, когда у продавца есть регистрация плательщика НДС и он продаёт объект как бизнес.
Что происходит с арендатором, если сданную квартиру продают?
Покупатель занимает место арендодателя в договоре аренды (статья 209).
Источники
- Civil Code of Georgia, официальный английский перевод, консолидированная редакция от 25 июня 2026 года (дата обращения 28 октября 2026)
- Law of Georgia on Public Registry, статьи 5, 6 и 13 (дата обращения 28 октября 2026)
- Instruction on the Public Registry, приказ министра юстиции № 487 от 31 декабря 2019 года, статьи 6, 9, 57 и 58-1 (дата обращения 28 октября 2026)
- Immovable property registration fees, Национальное агентство публичного реестра
- Smart Contract: frequently asked questions, Национальное агентство публичного реестра
- Law of Georgia on Notaries, статья 6 (дата обращения 28 октября 2026)
- Government Resolution 507 on notarial fees, статья 23
- Real Estate 2026: Georgia, практическое руководство Chambers and Partners
- Buying property in a new development in Georgia, Just Advisors, 15 апреля 2025
- Georgia's real estate market grows 6% in 2025, Georgia Today, со ссылкой на данные TBC Capital и NAPR (дата обращения 28 октября 2026)
История изменений
- - Статья словаря опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Закона Грузии «О публичном реестре», Приказа № 487, Закона Грузии «О нотариате», Постановления Правительства № 507, данных NAPR, Chambers and Partners, Just Advisors и Georgia Today.