Выписка из реестра: что означает этот термин в грузинском праве
Выписка из реестра - это документ, который Национальное агентство публичного реестра (NAPR) готовит по запросу любого человека; в нём видны права, ограничения и залоги, зарегистрированные на один объект недвижимости ровно на момент печати.
Статья 2(q) Закона Грузии «О публичном реестре» (№ 820, принят 19 декабря 2008 года) определяет её как выписку из Реестра прав на недвижимое имущество, а статья 10 описывает её содержание и применение. Согласно статье 10(3), выписка «выдаётся любому лицу» (здесь и далее цитаты в нашем переводе). Статья 10(4) отводит ей роль, которой нет ни у одной другой бумаги: в сделке с недвижимостью, кроме прав наследования, право лица «устанавливается только выпиской из Публичного реестра». Порядок работы закреплён в «Инструкции о Публичном реестре», утверждённой Приказом министра юстиции № 487 от 31 декабря 2019 года и действующей с 1 января 2020 года.
Во многих странах «выписка» - это копия записи из поземельной книги, а у владельца дома хранится ещё и правоустанавливающий документ на собственность. В Грузии такой документ не выдают, поэтому доказательство продавца и проверка покупателя опираются на одну и ту же публичную бумагу, и покупатель может заказать её, не спрашивая продавца. Грузинское слово ამონაწერი к тому же шире недвижимости: с 2009 года NAPR выдаёт выписки о залогах и лизинге из реестра движимых вещей и нематериального имущества.
Один объект, один момент, три реестра
По статье 10(1) Закона выписка составляется из «единого банка данных» трёх реестров: Реестра прав на недвижимое имущество, Реестра публично-правовых ограничений, куда попадают аресты и запреты (статья 19), и Реестра налоговых залогов и ипотек (статья 20). В неё входят сведения, «зарегистрированные в реестрах и действующие на момент» составления, поэтому ипотека, налоговый залог и судебный арест оказываются на той же странице, что и имя владельца.
Приказ № 487 добавляет три правила о самом документе: одна выписка на один объект регистрации (статья 6(5), с исключением в статье 6(6) для земельного участка, на котором находится несколько самостоятельных объектов); бессрочное действие (статья 6(9): «ამონაწერის მოქმედების ვადა არის განუსაზღვრელი»); и любой экземпляр электронного документа, выданного Агентством, считается оригиналом (статья 6(7)).
| Правило | Источник | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Выдаётся кому угодно | Закон, ст. 10(3) | Согласие собственника на заказ не требуется |
| Единственное доказательство права в сделке | Закон, ст. 10(4) | Одного договора или слова продавца недостаточно |
| Показывает данные, действующие на момент составления | Закон, ст. 10(1) | Напечатанное время само является частью доказательства |
| Один объект регистрации на выписку | Приказ № 487, ст. 6(5) | На два отдельно зарегистрированных помещения нужны две выписки |
| Нет фиксированного срока действия | Приказ № 487, ст. 6(9) | Старая выписка остаётся подлинной, но устаревает |
| Электронные экземпляры - оригиналы | Приказ № 487, ст. 6(7) | Можно распечатать свой экземпляр, а не доверять скану |
| Презумпция достоверности | Закон, ст. 5; Гражданский кодекс, ст. 185, 312 | Добросовестное доверие к записи защищено |
У презумпции есть предел: по статье 3(6) Закона регистрирующий орган не отвечает за подлинность документов, которые ему подают. В нашем руководстве о том, как читать выписку из Публичного реестра, разобрано, насколько можно полагаться на каждую строку.
От бумаги на десять дней к документу без срока
NAPR было создано в 2004 году и приняло архивы бюро технической инвентаризации советского времени. Возможности выписки расширялись вместе с полномочиями агентства: аресты и другие публично-правовые ограничения вошли в реестр в 2005 году, налоговые залоги и ипотеки - в 2007-м.
По инструкции о регистрации 2006 года, утверждённой Приказом министра юстиции № 800 от 13 декабря 2006 года и действовавшей до 20 января 2010 года, выписка была действительна 10 календарных дней с даты выдачи (статья 73). В 2010 году вышла следующая инструкция; её номер и дату нам подтвердить не удалось, известно лишь, что она утратила силу 1 января 2020 года, когда её сменил Приказ № 487.
| Параметр | Приказ № 800 (2006-2010) | Приказ № 487 (с 1 января 2020 года) |
|---|---|---|
| Срок действия | 10 календарных дней с даты выдачи | Бессрочно |
| Кадастровый план | Неотъемлемое приложение к выписке | Отдельная услуга, заказывается самостоятельно |
| Содержание | Сведения, действующие на момент выдачи | Сведения из трёх реестров, действующие на момент составления |
| Форма | Бумажная, с заголовком «ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან» | Бумажная или электронная |
Отмена десятидневного срока не сделала старую выписку безопасной. Вопрос свежести просто перешёл от регулятора к тому, кто на бумагу опирается. Банки и нотариусы решают его, требуя недавнюю выписку; осторожный покупатель заказывает новую в день подписания.
Как заказать выписку и чего в ней нет
Онлайн выписка стоит 13 лари со сроком 1 рабочий день или 52 лари в тот же день, в окошке - 20 или 75 лари, а английская версия обходится ещё на 26 лари дороже; полная таблица тарифов есть в нашем руководстве о сборах и сроках Публичного реестра, а поиск по коду или адресу показан в материале о проверке собственника онлайн. Трёх вещей в ней нет:
- Документов, на которых основана каждая запись. Выписка называет основание регистрации, например договор купли-продажи, но не приводит его текст. Электронные копии таких регистрационных документов на портале бесплатны (Закон, ст. 20-1(11)).
- Помещения, которое ещё не зарегистрировано. По статье 15-6 Закона здание или помещение появляется в выписке лишь после регистрации документа о праве вместе со строительной документацией или акта о приёмке в эксплуатацию. Для квартиры на этапе строительства может найтись только выписка на землю.
- Прочих долгов владельца. Статья 6(4) Приказа № 487 добавляет лишь отметку, если владелец значится в реестре должников; подробности даёт отдельная выписка Национального бюро исполнения за 10 лари.
Как выглядит выписка, когда она у вас в руках
Грузинский заголовок гласит «ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან», то есть «выписка из Публичного реестра»; так названа статья 73 инструкции 2006 года. Выдавший орган указан как საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. Статья 6(4) Приказа № 487 перечисляет содержание, которое складывается в четыре блока:
- Данные дела: регистрационный номер заявления (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი) и его дата, а также дата и время составления.
- Объект: сначала кадастровый код, затем адрес, назначение и категория земли, форма собственности, площадь и число стоящих на участке зданий.
- Собственник: для физического лица - имя, фамилия и личный номер.
- Права и обременения: каждое зарегистрированное право или обязательство, например ипотека, аренда или арест, с основанием регистрации, плюс отметка из реестра должников.
Образца 2026 года мы не видели, поэтому точные заголовки разделов на нынешнем бланке подтвердить не можем. Каждое поле объяснено в нашем построчном разборе выписки.
Пример: выписка в 09:00 и выписка в 15:00
Случай условный, для иллюстрации. Покупатель из-за рубежа должен подписать сделку по квартире на вторичном рынке Тбилиси в Доме юстиции в 16:00. В 09:00 его представитель скачивает выписку: один владелец, ипотеки нет, ограничений нет. В полдень на квартиру регистрируют судебный арест, полученный кредитором продавца.
В 15:00 представитель заказывает вторую выписку, и в ней уже виден арест с указанием суда и даты его акта. Обе выписки - подлинные оригиналы, срок ни у одной не истёк, но по статье 10(1) каждая говорит только о своём моменте, и лишь выписка на 15:00 описывает ту квартиру, за которую платят.
Отсюда два вывода. Обновить выписку в тот же день можно только за 52 лари, потому что вариант за 13 лари занимает 1 рабочий день. А поскольку очерёдность определяется временем подачи заявления (Закон, ст. 13(4)), промежуток между последней проверкой и подачей сделки на регистрацию должен быть как можно короче; настоящая опасность - деньги, переведённые до этой проверки. Что арест делает с продажей, объясняет наше руководство об обременениях недвижимости.
Что легко перепутать: выписка, договор, решение и свидетельство
| Документ | Кто выдаёт | Для чего нужен |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи | Стороны, часто при нотариусе | Основание регистрации; по статье 183 Гражданского кодекса сам по себе собственность не доказывает |
| Решение о регистрации (გადაწყვეტილება) | NAPR | Регистрирует право по одному делу; выписка составляется вместе с ним (Закон, ст. 10(3)) |
| Кадастровый план | NAPR, 7 или 26 лари | Чертёж участка или помещения |
| Ипотечное свидетельство (იპოთეკის მოწმობა) | NAPR, 75 лари, 3 рабочих дня | Свидетельство, которое само является ценной бумагой; выдаётся по требованию кредитора, если стороны так договорились (Гражданский кодекс, ст. 289(2), 289-1) |
Выписка из Электронного реестра нотариальных действий - совсем другой документ: в ней отражены нотариальные акты, и выдаётся она только по письменному заявлению заинтересованного лица (Закон «О нотариате», ст. 51). Смотрите также словарные статьи Публичный реестр, кадастровый код и ипотека.
Выписка из реестра на пяти языках
| Язык | Полная форма | Краткая форма |
|---|---|---|
| Грузинский | საჯარო რეესტრის ამონაწერი | ამონაწერი |
| Английский | Public Registry extract | extract |
| Русский | выписка из Публичного реестра | выписка |
| Иврит | נסח מהמרשם הציבורי | נסח |
| Арабский | مستخرج السجل العام | المستخرج |
В грузинском договоре или регистрационном деле ищите «ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან» или просто «ამონაწერი».
Типичные ошибки с выписками
- Понимать «бессрочная» как «актуальная». Статья 6(9) означает, что документ не теряет силу, а не что его содержание остаётся верным.
- Принимать скан от продавца. Выписку может заказать любой, и каждый электронный экземпляр - оригинал, так что закажите свою.
- Проверять землю вместо квартиры. Если помещение зарегистрировано, закажите выписку на него; если его не видно, выясните причину до оплаты.
- Пропускать отметку о должнике. Отметка на владельце важна, даже если на самой квартире пока ничего не висит.
- Ждать выписку посреди дела. Пока регистрация приостановлена, выписка не выдаётся (Закон, ст. 25(2)).
Будет добавлено командой: сканы, которые команда должна добавить: обезличенная выписка 2026 года на грузинском языке с закрытым личным номером, английская версия той же выписки и снимок экрана заказа на napr.gov.ge. Каждый пометить «образец».
Как заказать выписку из реестра и пользоваться ею
Узнайте код
Попросите у продавца кадастровый код и адрес.
Закажите собственный экземпляр
Онлайн на napr.gov.ge, при необходимости на английском.
Сверьте объект
Сравните код, площадь и адрес с квартирой.
Прочтите данные о владельце и обременениях
Имя, личный номер, ипотеки, аресты, отметка о должнике.
Обновите в день подписания
Закажите выписку с выдачей в тот же день непосредственно перед подписанием.
Проверьте после регистрации
Убедитесь, что собственником теперь значитесь вы.
Частые вопросы
Что такое выписка из реестра в Грузии?
Документ NAPR, в котором перечислены права, ограничения и залоги на один объект недвижимости на момент его составления.
Можно ли заказать выписку на квартиру, которая мне не принадлежит?
Да. Статья 10(3) Закона говорит, что она выдаётся любому лицу.
Сколько действует выписка?
Статья 6(9) Приказа № 487 срока не устанавливает, но выписка отражает реестр только на момент составления.
Есть ли в Грузии свидетельство о праве собственности?
Нет. В сделке с недвижимостью право устанавливается только выпиской (Закон, ст. 10(4)).
Скачанная выписка в PDF - это оригинал?
Да, согласно статье 6(7) Приказа № 487.
Можно ли получить выписку на английском?
Да, за 26 лари сверх обычного сбора.
Покрывает ли одна выписка квартиру и её парковочное место?
Только если они составляют один объект регистрации (Приказ № 487, ст. 6(5)).
Почему я не могу получить выписку прямо сейчас?
Пока регистрационное дело по объекту приостановлено, выписка не выдаётся (Закон, ст. 25(2)).
Источники
- Public Registry Law, № 820, 2008 год (дата обращения 28 октября 2026)
- Инструкция о Публичном реестре, Приказ № 487 от 31 декабря 2019 года (дата обращения 28 октября 2026)
- Инструкция о регистрации прав на недвижимые вещи, Приказ № 800 от 13 декабря 2006 года (дата обращения 28 октября 2026)
- Civil Code of Georgia (дата обращения 28 октября 2026)
- Informational services fees, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026)
- History and head of the agency, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026)
- Law of Georgia on Notaries, № 2283-II от 4 декабря 2009 года (дата обращения 28 октября 2026)
- Национальное бюро исполнения, реестр должников
История изменений
- - Словарная статья опубликована на основе Закона Грузии «О публичном реестре», Приказа № 487, Приказа № 800, Гражданского кодекса, Закона «О нотариате», данных Национального агентства публичного реестра и Национального бюро исполнения.