Публичный реестр в Грузии: реестр прав на недвижимость и агентство, которое его ведёт

Публичный реестр: одно название для реестра и для ведущего его агентства

Публичный реестр (по-грузински საჯარო რეესტრი) представляет собой государственный учёт того, кому какие права принадлежат на землю, здания, квартиры и другое имущество в Грузии, вместе с арестами и ипотеками, которые на них лежат; ведёт его Национальное агентство публичного реестра (NAPR) в системе Министерства юстиции.

Статья 311(1) Гражданского кодекса определяет реестр (в нашем переводе) как «совокупность данных о возникновении, изменении и прекращении прав на вещи и нематериальное имущество, об аресте и о налоговом залоге/ипотеке, а также о возникновении и изменении отказа от права собственности на недвижимое имущество». Подробные правила содержит Закон Грузии «О публичном реестре» (№ 820, принят 19 декабря 2008 года, консолидированная редакция от 1 апреля 2026 года). Его статья 3 поручает Агентству вести реестр и открывать к нему доступ, а статья 1 выводит из его сферы автотранспортные средства.

В Грузии словами «Публичный реестр» называют и саму запись, и учреждение. Юристы эти понятия разделяют. Реестр означает содержание: права и обременения, внесённые по каждому объекту. NAPR, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, является органом, который принимает заявления, выносит по ним решения и выдаёт выписки. Если в пункте договора сказано, что право «возникает с момента регистрации», имеется в виду реестр; письмо со словами «ваше заявление приостановлено» приходит от агентства.

Покупатель, привыкший к земельному реестру, где учитывается только земля, или к конторе, которая лишь подшивает копии договоров, не найдёт здесь ни того, ни другого. В одной базе данных хранятся участок в деревне, квартира в тбилисской высотке, ипотека банка и арест, наложенный судом. Наш обзор права собственности в Грузии объясняет, почему само право собственности зависит от записи.

Три реестра за одной выпиской

Реестр складывается из нескольких связанных частей. Статья 10(1) Закона называет их общую основу «интегрированным банком данных», и выписка на квартиру или участок распечатывается именно из него.

Зарегистрированные данные открыты для всех (ст. 6(1)) и считаются достоверными, пока их не признают недействительными (ст. 5). При этом по статье 3(6) агентство не несёт ответственности за подлинность поданных ему документов. Реестр отражает то, что было записано; была ли настоящей доверенность или договор, на которых держится запись, проверять нотариусу, юристу и вам самим.

От советского БТИ к единому агентству: с 2004 по 2022 год

NAPR было создано в 2004 году как юридическое лицо публичного права при Министерстве юстиции и стало правопреемником Государственного департамента по управлению землёй. К нему перешли архивы бюро технической инвентаризации, советского «БТИ». Первый руководитель агентства, Давит Эгиашвили, вступил в должность 21 июля 2004 года. На странице NAPR об истории учредительный акт не назван, и подтвердить его нам не удалось.

В последнем докладе Doing Business, за 2020 год, Всемирный банк поставил Грузию на 5-е место в мире по показателю «Регистрация собственности»; в 2021 году выпуск этой серии прекратили. TBC Capital, опираясь на данные NAPR, насчитал 78 500 сделок с недвижимостью за 2025 год, что на 6% больше. Официального годового итога по всем регистрациям мы не нашли. С 22 июля 2025 года геопортал NSDI.GOV.GE показывает границы участков и ортофотоснимки, но не владельцев; как пользоваться картографическими сервисами, объясняет наш гид о том, как проверить собственника недвижимости онлайн.

Что запись в реестре означает юридически

Предварительная регистрация прекращается, когда зарегистрировано обеспеченное ею право, когда истекает её срок или по письменному соглашению. Её не следует смешивать с предварительным правом собственности на квартиру в строящемся доме, о котором рассказывает наша статья словаря «Предварительный договор». Статья 311-1(3) добавляет, что некоторые сделки вступают в силу лишь с момента регистрации, и статья 183 относит к ним переход права собственности на землю и квартиры. В расчёт берётся дата регистрации, а не дата подписания.

Как Публичный реестр выглядит в ваших документах

В выписках и решениях выдавший их орган указан как საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. Рядом стоят регистрационный номер заявления с пометкой განცხადების რეგისტრაციის ნომერი, а также дата и время подготовки выписки. По статье 9(2) номер присваивается при подаче заявления, поэтому именно на него вы ссылаетесь при любом последующем вопросе. Решение носит одно из четырёх названий:

• Регистрация: право внесено в реестр.
• Приостановление: 30 календарных дней или 3 рабочих дня, если не оплачен сбор (ст. 21).
• Отказ: агентство отклоняет заявление (ст. 23).
• Прекращение: производство завершено по просьбе заявителя (ст. 22(a)).

Дома юстиции (იუსტიციის სახლი) принимают заявления от имени NAPR, а подать документы можно также через napr.gov.ge и my.gov.ge; решение всегда принимает NAPR. Образец выписки 2026 года нам получить не удалось, поэтому точное расположение её шапки сегодня мы подтвердить не можем. Что делать после каждого исхода, описано в нашем гиде по регистрации покупки, о сборах рассказывает гид по сборам Публичного реестра, а строки выписки разобраны в статье словаря «Выписка из Публичного реестра».

Пример: покупка, подписанная у окошка реестра

Покупатель договаривается о покупке квартиры на вторичном рынке Тбилиси, и продавец предлагает подписать договор в Доме юстиции, а не в нотариальной конторе. Будет ли такая сделка действительной?

1. Подписание. По статье 311-1(2) Гражданского кодекса подписи, поставленные в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, не нуждаются в нотариальном удостоверении. Подписание и подача укладываются в один визит.
2. Номер. Заявление получает номер в момент подачи (ст. 9(2)). Сохраните его, чтобы отслеживать дело и подавать жалобы.
3. Очередь. Если продавец подписал договор ещё и с кем-то другим, а тот подаёт заявление часом позже, первым по очереди будет то, что подано первым (ст. 13(4)). Сдвиньте этот час в другую сторону, и порядок поменяется.
4. Сбор. Если сбор не оплачен, дело приостанавливают всего на 3 рабочих дня (ст. 21), так что оплатите его в тот же день.
5. Результат. Право собственности переходит с регистрацией (ст. 183). После этого закажите свежую выписку и сверьте имя, долю и обременения.

Опасность кроется во времени, а не в бумагах. Покупатель, который не может прийти лично, действует через представителя; об этом наши статьи словаря «Доверенность» и «Апостиль».

Что легко перепутать: реестр, Дом юстиции, нотариус и другие реестры

Покупатели, привыкшие к двум разным ведомствам, путают ещё и кадастр с реестром. В Грузии оба ведёт одно агентство в общей базе данных: в кадастре хранятся форма, площадь и код участка, в реестре его владелец, права и обременения. Связующим звеном служит кадастровый код.

Термин на пяти языках

Грузинские договоры говорят о регистрации в საჯარო რეესტრი, тогда как выписки и решения называют выдавший их орган полностью: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო.

Ошибки иностранных покупателей, связанные с Публичным реестром

• Считать подпись нотариуса моментом перехода права. Пока запись не внесена, собственником по реестру остаётся продавец.
• Полагать, что агентство проверило документы. По статье 3(6) оно за них не отвечает, поэтому выясните, кто подписывал от имени продавца.
• Тянуть с подачей. С каждым часом растёт шанс, что чужое заявление обгонит ваше.
• Принимать квитанцию Дома юстиции за решение. Дом юстиции принимает бумаги, решает NAPR.
• Пропускать проверку компании. Продавец-юрлицо значится в Реестре предпринимателей, а не в выписке на объект.
• Не замечать отметку о долге. Она поступает из Национального бюро исполнения; прочитайте её до того, как платить.

Об ипотеках, арестах и налоговых залогах рассказывают наш гид об обременениях недвижимости и статьи словаря «Ипотека» и «Арест».

Как покупателю работать с Публичным реестром

1. Получите свежую выписку

   Закажите её онлайн или в Доме юстиции и запишите время, напечатанное на ней.

2. Проверьте записи о продавце

   Изучите выписку на объект, отметку о долге, а если продавец компания, то и Реестр предпринимателей.

3. Решите, где подписывать

   У нотариуса или в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица.

4. Подайте заявление в тот же день

   Приоритет получает заявление, поданное раньше.

5. Сохраните регистрационный номер

   По нему ваше дело находят при каждом следующем обращении.

6. Убедитесь, что запись внесена

   Прочитайте новую выписку, где собственником значитесь вы.

Частые вопросы

Что такое Публичный реестр в Грузии?

Государственный учёт прав на имущество вместе с арестами и ипотеками, который ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR) в системе Министерства юстиции.

Каким законом он регулируется?

Статьёй 311 Гражданского кодекса и Законом «О публичном реестре» (№ 820), принятым в декабре 2008 года.

NAPR и Дом юстиции: это одно и то же?

Нет. Дом юстиции работает как приёмная, где принимают заявления; решение выносит NAPR.

Может ли кто угодно узнать, кому принадлежит недвижимость?

Да. По статье 6(1) Закона «О публичном реестре» зарегистрированные данные публичны.

Проверяет ли реестр, подлинны ли документы?

Нет. По статье 3(6) он не отвечает за подлинность представленных документов.

Чьё заявление идёт первым, если два заявления касаются одной квартиры?

Того, кто подал раньше, согласно статье 13(4) Закона «О публичном реестре».

Нужен ли нотариус, чтобы подписать договор купли-продажи?

Нет, если обе стороны подписывают его в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица (Гражданский кодекс, ст. 311-1(2)).

Когда появилось NAPR?

В 2004 году, как правопреемник Государственного департамента по управлению землёй.

Источники

1. Civil Code of Georgia, статьи 69, 183, 185, 290, 311, 311-1 и 312, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
2. Law of Georgia on Public Registry (№ 820), консолидированная редакция от 1 апреля 2026, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
3. History and head of agency, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026)
4. National Agency of Public Registry и my.gov.ge, онлайн-услуги
5. NSDI.GOV.GE geoportal и maps.gov.ge, NAPR
6. Ratings summary, 2025, Министерство экономики и устойчивого развития Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
7. Georgia on 7th place in World Bank Doing Business 2020 ranking, CBW (дата обращения 28 октября 2026)
8. Georgia's real estate market grows 6% in 2025, Georgia Today со ссылкой на TBC Capital (дата обращения 28 октября 2026)
9. National Bureau of Enforcement, Реестр должников

История изменений

• 28 октября 2026 - Статья словаря подготовлена по материалам Законодательного вестника Грузии, NAPR, Министерства экономики и устойчивого развития, CBW, Georgia Today и Национального бюро исполнения.