המרשם הציבורי בגאורגיה: מרשם הזכויות בנכסים והסוכנות שמנהלת אותו

המרשם הציבורי: שם אחד גם למרשם וגם לסוכנות שמנהלת אותו

המרשם הציבורי (בגאורגית საჯარო რეესტრი) הוא הרישום הממלכתי של מי מחזיק באילו זכויות בקרקע, בבניינים, בדירות ובנכסים אחרים בגאורגיה, יחד עם העיקולים והמשכנתאות שרובצים עליהם, ואת הרישום הזה מנהלת הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR), הכפופה למשרד המשפטים.

סעיף 311(1) של הקוד האזרחי מגדיר את המרשם כ"אוסף הנתונים על היווצרותן, שינוין ופקיעתן של זכויות בחפצים ובנכסים בלתי מוחשיים, על עיקול ועל שעבוד מס/משכנתת מס, וכן על היווצרותו ושינויו של ויתור על בעלות במקרקעין" (הציטוטים בעמוד זה בתרגומנו). הפרטים מופיעים בחוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (מס' 820, שהתקבל ב-19 בדצמבר 2008, נוסח משולב מ-1 באפריל 2026). סעיף 3 שלו מטיל על הסוכנות את ניהול המרשם ואת מתן הגישה אליו; סעיף 1 מוציא מתחולתו כלי רכב מנועיים.

בגאורגיה אומרים "המרשם הציבורי" גם על הרישום עצמו וגם על המשרד. משפטנים מקפידים להפריד ביניהם. המרשם הוא התוכן: הזכויות והנטלים שנרשמו לגבי כל נכס. NAPR, בגאורגית საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, היא הגוף שמקבל בקשות, מכריע בהן ומנפיק נסחים. סעיף בחוזה שלפיו זכות "נוצרת עם הרישום" מתכוון למרשם; מכתב שמודיע ש"הבקשה שלכם הושעתה" נשלח מהסוכנות.

קונה שמכיר לשכת רישום שעוסקת בקרקע בלבד, או משרד שטרות שמתייק עותקים של חוזים, לא ימצא כאן אף אחד מהשניים. מאגר נתונים אחד מכיל מגרש בכפר, דירה במגדל בטביליסי, משכנתה של בנק ועיקול שהטיל בית משפט. הסקירה שלנו על דיני מקרקעין בגאורגיה מסבירה מדוע הבעלות עצמה תלויה ברישום.

שלושה מרשמים מאחורי נסח אחד

המרשם בנוי מכמה חלקים שמקושרים זה לזה. סעיף 10(1) של החוק מכנה את הבסיס המשותף שלהם "בנק הנתונים המשולב", ומתוכו מודפס הנסח של דירה או של מגרש.

הנתונים הרשומים פתוחים לציבור (סעיף 6(1)) וחזקה שהם אמיתיים כל עוד לא הוכרזו כבטלים (סעיף 5). ובכל זאת, לפי סעיף 3(6) הסוכנות אינה נושאת באחריות לאמיתות המסמכים שמוגשים לה. המרשם מראה מה נרשם; אם ייפוי הכוח או החוזה שעליהם נשען הרישום היו אמיתיים, זאת צריכים לבדוק הנוטריון, עורך דין ואתם עצמכם.

מה-BTI הסובייטי לסוכנות אחת: 2004 עד 2022

NAPR הוקמה בשנת 2004 כתאגיד של המשפט הציבורי תחת משרד המשפטים, והחליפה את המחלקה הממלכתית לניהול קרקעות. היא קיבלה לידיה את הארכיונים של הלשכות לאינוונטריזציה טכנית, ה-"BTI" מהתקופה הסובייטית. היו"ר הראשון שלה, דאוויט אגיאשווילי (Davit Egiashvili), נכנס לתפקיד ב-21 ביולי 2004. דף ההיסטוריה של NAPR אינו מזכיר מעשה מייסד, ואנחנו לא הצלחנו לאתר מעשה כזה ולאמת אותו.

בדוח Doing Business האחרון, לשנת 2020, דירג הבנק העולמי את גאורגיה במקום ה-5 בעולם במדד "רישום נכסים"; הסדרה הופסקה ב-2021. TBC Capital, על סמך נתוני NAPR, ספרה 78,500 עסקאות נדל"ן בשנת 2025, עלייה של 6%. לא מצאנו נתון רשמי לסך כל הרישומים בשנה. מאז 22 ביולי 2025 הגאופורטל NSDI.GOV.GE מציג גבולות של חלקות ואורתופוטו, אבל לא את שמות הבעלים; המדריך שלנו לבדיקת הבעלים של נכס באינטרנט מסביר את כלי המפות.

מה רישום במרשם עושה מבחינה משפטית

הרישום המקדמי פוקע כשהזכות שהוא נועד לשמור עליה נרשמת, כשתקופתו מסתיימת או בהסכם בכתב. אין לבלבל אותו עם זכות הבעלות המקדמית על דירה שעדיין בבנייה, שעליה מפורט בערך שלנו הסכם מקדמי. סעיף 311-1(3) מוסיף שיש עסקאות שנכנסות לתוקף רק עם הרישום, וסעיף 183 מכליל ביניהן את העברת הבעלות בקרקע ובדירות. התאריך הקובע הוא אפוא תאריך הרישום, ולא תאריך החתימה.

איך המרשם הציבורי מופיע במסמכים שלכם

בנסחים ובהחלטות המנפיק מופיע בשם საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. לידו מופיעים מספר הרישום של הבקשה, תחת הכותרת განცხადების რეგისტრაციის ნომერი, וגם התאריך והשעה שבהם הוכן הנסח. לפי סעיף 9(2) המספר ניתן ברגע הגשת הבקשה, ולכן הוא מספר האסמכתה שלכם לכל שאלה בהמשך. כל החלטה נושאת אחד מארבעה שמות:

• רישום: הזכות נרשמת.
• השעיה: 30 ימים קלנדריים, או 3 ימי עבודה כשהאגרה לא שולמה (סעיף 21).
• סירוב: הסוכנות דוחה את הבקשה (סעיף 23).
• הפסקה: ההליך נסגר לבקשת המבקש (סעיף 22(a)).

בתי הצדק (იუსტიციის სახლი) מקבלים בקשות בשם NAPR, ואפשר להגיש גם דרך napr.gov.ge ו-my.gov.ge; ההחלטה היא תמיד של NAPR. לא השגנו נסח לדוגמה משנת 2026, ולכן איננו יכולים לאשר איך בדיוק נראית היום הכותרת שלו. מה עושים אחרי כל אחת מהתוצאות מוסבר במדריך שלנו לרישום רכישה, האגרות מפורטות במדריך האגרות של המרשם הציבורי, ושורות הנסח מוסברות בערך נסח מהמרשם הציבורי.

דוגמה מעשית: רכישה שנחתמת ליד הדלפק של המרשם

קונה מסכים לרכוש דירה יד שנייה בטביליסי, והמוכר מציע לחתום בבית הצדק במקום במשרד של נוטריון. האם החתימה הזאת תקפה?

1. החתימה. לפי סעיף 311-1(2) של הקוד האזרחי, חתימות שניתנות ברשות הרישום בפני אדם מוסמך אינן טעונות אימות נוטריוני. החתימה וההגשה נעשות בביקור אחד.
2. המספר. הבקשה מקבלת מספר כשהיא מוגשת (סעיף 9(2)). שמרו אותו לצורך מעקב ותלונות.
3. התור. אם המוכר חתם גם עם מישהו אחר, והאחר מגיש שעה אחריכם, ההגשה הראשונה מקבלת את הדירוג הראשון (סעיף 13(4)). אם השעה הזאת הייתה בכיוון ההפוך, גם הסדר היה מתהפך.
4. האגרה. אגרה שלא שולמה משעה את התיק ל-3 ימי עבודה בלבד (סעיף 21), ולכן כדאי לשלם אותה באותו יום.
5. התוצאה. הבעלות עוברת עם הרישום (סעיף 183). לאחר מכן הזמינו נסח חדש ובדקו את השם, את החלק ואת הנטלים.

הסיכון טמון בתזמון, לא בניירת. קונה שאינו יכול להגיע בעצמו פועל באמצעות נציג; ראו את הערכים שלנו על ייפוי כוח ועל אפוסטיל.

קל לבלבל: המרשם, בית הצדק, הנוטריון ומרשמים אחרים

קונים שרגילים לשני משרדים נפרדים מבלבלים גם בין הקדסטר לבין המרשם. בגאורגיה סוכנות אחת מחזיקה את שניהם באותו מאגר: בקדסטר נמצאים הצורה, השטח והקוד של החלקה, ובמרשם בעליה, זכויותיה והנטלים שעליה. הקוד הקדסטרי מחבר בין השניים.

המונח בחמש שפות

בחוזים גאורגיים מדובר על רישום ב-საჯარო რეესტრი, ואילו בנסחים ובהחלטות המנפיק מופיע בשמו המלא, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო.

טעויות של קונים זרים בנוגע למרשם הציבורי

• לראות בחתימה אצל הנוטריון את העברת הבעלות. עד שהרישום נעשה, המוכר הוא עדיין הבעלים הרשום.
• להניח שהסוכנות בדקה את המסמכים. לפי סעיף 3(6) היא אינה אחראית להם, ולכן בדקו מי חתם בשם המוכר.
• לדחות את ההגשה. כל שעה של עיכוב מאפשרת לבקשה אחרת לעקוף את שלכם.
• להתייחס לקבלה מבית הצדק כאל החלטה. בית הצדק מקבל מסמכים; NAPR היא שמחליטה.
• לוותר על בדיקת החברה. מוכר שהוא חברה מופיע במרשם היזמים, לא בנסח של הנכס.
• להתעלם מסימון החייב. הוא מגיע מהלשכה הלאומית לאכיפה; קראו אותו לפני שאתם משלמים.

על משכנתאות, עיקולים ושעבודי מס תוכלו לקרוא במדריך שלנו על נטלים על נכס ובערכים משכנתה ועיקול.

איך להתנהל מול המרשם הציבורי כקונים

1. השיגו נסח עדכני

   הזמינו אותו באינטרנט או בבית צדק, ושימו לב לשעה שמודפסת עליו.

2. בדקו את הרישומים של המוכר

   עיינו בנסח של הנכס, בסימון החייב, ואם המוכר הוא חברה, גם במרשם היזמים.

3. החליטו היכן לחתום

   אצל נוטריון, או בפני אדם מוסמך ברשות הרישום.

4. הגישו באותו יום

   הקדימות ניתנת לבקשה שהוגשה מוקדם יותר.

5. שמרו את מספר הרישום

   בעזרתו מזהים את התיק שלכם בכל פנייה מאוחרת.

6. ודאו שהרישום בוצע

   קראו נסח חדש שבו אתם רשומים כבעלים.

שאלות נפוצות

מהו המרשם הציבורי בגאורגיה?

הרישום הממלכתי של זכויות בנכסים, כולל עיקולים ומשכנתאות, שמנהלת הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR) הכפופה למשרד המשפטים.

איזה חוק מסדיר אותו?

סעיף 311 של הקוד האזרחי, ולצדו החוק בדבר המרשם הציבורי (מס' 820), שהתקבל בדצמבר 2008.

האם NAPR ובית הצדק הם אותו גוף?

לא. בית הצדק הוא משרד קדמי שמקבל בקשות; את ההחלטה מקבלת NAPR.

האם כל אחד יכול לראות מי הבעלים של נכס?

כן. לפי סעיף 6(1) של החוק בדבר המרשם הציבורי, הנתונים הרשומים פתוחים לציבור.

האם המרשם בודק שהמסמכים אמיתיים?

לא. לפי סעיף 3(6) הוא אינו אחראי לאמיתותם של המסמכים שהוגשו.

למי הקדימות כששתי בקשות נוגעות לאותה דירה?

לבקשה שהוגשה ראשונה, לפי סעיף 13(4) של החוק בדבר המרשם הציבורי.

האם צריך נוטריון כדי לחתום על רכישה?

לא, אם שני הצדדים חותמים ברשות הרישום בפני אדם מוסמך (הקוד האזרחי, סעיף 311-1(2)).

מתי הוקמה NAPR?

בשנת 2004, כגוף שבא במקום המחלקה הממלכתית לניהול קרקעות.

מקורות

1. הקוד האזרחי של גאורגיה, סעיפים 69, 183, 185, 290, 311, 311-1 ו-312, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
2. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (מס' 820), נוסח משולב מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
3. History and head of agency, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
4. הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי ו-my.gov.ge, שירותים מקוונים
5. הגאופורטל NSDI.GOV.GE ו-maps.gov.ge, NAPR
6. Ratings summary, 2025, משרד הכלכלה והפיתוח בר-הקיימא של גאורגיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
7. Georgia on 7th place in World Bank Doing Business 2020 ranking, CBW (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
8. Georgia's real estate market grows 6% in 2025, Georgia Today, בציטוט של TBC Capital (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
9. הלשכה הלאומית לאכיפה, מרשם החייבים

יומן שינויים

• 28 באוקטובר 2026 - ערך מילון שפורסם על סמך הרשומות של גאורגיה, NAPR, משרד הכלכלה והפיתוח בר-הקיימא, CBW, Georgia Today והלשכה הלאומית לאכיפה.