مستخرج السجل العام في جورجيا: الوثيقة الوحيدة التي تثبت من يملك العقار

مستخرج السجل العام: معناه في القانون الجورجي

مستخرج السجل العام وثيقة تُعدّها الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR) لكل من يطلبها، وتعرض الحقوق والقيود والرهون المسجّلة على عقار واحد في اللحظة ذاتها التي تُطبع فيها.

تعرّفه المادة 2(q) من قانون السجل العام (رقم 820، الصادر في 19 ديسمبر 2008) بأنه مستخرج من سجل الحقوق على الأموال غير المنقولة، وتنظّم المادة 10 محتواه واستعماله. وتقرر المادة 10(3)، في ترجمتنا للنصوص المقتبسة في هذه الصفحة، أن المستخرج «يُعطى لأي شخص». أما المادة 10(4) فتمنحه دورًا لا تؤديه أي ورقة أخرى: ففي أي تصرف يقع على مال غير منقول، باستثناء حقوق الإرث، «لا يثبت» حق الشخص «إلا بمستخرج من السجل العام». وترد القواعد العملية في تعليمات السجل العام الصادرة بأمر وزير العدل رقم 487 المؤرخ 31 ديسمبر 2019، النافذة منذ 1 يناير 2020.

في بلدان كثيرة يكون «المستخرج» نسخة من قيد في السجل العقاري، بينما يحتفظ المالك في بيته بسند ملكية مستقل. أما جورجيا فلا تُصدر سندات ملكية، ولذلك فإن ما يثبت به البائع حقه وما يتحقق منه المشتري هو الوثيقة العامة نفسها، ويستطيع المشتري طلبها دون الرجوع إلى البائع. ثم إن الكلمة الجورجية ამონაწერი أوسع من نطاق العقارات: فمنذ عام 2009 تُصدر الوكالة مستخرجات عن الرهون الحيازية والتأجير التمويلي من سجل الأموال المنقولة والأموال غير المادية.

عقار واحد ولحظة واحدة وثلاثة سجلات

تنص المادة 10(1) من القانون على أن المستخرج يُعدّ من «بنك البيانات الموحّد» لثلاثة سجلات: سجل الحقوق على الأموال غير المنقولة، وسجل القيود ذات الطابع العام، وفيه تُقيَّد قرارات الحجز وأوامر المنع (المادة 19)، وسجل الرهون الضريبية والرهون العقارية (المادة 20). ويتضمن البيانات «المسجّلة في السجلات والسارية في اللحظة» التي يُعدّ فيها، فيقع الرهن العقاري والرهن الضريبي والحجز القضائي كلها على الصفحة ذاتها التي يظهر فيها اسم المالك.

ويضيف الأمر 487 ثلاث قواعد تخص الورقة نفسها: مستخرج واحد لكل محل تسجيل (المادة 6(5)، مع استثناء في المادة 6(6) لقطعة أرض تقوم عليها عدة أعيان مستقلة)؛ وصلاحية غير محددة بأجل (المادة 6(9): "ამონაწერის მოქმედების ვადა არის განუსაზღვრელი"، أي أن مدة سريان المستخرج غير محددة)؛ واعتبار كل نسخة من مستند إلكتروني تصدره الوكالة نسخة أصلية (المادة 6(7)).

لهذه القرينة حدّ: فبموجب المادة 3(6) من القانون لا تُسأل الجهة القائمة بالتسجيل عن صحة المستندات التي يقدّمها الناس إليها. ويشرح دليلنا عن قراءة مستخرج السجل العام المدى الذي يمكنك فيه الاعتماد على كل سطر.

من ورقة صالحة عشرة أيام إلى ورقة بلا تاريخ انتهاء

أُنشئت الوكالة الوطنية للسجل العام عام 2004، وتسلّمت أرشيفات مكاتب الجرد التقني الموروثة من الحقبة السوفيتية. واتّسع ما يمكن أن يُظهره المستخرج مع اتساع صلاحياتها: فقد دخلت قرارات الحجز وسائر القيود ذات الطابع العام إلى السجل عام 2005، ثم الرهون الضريبية والرهون العقارية عام 2007.

وفي ظل تعليمات التسجيل لعام 2006، أي أمر وزير العدل رقم 800 المؤرخ 13 ديسمبر 2006 الذي ظل نافذًا حتى 20 يناير 2010، كان المستخرج صالحًا مدة 10 أيام تقويمية من تاريخ إصداره (المادة 73). ثم تلتها تعليمات أخرى عام 2010؛ ولم نتمكن من التحقق من رقمها وتاريخها، وكل ما تأكدنا منه أنها فقدت قوتها في 1 يناير 2020 حين حلّ الأمر 487 محلها.

لم يجعل إلغاءُ مهلة الأيام العشرة المستخرجَ القديم آمنًا، بل نقل سؤال الحداثة من النص التنظيمي إلى كل من يعتمد على الورقة. والبنوك وكتّاب العدل يجيبون عنه بطلب مستخرج حديث، والمشتري الحريص يطلب مستخرجًا جديدًا في يوم التوقيع نفسه.

طلب المستخرج، وما الذي لا يتضمنه

ثمن المستخرج المطلوب أونلاين 13 لاري مع التسليم بعد يوم عمل واحد، و52 لاري لتسليمه في اليوم ذاته، أما عند الشباك فيكلّف 20 لاري أو 75 لاري، وتُضاف 26 لاري للنسخة الإنجليزية؛ وتجد الجدول الكامل في دليلنا عن رسوم السجل العام ومدد معالجة الطلبات، أما البحث بالرمز أو بالعنوان فيعرضه دليل التحقق من مالك العقار عبر الإنترنت. وهناك ثلاثة أمور لا يحتويها المستخرج:

• المستندات التي يستند إليها كل قيد. يذكر المستخرج أساس التسجيل، كعقد بيع مثلًا، لكنه لا يورد نصه. والنسخ الإلكترونية من مستندات التسجيل هذه متاحة مجانًا على البوابة الإلكترونية (القانون، المادة 20-1(11)).
• الوحدة التي لم تُسجَّل بعد. بموجب المادة 15-6 من القانون لا يظهر المبنى أو الوحدة إلى أن يُسجَّل مستند الملكية ووثائق البناء، أو محضر التشغيل. وفي حالة شقة تُباع على المخطط قد لا تحصل إلا على مستخرج الأرض.
• ديون المالك الأخرى. لا يضيف الأمر 487 في المادة 6(4) سوى إشارة إذا كان المالك مقيدًا في سجل المدينين؛ أما التفاصيل فترد في مستخرج منفصل يصدره المكتب الوطني للتنفيذ مقابل 10 لاري.

كيف يبدو المستخرج حين تمسكه بيدك

العنوان الجورجي هو "ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან"، ومعناه مستخرج من السجل العام، وهو عنوان المادة 73 من تعليمات 2006. وتُذكر الجهة المُصدِرة باسم საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. وتعدّد المادة 6(4) من الأمر 487 محتويات المستخرج، وهي تنقسم إلى أربع مجموعات:

1. بيانات الملف: رقم تسجيل الطلب (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი) وتاريخه، وتاريخ الإعداد وساعته.
2. العقار: الرمز المساحي أولًا، ثم العنوان، والغرض من الأرض وفئتها، وشكل ملكيتها، ومساحتها، وعدد المباني القائمة عليها.
3. المالك: إذا كان شخصًا طبيعيًا، فاسمه ولقبه ورقمه الشخصي.
4. الحقوق والأعباء: كل حق أو التزام مسجّل، كالرهن العقاري أو الإيجار أو الحجز، مع أساس تسجيله، إضافةً إلى إشارة سجل المدينين.

لم نطّلع على نموذج صادر عام 2026، ولذلك لا نستطيع أن نؤكد العناوين الدقيقة للأقسام المطبوعة على النموذج الحالي. ويشرح كل حقل منها دليلنا عن قراءة المستخرج سطرًا بسطر.

مثال تطبيقي: مستخرج الساعة 09:00 ومستخرج الساعة 15:00

هذه الحالة للتوضيح فقط. مشترٍ يقيم في الخارج سيوقّع على شراء شقة مستعملة في تبليسي في دار العدالة عند الساعة 16:00. في الساعة 09:00 ينزّل ممثله مستخرجًا يُظهر مالكًا واحدًا، ولا رهن عقاريًا، ولا أي قيود. وعند الظهر يُقيَّد على الشقة حجز قضائي استصدره أحد دائني البائع.

في الساعة 15:00 يطلب الممثل مستخرجًا ثانيًا، فيظهر فيه الحجز مع اسم المحكمة وتاريخ قرارها. كلا المستخرجين نسخة أصلية صحيحة ولم ينتهِ أيٌّ منهما، لكن كل واحد منهما بموجب المادة 10(1) لا يشهد إلا للحظته، فلا يصف الشقة التي تُدفع قيمتها إلا مستخرج الساعة 15:00.

ويُستخلص من ذلك درسان. التحديث في اليوم نفسه يتطلب خدمة الـ52 لاري، لأن خيار الـ13 لاري يستغرق يوم عمل واحدًا. ولأن الأسبقية تتبع وقت تقديم الطلب (القانون، المادة 13(4))، ينبغي أن تكون الفترة بين آخر فحص وتقديم طلب تسجيل البيع أقصر ما يمكن؛ والخطر الحقيقي هو دفع المال قبل ذلك الفحص. ويشرح دليلنا عن الأعباء على العقار ما الذي يفعله الحجز بعملية البيع.

ما يُخلط بينه وبين المستخرج: العقد والقرار والشهادة

أما المستخرج من السجل الإلكتروني لكتّاب العدل فأمر مختلف تمامًا: فهو يقيّد الأعمال التوثيقية، ولا يصدر إلا بطلب كتابي من الشخص المعني (قانون كتّاب العدل، المادة 51). وانظر أيضًا مداخل المصطلحات الخاصة بـالسجل العام، والرمز المساحي، والرهن العقاري.

مستخرج السجل العام بخمس لغات

في العقد الجورجي أو في ملف السجل، ابحث عن عبارة "ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან" أو عن كلمة "ამონაწერი" وحدها.

أخطاء شائعة في التعامل مع المستخرجات

• فهم «غير محددة» على أنها «محدَّثة». تعني المادة 6(9) أن الورقة لا تسقط أبدًا، لا أن محتواها يظل مطابقًا للواقع.
• قبول النسخة الممسوحة التي يرسلها البائع. يحق لأي شخص طلب المستخرج، وكل نسخة إلكترونية منه أصلية، فاطلب نسختك الخاصة.
• فحص الأرض بدل الشقة. إذا كانت الوحدة مسجّلة فاطلب مستخرج الوحدة؛ وإذا لم تظهر فاعرف السبب قبل أن تدفع.
• إغفال إشارة سجل المدينين. الإشارة إلى المالك لها وزنها حتى لو لم يكن على الشقة أي عبء حتى الآن.
• انتظار مستخرج والملف قيد النظر. ما دام التسجيل معلّقًا فلا يصدر أي مستخرج (القانون، المادة 25(2)).

كيف تطلب مستخرج السجل العام وتستعمله

1. احصل على الرمز

   اطلب من البائع الرمز المساحي والعنوان.

2. اطلب نسختك بنفسك

   عبر الإنترنت على napr.gov.ge، وبالإنجليزية عند الحاجة.

3. طابق المحل

   قارن الرمز والمساحة والعنوان بالشقة نفسها.

4. اقرأ بيانات المالك والأعباء

   الاسم والرقم الشخصي والرهون العقارية وقرارات الحجز وإشارة سجل المدينين.

5. حدّث المستخرج يوم التوقيع

   اطلب مستخرجًا يصدر في اليوم نفسه قبيل التوقيع مباشرة.

6. تحقّق بعد التسجيل

   تأكد من أن اسمك يظهر الآن بصفتك المالك.

أسئلة شائعة

ما مستخرج السجل العام في جورجيا؟

وثيقة تصدرها الوكالة الوطنية للسجل العام وتعدّد الحقوق والقيود والرهون القائمة على عقار واحد في لحظة إعدادها.

هل يمكنني طلب مستخرج لشقة لا أملكها؟

نعم. فالمادة 10(3) من القانون تنص على أنه يُعطى لأي شخص.

ما مدة صلاحية المستخرج؟

لا تحدد المادة 6(9) من الأمر 487 تاريخًا لانتهائه، لكنه لا يعكس السجل إلا كما كان وقت إعداده.

هل يوجد سند ملكية في جورجيا؟

لا. ففي أي تصرف عقاري لا يثبت الحق إلا بمستخرج (القانون، المادة 10(4)).

هل المستخرج الذي أنزّله بصيغة PDF نسخة أصلية؟

نعم، بموجب المادة 6(7) من الأمر 487.

هل يمكنني الحصول على المستخرج بالإنجليزية؟

نعم، مقابل 26 لاري تُضاف إلى الرسم العادي.

هل يشمل مستخرج واحد الشقة ومكان ركن السيارة التابع لها؟

فقط إذا كانا يشكّلان محل تسجيل واحدًا (الأمر 487، المادة 6(5)).

لماذا لا أستطيع الحصول على مستخرج الآن؟

لا يصدر أي مستخرج ما دام ملف تسجيل يخص العقار معلّقًا (القانون، المادة 25(2)).

المصادر

1. قانون السجل العام، رقم 820، لعام 2008 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
2. تعليمات السجل العام، الأمر رقم 487 المؤرخ 31 ديسمبر 2019 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
3. تعليمات تسجيل الحقوق على الأموال غير المنقولة، الأمر رقم 800 المؤرخ 13 ديسمبر 2006 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
4. القانون المدني الجورجي (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
5. رسوم الخدمات المعلوماتية، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
6. تاريخ الوكالة ورئيسها، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
7. قانون جورجيا بشأن كتّاب العدل، رقم 2283-II المؤرخ 4 ديسمبر 2009 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
8. المكتب الوطني للتنفيذ، سجل المدينين

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشر مدخل المصطلحات هذا استنادًا إلى قانون السجل العام والأمر رقم 487 والأمر رقم 800 والقانون المدني وقانون كتّاب العدل والوكالة الوطنية للسجل العام والمكتب الوطني للتنفيذ.