Чёрный каркас: самая голая стадия, на которой продают новую квартиру
Чёрный каркас (შავი კარკასი) - это грузинское рыночное обозначение, а не юридический термин. Так называют квартиру в новостройке, которую передают на самой начальной стадии: несущая конструкция и наружные стены здания готовы, внутри квартиры почти ничего не сделано, а точный состав работ определяет только договор с застройщиком.
Поиск, проведённый 28 октября 2026 года, не выявил ни одного грузинского закона, постановления Правительства или технического регламента, где бы использовался этот термин. Портал о недвижимости Housebook отмечает, что для каркасов в Грузии «нет единого регламента» (здесь и ниже цитаты приводятся в нашем переводе), а наполнение каждого из них определяет застройщик, который его продаёт. Поэтому у обозначения нет закреплённого юридического содержания. Две квартиры, объявленные как чёрный каркас в соседних домах, могут отличаться целыми стенами, входной дверью и комплектом окон.
Слово კარკასი - это грузинский вариант русского «каркас», то есть несущий остов или скелет конструкции; цвет перед ним служит рыночным сокращением, показывающим, насколько далеко продвинулись работы внутри квартиры. Иностранные покупатели могут знать похожие понятия под другими названиями. «Shell and core» - британский и американский термин из коммерческой недвижимости, а в Израиле говорят שלד, и там это слово означает голую конструкцию строящегося здания. Ни одно из этих понятий не совпадает с грузинским обозначением полностью: оно описывает состояние, в котором сдают одну квартиру, а не ход строительства всего дома. В нашем гиде про чёрный, белый и зелёный каркас все три стадии сравниваются бок о бок.
Два опубликованных определения, которые расходятся
Раз никакое правило не закрепляет содержание, описать чёрный каркас можно только одним способом: привести, кто что говорит. Портал объявлений Korter.ge пишет: «Чёрный каркас - самый базовый уровень готовности квартиры, при котором выполнены только основные строительные работы». В его состав портал включает «несущие стены, межкомнатные перегородки, окна и входную дверь» и добавляет: «Внутри нет электропроводки, водопровода, канализации, системы отопления и отделки полов, стен и потолков».
Housebook в своём гиде за август 2025 года проводит границу ниже. По его описанию, у чёрного каркаса есть только наружные несущие стены, без перегородок, штукатурки, стяжки и электрики, а коммуникации лишь подведены к квартире.
| Элемент | Korter.ge | Housebook |
|---|---|---|
| Несущие стены | Входят | Только наружные несущие стены |
| Межкомнатные перегородки | Входят | Не входят |
| Окна и входная дверь | Входят | Не упоминаются |
| Штукатурка и стяжка | Нет отделки полов, стен и потолков | Не входят |
| Электропроводка | Не входит | Не входит |
| Водопровод, канализация, отопление | Не входят | Коммуникации только подведены к квартире |
Разногласие касается самых заметных позиций. По одному источнику, в квартире с чёрным каркасом уже есть комнаты, окна и запирающаяся дверь; по другому, это открытое пространство внутри наружных стен. Для покупателя в этом и состоит весь смысл термина. Обозначение сообщает, что квартира находится в самом низу шкалы готовности, и ничего более точного.
Обозначение выбирает автор объявления: Геостат и порталы
Единственное официальное употребление термина, которое мы нашли, относится к статистике, и даже там он не определён. Квартальный Индекс цен на жилую недвижимость Геостата показывает цены новостроек Тбилиси «в зависимости от их состояния (каркаса)», а источником называет сайты объявлений myhome.ge и ss.ge. В примечании под цифрами поясняется, что это «так называемые „цены предложения“» и что «данные получены с помощью веб-скрейпинга и расчёта медианных цен». Иначе говоря, Геостат считает квартиру чёрным каркасом потому, что продавец отметил этот вариант в объявлении. Обозначение продавец присваивает сам, и национальная статистика наследует его в таком виде.
Во втором квартале 2026 года медианная цена предложения новых квартир в чёрном каркасе в Тбилиси составляла 3 340 лари за м², на 363 лари ниже белого каркаса. Полный квартальный ряд приведён в нашем сравнении каркасов для инвесторов.
| Обозначение | Отмечено жилых комплексов |
|---|---|
| Чёрный каркас | 24 |
| Белый каркас | 191 |
| Зелёный каркас | 248 |
Среди тбилисских проектов на этом портале чёрный каркас встречается реже двух других обозначений. Подсчитаны жилые комплексы, а не квартиры, и у одного проекта может быть несколько обозначений; проверить, не учтены ли какие-то из них дважды, мы не смогли. На первой из двух страниц результатов по чёрному каркасу запрашиваемые цены колебались от $838 за м² в Okrokana Woods до $4 400 в Central Park Towers, так что обозначение мало что говорит о том, к какому сегменту рынка относится проект.
Какие работы берёт на себя владелец чёрного каркаса и какие правила их регулируют
Всё, что Korter перечисляет как отсутствующее, ложится на покупателя: электропроводка, водопровод, канализация, отопление и все поверхности. Один застройщик, XO Development, пишет, что отделка от чёрного каркаса занимает примерно 3-5 месяцев, а от его собственного зелёного каркаса 1-1,5 месяца; это оценка продавца в отношении его же продукта. На работы влияют две группы правил.
- Разрешения на строительство. Согласно Постановлению Правительства № 255, обычная отделка, в том числе возведение ненесущих перегородок, не требует разрешения на строительство. Проделывание проёмов в несущих стенах или изменение инженерных сетей считается реконструкцией. К какой категории относится конкретный план, должен подтвердить юрист.
- Другие собственники дома. Статья 10-1 Закона Грузии «О товариществах собственников квартир» оставляет внутренние работы свободными, если они не увеличивают площадь и не создают новую единицу; для расширения, создания единицы или сноса нужно решение двух третей голосов. Поскольку владелец чёрного каркаса сам выбирает, где пройдут провода и трубы, для любого изменения, затрагивающего общие сети дома, может понадобиться согласие товарищества или застройщика.
Претензии к подрядчику по недостаткам можно предъявить в течение 1 года, а по конструкциям в течение 5 лет с момента приёмки работ, согласно статье 655 Гражданского кодекса Грузии. Как квартиру доводят от голой стадии до ключей, описано на нашей странице о ремонте и мебели.
Где встречаются эти слова: объявления, прайс-листы и договор
- Сайты объявлений. На myhome.ge и ss.ge обозначение выбирают в поле состояния (მდგომარეობა), и ряд Геостата строится именно по этому полю. Получить полный список вариантов на myhome.ge нам не удалось, поэтому точная формулировка там не подтверждена.
- Прайс-листы застройщиков. Цена за м² указывается для определённой стадии, поэтому цифра для чёрного каркаса и цифра для белого каркаса по одной и той же квартире относятся к двум разным продуктам.
- Договор. К договору с застройщиком должно прилагаться приложение со спецификацией, где перечислен каждый элемент: стены, перегородки, окна, входная дверь и точки, в которых вода, канализация, электричество и газ доходят до квартиры. Приложение, в котором написано только «შავი კარკასი», не закрепляет ничего, что можно проверить. Окружающие его пункты разобраны в нашем гиде по договору с застройщиком.
- Протокол передачи. Акт приёма-передачи (მიღება-ჩაბარების აქტი) фиксирует состояние квартиры на день её сдачи. Возьмите приложение на эту встречу и сверяйте его пункт за пунктом; что именно проверить, перечислено в нашем чек-листе приёмки квартиры.
Храните приложение, акт и все фотографии, сделанные в тот день, вместе: если позже возникнет спор о том, что было передано, показывать, какой была квартира, будут эти бумаги, а не объявление.
Пример расчёта: что должна покрыть скидка за чёрный каркас
Наш собственный расчёт по медианам Геостата за второй квартал 2026 года для квартиры площадью 60 м² в Тбилиси:
| Стадия | Медиана за м² | 60 м² |
|---|---|---|
| Чёрный каркас | 3 340 лари | 200 400 лари |
| Белый каркас | 3 703 лари | 222 180 лари |
| Разница | 363 лари | 21 780 лари |
Из разрыва в 21 780 лари придётся оплатить всё, чего, по данным Korter, нет в чёрном каркасе: электропроводку, водопровод, канализацию, отопление, а также покрытия стен и пола, и всё это лишь для того, чтобы дойти до стадии, с которой начинает покупатель белого каркаса. Если застройщик придерживается более узкого описания Housebook, к этому добавляются ещё и перегородки. Медианы описывают разные дома в разных районах, поэтому сравнение показывает направление, а не смету: прежде чем считать цену чёрного каркаса экономией, оцените стоимость работ для своей квартиры.
Чёрный каркас, белый каркас и каркас здания
| Термин | Что он описывает | Как отличить |
|---|---|---|
| Чёрный каркас (შავი კარკასი) | Квартира, сданная с конструкцией и почти без какой-либо внутренней работы | Ни в одном из приведённых выше источников в квартире нет проводки и сантехники |
| Белый каркас (თეთრი კარკასი) | Следующая стадия: добавлены штукатурка, стяжка и большая часть разводки коммуникаций | Стены оштукатурены, на полу стяжка |
| Зелёный каркас (მწვანე კარკასი) | Квартира, подготовленная к чистовой отделке | Остаются покраска, напольное покрытие и плитка, по описанию Korter |
| Каркас здания (კარკასი) | Несущий скелет всего дома | Стадия строительства здания, а не состояние, в котором сдают одну квартиру |
Последняя строка важна при чтении отчётов о ходе стройки: если каркас здания завершён, это само по себе не значит, что дом дошёл до момента, когда можно передать хоть одну квартиру, в чёрном каркасе или в любом другом виде. Весь диапазон вплоть до готовой квартиры описан на странице о ремонте под ключ.
Чёрный каркас на пяти языках
| Английский | Грузинский | Русский | Иврит | Арабский |
|---|---|---|---|---|
| black frame | შავი კარკასი | чёрный каркас | שלד | الإطار الأسود |
| white frame | თეთრი კარკასი | белый каркас | שלד לבן | الإطار الأبيض |
В грузинских объявлениях и прайс-листах используется შავი კარკასი; читателю на иврите стоит учесть, что простое слово שלד здесь обозначает чёрный каркас, хотя в Израиле оно означает также голую конструкцию здания.
Тревожные признаки в предложении с чёрным каркасом
- Название без приложения. Если в договоре указана стадия, но не перечислены элементы, требовать от застройщика перегородок, окон или двери вы не сможете.
- Сравнение цен за м² на разных стадиях. Цена чёрного каркаса рядом с ценой белого каркаса или готовой квартиры кажется низкой, пока к ней не прибавить недостающие работы.
- Доверие к фильтру портала. Обозначение выбирает продавец; его никто не проверяет, в том числе Геостат.
- Планы перенести несущие стены. По Постановлению № 255 это реконструкция, а не обычная отделка.
- Прокладка новых труб через общие части дома. Для изменений, затрагивающих сети здания, может понадобиться согласие товарищества или застройщика.
- Нет письменного описания точек подключения. Спросите, где заканчиваются вода, канализация, электричество и газ и в какой комнате.
Будет добавлено командой: фотографии, которые должна добавить команда: квартира в чёрном каркасе в Тбилиси изнутри в момент передачи, с перегородками и без них; страница приложения со спецификацией от застройщика со скрытыми данными, где перечислены элементы чёрного каркаса; и снимок экрана с полем состояния на сайте объявлений. Прежде чем фотографировать стройплощадку, спросите разрешения у застройщика.
Как шаг за шагом проверить, что входит в чёрный каркас
Запросите приложение со спецификацией
До любого задатка и в письменном виде.
Отметьте каждый элемент
Перегородки, окна, входная дверь, точки подключения.
Оцените недостающие работы
Получите смету подрядчика именно для своей квартиры.
Проверьте свои планы перепланировки
Для несущих стен и общих сетей нужно дополнительное согласие.
Приложите спецификацию к договору
Одно лишь название никого ни к чему не обязывает.
Сверьте всё при передаче
Зафиксируйте состояние в акте приёма-передачи.
Частые вопросы
Является ли чёрный каркас юридическим термином в Грузии?
Нет. Это рыночное обозначение; ни один нормативный акт его не определяет, и каждый застройщик сам задаёт его содержание.
Что входит в квартиру с чёрным каркасом?
Это зависит от застройщика. Korter.ge называет несущие стены, перегородки, окна и входную дверь; Housebook называет только наружные несущие стены.
Есть ли электричество внутри квартиры с чёрным каркасом?
Ни в одном из опубликованных определений его нет; в лучшем случае коммуникации подведены к квартире.
Насколько чёрный каркас дешевле в Тбилиси?
Медианная цена предложения Геостата за 2-й квартал 2026 года составляла 3 340 лари за м², на 363 лари ниже белого каркаса.
Сколько проектов в Тбилиси продаётся в чёрном каркасе?
На 28 октября 2026 года Korter.ge отметил так 24 жилых комплекса, против 191 в белом каркасе и 248 в зелёном.
Нужно ли разрешение, чтобы отделать квартиру с чёрным каркасом?
Для обычной отделки и ненесущих перегородок не нужно; проёмы в несущих стенах по Постановлению № 255 считаются реконструкцией.
Сколько времени занимает отделка от чёрного каркаса?
Один застройщик оценивает этот срок в 3-5 месяцев; ваши собственные сроки зависят от объёма работ и подрядчика.
Как будет «black frame» по-русски и на иврите?
По-русски чёрный каркас, на иврите שלד.
Источники
- Black, white and green frame, Housebook, 27 августа 2025 г.
- New projects in Tbilisi, black frame, Korter.ge (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- New projects in Tbilisi, white frame и green frame, Korter.ge (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Residential Property Price Index, II quarter of 2026, Геостат, 23 июля 2026 г.
- What is green frame, XO Development, 11 марта 2026 г.
- Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 года, Законодательный вестник Грузии
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Законодательный вестник Грузии
- Гражданский кодекс Грузии, статья 655, Законодательный вестник Грузии
История изменений
- - Статья словаря опубликована по материалам Housebook, Korter.ge, Геостата, XO Development, Постановления Правительства № 255, Закона Грузии «О товариществах собственников квартир» и Гражданского кодекса Грузии.